【正文】 目定位 項目分析 市場分析 項目規(guī)劃容積率在 ，項目占地面積在 190畝左右，核算建筑面積約在 40萬平米左右。 板式高層 、 小高層 、 少數(shù)花園洋房 產(chǎn)品定位 項目定位 Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 項目配套定位 最大滿足本項目業(yè)主日常需求，注重會所和幼兒園的建設(shè) 定位依據(jù) 區(qū)位現(xiàn)狀： 區(qū)域發(fā)展速度較快，大部分項目均定位為高端項目，在配套上考慮較為周全。 項目定位 Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 檔次定位 中 高 檔 生 態(tài) 社 區(qū) 區(qū)域發(fā)展前景較好，但目前項目周邊配套匱乏，品牌公信力目前不是很強。 項目定位 Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 市場形象描述 : ?開發(fā)商品牌形象好、實力強； ?社區(qū)綜合素質(zhì) 、檔次標準高，屬于中、高檔次精品住宅； ?戶型面積 設(shè)計合理實用； ?地段好，未來 發(fā)展前景 不可限量； ?社區(qū) 自身配套 齊全，智能安防標準高，安全、放心； ?物業(yè)管理服務(wù)水平高，細致入微、省心； ?區(qū)域內(nèi) 住宅氛圍 濃厚，適宜居家生活； 項目定位 Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 第四部分 產(chǎn)品規(guī)劃 Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 產(chǎn)品規(guī)劃理念 ?充分挖掘地塊的位置、價格、環(huán)境的優(yōu)勢，實現(xiàn)產(chǎn)品價值最大化； ?整體產(chǎn)品自身互補性強，客源層次覆蓋面廣，盡量滿足各個階層的置業(yè)需求； ?以部分高端產(chǎn)品提升項目品質(zhì)感，部分高端產(chǎn)品和部分景觀先行 。 ?同時，項目規(guī)劃應(yīng)在“附加值”上做文章，在戶型設(shè)計、外立面風格、小區(qū)配套上做 到位，花園洋房及小高層全部做步入式花園，提高空間利用率，形成戶型景觀、樓體 景觀。 ?景觀設(shè)計，是本項目的最大亮點之一。商業(yè)面積為 18844㎡ ，會所面積為 3132㎡ 。 產(chǎn)品規(guī)劃 Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 樓位擺放圖 樓位擺放說明 —— 考慮到采光、景觀、間距、私密性等問題，在樓位擺放上均采用了南北朝向，這樣可有效保證每一戶的視野、采光、通風。 產(chǎn)品規(guī)劃 Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 鳥瞰圖（東南方向） 產(chǎn)品規(guī)劃 Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 鳥瞰圖（西南方向） 產(chǎn)品規(guī)劃 Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 道路系統(tǒng)圖 1) 強調(diào)特色鮮明的中心景觀，通過道路將會所、活動場地等公共建筑與中心 景觀緊密結(jié)合，使之得到良好的利用。 產(chǎn)品規(guī)劃 Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 二期開發(fā)部分 二期開發(fā) 建筑面積 174244 平方米 住宅 152268 平方米 共計 1696 套 會所 3132 平方米 商業(yè)面積 18844 平方米 占總比例的 44% 經(jīng)過一期的推廣銷售，項目已經(jīng)樹立起項目形象，可以快速拉升二期項目售價，在建筑形態(tài)上應(yīng)多采用高層建筑。 ?充分利用陽臺的花卉、盆景，墻面的攀懸植物、天臺的花卉，以及高樓架空層營造空中花園，形成立體綠化。 景觀分析 —— 風格實現(xiàn) 產(chǎn)品規(guī)劃 Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 景觀分析 —— 入口廣場景觀設(shè)計 (示意圖） 強調(diào)特色鮮明的中心景觀，采用圓形的表現(xiàn)形式，將人流車流由此有序的形成分流，既滿足 功能的需要，又能在入口便能見美景，提升小區(qū)的居住品質(zhì)。此塊地形坡度相對較大，所以要充分利用這一地形優(yōu)勢，設(shè)置跌水景觀，貫穿于整個組團，形成特色，拉動整個小區(qū)的品質(zhì)。 產(chǎn)品規(guī)劃 Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 景觀分析 —— 坡地景觀設(shè)計 (示意圖） 產(chǎn)品規(guī)劃 Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 景觀分析 —— 道路鋪裝設(shè)計 (示意圖） 產(chǎn)品規(guī)劃 Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 景觀分析 —— 種植設(shè)計 (示意圖） 種植設(shè)計直接影響到項目的綠化率，進而影響到項目的品質(zhì)。 產(chǎn)品規(guī)劃 Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 產(chǎn)品規(guī)劃 Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 產(chǎn)品設(shè)計要求： 布局精致簡潔，廚房與客廳功能結(jié)合，充分利用空間；寬大落地窗設(shè)計，光線充足。 戶型面積區(qū)間： 以政策導向為依據(jù)、市場需求為根本，以 90— 105平米的兩室戶型和 120—160平米的三室、四室戶型 (總建筑面積的 60%) 為主。 