【正文】 彈性變化，并控制成本的支出，建議預留一個電梯盒，如下圖? 同時為確保 E座的疏散性及管理的安全性，建議分別設置 獨立消防走廊預留電梯盒及消防走廊關鍵點 3：電梯間的彈性設置建筑單體獨立入口設置79本報告是嚴格保密的。 在保證體現(xiàn)高效率、國際感的同時控制成本的支出， 建議選用合資品牌電梯216。 預埋能夠適應先進的會議設施的通訊線路及設備接口216。在不大量增加成本的前提下，為項目適當應用當前科技生態(tài)辦公建筑的新技術u新技術的應用，對應了項目的高檔次低密度商務區(qū)形象，為后期營銷預留發(fā)揮空間u新技術的應用應建立在不大量增加建設成本的基礎之上u更多使用已有一定口碑和知名度的新技術新技術應用252。采光與節(jié)能技術較易引起客戶關注。商業(yè)樓宇智能化系統(tǒng)： 較成熟的熱點技術，以安防系統(tǒng)、消防系統(tǒng)和停車監(jiān)控系統(tǒng)的綜合應用最易被用戶感知以下為市場中較成熟或具有一定知名度，能夠形成推廣熱點的新技術示意：85本報告是嚴格保密的。以 體現(xiàn)企業(yè)實力、現(xiàn)代感、國際化為目的裝修與小品：? 大堂裝修以較低成本形成豪華與大氣勢形象為目的 ? 地面 應為 大理石、花 崗 巖、高 級 地 磚 或 鋪 高 級 地毯? 墻 面 應為 大理石或高 級墻紙 或高 級 漆， 可設置 吊 頂 ? 可引入人造瀑布、植物盆景、文化石、雕塑等室內(nèi)小品 使用感受 1. 大堂89本報告是嚴格保密的。具備一定景觀面252。每棟建筑均保證屋頂?shù)目蛇_性，考慮設置生態(tài)空間或退臺休息處，并與西山景觀相聯(lián)系252。項目現(xiàn)有設計的整體規(guī)劃比較優(yōu)秀，但單體形象略顯平實樸素，風格與外觀形態(tài)不夠鮮明和獨特建筑外觀220。高檔純辦公形象能夠在區(qū)域差異化競爭中形成亮點216。形象獨特的低密度商務設計風格95本報告是嚴格保密的。Thank you99本報告是嚴格保密的。曾有 ISO標準化質(zhì)量認證中心，一次性購買 9棟樓，共 。且每棟樓成交價格不一。專業(yè)人士訪談節(jié)選（二）附件二葉先生（京津新城 上京別墅）： 目前在地塊中央規(guī)劃了 9洞的高爾夫球場，同時規(guī)劃了中央高檔別墅區(qū)，均為大面積獨島別墅，小島約 10畝，大島約 30畝，預計初期面積約 800平米 1500平米，采取定制或自建的形式。某政府也有意向考慮定制一棟別墅，用于招待和機關事業(yè)單位召開會議等功能；通用公司也曾經(jīng)表示過要購買一個島，預計功能將會是企業(yè)私有的會議及商務交流中心。因此，距離遠不是問題，關鍵在于用的時間非常短，交通要快捷方便。 這個項目在操作期可借鑒的例子不多，但本項目未來會有大量超過 1000平米的別墅，有一定風險，但公司認為，這里的土地是項目最有價值的東西，決定了項目的開發(fā)方向一定會被市場接受。 一些早期的違法別墅，因為前期銷售不善，專做經(jīng)營用途，服務于休閑度假，但效果均不理想，例如：八仙別墅。 被訪者認為， 地理位置對于企業(yè)類客戶選擇公關用物業(yè)產(chǎn)生重要影響 ，例如：長安俱樂部在四大俱樂部中經(jīng)營最好，很大原因是由于距離中南海近。 2023年定為國際金融年會的永久會址，此外不定期舉行惠普、摩托羅拉、西安楊森等公司的年會、 20國財長年會的舉辦地。中信國安 150億資產(chǎn)擔保，風險低。