【正文】 ? 利潤流與現(xiàn)金流平衡，后期合理溢價 —— 根據(jù)市場情況，留下合理溢價空間，造成熱賣景象。 A\行銷拓客： D/拓客策略實施 設(shè)臵市內(nèi)品牌展示中心； 行銷隊伍派單掃街； 在人群密集度高的超市、商場、電影院巡展，吸納更多客戶來源； B\市內(nèi)客戶拓展：全市巡展，滲透長沙毛細血管 D/拓客策略實施 C\周邊大客戶拓展：留住屬于自己的客戶，看好自己的蛋糕 區(qū)域內(nèi)客戶拓展方式 香樟路 湘府路 勞動路 韶山路 重點拜訪政府機關(guān) 雨花區(qū)政府 中南勘探設(shè)計院 湖南省勘探設(shè)計院 雨花區(qū)公安局 雨花區(qū)交警大隊 聯(lián)通公司 重點拜訪企業(yè)單位 環(huán)保工業(yè)園企業(yè) 馬王堆 萬家麗建材超市 高橋大市場 專業(yè)汽車4S 店 民政學院等高校 ?雨花區(qū)政府機關(guān) ?企事業(yè)單位； ?周邊院校； 拓展方式： 登門拜訪、企業(yè)聯(lián)誼、意向團購等 D/拓客策略實施 D\客戶攔截：伸到別人的碗，拿肉吃 . 競爭對手點對點攔截： 萬家城、新城新世界、茂華國際湘、恒大綠洲等重點項目的客戶攔截 ! D/拓客策略實施 對象：武廣沿線客戶 原因： ? 武廣高鐵的開通，以及長沙的洼地效應(yīng)，使很多外地返鄉(xiāng)客戶或投資客來 方式： ? 在 加油站，收費站等 地方，設(shè)臵展點，送來往客戶 車載音樂光盤 載入 項目廣告， 贈送礦泉水，掛房價抵用卷 吸引客戶來訪。 金域華府銷售大廳、公寓臨時樣板間、辦公區(qū)需在 5月 30日前交付使用。 2）先預熱先展示再認籌： 商業(yè)進行充分的市場預熱和展示后再認籌。 , March 7, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :58:2521:58:25March 7, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 7日星期二 9時 58分 25秒 21:58:257 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :58:2521:58Mar237Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 , March 7, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強。 2023年 3月 7日星期二 9時 58分 25秒 21:58:257 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 3月 7日星期二 下午 9時 58分 25秒 21:58: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :58:2521:58Mar237Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 3月 7日星期二 9時 58分 25秒 21:58:257 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :58:2521:58:25March 7, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , March 7, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 :58:2521:58Mar237Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 4）制造營銷熱點，持續(xù)舉行活動： 不斷制造營銷熱點，持續(xù)舉辦體驗式營銷活動，持續(xù)制 造區(qū)域人氣，提高社會關(guān)注度。 項目模型需設(shè)計部跟進制作，需在 5月 28日前交付使用。 Copyright Centaline Group, 2023 資金回籠計劃表： 2023年下半年累計計劃完成銷售額 階段 時間節(jié)點 產(chǎn)品 面積（㎡） 套數(shù) 可售面積（㎡） 預計銷售套 數(shù) 預計銷售比例（ %） 預計銷售面積 （㎡） 銷售金額 (元 ) 第一階段 2023612 公寓 (3/4棟 ) 32 540 17280 486 90 % 15552 101088000 2023717 公寓（ 8棟） 90 66 5940 59 90% 5346 31541400 120 99 11880 89 90% 10692 63082800 2023731 小高 (1棟 ) 90 60 5400 51 85% 4590 27540000 公寓 (5棟 ) 58 157 9106 141 90% 52450560 合計 922 49606 827 275702760 第二階段 2023828 小高（ 2棟） 90 60 5400 51 85% 4590 28458000 公寓 10棟 26 249 6474 224 90% 38455560 高層（ 7棟） 90 66 5940 56 85% 5049 31051350 120 99 11880 84 85% 10098 61597800 2023101 公寓 11棟 58 157 9106 141 90% 52450560 高層（ 12棟） 90 66 5940 56 85% 5049 31303800 