【正文】 水體、游艇景觀資源，高尚商業(yè)中心能夠更好的滿足客戶需求，最大的利用優(yōu)勢資源高尚商業(yè)中心強調(diào)的是頂級的休閑購物氛圍，商品奢華但不宣揚是真正的富人購物天堂。商業(yè)業(yè)態(tài)社區(qū)化的同時突出特色和度假氛圍u 根據(jù)社區(qū)規(guī)劃，我們建議在圖上三個位置設(shè)立度假社區(qū)商業(yè)配套中心：u 這些位置遠離美麗城與鳳凰鎮(zhèn)，度假社區(qū)配套缺乏。u 商業(yè)體量上以小型店鋪為主，滿足周邊社區(qū)需求，不進行大型賣場和地區(qū)級商業(yè)中心的開發(fā)。?散客比例的增加意味著三亞旅游已經(jīng)從觀光旅游向度假旅游轉(zhuǎn)變，度假需求日益明顯。u三大經(jīng)濟圈客戶表現(xiàn)置業(yè)需求客戶來源從原有三大經(jīng)濟圈客戶向全國擴張 － 99年開始，北京＋東北及上海＋江浙人士開始在三亞置業(yè)，占當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場 60%以上份額 － 2023年始，成都＋重慶等向海南遷移， 2023年三亞部分樓盤成都重慶客戶占 10%以上u客戶置業(yè)目的由投資向養(yǎng)老度假型需求轉(zhuǎn)變2023年三亞商品房銷售比例資料來源：《三亞市統(tǒng)計年鑒》 59受旅游業(yè)快速發(fā)展的帶動，三亞房地產(chǎn)投資及銷售 呈持續(xù)穩(wěn)定上升態(tài)勢； 06年總銷售量 M20006年三亞固定投資（億元）0006年三亞全市房價走勢商品房開發(fā)與銷售統(tǒng)計（萬平米）u 三亞房地產(chǎn)投資自 2023年以來快速增長，歷年其占固定投資的比例增長均在 35％以上； 04年起增長趨緩；投資比例穩(wěn)定保持在 40％左右u 從 2023年起，三亞商品房開工面積、竣工面積和銷售面積均有較大增加； 03年完成 123萬平方米停緩建工程導(dǎo)致 04年開發(fā)量激增； 05－ 06年保持平穩(wěn)。利用環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢 ,重點發(fā)展諸如高層論壇、研討、時尚活動等高等級、悠閑式的會議、會展旅游健康休閑產(chǎn)業(yè) 加強康復(fù)醫(yī)療項目的規(guī)劃和建設(shè) ,大力發(fā)展中醫(yī)保健、美容美體、溫泉療養(yǎng)等產(chǎn)品 ,創(chuàng)造條件建設(shè) 1~2個規(guī)模較大的康復(fù)醫(yī)療項目 ,把三亞建設(shè)成為富有特色的中醫(yī)保健、康復(fù)療養(yǎng)中心旅游產(chǎn)業(yè)人口引入? 游艇產(chǎn)業(yè)中高端管理人員? 高爾夫中高端管理人員? 會議會展產(chǎn)業(yè)中高端管理人員? 健康休閑產(chǎn)業(yè)中高端管理人員11111222 2223 33333334463產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)作為三亞積極推動經(jīng)濟發(fā)展的途徑，可帶動三亞高素質(zhì)產(chǎn)業(yè)人口的增加，并提升本地居民收入水平鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟鳳凰鎮(zhèn)形成三亞中部旅游服務(wù)基地 ；旅游及旅游服務(wù)業(yè)成為天涯鎮(zhèn)支柱產(chǎn)業(yè)；崖城鎮(zhèn)成為南山工業(yè)區(qū)、南山風(fēng)景名勝區(qū)的后勤服務(wù)基地 田獨高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)方公里三亞同濟科技園項目已經(jīng)動工建設(shè)，建成后每年將實現(xiàn)產(chǎn)值 1億元以上，吸引 1000名以上的高科技人才萬全藥學(xué)院（三亞）及新藥研發(fā)中心開始招生，項目總投資 6億元人民幣 天津雷聲海軍無線電修理廠項目、哈哈產(chǎn)業(yè)園項目、（ 3G）產(chǎn)品生產(chǎn)基地項目 …建成集生物制藥、旅游產(chǎn)品、電子信息和食品加工于一體的綜合性高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，項目年總產(chǎn)值在 50億元以上荔枝溝工業(yè)區(qū)方公里進入園區(qū)的企業(yè)已達 24家，其中投資 1000萬元以上的企業(yè)逾 10家＿＿ ＿＿ 建成水產(chǎn)品、食品及旅游休閑方便食品、新型建材及旅游工藝品加工基地，項目的年總產(chǎn)值在 