采用地面、空中、屋頂多層次立體綠化，使室內(nèi)外環(huán)境相互滲透，讓住戶盡享繁華都市中的清新、自然。 在外墻設(shè)計中，多運用直線及幾何圖形，采用清凈，平和的淺色。 盡量配置高效、節(jié)能、環(huán)保的其他社區(qū)能源供給設(shè)施 。目前項目所處地域較偏，但是若在產(chǎn)品的定位、景觀規(guī)劃等細節(jié)上做足功夫，形成自己的特色，必然會引起市場的高度關(guān)注，具有較好的銷售前景。景觀規(guī)劃采用立體景觀和集中景觀布局形式，形成高密度的景觀空間。 一、初步呈現(xiàn)出小區(qū)中心部分園林和建筑實景。讓業(yè)主感受到以后的生活，下定購買決心。目前市場上的大部分項目正處于銷售中期。隨著政策影響及地震影響的逐漸減退，預(yù)計部分購房者在持幣觀望一段時期之后，將會選擇在下半年入市，樓市將逐步回暖。但由于曲江前期項目戶型過大、總價過高使得相當部分消費者放棄曲江選擇在其他區(qū)域購房。 入市時機入市時機建議 Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 本次報告從分析市場入手，對項目區(qū)域環(huán)境、自身稟賦加以分析研判，主要就項目定位以及建筑規(guī)劃展開討論，期望能通過本方案對貴公司前期規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計有所幫助，并根據(jù)項目進展獲得進一步合作的機會。 :48:4217:48Mar2310Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023年 3月 下午 5時 48分 :48March 10, 2023 1行動出成果，工作出財富。 17:48:4217:48:4217:483/10/2023 5:48:42 PM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 2023年 3月 10日星期五 下午 5時 48分 42秒 17:48: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 17:48:4217:48:4217:48Friday, March 10, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 下午 5時 48分 42秒 下午 5時 48分 17:48: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 :48:4217:48:42March 10, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 , March 10, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 入市時機 Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 建議 2023年春季展開推廣， 6月份正式銷售 理由： A、競爭項目已經(jīng)開始造勢及小規(guī)模的宣傳推廣，今年下半年將有部分項目進入市場， 其進度已領(lǐng)先本項目，若我們在準備不充分的狀況下貿(mào)然入市，必然會出現(xiàn)諸多問 題，導致后期銷售不利。曲江又是西安高端居住集中區(qū)，市場競爭歷來較為激烈，但由于區(qū)域文化底蘊濃厚、居住環(huán)境良好，所以市場銷售狀況一直處于良性循環(huán)。若等待區(qū)域其他項目進入銷售尾盤，顯然不現(xiàn)實。 選擇入市時機，把握以下四種時機，在沒有好的時機情況下，寧愿擱置也要等待合適的時機，時機選擇不佳上市“爆炸力”會很小，影響范圍也不大，并且會給后期銷售帶來困難。入口處 20層樓宇立面基本呈現(xiàn)。 ?以良好的居住環(huán)境和完善的配套為基礎(chǔ)，必然會吸引更多的市場關(guān)注，在銷售推廣上采用具有針對性地宣傳，會讓項目在本區(qū)域脫穎而出。所以我項目的自身配套遠比一般項目更為重要，商業(yè)配套應(yīng)根據(jù)項目自身體量以及區(qū)域發(fā)展進行統(tǒng)一規(guī)劃。 實行對社區(qū)的全面化的關(guān)于物業(yè)安全，防火防盜，清潔衛(wèi)生以及其他社區(qū)設(shè)施和商業(yè)配套的管理。 產(chǎn)品規(guī)劃 Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 泛會所 商業(yè)配套 能源設(shè)施配套 泛會所可以設(shè)置如下的項目：幼兒園、健身房、室內(nèi)游泳池、桌球室、棋牌室、乒乓球室、美容健康中心、酒吧、網(wǎng)吧、氧吧、多功能室、診所等。在建筑形體設(shè)計中采用空中花園， 270度低臺落地觀景窗，使家不再成為封閉的城堡而是與自然環(huán)境息息相通。 產(chǎn)品設(shè)計規(guī)劃建議： 產(chǎn)品規(guī)劃 Honest Real Estate 眾正地產(chǎn) 入市時機 產(chǎn)品規(guī)劃 項目定位 項目分析 市場分析 戶型比例建議： 層數(shù) 大致面積指標 5+1 洋房（一梯兩戶） A戶型 B戶型 C戶型 D戶型 E戶型 F戶型 單層面積 單元 棟數(shù) 總面積 總戶數(shù) 140 180 320 2 6 23040 120 12 小高層 （三戶） 90 90 120 300 3 5 54000 540 16 小高層 （四戶） 88 88 135 135 446 3 4 85632 768 20 高層（四戶） 90 90 120 120 420 3 3 75600 720 20 高層（四戶） 86 86 90 90 352 3 1 21120 240 22 高層（四戶） 86 86 90 90 352 3 1 23232 264 22 高層（六戶） 86 86 90 90 60 50 462 3 2 60984 792 24 高層（六戶） 86 86 90 90 60 50 462 3 1 33264 432 產(chǎn)品規(guī)劃