【正文】 業(yè)管理活動 ， 給業(yè)主造成損失的 ， 依法承擔賠償責任 。 2． 違反本條例的規(guī)定 ， 國務院建設行政主管部門 、 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利 ， 收受他人財物或者其他好處 ， 不依法履行監(jiān)督管理職責 ， 或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處 ， 構成犯罪的 ， 依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的 ， 依法給予行政處分 。 （四）土改前已分家析產的房屋，土改時分別確權領取了土地房產所有證，土改后家庭內又立“分書”重新分割，當時均無異議，且按重新分割后的房屋管理使用多年的，現(xiàn)在一方又以土地房產所有證為據(jù)主張重新分割產權的，不予支持。 國家代管和委托代管雖然都具有代管的某些法律特征 ， 但兩者之間有較大的差別： （ 1） 代管的發(fā)生根據(jù)不同； （ 2） 代管的房屋情況不同； （ 3） 代管的法律后果不同 。 （ 二 ） 應堅持維護和鞏固城市私房改造成果的原則 。 （ 二 ） 堅持 “ 誰占用誰騰退的原則 ” （ 三 ） 第五節(jié) 落實宗教房地產政策 （一） （二） 《關于漢族地區(qū)佛教道教寺觀管理試行辦法》 （三） 《關于城鎮(zhèn)房屋所有權登記中幾個涉及政策性問題的原則意 （ 一 ） （ 二 ） 應堅持貫徹黨和國家的宗教信仰自由政策 ， 依法保護宗教團 （ 三 ） 第六節(jié) 落實華僑房地產政策 （一）《關于落實“文革”期間被擠占的華僑私房政策的若干規(guī)定 （二）《關于加快落實華僑私房政策的意見》 （三）《中華人民共和國歸僑僑眷權益保護法》 （ 一 ） （ 二 ） 認識落實華僑私房政策的重大意義 ， 采取堅決措施妥善處理 第十八章 城鎮(zhèn)住房制度改革 第一節(jié) 城鎮(zhèn)住房制度改革概述 一、房改的進程與重要政策文件 1987年 7月 、 1987年 10月 、 1988年 1月 ， 國務院先后批復同意煙臺 、 蚌埠 、 唐山的城鎮(zhèn)住房制度改革試行方案 。 1994年 7月 18日 ， 國務院發(fā)布了 《 關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定 》 。 （ 二 ） 住房貸款制度 。 （ 四 ） 經濟適用住房制度 。 第二節(jié) 推行住房公積金制度 住房公積金 ， 是指國家機關 、 國有企業(yè) 、 城鎮(zhèn)集體企業(yè) 、 外商投資企業(yè) 、 城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)事業(yè)單位 、 民辦非企業(yè)單位 、 社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金 。 2． 住房公積金管理中心 住房公積金管理中心是住房公積金的運作機構，是直屬城市人民政府的不以營利為目的的獨立的事業(yè)單位。房地產行政主管部門對申請人的證明文件進行審核，并在適當?shù)姆秶鷥裙?，無異議的，予以登記。 2．職工以成本價購買的住房，產權歸個人所有，一般住用 5年后可以依法進入市場，在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關稅費后，收入歸個人所有。國務院及各部委多次發(fā)文 ， 要求各地大力發(fā)展經濟適用住房 。 3．扶持政策。 新建的經濟適用住房價格應當包括以下 8項因素：建設用地的征地和拆遷補償 、 安置費；勘察設計和前期工程費；建安工程費；住宅小區(qū)基礎設施建設費 （ 含小區(qū)級非營業(yè)性配套公建費 ） ；以上 4項之和為基數(shù)的 13%的管理費；貸款利息；稅金； 3%以下的利潤 。 二、個人住房貸款 個人住房貸款 ， 是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款 。 各級人民政府房地產行政主管部門依照 《 城市私有房屋管理條例 》 、 《 公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法 》 及其他有關法規(guī)對本行政區(qū)域內向個人出售的公有住宅的維修和養(yǎng)護進行指導 、監(jiān)督和管理 。 4. 房地產繼承權的行使。 8. 土地使用權劃撥的特征。 12. 房地產開發(fā)的有效條件。 16. 建筑許可制度。 20. 房地產交易合同的成立、有效、生效和物權變動。 24. 劃撥方式房地產轉讓的必備條件。 28. 房地產抵押權的特性。 32. 房屋租賃的法律特征。 36. 業(yè)主的主要權利和義務。 40. 不同價格出售房改房的產權規(guī)定。 38. 業(yè)主委員會的性質。 34. 房地產權屬登記制度的完善。 30. 抵押房地產范圍內新增房屋的處理。 26. 商品房現(xiàn)售的條件。 22. 房地產轉讓的禁止條件。 18. 建筑法規(guī)定的建筑工程質量管理制度。 14. 