【正文】 成熟，打破了區(qū)域客群購買的格局，向東擴展，為項目帶來堅實的購買基礎；啟示一：110平米以上的市場，區(qū)域存在尚未得到滿足的改善類需求，且在項目初期配套不完善的情況下，高起點的規(guī)劃與品質(zhì)可以促進購買，但面積不宜過大；隨著配套的兌現(xiàn)與區(qū)域成熟，客戶來源會擴大， 90110 ㎡ 類產(chǎn)品在在項目中后期存在較大市場機會。2023至今主城區(qū)及近郊別墅類型占比分析別墅類型 面積區(qū)間（㎡） 總體量（㎡） 總體量占比 總?cè)セ事?lián)排 250500以上 % %雙拼 300500以上 % %獨棟 400500以上 % %別墅市場情況解讀 ——整體供需聯(lián)排別墅是主城區(qū)市場絕對主力n 聯(lián)排別墅面積段分布來看， 300400㎡ 是目前市場的供需主力，但對比供需關(guān)系， 300㎡ 以下的聯(lián)排別墅供應占比為僅 %，成交占比為 %，供應稀缺，市場存在較大的需求缺口；面積段 供應占比 成交占比250㎡ 以下 % %250300㎡ % %300400㎡ % %400500㎡ % %500㎡ 以上 % %聯(lián)排面段供需占比交互表別墅市場情況解讀 ——整體供需面積需求 ——300㎡ 以下小聯(lián)排別墅存在明顯市場缺口，需求旺盛n區(qū)域?qū)傩裕?依托高爾夫和自然景觀 /開發(fā)商的強勢品牌，逐步成為新興城市別墅板塊；n產(chǎn)品形態(tài)： 聯(lián)排為主，雙拼、獨棟為輔；n客群來源： 成都主城區(qū)及周邊中高產(chǎn)階層客群；n價格水平： 聯(lián)排 1000012023元 /㎡ 、雙拼 1300020230元 /㎡、獨棟1400025000元 /㎡；n面積區(qū)間： 聯(lián)排 250400㎡、雙拼 400500㎡、獨棟 400㎡以上；n總價區(qū)間： 聯(lián)排 250400萬，獨棟 500萬以上；n 城南方向，經(jīng)濟吸附力強，別墅項目眾多，是當前市場的絕對主流板塊，也是獨棟產(chǎn)品的主要供需區(qū)域；n 隨著保利 198項目在 09年先期啟動別墅開發(fā)、萬科五龍山后續(xù)跟進，城北逐漸成為熱點別墅板塊；n 其中別墅產(chǎn)品由聯(lián)排、雙拼、獨棟為組成；n 客群來源上，受制于大環(huán)境影響，對高端人群的吸附力有限，購買力以城北周邊的地域性客群為主。n 根據(jù)市場統(tǒng)計，獨棟、雙拼等高端產(chǎn)品系由于面積和總價等因素，銷售速率緩慢 .別墅市場情況解讀 ——競品界定競品項目主要以保利公園 198及萬科五龍山為主地鐵三號線地鐵七號線成都繞城高速北三環(huán)路將軍碑城北出口高速成金青快速通道熊貓大道蜀龍大道龍青路東三環(huán)路熊貓基地建設北路蜀龍大道（5期）本案萬科五龍山保利拉斐莊園保利公園 198文旅項目招商北湖項目保利拉菲公館在售項目潛在項目競品確定目前區(qū)域在售的別墅項目僅有保利 19保利拉斐莊園和萬科五龍山，因此區(qū)域的競爭格局主要針對 保利公園 19保利拉斐莊園 和 萬科五龍山 進行研究保利拉斐莊園 保利公園 198 萬科五龍山占地面積 3000畝 6500畝 517畝（一期）別墅類別 獨棟 聯(lián)排、雙拼、獨棟 聯(lián)排、雙拼、獨棟主力面積區(qū)間 400500㎡ 300400㎡ 300400㎡均價 3萬 別墅戶數(shù) 總戶數(shù)： 385戶 總戶數(shù)： 當期戶數(shù)： 213戶開盤時間 2023年 8月 2023年 3月 2023年 8月別墅市場情況解讀 ——競品情況分析基本信息：保利公園 198及萬科五龍山為經(jīng)濟別墅 保利拉斐莊園為頂級豪宅城北出口高速熊貓大道蜀龍大道龍青路東三環(huán)路熊貓基地 本案萬科五龍山保利公園 198 保利拉斐莊園n 相同點：216。