【正文】 發(fā)全程盈利模式 人氣上升、地價升值，租金逐年上調(diào) ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 65頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 房地產(chǎn)板塊核心戰(zhàn)略舉措： 房地產(chǎn)板塊 核心戰(zhàn)略舉措 1 2 3 做實土地一級開發(fā)，實施“一提二保一爭” 形成房地產(chǎn)綜合開發(fā)運(yùn)營商的整合能力，全面提高“城市規(guī)劃能力、融資能力、開發(fā)運(yùn)營能力” 做大房產(chǎn)開發(fā)，實施“求規(guī)模、要利潤、留物業(yè)”策略 ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 66頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 一、做實土地一級開發(fā)，實施“一提二保一爭” ?盡快完成土地一級開發(fā)，為新區(qū)發(fā)展發(fā)展提供基礎(chǔ) ?一提： 提高土地一級開發(fā)的效率，加快新區(qū)開發(fā)建設(shè)進(jìn)度； ?二保： （ 1）確保高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的完成交通、信息、能源等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；（ 2）確保土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)實現(xiàn)盈利，不虧損； ?一爭： “全力做好存量，極力爭取增量”，為國資公司的進(jìn)一步發(fā)展?fàn)幦「噘Y源； ?整合土地資源，推動新區(qū)發(fā)展； ?獲取現(xiàn)金收益，提升土地價值，增加土地儲備； 政府要求 業(yè)務(wù)定位 業(yè)務(wù)策略 ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 67頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 土地一級開發(fā)是獲取大量成片土地的根本方式，國資公司必須做實土地一級開發(fā)才能實現(xiàn)“以地養(yǎng)地、滾動開發(fā)”的盈利模式，撬動多方資源共同開發(fā)，實現(xiàn)房地產(chǎn)板塊的價值升值和利潤最大化 沈北新區(qū)建設(shè)步伐 國資公司盈利模式 ? 以地養(yǎng)地、帳面盈利 ? 以地養(yǎng)地 ? 房產(chǎn)開發(fā)收益 ? 以地養(yǎng)地 ? 房產(chǎn)開發(fā)收益 ? 土地入股、股權(quán)收益 ? 物業(yè)租金、地價升值 ? 其他盈利方式 ? 新區(qū)總體規(guī)劃詳細(xì)的分片開發(fā)規(guī)劃 ? 地塊招商 ? 綜合環(huán)境治理與建設(shè) ? 房產(chǎn)開發(fā) ? 地塊招商 ? 生活區(qū)建設(shè)，配套的生活設(shè)施建設(shè) ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 68頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 土地一級開發(fā)資金需求量大，周轉(zhuǎn)時間長，國資公司需要積極拓展融資方式，通過土地儲備基金、吸收直接投資、項目抵押貸款等方式，突破資金瓶頸，滿足新區(qū)開發(fā)的資金要求 ?財政資金 ?銀行信貸 ?企業(yè)自有資金 ?企業(yè)債券 ?其他 ? 吸收直接投資 ? 項目抵押貸款 ? 發(fā)行股票 ? 發(fā)行債券 ? 土地儲備基金 ? 財政資金 ? 政策性銀行信貸 ? 商業(yè)銀行信貸 ? 企業(yè)自有資金 ? 其他 ? 土地儲備基金 ? 財政資金 ? 銀行信貸 ? 企業(yè)債券 ? 企業(yè)自有資金 ? 其他 目前融資方式 增加土地儲備基金 融資方式多元化 我國目前相關(guān)的法律法規(guī)和金融政策不完善，缺乏一致的協(xié)調(diào)性，操作困難，影響了融資渠道的擴(kuò)展。 ?混合管理模式 ?即財務(wù)控股管理模式加戰(zhàn)略控股管理模式 ?結(jié)合同時進(jìn)行產(chǎn)業(yè)經(jīng)營與資本運(yùn)作的優(yōu)勢，獲取超額產(chǎn)業(yè)經(jīng)營和資本運(yùn)作回報 ?既有金融 /投資風(fēng)險，又有經(jīng)營風(fēng)險，還包括某種程度的政策和監(jiān)管風(fēng)險 ?