上海虹橋中央古北花園市場簡報(文件)
【正文】 叁、項目建 議 一、 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢 外部因素 古北二期涉外居住區(qū) 將成為集居住、休閑、教育、商務(wù)為一體、上海規(guī)模最大、層次最高的國際化社區(qū) ； 本案位于中心區(qū)域地段優(yōu)勢明顯 吸引來自歐美及港、臺、日、韓等 30 幾個國家和地區(qū)的外籍人士，形成了古北新區(qū)獨特的人文居住環(huán)境及鮮明的品牌特征 ；國際化的購房群體，構(gòu)筑區(qū)域主力消費群體，客源購買力強勁、潛在需求群體旺盛。 項目采取半圍合產(chǎn)品格局，與一起產(chǎn)品連成一體，大面積綠化廣場、高檔次的會所配套，無形中提升產(chǎn)品附加值。 規(guī)模型個案占據(jù)市場主導(dǎo)， 2020 年－ 2020 年市場潛在供應(yīng)量體達 49 萬㎡，區(qū)域市場內(nèi)部競爭將更為激烈，本案屬于小規(guī)模樓盤，規(guī)模效應(yīng)無法體現(xiàn)，產(chǎn)品塑造空間得不到充分體現(xiàn)。 區(qū)域小戶型比例偏低，市場需求相應(yīng)旺盛，預(yù)計后期市場供給量有所放大，對本案在產(chǎn)品上構(gòu)成一定 的競爭威脅。 古北中央花園項目市場簡報 肆、成本分析 成本測算 按容積率為 ， 100%高 層、 總建 24000㎡測算 號序 成本名稱 金額 單位 備注 一 建筑安裝工程 1 建安造價 2500 元 /㎡建筑面積 政府公布參考價行情 2 工程監(jiān)理 10 元 /㎡建筑面積 小計 2510 二 各類配套工程 1 大配套 320 元 /㎡建筑面積 政府住宅發(fā)展局規(guī)定 2 綠化建設(shè)配套 100 元 /㎡建筑面積 市場行情 3 人防工程建設(shè) 60 元 /㎡建筑面積 參照政府規(guī)定 4 電力增容、供電站 145 元 /㎡建筑面積 參照政府規(guī)定 5 通訊設(shè)備增容費 10 元 /㎡建筑面積 參照政府規(guī)定 6 政府其他管理費 10 元 /㎡建筑面積 參照政府規(guī)定 小計 645 元 /㎡建筑面積 三 利息、稅金 1 利息 400 元 /㎡建筑面積 （估算） 貸款額為總投資 50%，貸款年限為 一 年 2 稅金 900 元 /㎡建筑面積 營業(yè)收入額的 6% 小計 1300 元 /㎡建筑面積 四 銷售、管理費用 1 項目管理費用 109 元 /㎡建筑面積 （估算） 按總投資額 %估算 2 不可預(yù)見費用 72 元 /㎡建筑面積 （估算） 按總投資額 1%估算 3 營銷費用 300 元 /㎡建筑面積 按總銷金額的 2%估算（包括代理傭金、廣告支出及營銷管理費用） 小計 481 元 /㎡建筑面積 五 成本共計 4936 元 /㎡建筑面 積 備注：此成本價格為項目后續(xù)開發(fā)成本（不包含土地成本）會存在一定誤差，但總體誤差系數(shù)相對不大 。 可充分利用產(chǎn)品戶型面積多樣性、裝修配套
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