【正文】 水晶大堂明亮通透，體現(xiàn)酒店的闊氣門面就檔次。 專注 酒店門面 通過對(duì)原東面主入口的處理，體現(xiàn)星級(jí)酒店的氣派感，并結(jié)合利用高中空的大堂設(shè)計(jì)，凸顯項(xiàng)目的高端定位及形象。實(shí)景配置圖片如下所示： 停車場(chǎng)建議 94 中原地產(chǎn) 專注 L6 商務(wù)配套 L5 休閑配套 L4 L3 餐飲配套 L2 L1 大堂 B1 生活配套 L1 項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃三大原則： 符合項(xiàng)目作為高端商業(yè)綜合體的整體定位，提升項(xiàng)目附加值； 滿足使用群體對(duì)商務(wù)、休閑等配套需求，體現(xiàn)功能性強(qiáng)的特點(diǎn)； 滿足商家需求特點(diǎn)及實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化。 專業(yè) 專業(yè) 101 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 展示：必要的安防智能化 在合理控制投資成本的前提下，為提升物業(yè)的質(zhì)素和增加項(xiàng)目賣點(diǎn)，在客戶能真實(shí)感受的地方投入實(shí)效的智能化設(shè)備，如設(shè)立一卡通門禁系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、車庫(kù)進(jìn)出管理系統(tǒng)、公寓住戶可視對(duì)講系統(tǒng)。 專業(yè) 專業(yè) 專注 ? 營(yíng)銷推廣策略 銷售策略 整體推廣部署 推廣途徑 推貨安排 109 中原地產(chǎn) 2023年 1月 — 2月上旬 策略一 一、銷售策略 110 中原地產(chǎn) 專注 產(chǎn)品新聞發(fā)報(bào)會(huì) ?為擴(kuò)大項(xiàng)目影響力，快速樹立品牌形象與知名度，展示公司的實(shí)力。 專注 戰(zhàn)略同盟簽字儀式 ?為體現(xiàn)項(xiàng)目高檔、高質(zhì)的國(guó)際化形象及突顯項(xiàng)目的管理與服務(wù)，加強(qiáng)投資信心。 專業(yè) 中原公司資源整合 利用中原各營(yíng)銷渠道挖掘客戶，開展前期的客戶儲(chǔ)備工作。 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 3月 開盤前舉辦項(xiàng)目誓師大會(huì)，激勵(lì)士氣，講述開盤當(dāng)天的銷售流程。 專注 客戶儲(chǔ)備 登記資料 填寫意向認(rèn)購(gòu)單 大客戶銷售專場(chǎng) 售前預(yù)銷控 前期通過新聞事件、活動(dòng)傳播、雙方資源整合、形象廣告、現(xiàn)場(chǎng)廣告等途徑積極儲(chǔ)客。 公開發(fā)售前兩天，舉辦大客戶銷售專場(chǎng)，先集中消化大面積單位，并視現(xiàn)場(chǎng)熱銷程度隨時(shí)加推新樓層，以滿足大客的需求。 控制推貨，提高售價(jià) 擬定開盤推貨計(jì)劃，采用分批推售、定量推貨、折扣控制等方法，提高售價(jià)。 商業(yè)行會(huì)推廣 互聯(lián)網(wǎng)廣告：搜房、中原網(wǎng)站 內(nèi)容：樣板房?jī)A情開放，現(xiàn)接受預(yù)約登記 123 中原地產(chǎn) （銷售時(shí)間： 23個(gè)月） 中原建議以引入國(guó)際知名酒店為推高項(xiàng)目定位的有利條件，從而提高項(xiàng)目質(zhì)素，擴(kuò)大市場(chǎng)知名度，增加日后銷售利潤(rùn)率，為發(fā)展商快速回籠資金。雖對(duì)項(xiàng)目提高知名度的力度較國(guó)際星級(jí)酒店弱，但也能引起市場(chǎng)的關(guān)注度。 