財務(wù) /資產(chǎn)管理 ?風(fēng)險評估和控制 ?投資 /收購兼并 ?戰(zhàn)略和規(guī)劃 ?產(chǎn)業(yè)經(jīng)營和運(yùn)作 ?監(jiān)控 /投資管理 重點突出 ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 19頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 項目組分析了三種基本的控股公司類型 財務(wù)控股型 戰(zhàn)略控股型 操作控股型 1 2 3 ? 收購和出售業(yè)務(wù) ? 重組新的收購 ? 尋求并充分利用特有的技能 /知識 ? 各業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展，創(chuàng)造價值最大化 ? 打造極具影響力的企業(yè)文化 ? 在總部能夠最好地管理每項業(yè)務(wù) 集團(tuán)總公司 集團(tuán)總公司 集團(tuán)總公司 ? 母公司控制業(yè)務(wù)組合的買入和售出 ? 充分利用各子公司之間的協(xié)同性 ? 通過目標(biāo)設(shè)定和績效評估提高各獨立子公司的業(yè)績 定義 創(chuàng)造 價值 方式 舉例 ? 淡馬錫 ? 泰達(dá)集團(tuán)、蘇高新集團(tuán) ? 通用電氣 間接管理 直接管理 直接管理 協(xié)同 協(xié)同 ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 20頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 每種控股公司類型都具有不同的特點和要求，通常一家公司會選擇一種控股公司類型作為主要的母公司定位 財務(wù)控股型 戰(zhàn)略控股型 操作控股型 發(fā)展目標(biāo) ? 投資回報 ? 投資業(yè)務(wù)組合的結(jié)構(gòu)優(yōu)化 ? 追求公司價值最大化 ? 公司組合的協(xié)調(diào)發(fā)展 ? 投資業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略優(yōu)化和協(xié)調(diào) ? 戰(zhàn)略協(xié)同效應(yīng)的培育 ? 各業(yè)務(wù)單元經(jīng)營行為的統(tǒng)一與優(yōu)化 ? 公司整體協(xié)調(diào)成長 ? 對行業(yè)成功因素的集中控制與管理 母子公司關(guān)系 ? 采用正規(guī)的財務(wù)報告 ,設(shè)定最低業(yè)績指標(biāo)， 表現(xiàn)不佳的子公司將被放棄 ? 管理協(xié)同效應(yīng)，強(qiáng)化戰(zhàn)略實施，進(jìn)行干預(yù) ? 總部管理層對各子公司不斷地進(jìn)行干預(yù) 核心功能 ? 資產(chǎn)管理 ? 資產(chǎn)管理 ? 戰(zhàn)略協(xié)調(diào) ? 資產(chǎn)管理 ? 經(jīng)營管理 管理手段 ? 財務(wù)控制 ? 法律 ? 企業(yè)并購 ? 財務(wù)控制 ? 戰(zhàn)略規(guī)劃與計劃控制 ? 人力資源 ? 財務(wù)控制 ? 生產(chǎn)、質(zhì)量 ? 人力資源 ? 營銷 /銷售 ? 新業(yè)務(wù)開發(fā) 集中的功能和資源 ? 財務(wù)、監(jiān)控、業(yè)務(wù)研究、價值評估 ? 人力資源開發(fā)、品牌開發(fā)、專利 /技能交換、研發(fā)和戰(zhàn)略交換 ? 財務(wù)、人力資源開發(fā) 人員和技能 ? 公司收購的技能，盡全力達(dá)成交易的企業(yè)家精神 ? 引導(dǎo)、綜合管理技能、公司間/不同業(yè)務(wù)間的協(xié)調(diào)能力 ? 綜合戰(zhàn)略技能、注重主要問題 ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 21頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 直接管理： 參與日常經(jīng)營活動中的主要決策 行業(yè) 為了更好的整合業(yè)務(wù)資源、增強(qiáng)實體經(jīng)營能力，國資公司目前的定位應(yīng)是戰(zhàn)略型的控股公司，但從長期的公司定位來看，國資公司應(yīng)該成為戰(zhàn)略型財務(wù)控股公司 近期定位：戰(zhàn)略型控股公司 房地產(chǎn)公司 園區(qū)開發(fā)公司 公共事業(yè)公司 直接管理 協(xié)同 協(xié)同 金融業(yè)務(wù)公司 