120 99 11880 84 85% 10098 62607600 合計 796 56620 697 48906 305924670 第三階段 2023116 公寓 9棟 26 248 6448 211 85% 36721360 高層（ 13棟） 90 66 5940 56 85% 5049 31808700 120 99 11880 84 85% 10098 63617400 2023124 （ 6棟） 120 32 3840 27 85% 3264 20889600 140 96 13440 82 85% 11424 75398400 合計 541 41548 460 85% 228435460 總計 2259 147774 1984 128597 810062890 B/資金回籠計劃表 附錄： 部門協(xié)助事項 近期工作計劃 商鋪入市策略與推售思考 報告體系 Analyze System 需要其他部門協(xié)助工作如下： 項目設(shè)計效果圖 45張，公寓及高層戶型圖、一期總平圖需要在 3月 15日前給到；一期交樓標準、建筑節(jié)能公示和不利因素總圖 、一期車位分布圖等銷售相關(guān)設(shè)計圖及標準需在 3月 30日前給到。 推售原則 根據(jù)項目運營計劃安排，對于工程節(jié)點要求如下： 8月 28日高層樣板房開放，要求至少包括 90平米、120平的戶型一套 5月 30日開放售樓處 和公寓樣板間，主入口展示區(qū)完成 11月 13日 6棟取得預售條件，140平米樣板房開放 7月 17日 8棟取得預售條件 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 7月 17日 8棟 90平米、 120平米清水樣板間完成 工程節(jié)點 10月 1日 1 113棟取得預售條件 6月 12日 4棟取得預售條件 7月 31日 5棟取得預售條件 8月 28日 10棟取得預售條件 6月 12日 7月 17日 6月 12日推售 4棟 32㎡ 共 540套 10月 1日 7月 17日推售 8棟 90㎡ 66套、120㎡ 99套 共 165套 11月 6日 8月 28日推售 10棟 90㎡ 126套、120㎡ 99套 26㎡ 249套、共 474套 7月 31日 11月 6日推售 13棟 26㎡ 248套、120㎡ 99套 90 ㎡ 66套 共 413套 8月 28日 10月 1日推售 1 12棟 58 ㎡ 157套、 120㎡ 99套 90 ㎡ 66套 共 322套 12月 4日推售 6棟 120㎡ 32套 140㎡ 96套 共 128套 推售節(jié)奏 12月 4日 推售節(jié)奏安排 7月 31日推售 5棟 90㎡ 60套 58㎡ 157套 共 217套 項目價值體系及項目定位 市場客戶洞察及營銷推廣策略 展示策略 推售安排 蓄客策略 營銷費用 報告體系 Analyze System 拓客目標：預計實現(xiàn)完全銷售需拓客 階段 時間節(jié)點 產(chǎn)品 面積（㎡） 套數(shù) 預計解籌客戶（批按解籌率公寓 40%住宅 30%預算 預計拓展客戶（批）按認籌率公寓 50%住宅 30%計算 第一階段 2023612 公寓 (3/4棟 ) 32 540 1350 2700 2023717 公寓（ 8棟） 90 66 165 330 120 99 248 495 2023731 小高 (1棟 ) 90 60 200 667 公寓 (5棟 ) 58 157 393 785 合計 922 2355 4977 第二階段 2023828 小高（ 2棟） 90 60 200 667 公寓 10棟 26 249 623 1245 高層（ 7棟） 90 66 220 733 120 99 330 1100 2023101 公寓 11棟 58 157 393 785 高層（ 12棟） 90 66 220 733 120 99 330 1100 合計 796 2315 6363 第三階段 2023116 公寓 9棟 26 248 620 1240 高層（ 13棟） 90 66 220 733 120 99 330 1100 2023124 高層（ 6棟） 120 32 107 356 140 96 320 1067 合計 541 1597 4496 總計 15836 小戶型公寓和商業(yè)屬投資型產(chǎn)品 因此客群細分時以投資客為主 核心客戶群 重點客戶群 游離客戶群 偶得客戶群 高橋 馬王堆市場老板 周邊政府、企事 業(yè)單位、銀行、 大學從業(yè)者 市內(nèi)投資客 周邊自住型客戶 外地投資客 產(chǎn)品對位客戶：公寓客戶以投資性客戶為主 A/產(chǎn)品客戶對位 產(chǎn)品對位客戶： 90平米小三房客戶細分 核心客戶 中南院、區(qū)政府、民政、南雅、砂子塘小學、煙廠等周邊單位的首置群體 重要客戶 高橋、萬家麗、馬王堆市場老板及從業(yè)人員，外地人為主 游離客戶 全市首置群體 偶得客戶 外地客戶 A/產(chǎn)品客戶對位 產(chǎn)品對位客戶： 改善型三房四房客戶細分 核心客戶 德政園、東方新城、新世紀家園、新星小區(qū)等長沙早前的經(jīng)濟適用房群體 華樟名府、恒業(yè)雅苑、恒達花園、紫薇嘉園、火焰小區(qū)等早前一批商品房群體 重要客戶 中南院、卷煙廠、礦山機械、正園廠、鼓風機廠、體校、區(qū)交警大隊、銅鋁材廠、稀土研究所、區(qū)政府、民政學院、行政學院等周邊企事業(yè)單位、學校的中高管們 游離客戶 周邊市場大老板、星沙企業(yè)中高管、銀行、律師等全市的改善型