15億元以上 南山港口工業(yè)區(qū)12平方公里完成工業(yè)區(qū)的地形測量工作，三亞創(chuàng)意新城項目簽署投資開發(fā)項目合作框架協(xié)議書，項目總投資超過 100億元＿＿ 創(chuàng)意新城項目將進行全面引進與建設(shè)、部分項目產(chǎn)生效益 建成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、港口物流工業(yè)等新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)為支撐的國際化、創(chuàng)新型城鎮(zhèn)文化教育產(chǎn)業(yè)方公里海南大學(xué)三亞學(xué)院 獲教育部批準(zhǔn)成立；共 3000畝＿＿ 將落筆洞區(qū)域建成高等教育基地、科研基地 三亞學(xué)院完成 10 億元人民幣的總投資，可容納在校學(xué)生 2 萬人左右2023 2023 2023 2023 2023時間在不破壞生態(tài)資源和影響旅游業(yè)發(fā)展的前提下，發(fā)展符合本地資源優(yōu)勢的教育、無污染的高科技工業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。產(chǎn)業(yè)構(gòu)成較為低端進入園區(qū)的企業(yè)已達 24家，其中投資 1000萬元以上的企業(yè)逾 10家開發(fā)區(qū)內(nèi)有住區(qū)規(guī)劃 市區(qū)住房供應(yīng)與本項目距離最近，開發(fā)最早，但中高端人口較少田獨高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū) 19 中高端產(chǎn)業(yè)人口比例較高三亞同濟科技園項目已經(jīng)動工建設(shè)，建成后每年將實現(xiàn)產(chǎn)值 1億元以上，吸引 1000名以上的高科技人才有住區(qū)規(guī)劃 與本項目距離適中，中高端人口量較大海南大學(xué)三亞學(xué)院教師群體，中高端置業(yè)群體一期用地 800畝，二期用地 450畝，目前在校學(xué)生 4500人，規(guī)劃 2023年 2萬人左右 。提高機場管理水平和航班銜接能力 ,增強中轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)服務(wù)功能 。因此， 空港每新增 10萬噸航空貨物，將創(chuàng)造出 800個工作崗位 ； 每新增 100萬個旅客，可以提供場內(nèi)1000個工作崗位 ； 每小時新增一個航班，將增加 750個工作崗位；每新增一個國際直達航班，可為當(dāng)?shù)卦黾?1500多個就業(yè)機會? －－南京祿口機場有限公司總經(jīng)理余成安? 20232023年累計增加游客近 290萬人，可增加 3100左右就業(yè)人口?考慮未來可能的新增國際航班，預(yù)估產(chǎn)生的產(chǎn)業(yè)人口為 5000人左右?　充分利用海南三、四、五航權(quán)開放機遇 ,增加直飛國內(nèi)超大城市、區(qū)域性中心城市和東南亞、歐美各國主要城市的航線及航班落地中轉(zhuǎn) ,大幅提高三亞旅游的可進入性 ,為三亞擴大國內(nèi)市場、進軍國際市場奠定基礎(chǔ)。77我們依據(jù)市場特征，充分考慮三亞灣新城大規(guī)模快速開發(fā)的特點，對項目開發(fā)與銷售都做出了較為詳盡、可行的安排前三年項目開發(fā)規(guī)模與銷售速度預(yù)估7820232023年分季度開發(fā)強度建議2023年 2023年 2023年 2023年第一季度 總體 低層物業(yè) 0 4電梯物業(yè) 第二季度 總體 低層物業(yè) 0 0電梯物業(yè) 第三季度 總體 0 0低層物業(yè) 0 0電梯物業(yè) 0 0 0第四季度 總體 低層物業(yè) 0 0電梯物業(yè) 全年 總計 7920232023年推售地塊示意圖2023N19萬低層物業(yè)2023N32023N23萬低層物業(yè)2023N16萬低層物業(yè)2023N18萬電梯物業(yè)2023N22023N33萬別墅物業(yè)2023N35萬電梯物業(yè)20230N1低密度物業(yè)2023N110萬電梯物業(yè)2023N22023N34萬別墅物業(yè)6萬電梯物業(yè)N1春節(jié)階段N2五一階段N3十一階段8020232023年推售計劃表2023 2023 2023全市銷售量預(yù)測 108 131 157推售總量 春節(jié) 別墅和低層 小高層 五一 別墅和低層 　 　 小高層 十一 別墅和低層 3 4小高層 681經(jīng)濟測算82項目動態(tài)經(jīng)濟測算前提計算說明：地價款假設(shè)為每畝 70萬元；?