國資公司 協(xié)同 遠(yuǎn)期定位：戰(zhàn)略型財務(wù)控股公司 上市公司 間接管理 全資 子公司 國資公司 … 孫公司 1 孫公司 2 孫公司 3 股份公司 直接管理 協(xié)同 協(xié)同 間接管理： 不參與日常的經(jīng)營管理；給予一定的財務(wù)授權(quán)；參與重大對外投資項目的決策；對控股公司制定考核指標(biāo)，并按指標(biāo)考核管理層 ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 22頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 另外一方面，依靠自身的內(nèi)涵式發(fā)展是國資公司當(dāng)前必須采取的發(fā)展方式，同時依托于新區(qū)管委會進(jìn)行的外延式擴(kuò)張也不能停下腳步，國資公司需要采取“內(nèi)涵式發(fā)展 +外延式擴(kuò)展”雙輪驅(qū)動式的發(fā)展模式 ? 土地一級開發(fā) ? 房地產(chǎn)開發(fā) ? 工業(yè)地產(chǎn)開發(fā) ? 水務(wù)業(yè)務(wù) ? 供暖業(yè)務(wù) ? 金融服務(wù)業(yè) ? … ? 提升自身管理水平 ? 完善企業(yè)治理結(jié)構(gòu)和管理體系 ? 房地產(chǎn)成片開發(fā) ? 城市功能配套業(yè)務(wù)的完善 ? 金融產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展 ? 其他高端服務(wù)業(yè)的發(fā)展 ? 外延式擴(kuò)張依然重要 過去：依托管委會發(fā)展 未來：視野更加開拓，內(nèi)涵式發(fā)展與外延式擴(kuò)張相結(jié)合 ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 23頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 同時，多元化的股權(quán)結(jié)構(gòu)將有助于國資公司的市場化發(fā)展，但這一轉(zhuǎn)變目前有一定難度，正略鈞策建議國資公司在保持母公司國有控股的前提下，逐步引入外部資本，首先實現(xiàn)全資子公司的股權(quán)多元化 利 弊 股權(quán)多元化 ? 推進(jìn)決策程序的透明化 ? 降低公司戰(zhàn)略決策風(fēng)險 ? 有利于增加國資公司發(fā)展的長期穩(wěn)定性，減少由于單一股東（新區(qū)政府）政策變化而帶來的生存風(fēng)險 ? 多方?jīng)Q策公司的發(fā)展，可增加決策的科學(xué)性 ? 拓寬資金來源渠道 ? 促進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)管理機(jī)制的實施 ? 決策效率可能降低 ? 股權(quán)過分多元化可能會引起對“政府投資主體 ”的懷疑 股權(quán)單一 ? 決策較易達(dá)成一致，效率可能較高 ? 利于保持國資公司 “國有企業(yè) ”的形象 ? 較高的決策風(fēng)險 ? 公司命運(yùn)由一家股東決定 ? 資金來源渠道較單一 國資公司總部的股權(quán)多元化 ? 應(yīng)是努力方向 ? 直接引入其他投資主體的難度較大，需進(jìn)一步尋找與其他國有投資公司股權(quán)置換的可能性 ? 股權(quán)公眾化的可能性較小 國投全資子公司的股權(quán)多元化 ? 全資子公司可通過股權(quán)公眾化（上市），或引入其他投資者主體實現(xiàn)股權(quán)多元化 ? 應(yīng)是當(dāng)前股權(quán)多元化主要方向 ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 24頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 三 、 區(qū)域定位：正略鈞策建議國資公司在區(qū)域發(fā)展上首先應(yīng)為 “ 立足新區(qū) 、 服務(wù)新區(qū) ” ， 依托新區(qū)的開發(fā)建設(shè)逐步完成市場化和企業(yè)化的轉(zhuǎn)變 ，進(jìn)一步增強(qiáng)自身的核心能力和資本規(guī)模 區(qū)域定位 1：立足新區(qū)、服務(wù)新區(qū) ? 沈北新區(qū)的開發(fā)建設(shè)既是國資公司的使命和義務(wù)，也是國資公司發(fā)展壯大的立足之本 ? 依托沈北新區(qū)良好的市場環(huán)境，國資公司需不斷培育核心能力和壯大資本規(guī)模 培育國資公司的核心能力和資源 ? 集團(tuán)管控能力 ? 