因此，此項目在未來的一段時期內(nèi)是極具競爭力的。選址都比較關注產(chǎn)業(yè)聚集性。 ………… 107本報告是嚴格保密的。 ………… 公司日常的各類會議和接待功能（包括董事局會議）都是在目前集團自建的寫字樓中完成的，寫字樓中設有會議中心和會談室。補充調(diào)研結果證明企業(yè)總部（或商務會所）客戶對物業(yè)單價價格并不敏感，但整售部分實現(xiàn)高價仍有風險216。大宗目標客戶通常以總價為主要決策因素，對單價高低并不敏感220。部分項目資料卡附件四第一城開發(fā)：中信國安集團規(guī)模：占地 244萬平米，建筑面積 42萬平方米特色：號稱 “ 老北京城 ” 翻版，三個故宮大小，完全仿明清老北京結構風格產(chǎn)品： 6個星級酒店、 60個會議廳、 40多項體育健身設施、 34個娛樂項目、 27洞高爾夫草坪花園和近百家購物餐飲；住宅部分占總建筑面積 1/5左右，主要包括高爾夫公寓以及 8個四合院建筑銷售：酒店部分試營業(yè) 1998年，全面試營業(yè) ；高爾夫公寓開盤 ：建面 1200平米左右；均價 10000元 /平米；已售罄高爾夫公寓：兩層明清時建筑，約 2萬平米， 8090平米 /間； 120萬 /間， “ 產(chǎn)權投資理財 ” ，每間分 8份， “15 萬安全理財 ” ；首日發(fā)行額就超過了 6100萬元地址：通州南香河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)111本報告是嚴格保密的。w 地地 址：址：朝陽區(qū)新源南路 6號，京城大廈 50層附件五112本報告是嚴格保密的。案例介紹 —— 玉泉慧谷基本指標 總用地面積： ；總建筑面積：10萬平米；容積率： ；綠化率： 65%產(chǎn)品形式 獨棟，日式、法式、美式風格辦公樓；建筑高度： 12米（三層）、 8米（二層）。案例介紹 —— 中關村軟件園Back基本指標 總建筑面積： 60萬平米；容積率： ；綠地率： 60%產(chǎn)品形式 獨棟辦公樓為主地理位置 北京市海淀區(qū)東北旺配套設施 軟件廣場（展覽、展示、會議、酒店、餐飲娛樂、康體健身教育培訓）； 14334平方米康體中心；高速網(wǎng)絡；保證永不斷電?？蛻簦?成長型公司或個人、少量投資客216。銷售率： 1999年中期開盤， 2023年初銷售完畢，銷售率 100%附件六118世聯(lián)案例項目區(qū)位位于南油大道，東面隔路與南山商業(yè)文化中心相望，南側(cè)緊臨新能源大廈、海王大廈兩棟知名度甚高的寫字樓，北側(cè)是海典居。 216。The End121本報告是嚴格保密的。市場現(xiàn)存寫字樓外觀陳舊，設計落后，不符合市場要求，銷售、經(jīng)營狀況一般。南山區(qū)寫字樓的分布沒有明確的組團化格局。標準層面積： 216。項目規(guī)模： 占地 1640平米，建面 ，容積率 216。政策環(huán)境 中關村科技園區(qū)優(yōu)惠政策（與政府協(xié)商中）客戶狀況中晟環(huán)?？萍奸_發(fā)投資有限公司、北京新松沃克建筑裝飾工程有限公司、潤地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、金佰翰商務會館、魯能煤業(yè)、體育總局等價格（元 /平米 /天）只租不售，整租：地上 ，地下 ；散租：地上 。