某項目戶型定位報告(文件)
【正文】 車 庫： 1 9 工人房 4 9 2 3 露 衣 6 純水岸 室內(nèi)停車庫 洗衣房 中西廚帶吧臺 獨立后花園 儲藏間 雙套房 主臥書房 主臥露臺，盡攬小區(qū)景色 客廳露臺，盡攬小區(qū)景色 獨立前院 頂層閣樓多功能活動室 三層 二層 首層 中旅國際公館 地下室 地下車庫，不計容積率 工具間 工人房 書房 父母房帶衛(wèi)生間 主臥更衣間 大露臺眺望小區(qū)景觀 一層 二層 三層 暢銷大戶型總結(jié) 建筑面積 廳開間 廳進深 客廳面積 餐廳面積 主臥面積 218256 1939 1220 1332 次臥面積 客廳陽臺 主臥陽臺 入戶花園 主臥衣帽間 主臥衛(wèi)生間 518 10左右 35 58 公共衛(wèi)生間 廚房面積 工人房是否帶衛(wèi)生間 是否為雙套房 26 是 是 暢銷 5房各功能空間尺度 暢銷特征 —— 基本特征：超大客廳餐廳、雙套房、中西分廚、入戶花園、大露臺 戶型創(chuàng)新方向：設(shè)置景觀衛(wèi)生間、主臥套書房等 競爭項目 5房以上戶型分布 紅樹西岸 中旅公館 天鵝堡二期 熙園 290平米 218平米 客戶認同范圍 210 500 287 159 393 假日灣 東角頭 282 160 5房以上戶型 首期的關(guān)系 首期 面積 218 230 240 260 客戶可接受范圍 紅樹西岸(86套 ) 270 290 95萬 購置 250 m2以上的主力客戶寫真 —— 成就感 +責(zé)任 家庭收入階層 年薪 100萬 生活方式描繪 總認為自己的生活就是理想的生活原型，實際上是隨波逐流，供給在一次又一次地改變他們的生活方式 出處 老板 /CEO/董事長 /民營老總 消費 富人階層，房、車在身份和品位上的象征意義大過實用價值；沒有余暇來執(zhí)著于消費細節(jié)，名牌是最有效率最經(jīng)濟學(xué)的選擇；旅游被商務(wù)旅行代替；從時間精力和金額上，生意上的公關(guān)消費均多于個人生活消費；高級會所能令他感到隱私的尊重和與眾不同；深受朋友的消費觀影響 狀態(tài) 享受工作勝過享受生活，抱怨少來自生活，多來自對體制和政策局限企業(yè)發(fā)展；社會財富的最大創(chuàng)造著和擁有者 項目契合度 ★★★☆ 產(chǎn)品攻略 抓住牛鼻子，告訴他們這是最好的生活方式 戶型定位：都市單元（公寓 +工作室） ?一個單元 ?橫向拼合單元 ?縱向拼合單元 ?橫縱向拼合單元 以 6070m2為模數(shù) 購置 /使用都市單元的主力客戶寫真 —— 從現(xiàn)實生活中出軌 ★★★★★ 項目契合度 在一個日益快餐化和標(biāo)準(zhǔn)化的時代，試圖通過自身的努力來打破和多數(shù)人群都一樣的無趣無聊的生活 —— 把自己甩出去，逃離現(xiàn)實，享受出軌的自由 狀態(tài) 用可量身定做的彈性組合來網(wǎng)羅個性群體 產(chǎn)品攻略 潮流的制造者、貢獻者、摧毀者以及犧牲品 消費 廣義的 BOBO族 出處 生活方式描繪 產(chǎn)品定位的基礎(chǔ) 產(chǎn)品定位：豪宅之集大成 — 純住宅 — 超標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓 — 工作室社區(qū) — 街區(qū)商業(yè) 2房、 3房、 4房、大平面 TOWNHOSUE等 都市單元 主流客戶 項目契合度 客戶比例 建筑面積分配 兩房住宅 蝴蝶 /貓 ★★☆ 710% 約 40萬平米 小三房住宅 螞蟻 ★★ 35% 大三房住宅 四房住宅 鐘擺 ★★★★★ 5560% 大戶型 富人 ★★★☆ 1015% 都市單元 鳥 /卡通 /貓 ★★★★★ 15% 10萬平米 戶型定位的基本結(jié)論 戶型定位的結(jié)論（ 40萬平米住宅的套數(shù)比） 戶型 套數(shù)比 2房 10% 小 3房（ 2衛(wèi)） 5% 3房（ +工人房） 3035% 4房（ +工人房） 3540% 大戶型 1015% 總體戶均面積 170180平米 戶型定位的結(jié)論（各類戶型的面積范圍） 首期 面積 10萬 20萬 30萬 40萬 50萬 60萬 70 90 110 130 150 170 190 210 230 250 270 290 2房 小 3房 4房 大 3房 大戶型 15% 15% 35% 10% 25% 10% 5% 3035% 3540% 1015% 戶型定位的結(jié)論（各類戶型的面積范圍） 首期 面積 10萬 20萬 30萬 40萬 50萬 60萬 70 90 110 130 150 170 190 210 230 250 270 290 實用 3房 4房 舒適 3房 大戶型 2房 7585 100110 150190 實用 4房 舒適 4房 160200 210250 250290 戶型定位的總體結(jié)論 戶型 面積區(qū)間 套數(shù)比 2房 7585 10% 實用 3房 100110 5% 舒適 3房 150190 3035% 實用 4房 160200 15% 舒適 4房 210250 2025% 大戶型 250290 1015% 總套數(shù) 約 2100套 戶型設(shè)計方向建議 創(chuàng)新的方向 送 隔 牛鼻子 空中花園 大陽臺 結(jié)構(gòu)面積 百葉窗 主衛(wèi)生間 餐廳 / 廚房 戶型 面積區(qū)間 2房 7585 實用 3房 100110 舒適 3房 150190 實用 4房 160200 舒適 4房 210250 大戶型 250290 戶型設(shè)計方向建議 相關(guān)功能建議 送 隔 牛鼻子 空中花園 大陽臺 結(jié)構(gòu)面積 百葉窗 主衛(wèi)生間 餐廳 / 廚房 戶型 面積區(qū)間 2房 7585 實用 3房 100110 舒適 3房 150190 實用 4房 160200 舒適 4房 210250 大戶型 250290 超高層參考 面積 套數(shù) 比例 2 % 42 % 4 % 2 % 2 % 君豪閣戶型比例 價 格 元 /平米 朝向 亮點 起價： 12023 最高價： 16000 均價： 15000 東南、西南 戶型方正 /配有專屬電梯廳，設(shè)主電梯、觀景玻璃電梯、服務(wù)電梯； 落地長窗盡攬空中美景 /轉(zhuǎn)角凸窗大視野； 設(shè)豪華會所、游泳池 /交通方便； 提供卓越教育體系 港麗豪園戶型比例 面積 套數(shù) 比例 96111 172 % 130138 112 % 12 % 286294 36 % 價 格 元 /平米 朝向 亮點 起價：7900 最高價： 15000 均價： 12023 東南、西南、南、西 戶型方正實用 /主臥有陽臺及花池； 設(shè)儲物間 /三梯兩戶； 公共入戶門廳有花池； 東北向臥室設(shè)三角型凸窗，增加采光面積 /層高 ，尊貴空間 21層設(shè)
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