專注 三、項(xiàng)目整體推廣部署 9 12 1 3 5 6 7 8 9 10 11 12 月份 推廣前的籌備工作 確立形象 前期策劃介入 新聞事件傳播 銷售中心開放 開盤儀式公開發(fā)售 全面性推廣 持續(xù)推廣 工程節(jié)點(diǎn) 尾貨促銷 自然消化 完成銷售 項(xiàng)目巡展 商業(yè)招商 商業(yè)行會(huì)推廣 戰(zhàn)略投資講座 2月 2 售樓部開放 4月中旬 寫字樓樣板層開放 2023年 4 2 6月中旬 酒店式公寓 樣板層開放 126 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 產(chǎn)品推介會(huì) 項(xiàng)目公開發(fā)售前，在星級(jí)酒店租用場(chǎng)地，對(duì)關(guān)系戶及大客戶進(jìn)行項(xiàng)目形象的樹立、產(chǎn)品的介紹和前景的展示，篩選出有購(gòu)買意向的客戶并首先進(jìn)行分流銷售。 銷售現(xiàn)場(chǎng)舉辦活動(dòng) 130 中原地產(chǎn) 同時(shí)對(duì)吸引在項(xiàng)目周邊居住、辦公和路過的人群起到相當(dāng)大的作用。 專注 投放 利用投遞公司把單張以信件形式投遞給天河區(qū)高檔寫字樓各單元內(nèi)，使項(xiàng)目信息廣泛傳遞到區(qū)內(nèi)企業(yè)，吸引本區(qū)用家前來置業(yè)。 專業(yè) 根據(jù)本項(xiàng)目客戶的類型，應(yīng)選取相應(yīng)的途徑針對(duì)性進(jìn)行推廣： 128 中原地產(chǎn) 專注 報(bào)紙廣告 如何高效、合理地整合？ 現(xiàn)場(chǎng)包裝 行業(yè)推廣 樓體燈光 中原網(wǎng)絡(luò) 產(chǎn)品推介會(huì) 雜志廣告 推廣途徑有多種多樣，項(xiàng)目的客戶也各有不同的特性，我們應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行高效、合理的整合。 125 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 二、推貨安排 第一階段：籍國(guó)際知名酒店的進(jìn)駐為契機(jī)，先將項(xiàng)目低層寫字樓高調(diào)推出市場(chǎng) （銷售時(shí)間： 23個(gè)月） 第二階段：承接上階段銷售熱度，繼而推出部分高層寫字樓及酒店式公寓，再次刺激市場(chǎng)銷售氣氛。 專業(yè) 專業(yè) 銷售人員電話客回現(xiàn)場(chǎng)填寫意向認(rèn)購(gòu)單。 銷售人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，接待來訪客戶 互聯(lián)網(wǎng)廣告（ 1月 — 4月）：搜房、中原網(wǎng)站 內(nèi)容：售樓部開放，現(xiàn)接受預(yù)約登記 120 中原地產(chǎn) 宣傳單張通過夾報(bào)（廣州日?qǐng)?bào)）的形式，派送至周邊寫字樓、住宅、商家的目標(biāo)客戶中。 廣告儲(chǔ)客、歸類銷控 在項(xiàng)目開售前積極儲(chǔ)備客戶，利用形象廣告、直郵、宣傳單張、雜志廣告、互聯(lián)網(wǎng)廣告、現(xiàn)場(chǎng)廣告等吸引更多的消費(fèi)者到現(xiàn)場(chǎng)參觀登記，并擬定預(yù)售樓層售價(jià)幅度，提前進(jìn)行銷控，分流各大小意向客戶。 ? 各部門總監(jiān)公布客戶儲(chǔ)備數(shù)據(jù)，公布各自預(yù)期的銷售目標(biāo)。 寫字樓樣板房開放 現(xiàn)場(chǎng)客戶接待 銷售人員接待睇樓客戶。 專業(yè) 專業(yè) 進(jìn)一步造成廣泛的社會(huì)輿論，使項(xiàng)目從一開始就奠定理想的市場(chǎng)與銷售基礎(chǔ)。 112 中原地產(chǎn) 專注 新聞事件、活動(dòng)傳播 產(chǎn)品新聞 發(fā)布會(huì) 戰(zhàn)略同盟 簽字儀式 制造新聞事件，樹立品牌形象， 以引起社會(huì)的廣泛關(guān)注 111 中原地產(chǎn) 專注 新聞事件、活動(dòng)傳播 導(dǎo)入項(xiàng)目形象與優(yōu)勢(shì)前景，樹立品牌及社會(huì)效應(yīng)，引起投資者及實(shí)力買家的關(guān)注。 二、銷售核心思路的建立 108 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專業(yè) 必要展示 3：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的展示包裝 內(nèi)部隔離墻展示 外圍墻形象展示 樓盤指示 103 中原地產(chǎn) 專注 展示：樣板房及項(xiàng)目形象模型 樣板房：多間不同裝修風(fēng)格的樣板房的全面對(duì)外開放。 