項目管理能力 ? 資本運(yùn)作能力 ? 市場營銷能力 ? 人才隊伍 ? 資本規(guī)模 重點突出 ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 25頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 新區(qū)土地資源和市場容量的局限性迫使國資公司未來還須部署跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，但跨地區(qū)發(fā)展給企業(yè)帶來了經(jīng)營環(huán)境的巨大差異，使得國資公司需要具備較強(qiáng)的資源基礎(chǔ)和管理能力 跨區(qū)域管控能力 更有效的人才激勵機(jī)制 更強(qiáng)大的融資能力 更專業(yè)的開發(fā)運(yùn)營能力 跨區(qū)域品牌建設(shè)能力 成功的跨區(qū)域發(fā)展 關(guān)鍵成功要素 ? 國資公司沒有真正跨區(qū)域展開過企業(yè)競爭 ? 當(dāng)前開發(fā)極大的借助了新區(qū)國有企業(yè)的特殊資源和政府關(guān)系，并在一個相當(dāng)熟悉的經(jīng)營環(huán)境展開，在新區(qū)內(nèi)的成功并不代表核心能力就能完全滿足異地開發(fā)的需要 更科學(xué)的項目管理能力 ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 26頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 國資公司未來應(yīng)不斷尋求以東三省為主的區(qū)域發(fā)展機(jī)會 ， 并在適當(dāng)?shù)臅r機(jī)以資本運(yùn)作和技術(shù)輸出為手段實現(xiàn)外埠擴(kuò)張 ， 逐漸形成在東北亞經(jīng)濟(jì)圈的規(guī)?；?jīng)營 ， 實現(xiàn)新的業(yè)務(wù)增長點 區(qū)域定位 2：望眼東三省 ? 沈北新區(qū)的開發(fā)建設(shè)既是國資公司的使命和義務(wù)，也是國資公司發(fā)展壯大的立足之本 ? 依托沈北新區(qū)良好的市場環(huán)境，國資公司需不斷培育核心能力和壯大資本規(guī)模 區(qū)域定位 3：鳥瞰東北亞 ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 27頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 從市場環(huán)境緯度來看，二、三線城市更適合國資公司尋找跨區(qū)域發(fā)展機(jī)會，特別是三線城市，未來應(yīng)該成為主力市場 ?人口規(guī)模在 50萬以下 ?流動人口極少 ?人均 GDP600美元以下 ?市區(qū)人口規(guī)模在 100萬以下 ?流動人口以周邊的農(nóng)業(yè)人員為主 ?人均 GDP600－ 1300美元 競爭狀態(tài) 跨區(qū)域發(fā)展 一線城市 四線城市 二線城市 三線城市 ?國際性城市，區(qū)域人口規(guī)模在 1000萬以上 ?流動人口非常多 ?人均 GDP3000美元以上 ?區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心 ?流動人口較多 ?人均 GDP1300－ 3000美元 一線：策略進(jìn)入 二線：區(qū)域根據(jù)地與輻射中心 三線：主力市場 四線：輔助性機(jī)會市場 ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 28頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃咨詢項目 但跨區(qū)域發(fā)展將對國資公司提出更高的要求，因此正略鈞策建議國資公司的跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略一定要考慮企業(yè)的現(xiàn)實能力與現(xiàn)實資源 資料來源：國資公司內(nèi)部訪談，正略鈞策分析 目前的最終市場表現(xiàn)圖 項目研究 施工建造 設(shè)計規(guī)劃 市場銷售 物業(yè)管理 投資決策 市場策劃 客戶管理 成本管理 異地市場將對國資公司提出更高的能力要求 項目研究 施工建造 設(shè)計規(guī)劃 市場銷售 物業(yè)管理 投資決策 市場策劃 客戶管理 成本管理 異地管控 ?版權(quán)所有，不得翻印 * 第 29頁 沈北新區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司戰(zhàn)略