房屋拆遷的形式。 。 6. 土地使用權出讓的最高年限。 2. 房屋按份共有的特征及處理。 第七節(jié) 培育和規(guī)范住房交易市場 一、一般規(guī)定 國務院及各部委的有關房改文件要求培育住房交易市場 ， 并規(guī)范住房交易行為 。中低收入家庭購買新建的經濟適用住房實行申請、審批制度。地方人民政府要在計劃、規(guī)劃、拆遷、稅費等方面指定政策措施，予以扶持。 經濟適用住房的建設資金通過以下途徑籌集：地方政府用于住宅建設的資金；政策性貸款；其他資金 。 第五節(jié) 建設經濟適用住房 經濟適用住房是指以中低收入家庭住房困難戶為供應對象 ， 并按國家住宅建設標準 （ 不含別墅 、 高級公寓 、 外銷住宅 ） 建設的普通住宅 。 第四節(jié) 出售公有住房 二、售房價格及產權性質 向高收入職工家庭出售公有住房實行市場價，向中低收入職工家庭出售公有住房實行成本價或標準價。 四、繳存 五、提取和使用 第三節(jié) 改革住房租金制度 二、建立城鎮(zhèn)廉租住房制度 所謂城鎮(zhèn)廉租住房，是指政府和單位在住房領域實施社會保障功能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住宅。 二、管理原則 住房公積金的管理實行住房公積金管理委員會決策 、 住房公積金管理中心運作 、 銀行專戶存儲 、 財政監(jiān)督的原則 。 《住宅保障法》的初步構想 《 住宅保障法 》 的性質是社會保障法 ， 其立法宗旨是確保城鎮(zhèn)居民 （ 隨著社會經濟發(fā)展擴展到農村居民 ） 的基本居住條件 ， 奠定城鎮(zhèn)住房制度的法律基礎 。 （ 三 ） 廉租住房制度 。 二、房改的制度化 （ 一 ） 住房公積金制度 。 1991年 6月 7日 ， 國務院發(fā)出 《 關于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知 》 。 應堅持實事求是的原則 ， 妥善處理私改遺留的房產糾紛 ， 實行改對的不動 ， 但對當時予以改造確有不當 ， 或由人民法院作了錯誤處理的 ， 應依不同程序予以糾正 。 （ 四 ） 合理處理代管房產糾紛中的補償問題 。 審理房屋代管糾紛案件應遵循的原則是：既要考慮歷史情況 、 尊重歷史事實 ， 保持政策連續(xù)性；又要強調保護代管房屋產權人的合法權益 ， 便于住房的管理和使用 ，充分發(fā)揮代管房屋的效益 、 作用 ， 有利于住房秩序的穩(wěn)定 ， 有利于祖國和平統(tǒng)一大業(yè)和安定團結 ， 從現(xiàn)實出發(fā) ， 區(qū)別情況 ， 妥善處理 。 （ 二 ） 根據(jù)土改政策規(guī)定 ， 一戶不能在兩地參加土改 ， 不能在兩地都得到土地房產 ， 更不允許賣掉甲地分得的一份土地房產后再到乙地去分得第二份土改果實 。 5． 違反物業(yè)服務合同約定 ， 業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的 ，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的 ， 物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴 。 二、民事責任 1． 違反本條例的規(guī)定 ， 建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位 、 共用設施設備的所有權或者使用權 ， 給業(yè)主造成損失的 ， 依法承擔賠償責任 。 8． 違反本條例的規(guī)定 ， 建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的 ， 由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正 ， 給予警告 ， 沒收違法所得 ， 并處 10萬元以上50萬元以下的罰款 。 5． 違反本條例的規(guī)定 ， 物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的 ， 由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為 ， 處 5萬元以上 20萬元以下的罰款 。 2． 違反本條例的規(guī)定 ， 建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位 、 共用設施設備的所有權或者使用權的 ， 由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處 5萬元以上 20萬元以下的罰款 。 業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金 ， 也可以按照業(yè)主大會的決定使用 。 物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主 。 業(yè)主 、 物業(yè)管理企業(yè)應當將臨時占用 、 挖掘的道路 、 場地 ， 在約定期限內恢復原狀 。 第五節(jié) 物業(yè)的使用與維護