【正文】 力，自勝者強。 2023年 3月 7日星期二 8時 30分 20秒 20:30:207 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 3月 7日星期二 下午 8時 30分 20秒 20:30: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :30:2023:30Mar237Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 3月 7日星期二 8時 30分 20秒 20:30:207 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :30:2023:30:20March 7, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , March 7, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 :30:2023:30Mar237Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 附件二 個案分析 緊鄰本案項目地塊 該項目施工進度 ，預計 11月份完工 小區(qū)內(nèi)共 8棟樓 小區(qū)內(nèi)布局會所 賞云軒 附件二 個案分析 產(chǎn)品類別：塔樓 物業(yè)地址：密云縣 鼓樓東大街 25號 開 發(fā) 商：北京世豪房地產(chǎn)開發(fā)公司 占地面積： 建筑面積： 開盤時間： 202351 入住時間：現(xiàn)房 價 格： 12500元 /平米 套 數(shù)： 420 綠 化 率： % 戶型面積： 80－ 160平米一居至三居 總 價： 110萬至 200萬元 世豪國際公寓 密云高端住宅標志性建筑 附件二 個案分析 定價策略一：快速銷售和資金回籠目標定價策略 定價策略二：市場比較價格定位策略 定價策略三：客戶認知價格定位策略 附件三 價格定位說明 定價方式： ? 采用五級加權(quán)方法測算本項目理論基價（靜態(tài)價格） ? 預測 05年度及 06年度市場同比漲幅（動態(tài)價格） 附件三 價格定位說明 加權(quán)因子 內(nèi)容說明 權(quán)重說明 權(quán)重 建筑設計 外立面 、 建筑風格 、 建筑形式 、 布局等 對建筑設計有所考慮但影響不大 10% 外部景觀資源 山 、 水自然景觀 ， 市政公共景觀 ， 外部居住環(huán) 此類客戶置業(yè)多為改善生活需求 ， 對周邊環(huán)境要求以舒適為主 10% 內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃 綠化率 、 園林設計 、 水景 、 參予性等 要求較高 ， 要求社區(qū)環(huán)境具有一定的特色文化內(nèi)涵 15% 位置交通 公交 、 道路等是否完善或暢通 有私家車 15% 戶型面積 面積的大小 ， 實用率等 對價格有一定的承受力 ， 以舒適 、 實用為主 10% 房形格局 內(nèi)部結(jié)構(gòu)設計 、 功能區(qū)的劃分 、 朝向 、開間等 對朝向 、 開間 、 舒適性等有要求 10% 社區(qū)配套 超市 、 會所 、 游泳池 、 運動健身場所 對游泳池 、 健身場所 、 文娛場所等高檔次配套有較大需求 10% 區(qū)域配套 周邊醫(yī)院 、 學校 、 商場銀行 、 郵局等布局結(jié) 要求區(qū)域配套能提升生活的檔次和品味 15% 建筑施工 建筑結(jié)構(gòu) 、 建材及施工質(zhì)量 對施工質(zhì)量有較高要求 5% ※ 定價說明一 5級加權(quán)權(quán)重 附件三 價格定位說明 ※ 定價說明二 年度市場同比漲幅與環(huán)比漲幅 06年 10個遠郊區(qū)縣區(qū)域均價 06同比漲幅 2502 % 07年 12季度 10個遠郊區(qū)縣區(qū)域均價 07年 12季度同比漲幅 3068元 /平方米 % 預測 07年度郊區(qū)縣區(qū)域價格年度平均漲幅 同比漲幅約為 67個百分點 ?