別墅市場情況解讀 ——競品情況分析深訪： 200㎡ 經(jīng)濟型別墅詢問率高 區(qū)域內(nèi)此面積段別墅產(chǎn)品空白深訪對象： 198板塊意向購買客戶 茍女士 年齡 41歲 專業(yè)市場生意人n 我在這邊做生意，賺了點錢，還是想犒勞下自己，買個好點的房子和家人一起住，我看了這邊的別墅，總價動不動就三四百萬，有點太高了， 聽說過石象湖有 200平米不到的別墅，為啥子這邊就沒有呢 ，我覺得太可惜了。別墅市場情況小結(jié)別墅項目機會300400 ㎡ 的聯(lián)排產(chǎn)品是主流產(chǎn)品，是區(qū)域供銷主力，但 300平米以下小別墅尚處于市場空白，且客戶已經(jīng)有所認知，總價較低，客戶基數(shù)將得以擴大，存在市場機會。住宅產(chǎn)品配比策略本案戶型 面積區(qū)間 占比三房單衛(wèi) 110120 5%三房雙衛(wèi) 130140 40%四房 150160 45%五房 170180 10%本案高層產(chǎn)品定位：首改、再改戶型面積： 100300㎡獅子湖西地塊高層產(chǎn)品定位：首置、首改戶型面積區(qū)間： 75110㎡紫荊花語高層產(chǎn)品方向：首置、首改戶型面積區(qū)間： 70106㎡拉斐公館高層產(chǎn)品方向：首改、再改戶型面積區(qū)間： 110180㎡戶型 面積區(qū)間 占比三房單衛(wèi) 8595 25%三房雙衛(wèi) 100110 35%四房 110120 35%五房 160 5%創(chuàng)新疊墅：兼顧聯(lián)排和疊拼產(chǎn)品雙重屬性；端頭為三躍套型（ 1躍 2躍 3），中間戶為下疊（ 1躍 2）與上疊套型（ 3躍 4）拼接。下疊套型（ 1躍 2）享有前后私家花園，通過私家庭院直接入戶；上疊套型（ 3躍 4），主要享有地面私家花園和屋頂花園，通過專屬電梯入戶。結(jié) 合區(qū)域改善型 產(chǎn) 品的供需情況 ， 實現(xiàn) 本案與保利紫 荊 、拉斐公 館 及保利 獅 子湖西地 塊 的 面 積錯 位 ， 建 議 高 層 改善型 產(chǎn) 品的面 積 區(qū) 間 在 100160㎡， 別 墅做 創(chuàng)新疊墅、其中中 間 160180㎡， 端 頭 250300㎡。下層 屋頂層別墅產(chǎn)品建議一層一層客廳挑高，并設置一個臥室套間；二層需有一個次主臥系統(tǒng)，帶衛(wèi)生間；三層是一個完整的主臥系統(tǒng)，帶書房，步入式衣帽間、露臺。? 二層搭板可變臥房。? 露臺可改房間；別墅產(chǎn)品定位產(chǎn)品營銷包裝 ——主要規(guī)避上疊套型不接 “ 地氣 ” 的不足，且突出屋頂花園的功能價值仿效青島龍湖滟瀾海岸，將創(chuàng)新疊墅的上疊樣板房直接落地修建，獨立展示；且在屋頂花園充分植入休閑功能，精裝修，強化客戶對屋頂花園的價值認知。我們認為，現(xiàn)有地塊規(guī)模均不大，而且分布過于零碎，也不利于項目的整體規(guī)劃和品質(zhì)保證。工作前提 ——產(chǎn)品組合②①⑤ ④ ③地塊 類別 創(chuàng)新疊拼 高層 合計12號 占地（畝） 140 容積率 體量（萬㎡） 占比 49% 51% 100%地塊 類別 創(chuàng)新疊拼 高層 合計35號 占地（畝） 60 容積率 體量（㎡） 占比 11% 89% 100%總平布局建議項目住宅用地四個方向均享有大尺度、無遮擋的高爾夫、花卉或湖景資源，外向型景觀價值絕對稀缺；所以，以資源價值對應產(chǎn)品價值，本案應盡可能使更多的住宅產(chǎn)品直享稀缺景觀，提升產(chǎn)品整體溢價能力，實現(xiàn)最大的利潤收益；基于此，我們提出本案的總平布局建議。別 墅區(qū)規(guī) ?；?別 墅社區(qū)，享有社區(qū)景 觀 。