四大俱樂部之 —— 長安俱樂部w誕生時間：誕生時間： 1996年w經(jīng)營面積：經(jīng)營面積： 24000平方米 w會員人數(shù)：會員人數(shù)： 900余人，政府官員比重大，商界會員多來自傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)w代表會員：代表會員： 李嘉誠、霍英東、楊元慶、段永基w入入 會會 費：費： 個人會籍 、公司會籍 ，年費 1500美元w特特 色：色： 雍容、華貴、大氣，人脈，商機w推廣方式：推廣方式：口碑傳播、內(nèi)部刊物w地地 址：址：中國北京東長安街 10號附件五114本報告是嚴格保密的。2023余萬元；俱樂部高管年薪在 165。規(guī)模與總價上限仍是制約項目各類物業(yè)出售方式的主要因素而非單價補充訪談驗證的結論：附件三109本報告是嚴格保密的。訪談客戶多數(shù)對地產(chǎn)物業(yè)的單價水平?jīng)]有概念，表示更多要看情況決定總價。 超過 4天的會議或活動也有可能租用城市邊緣的環(huán)境較好的度假村或別墅區(qū)， 2023年公司就曾經(jīng)在香山進行過封閉式會議，避免城市和公司內(nèi)的干擾，這類會議比較少，每年大約 12次。集團也有新成立的下級公司，但是新公司將會以租賃寫字樓的形式辦公。 ………… 江中集團自己有個生產(chǎn)基地，大面積園區(qū)中有自建的大會所，是個三層的建筑，面積比較大，一層為餐廳，二層為景觀廳，可以方便的看到窗外的大湖面和橋，環(huán)境十分優(yōu)美，專門用來接待客戶和召開商務會議。客戶訪談節(jié)選（一）附件三閆先生（神州數(shù)碼集團）： 中關村的高科技類企業(yè)如果要自己購買或自建辦公物業(yè)，一般重點考慮的兩點是： 公司形象， 商務功能齊備。 105本報告是嚴格保密的?！厣和顿Y類產(chǎn)品中最早規(guī)模最大的。 …………104本報告是嚴格保密的。另有外地企業(yè)集團在京長期包租酒店，用于企業(yè)的公關活動。專業(yè)人士訪談節(jié)選（三）附件二李小姐（東山墅）： 華彬高爾夫項目有大別墅，位于昌平，曾設想賣給惠普、摩托羅拉、通用等知名外企，但效果不理想。目前客戶面積需求相對較大，約 1000平米以上，總價可承受 10002023萬左右。 …………102本報告是嚴格保密的。但目前別墅檔次并不高，售價 6000元左右，預計未來定制型大面積別墅售價約 10000元以上。目前購置 6000平米戶型的客戶包括誠通集團和中國火箭等，基本全部是國字頭的企業(yè)。目前，只有 1200平米的一棟樓出租。專業(yè)人士訪談節(jié)選（一）附件二張先生（總部基地）： 外資很少購置不動產(chǎn)，初期杜邦集團曾經(jīng)有意向，希望租用3000平米戶型用于研發(fā)，并且可能愿意通過杠桿租賃的方式簽約，租期十年。我們的愿景97本報告是嚴格保密的。突破傳統(tǒng)辦公建筑規(guī)則的限制，避免目前規(guī)劃中嚴格遵循規(guī)則的幾何形狀，采用自然而具有動感的建筑造型或符號建筑外觀一個極端的例子220。立面樸實94本報告是嚴格保密的。建筑外觀92本報告是嚴格保密的。以 D棟二層為例，將 1或 2辦公空間改造為公共空間1290本報告是嚴格保密的。每兩層設置設置一處公共空間252。使用空間大堂空間公共空間自然空間87本報告是嚴格保密的。VAV變風量空調(diào)及新風機組： 客戶更容易簡單的將空調(diào)新風系統(tǒng)的新技術視為綠色、生態(tài)的典型標準。