高爾夫球場用地假設(shè)以租賃的形式取得，不計算取地費用；?不考慮墊資情況，并且假設(shè)不存在明顯的；?項目折現(xiàn)率 10％；?管理費用按建安成本 5%計提；?不可預(yù)見費按建安成本 5%計提；?根據(jù)滾動開發(fā)的原則，低層住宅從開工到開盤間隔 56個月，小高層間隔 1012個月?一期于 2023年第四季度開始施工；?住宅售價按每年 10％遞增；?按每一期 100％的銷售率估算；?計算期截至銷售物業(yè)結(jié)束為止；項 目 建安成本 啟動價格（元）獨棟別墅 2100 13000聯(lián)排別墅 1700 10000小高層 1700 6500多層 1500 5000商鋪 700 10000經(jīng)濟指標(biāo)假設(shè)：項目 造價成本預(yù)估（萬元）一期 秀場 +酒店 30， 000SM一期 4， 000二期 五星級酒店 25， 000會展 +選美 1， 5000三期 旅游酒店 1， 7000SM二期 1， 3000電影院 6000美麗城配套成本概算資料來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)庫 83項目總開發(fā)量預(yù)計在 336萬 M2左右， 10年開發(fā)完畢，年平均開發(fā)量為 33萬平方米左右84測算結(jié)果動態(tài)投資回收期 動態(tài)關(guān)鍵性指標(biāo)投資回報率 ％財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 357210萬元預(yù)售項目利潤估算表序號 項 目 計算公式 金額（萬元） (1) 銷售收入 　 3616208(2) 開發(fā)成本 　 1518965(3) 銷售費用 　 72324(4) 銷售稅金及附加 　 184427(6) 土地增值稅 　 543250(7) 利潤總額 (1)(2)(3)(4)(5)(6) 1297242(8) 所得稅 (6)33% 428090(9) 凈利潤 (6)(7) 86915285由于項目收益率較高，產(chǎn)生了較大的土地增值稅負擔(dān)，項目期間共產(chǎn)生 項目歷年增值稅與利潤預(yù)估表86項目開發(fā)期間共實現(xiàn)累計現(xiàn)金流量 107億元，項目啟動需要 12億的啟動資金，之后資金缺口一直保持在 ，項目在 2023年之后實現(xiàn)穩(wěn)定的正現(xiàn)金流前三年現(xiàn)金流量預(yù)估圖87項目開發(fā)期間共實現(xiàn)累計現(xiàn)金流量 107億元，項目啟動需要 12億的啟動資金，之后資金缺口一直保持在 ，項目在 2023年之后實現(xiàn)穩(wěn)定的正現(xiàn)金流20232023年項目現(xiàn)金流量預(yù)估圖88Thanks!89。D475前階段成果回顧商業(yè)區(qū)案例研究和建議Part. 3Part. 2Part. 1開發(fā)節(jié)奏和開發(fā)次序經(jīng)濟測算和前期開發(fā)推售建議Part. 4Part. 5新城開發(fā)強度分析76開發(fā)前期測算假設(shè)u根據(jù)三亞目前房地產(chǎn)市場情況，我們預(yù)計新城開發(fā)每年開盤三次，其中農(nóng)歷新年期間開發(fā)量最大。在此基礎(chǔ)上 ,推動三亞航空信息、航油供應(yīng)和航材保障業(yè)的發(fā)展—— 《三亞市十一五規(guī)劃》67由空港帶來直接就業(yè)人口規(guī)律總結(jié)，鳳凰機場在未來 10年內(nèi)可帶來直接就業(yè)人口 5000左右? 空港的發(fā)展和地方經(jīng)濟的增長息息相關(guān)。產(chǎn)業(yè)構(gòu)成較為低端完成工業(yè)區(qū)的地形測量工作，三亞創(chuàng)意新城項目簽署投資開發(fā)項目合作框架協(xié)議書，項目總投資超過 100億元梅山化工工業(yè)區(qū)50 化工工業(yè)。到 2023年，三亞的城市化率從 37%達到 75%，外國籍人口的比例達到 20%，高科技產(chǎn)業(yè)對于 GDP的貢獻超過 50%。旅游業(yè)無疑已經(jīng)成為三亞經(jīng)濟的第一大產(chǎn)業(yè)。在積極培育國內(nèi)市場的基礎(chǔ)上 ,充分發(fā)揮價格、氣候以及海南球場密集、類型多樣的整體優(yōu)勢 ,大力開拓國外市場 ,并以舉辦高水平的國際賽事推動高爾夫旅游的發(fā)展 ,打造中國一流、世界