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專注 商業(yè)部分定位建議 裙樓業(yè)態(tài)布局建議 商家建議 95 中原地產(chǎn) 專業(yè) 酒店大堂 公寓及酒店分流電梯 92 中原地產(chǎn) 專注 酒店部分建議 酒店定位 品牌酒店建議 91 中原地產(chǎn) 為長(zhǎng)期在異地居住的商務(wù)人士以及旅行者提供高品質(zhì)的居所，被譽(yù)為宜居海外人士的最佳選擇。 參考：盛雅服務(wù)公寓（天文苑） 盛雅服務(wù)公寓由 175套的全新單位組成，戶型從建筑面積 50多平方米的單間到 120多㎡的三房套房不等，所有戶型皆具備客廳、臥室、廚衛(wèi)，并配以冰箱、微波爐、炊具、餐具、電視、電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)、電吹風(fēng)等日常家電。 88 中原地產(chǎn) 專注 引入知名服務(wù)機(jī)構(gòu)，提升產(chǎn)品價(jià)值 雅思閣： 全球知名的新加坡酒店管理服務(wù)公司，在全球都有管理項(xiàng)目。 專注 酒店式公寓戶型配比建議 戶型 原規(guī)劃 中原建議 建筑面積 （㎡） 單層套數(shù) （套） 所占比例 建筑面積 （㎡） 所占比例 單間 60 12 60% 3540 60% 兩房 107 4 20% 7580 10% 三房 134 4 20% —— —— 一房 —— —— —— 5055 30% 備注：以上數(shù)據(jù)中，套內(nèi)面積由平面圖略算，建筑面積則以 70%的實(shí)用率估算得出。提供高標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)硬件設(shè)施和酒店式管理服務(wù)，以高舒適度、高性價(jià)比、高附加植、高科技含量的產(chǎn)品定位提升項(xiàng)目投資價(jià)值。 4060㎡的單間及一房戶型最為暢銷。 專業(yè) 專業(yè) 專注 空調(diào)系統(tǒng) 空調(diào)系統(tǒng)： 辦公空間的空氣環(huán)境越來越成為置業(yè)關(guān)注焦點(diǎn) 為配合企業(yè) 24小時(shí)辦公的需求， 分戶計(jì)量必不可少 變風(fēng)量、新風(fēng)系統(tǒng)也將成就項(xiàng)目的高檔形象 配空調(diào)圖片 80 中原地產(chǎn) 專注 辦公空間 寫字樓交付標(biāo)準(zhǔn)參考 78 中原地產(chǎn) 因?yàn)殓R鋼的造價(jià)較高，所以層間的電梯門等位置建議不必配置 76 中原地產(chǎn) 專注 外部廣場(chǎng)環(huán)境營(yíng)造 外部廣場(chǎng)環(huán)境： 提升辦公樓外環(huán)境的關(guān)鍵 通過與商業(yè)規(guī)劃結(jié)合 實(shí)現(xiàn)水景與園林綠化的結(jié)合 使其與大堂內(nèi)環(huán)境遙相呼應(yīng) 廣場(chǎng)圖片 75 中原地產(chǎn) 寫字樓大堂整體感觀效果應(yīng)是時(shí)尚高雅、融入現(xiàn)代設(shè)計(jì)元素、充滿藝術(shù)感染力的視覺空間。 專注 樓體燈光設(shè)計(jì) 將本項(xiàng)目真正打造為 海珠區(qū)標(biāo)志性不夜城！ 利用頂尖部份作標(biāo)志性燈光 樓體燈光 通過淺色玻璃透出的燈光設(shè)計(jì)，體現(xiàn)酒店及公寓的檔次，并為項(xiàng)目帶來更多商業(yè)人流 73 中原地產(chǎn) 優(yōu)點(diǎn)： 舒適，高層公寓及酒店套房均享有大落地玻璃窗，超闊高空視野，采光通風(fēng)佳 外立面新穎時(shí)尚，成為海珠區(qū)奪目的標(biāo)志性建筑。 專注 由于遮陽板隨著太陽照射角度而轉(zhuǎn)動(dòng)，建筑外觀從早到晚都在不停的變換，隨之產(chǎn)生的色彩反射及光影效果也在不停的變換，賦予建筑生命和活力。 專注 廣州發(fā)展中心大廈外立面四周采用了豎向遮陽百葉。 