開發(fā)時序建議 ——區(qū)域保利項目產(chǎn)品競合策略四個項目的產(chǎn)品推售策略：考慮拉斐公館與紫荊花語產(chǎn)品不存在競爭關(guān)系，可看作一個項目的不同產(chǎn)品組團同期推售；拉斐公館與獅子湖西地塊僅存在少量首改產(chǎn)品重疊，可在推售節(jié)奏上進行區(qū)隔；拉斐公館與獅子湖東地塊同樣存在部分改善型產(chǎn)品重疊，而且獅子湖東、西地塊之間也存在同類產(chǎn)品競爭，故建議獅子湖東地塊可先期推售別墅等低密產(chǎn)品，與拉斐公館及獅子湖西地塊形成產(chǎn)品錯位。區(qū)域的炒作成功目的是為了區(qū)域各項目的未來的銷售打伏筆，尤其是針對本案，作為明年區(qū)域熱點項目， 獅子湖項目是區(qū)域炒作后的第二大重點，所以接下來的重點工作將是集中在本案。高爾夫公園配套 ——稀缺資源。右岸 凝聚著奢華宏大的文化象征：香榭麗舍大道、剛果廣場、埃菲爾鐵塔、凱旋門、盧浮宮等等；左岸 則代表著卓爾不群的精神指標：羅丹博物館、克呂尼館、 MK2藝術(shù)院線。右岸案名包裝組團案名本案占地面積較大，產(chǎn)品類型分為別墅和高層產(chǎn)品以及配套商業(yè)，為了更好地實現(xiàn)組團銷售，有利于后期針對性地營銷推廣，故建議對三種產(chǎn)品定義分案名進行區(qū)隔，具體建議如下：?高層組團案名： 木蘭郡?別墅組團案名： 芙蓉郡?商業(yè)組團案名： 萬花筒整個分案名沿用保利項目的 “ 花木 ” 路線，以保利 198的 “ 郡 “ 為系列。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 二月 21二月 2111:27:0111:27:01February 17, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023/2/17 11:27:0111:27:0117 February 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 二月 2111:27:0111:27Feb2117Feb21? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強。 2023/2/17 11:27:0111:27:0117 February 2023? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 17 二月 202311:27:01 上午 11:27:01二月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 二月 2111:27:0111:27Feb2117Feb21? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/2/17 11:27:0111:27:0117 February 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 二月 21二月 2111:27:0111:27:01February 17, 2023? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 二月 2111:27:0111:27Feb2117Feb21? 1故人江海別，幾度隔山川。成綿高速成金快速通道熊貓大道動線組織理由：?成金青快速通道禁左，通達性不強；?從熊貓大道到達本案，利用沿湖景觀大道展示本案最大的自然景觀資源。左岸是先鋒和理想化的，右岸是恢宏和文化的 。湖景資源 是本案區(qū)別于區(qū)域競品的最大核心價值價值梳理形象定位城北千畝生態(tài)湖居典范價值梳理推廣主題?人生極境，惟此一湖！?優(yōu)雅城北，湖居典范！?圓你城北湖居夢想！question 如何在推廣上實現(xiàn)項目 東西地塊錯位 ？案名包裝地塊案名項目的東西地塊在推盤時間上前后相差一年多時間，且各地塊在產(chǎn)品形態(tài)上有較為明顯的區(qū)別，因此項目的營銷推廣從案名上進行區(qū)分是首要前提。緊鄰獅子湖水景資源 ——湖景資源。2023，保利地產(chǎn)重