【正文】 府用行動表示嚴(yán)格按照中央及建設(shè)部出臺的政策執(zhí)行。“ 國十五條 ” 中最焦點的 “ 70%比例 ” 條款，最終在深圳落地為對單個樓盤的控制?；ɡ锪志訝I銷執(zhí)行報告謹(jǐn)呈：深圳市泰源投資發(fā)展有限公司報告提綱一、市場環(huán)境分析下的目標(biāo)界定二、項目分析三、客戶分析四、 SWOT分析及策略總綱五、營銷執(zhí)行攻略六、報告重點回顧及開盤前工作安排一、 市場環(huán)境分析下的目標(biāo)界定n目標(biāo)：穩(wěn)健銷售、利潤最大化 —— 宏觀政策 “舊八條 ”：國務(wù)院 《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知 》 八條意見“新八條 ”：國務(wù)院 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控問題》 八條措施建設(shè)部聯(lián)合發(fā)改委等七部委《 關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格的意見 》 ，政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控措施進(jìn)一步細(xì)化兩會強(qiáng)調(diào)：繼續(xù)解決部分城市房價上漲過快問題國六條：國務(wù)院調(diào)控房價六條措施 央行二次加息，對房地產(chǎn)價格上漲過快城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付比例可由現(xiàn)行的 20%提高到30%國務(wù)院副總經(jīng)理曾培炎 “關(guān)于抑制房價過快上漲 ”的四點要求建設(shè)部等三部 《 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知 》2023年 6月 1日后，個人將購買不足 2年的住房對外銷售的，應(yīng)全額征收營業(yè)稅央行上調(diào)人民幣貸款基本利率，從 2023年4月 28日起，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基本利率上調(diào) %國十五條 《 關(guān)于強(qiáng)調(diào)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見 》政策逐漸細(xì)化，力度增強(qiáng)，強(qiáng)調(diào)土地資源的節(jié)約和房地產(chǎn)作為消費品的屬性。 ? 2.“1+7” 文件出臺 。 —— 新政下市場的反應(yīng) 1. 價漲量跌現(xiàn)象出現(xiàn)，市場存在風(fēng)險u 整體價格： 5月深圳整體成交均價較上月略有下降，為 8839元 /平方米 。 4月份，流入 A股的增量資金超過 250億元 ，其中股民保證金的存量資金上升了80億 。風(fēng)臨洲 5月 28日 414 36% 7500龍華 淺水灣 5月 29日 312 19% 16200大梅沙 銷售期的展示與價格無法匹配。是項目的第一期，未來有升值潛力。市場給我們的啟示：在當(dāng)前的市場環(huán)境下，價格及速度目標(biāo) 的實現(xiàn)取決于清 晰的掌握客戶需求和動態(tài)，提前積累誠意客戶。戶型亮點突出，梯戶比較低，贈送面積多。總贈送面積為 216。 項目分析小結(jié) ：?區(qū)位價值 ：CBD一級輻射區(qū)?區(qū)域價值正在形成中的東部大住宅區(qū)。對關(guān)注項目的重點客戶進(jìn)行了深度訪談 。 客戶分析 ?客戶意向?關(guān)注因素進(jìn)線客戶中希望購買三房的稍多，兩房三房均可也占五分之一?？蛻魧椖康年P(guān)注因素排序依次為發(fā)售時間、戶型、價格、交通位置及園林。近期打算購房，主要考慮兩房做為過渡。來深十幾年，目前與妻子住自購單位福利房。近期打算換房，兩房三房都可 .?整體感覺： 覺得那個交通位置還可以啦。有 13%的客戶從事自由職業(yè)。其中初次置業(yè)的占到了客戶總量的42%。? 消費習(xí)慣：大多持有信用卡，有品位，喜歡購買一些時尚的產(chǎn)品? 媒體接觸習(xí)慣：經(jīng)常上網(wǎng)，經(jīng)常讀南方周末及時尚雜志? 價值觀：積極、有抱負(fù)、注重居住品質(zhì)及個性，喜歡簡潔大方、明快現(xiàn)代的裝修風(fēng)格。? 他們在哪？ —— 中心區(qū)、華強(qiáng)北、地王國貿(mào)商圈 四、 SWOT 分析及策略總綱減小劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會，克服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會突出項目區(qū)位，樹立領(lǐng)先形象 建立差異化，高標(biāo)準(zhǔn)控制項目品質(zhì)利用有效儲客手段積累誠意客戶Sv中心區(qū)一級輻射區(qū)，v純粹安靜大住宅區(qū)核心位置v小高層的產(chǎn)品舒適度較高，兩房三房為關(guān)內(nèi)市場缺口，戶戶有入戶花園，贈送面積多，是市場亮點v與周邊樓盤可形成大社區(qū)氛圍，各類配套齊全；W梅林片區(qū)的傳統(tǒng)印象對項目的價值貶損O關(guān)內(nèi)土地稀缺 ,片區(qū)土地供應(yīng)少形成中的東北部大住宅區(qū)未來地鐵，隨著交通改善，關(guān)外質(zhì)素較好、大社區(qū)的客戶分流 . 未來政府可能推出更多政策打壓市場打壓市場策略推導(dǎo)集中目標(biāo)市場低成本實效推廣 ? 突出項目區(qū)位，樹立領(lǐng)先形象形象定位? 集中目標(biāo)市場，低成本實效推廣推廣策略? 建立差異化，高標(biāo)準(zhǔn)控制展示品質(zhì)展示策略? 利用有效手段提前儲客儲客策略五、營銷執(zhí)行攻略? 突出項目區(qū)位，樹立領(lǐng)先形象形象定位—— 有院子的房子（主推廣語）中心北區(qū) 26起）：郵寄對帳單的方式發(fā)送項目折頁，凸顯項目賣點推廣 短信（ ）：根據(jù)工程及營銷節(jié)點來發(fā)送短信展場（ 8月起）：發(fā)送包含項目資料及賣點的資料產(chǎn)品價值展示導(dǎo)示系統(tǒng) （ ）從彩田路至梅林八號路拐入處樹立導(dǎo)示商業(yè)街：體現(xiàn)商住兩宜的生活氛圍，到位時間： 7月 28日售樓處：展板及模型表現(xiàn)項目賣點，售樓處迎合目標(biāo)客戶的口味，有品質(zhì)感，到位時間： 7月 28日樣板房：樣板房的裝修要有品質(zhì)感及空間感，要凸現(xiàn)項目的價值。? 收費欄目： 請來網(wǎng)絡(luò)斑主二郎三星界時宣傳產(chǎn)品賣點及戶型特色，將項目軟文在網(wǎng)絡(luò)置頂，并懸掛首頁。 — 推廣攻略重要物料：樓書目的：?體現(xiàn)項目形象與品質(zhì)?使客戶充分了解項目的優(yōu)勢和亮點?紙質(zhì)建議：?藝術(shù)紙：具有特殊肌理效果或特異紙質(zhì)特色的高級印刷用紙，個性表現(xiàn)力強(qiáng)，有高貴感，具體由設(shè)計師把握；?硫油紙：做部分效果，具體由設(shè)計師把握；?內(nèi)容規(guī)劃：將戶型手冊及形象樓書合并 項目形象及價值點提煉 優(yōu)越區(qū)位及便利配套（交通、生活、教育） 附帶戶型圖（渲染出戶型亮點） — 推廣攻略分戶模型項目模型? 設(shè)計要求：? 體現(xiàn)項目形象與品質(zhì)? 直觀、精致，選擇高檔材料制作；? 細(xì)部處理得當(dāng)，注意燈光效果的處理。?在彩田路向梅林八號路拐入的加油站設(shè)置導(dǎo)示及指示。指示牌燈桿旗n 道路導(dǎo)示?目的：加強(qiáng)昭示性，強(qiáng)調(diào)品質(zhì)感 , 。? 構(gòu)成元素：指示牌、帆布遮陽傘、休閑桌椅? 完成時間： 06年 7月 28日n 商業(yè)街包裝 接待臺模型區(qū)洽談區(qū)休息區(qū)吧區(qū) 經(jīng)理室投影財務(wù)室儲物間合同室簽認(rèn)購書按揭室洗手間更衣儲藏入口通向樣板房 對外區(qū)域室外 彩旗、花藍(lán)、氣球、綠化、花架、休閑椅、掛旗、燈桿旗、導(dǎo)示牌接待區(qū) 保安值班、業(yè)務(wù)人員接待、 接待臺（電話）展示區(qū)小區(qū)模型、分戶模型 ,投影、展板 、植物、背景音樂、吊幅、地?zé)?、吊燈洽談區(qū) 洽談桌椅吧區(qū) 咖啡吧、服務(wù)生、休閑桌椅財務(wù)室 POS機(jī)、復(fù)印機(jī)、點鈔機(jī)、保險柜、資料柜辦公室 聯(lián)網(wǎng)電腦、打印機(jī)、電話、文件柜合同按揭室 網(wǎng)線、電源、文件柜休息區(qū) 桌椅n 售樓處展示 包裝到位時間： 7月 28日緊急重要?風(fēng)格建議：精致、時尚?展板 將項目賣點清晰直接的展示在客戶面前，同時體現(xiàn)高品質(zhì)。? 樣板房所在 樓層的外墻裝飾整理到位 ，并 能展現(xiàn)品質(zhì) ；? 樣板房樓層分配情況：? 6棟樣板房（包括裝修標(biāo)準(zhǔn)樣板房。電梯間的小型綠化，細(xì)節(jié)的提醒和修飾處處彰顯與眾不同以及體貼關(guān)懷。?到位時間： 8月 19日n園林展示?服裝風(fēng)格統(tǒng)一、講究 。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 二月 21