252。三個單元分別安裝獨立的空調(diào)及機電設備系統(tǒng)設備配套83本報告是嚴格保密的。 提供達到 5A級智能化寫字樓標準的結構性綜合布線 　 大型中央空調(diào) 戶式集中空調(diào) 分體式空調(diào)建筑層高要求 高 低 低安裝設備空間要求高 中 低成本投入 高 高 低運營費用 高 中 低調(diào)控便捷性 低 高 高客戶檔次認知 高 高 低空調(diào)分類對比列項√空調(diào)分類優(yōu)缺點對標分析：設備配套82本報告是嚴格保密的。西四環(huán)寫字樓設備配套相對較經(jīng)濟，但較高的入住率證明目標客戶對經(jīng)濟性更敏感項目名稱 電梯 空調(diào) 綜合布線國際投資大廈 進口 中央空調(diào) 有國際金融中心 進口 中央空調(diào) 有中電信息大廈 進口 中央空調(diào) 有西四環(huán)寫字樓設備配套狀況項目名稱 電梯 空調(diào) 綜合布線北京印象 合資 預留空調(diào)機位 有萬地名苑 合資 預留空調(diào)機位 有世紀金源 合資 中央空調(diào) 有玉泉慧谷 無 中央空調(diào) 有其他區(qū)域高檔寫字樓設備配套狀況設備配套調(diào)查表明寫字樓客戶對設備最敏感的部分分別為：q電梯配置q空調(diào)設備q網(wǎng)絡綜合布線等級81本報告是嚴格保密的。左右建筑單體77本報告是嚴格保密的。世紀金源 150 m178。建筑單體76本報告是嚴格保密的。內(nèi)外交通73本報告是嚴格保密的。C棟推售初期預備通過公司渠道定向銷售建筑規(guī)劃需要做出調(diào)整期望結果69本報告是嚴格保密的。E棟豎向分割為三棟聯(lián)體，利用市場機會，以聯(lián)體總部或企業(yè)商務會所 的產(chǎn)品，爭取實現(xiàn)高價格，拉升價格220。考慮未來市場狀況彈性變化，平衡風險和利潤的產(chǎn)品分類方案開發(fā)方案：u三棟大宗物業(yè)分別采用三種方式（分割式寫字間、總部定向銷售、商務會所）開發(fā)，試探市場u三種物業(yè)分別兼顧現(xiàn)金流、速度和利潤的考慮u在市場發(fā)生變化時，及時向有利的方向轉(zhuǎn)化物業(yè)定位商務會所大宗物業(yè)定向銷售分割式寫字間 保證穩(wěn)定低風險回報分割式寫字間定向銷售溢價空間及速度獨棟總部高利潤回報D棟：C棟：E棟： 市場彈性方案 市場彈性方案方案詮釋：68本報告是嚴格保密的。分割式寫字間入市價格，具備超越 1萬元區(qū)域價格的能力，但價格上限需依靠市場試探價格定位低利潤本項目高風險價格產(chǎn)品提價空間溢價機會空間10000元 平臺價格目標價格15000元建議入市價格 12023元基本價格空間？？？元c以 1100013000元 /平米 模糊價格試探市場 ，為項目彈性轉(zhuǎn)化和后期溢價預留空間定價策略：64本報告是嚴格保密的。以西部稀缺的高檔次低密度現(xiàn)代商務示范區(qū)形象入市形象定位傳達理念：西部居山型高檔商務示范區(qū)—— 在形象上強化西山區(qū)域，以區(qū)域升級產(chǎn)品為營銷導向，打造居山型低密度商務社區(qū)Key words：p居山商務空間（西山區(qū)域低密度的城市型商務區(qū)）p現(xiàn)代商務空間（生態(tài)環(huán)保與高技術結合的時代感）p標志性商務空間（個性化的唯一性高檔商務物業(yè)）p人文商務空間（區(qū)域獨特厚重