北京 06年度遠郊區(qū)區(qū)縣全年房地產(chǎn)市場價格漲幅參考 ?北京 07年度 12季度遠郊區(qū)區(qū)縣區(qū)域及環(huán)線市場價格漲幅參考 漲幅參考來源于： ?北京市建委城建研究中心 ?北京市建委發(fā)布的上半年新建商品期房交易市場價格 ?07年度 12季度中廣信數(shù)據(jù)庫 附件三 價格定位說明 項目名稱 建筑設計 外部景 觀資源 社區(qū)環(huán) 境規(guī)劃 位置 交通 戶型 面積 房形 格局 社區(qū) 配套 區(qū)域配套 建筑 施工 5級加權(quán) 銷售 價格 比準 價格 所占 比例 參考 價格 權(quán) 重 10% 10% 15% 15% 10% 10% 10% 15% 5% 加權(quán)值 密東廣場 3 3 3 3 3 3 3 4000 10% 檀宮秀府 3 3 3 3 3 3500 5% 福城新天地 3 2 3 4050 15% 左岸首府 3 4 3 3 3 3 3 4 4400 20% 漪蓮軒 3 3 3 3 3300 10% 瑞海姆公寓 4 3 4 4 3 4 4300 25% 太揚家園 3 3 3 3 3 4 3900 15% 100% 項目 4 4 4 ※ 區(qū)域及周邊相同物業(yè)類型產(chǎn)品本年交易情況參考及同本項目的 5級加權(quán)對比 附件三 價格定位說明 ※ 價格制定 年度平均同比上漲幅度 X漲幅月度 本產(chǎn)品與周邊同類型產(chǎn)品 的加權(quán)平均價格評估值 一年度月數(shù) 產(chǎn)品價格 = X (1+ ) 3816 X = 4172元 /平方米 [ ] (7% + 10% )247。但因為資金問題，將水岸青山部分抵押給城建公司開發(fā)。 營 銷 篇 首年推廣計劃 過渡期： ?階段時間： 2023/12 ?銷售目標：完成第一周期銷售，為第二周期進行鋪墊 ?賣點訴求：一期熱銷神話，二期升級待發(fā) ?通路設計： ：小型集客活動； ：車體、戶外、圍擋、軟廣，政府介入； ：節(jié)日客戶回饋活動（結(jié)合商?。?； ：夾報宣傳，短信群發(fā)，企事業(yè)巡展。 ?通路設計： ：銷售貴賓卡的發(fā)送和選購； ：報廣、戶外、圍擋、軟廣； ：企事業(yè)產(chǎn)品推介， DM宣傳。 營 銷 篇 營銷思路 手續(xù)進度 入市依據(jù) 時機選擇 910月歷來是房地產(chǎn)銷售旺季 ,考慮到項目大盤銷售周期 ,回款計劃以及現(xiàn)有 A1\A2\A3現(xiàn)房銷售時機 本項目 2023年 6— 8月客戶積累市場預熱， 2023年 9月開盤銷售，根據(jù)客戶的積累情況、意向及競爭對手的供應情況，搶占市場空白點，完成項目的入市 工程進度 環(huán)境建設 競爭市場 營 銷 篇 營銷排期 1. 入市時點 營 銷 篇 營銷排期 2. 全案目標 ? 住宅銷售面積 : ? 住宅銷售全案均價 : 4300元 /平米 ? 銷售金額 : ? 計劃面市時間 : 07年 6月底 ? 計劃開盤時間 : 07年 8月中旬 ? 計劃銷售周期 : 約 營 銷 篇 營銷排期 3. 銷售計劃 2023年實現(xiàn)銷售額 9000萬 營 銷 篇 首年推廣計劃 1. 推廣策略 影響力 公信力 促進力 實效推廣 \針對性推廣 最有效 \最高性價比的渠道選擇 最短的時間刺激銷售 通過媒體正面及側(cè)面的報道，贏得“地雅”在房地產(chǎn)市場發(fā)言權(quán)和話語權(quán)，樹立老總個人品牌及形象號召力，擴大“地雅”品牌的知名度和美譽度，獲得市場的認可、尊重，為地塊的推廣和銷售起到推波助瀾的作用。 ? 價格調(diào)整實行快頻次小步微調(diào)，對暢銷戶型實行上浮、減少優(yōu)惠等措施，既控制暢銷戶型的銷售速度，又帶動滯銷戶型，提高了利潤率。