古典式外立面的特點(diǎn) 68 中原地產(chǎn) 專業(yè) ? 由于玻璃是透明的，構(gòu)件通常又較為復(fù)雜，所以外立面清潔難度大。 66 中原地產(chǎn) 玻璃幕墻和石材立面特點(diǎn) 65 中原地產(chǎn) 專注 ? 技術(shù)成熟，成本容易控制。 公共空間 —— 外立面設(shè)計(jì) 63 中原地產(chǎn) 專業(yè) 兩種產(chǎn)品互為補(bǔ)充，吸納不同的客戶，加速項(xiàng)目銷售速度！ 61 中原地產(chǎn) 根據(jù)對(duì)客戶群的分析， 200㎡以下戶型最受周邊中小企業(yè)歡迎。 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專注 17%5%28%13%30%7%0%5%10%15%20%25%30%貿(mào)易 物流高端服務(wù) 高新科技金融其它類所占比例物流類客戶 對(duì)中心區(qū)寫字樓而言，物流行業(yè)發(fā)展迅速，企業(yè)的需求潛力大。 專注 中心區(qū)客戶群體分析 貿(mào)易類客戶 貿(mào)易類客戶一直是廣州寫字樓銷售市場(chǎng)的重要客戶，貿(mào)易行業(yè)規(guī)模大，涉及大中小型公司，其中不少外資企業(yè)。 專注 垂直功能規(guī)劃建議 商務(wù)元素 商旅配套 商務(wù)配套 8～ 28F 甲級(jí)寫字樓 47～ 48F 星空高級(jí)餐飲 1～ 5F 商場(chǎng) 6～ 7F 會(huì)所及商務(wù)配套 31～ 38F 公寓 39～ 48F 星級(jí)酒店 休閑餐飲元素 51 中原地產(chǎn) ? 項(xiàng)目公寓面臨的市場(chǎng)壓力較大 —— 目前可算項(xiàng)目的比例為 20（寫字樓）： 19（公寓） :2(酒店 )，此區(qū)域非傳統(tǒng)的商務(wù)核心區(qū)，催生公寓需求不足，公寓作為寫字樓的配套體量過大 ,將會(huì)帶來銷售壓力 ,而酒店僅兩層 ,受規(guī)模的影響 ,不利于引入知名酒店公司及樹立酒店形象檔次塑造。 作為寫字樓的附加配套 ,可以通過寫字樓的成功進(jìn)駐帶動(dòng)公寓的需求 ,并提升產(chǎn)品素質(zhì)達(dá)到價(jià)格上揚(yáng)，使項(xiàng)目達(dá)到利潤(rùn)最大化的效果。 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 項(xiàng)目分析：項(xiàng)目位處海珠區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心地帶，海珠區(qū)的高端住宅、商業(yè)、酒店等物業(yè)扎推于此，是經(jīng)濟(jì)中心的成熟配套。 專業(yè) 專業(yè) 專注 環(huán)球國(guó)際廣場(chǎng) 樓層 功能定位 1層 寫字樓、公寓、酒店等三部分大堂及商場(chǎng) 25層 商業(yè) / 餐引 / 休閑 6層 酒店會(huì)議中心 7層 酒店水療（）健身中心 / 游泳池 822層 甲級(jí)寫字樓 2435層 恒安 ?瑞士國(guó)際公寓 3651層 恒安瑞士大酒店 項(xiàng)目建筑指標(biāo) 項(xiàng)目基地呈三角形狀，主樓部分樓層為 51層，裙樓部分為 6層，整體高度約 208米，總建筑面積達(dá)，地下建筑面積。 37 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 目前，在國(guó)際會(huì)展中心附近還沒有出現(xiàn)新酒店，一旦新酒店介入，就能在“商業(yè)區(qū)域”上獲得很大的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，發(fā)展會(huì)展周邊酒店項(xiàng)目是開發(fā)商追求目標(biāo)。廣州富力君悅大酒店的開業(yè)，則標(biāo)志著廣州酒店業(yè)的國(guó)際化步伐再次提速。 專注 項(xiàng)目名稱 地址 規(guī)模 竣工日期 開發(fā)商 /投資商 / 運(yùn)營(yíng)商 香格里拉酒店（五星級(jí)） 琶洲國(guó)際會(huì)展中心東側(cè) 建筑面積 6萬㎡ 2023年 香格里拉集團(tuán)