【正文】 其它 世紀華陽 陽臺封閉和開放各占一半左右 壹號城邦 全開放陽臺 世貿(mào)中心 全封閉陽臺 名門盛世 90%的半封閉、其它的全封閉 陽臺是否封閉 市場項目對陽臺是否封閉沒有明顯偏好； 從訪談了解到，客戶對陽臺是否封閉不存在選擇性 樓盤 層高 高端項目 泉舜財富中心 盛唐至尊 3米 升龍廣場 3米 其它 世紀華陽 3米 壹號城邦 有 3米的，有 世貿(mào)中心 3米 名門盛世 層高 市場項目層高多在 3米 樓盤 入戶大堂高度 入戶大堂配套情況 高端項目 泉舜財富中心 7米 精裝修，沙發(fā)、電視 盛唐至尊 6米 精裝修，沙發(fā)、桌椅 升龍廣場 6米 沙發(fā)、電視 其它 世紀華陽 6米 帶裝修，有簡單的桌椅配套 壹號城邦 做精裝修 世貿(mào)中心 11米 電視、桌椅 名門盛世 從底層商業(yè)入戶，沒有大堂 入戶大堂高度及配套 市場項目入戶大堂高度多在 6米以上， 多會做精裝修，配套簡單的桌椅沙發(fā) 樓盤 底層是否架空 是否帶下躍 高端項目 泉舜財富中心 7米高架空 沒有下躍 盛唐至尊 沒有架空 沒有下躍 升龍廣場 僅 2兩棟樓架空 3米，做泛會所 沒有下躍 其它 世紀華陽 沒有架空 沒有下躍 壹號城邦 沒有架空 沒有下躍 世貿(mào)中心 3層底商，沒有架空 沒有下躍 名門盛世 6層底商，沒有架空 沒有下躍 底層架空和下躍情況 底層架空的項目在市場上較少， 市場上還沒有下躍戶型 樓盤 頂層戶型 高端項目 泉舜財富中心 頂樓平層，部分頂層打通，面積達到 200多平 盛唐至尊 頂層平層，和下面戶型一樣 升龍廣場 頂層平層，和下面戶型一樣 其它 世紀華陽 平層，和下面各層結(jié)構(gòu)相同 壹號城邦 平層，和下面各層戶型相同 世貿(mào)中心 公寓項目，頂層沒有復(fù)式 名門盛世 平層 頂層戶型 市場上還沒有頂層復(fù)式戶型 樓盤 當(dāng)前一期梯 戶比 是否電梯直接入戶 是否有暗衛(wèi) 陽臺是否封 閉 層高 入戶大堂高度 入戶大堂配套情況 底層是否架空 底層是否下躍 頂樓情況 泉舜財富中心 2梯 4戶 沒有做到電梯直接入戶 全明衛(wèi) 所有戶型有一個封閉陽臺一個半封閉陽臺 7m 精裝修，沙發(fā)、電視 首層全部架空3米 沒有下躍戶型 頂樓平層，部分戶型打通，面積做到 200多㎡ 盛唐至尊 2梯 3戶為主，有一個 2梯 4戶的單元 沒有做到電梯直接入戶 除 2房 2廳 1衛(wèi)有部分戶型暗衛(wèi)，其它全明衛(wèi) 全封閉陽臺 3m 6m 精裝修，沙發(fā)、桌子 沒有架空 沒有下躍戶型 頂層平層，和下面戶型一樣 升龍廣場 2梯 6戶 沒有電梯直接入戶 全明衛(wèi) 全開放陽臺 3m 6m 沙發(fā)、電視 僅棟 1樓架空3米 沒有下躍戶型 頂層平層，和下面戶型一樣 客戶反映 對高梯戶比沒有有抗性 / 對小戶型暗衛(wèi)沒有有抗性 對陽臺是否封閉沒有偏好 / / / 非常認同架空設(shè)計 / 少數(shù)客戶要求頂層復(fù)式 頂層戶型 市場高端項目相關(guān)規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)： 規(guī)劃設(shè)計建議 梯戶比 4房建議 2梯 2戶戶型，小面積 2房和 3房產(chǎn)品可考慮 2梯 3戶和 2梯 4戶設(shè)計 是否電梯直接入戶 大戶型樓王考慮做電梯直接入戶，以提升項目檔次和品質(zhì) 是否做暗衛(wèi) 盡量做到全明衛(wèi)，由于設(shè)計限制，部分 2房可考慮做暗衛(wèi) 陽臺是否封閉 客戶對陽臺是否封閉沒有特殊偏好，因而陽臺是否封閉建議根據(jù)設(shè)計需求而定 層高 層高不能低于 3米 入戶大堂高度 入戶大堂高度建議做到 6米 入戶大堂配套 建議大堂精裝修，并配沙發(fā)、電視、桌椅，提供客戶休憩空間 底層是否做架空 建議結(jié)合項目成本及物業(yè)用房等配套考慮，可局部架空 底層是否做下躍 不建議做下躍戶型 頂樓是否做復(fù)式 市場沒有有頂層復(fù)式戶型，客戶對頂層復(fù)式存在一定的需求，建議做部分頂層復(fù)式提升項目檔次 結(jié)論 立足項目做高端的定位，結(jié)合市場情況， 提出如下的規(guī)劃設(shè)計建議： 考慮到客戶的承價能力仍然有限，因而在參考市場高端項目的前提下，只需在部分規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)上做 “ 加法 ” 就能做到市場高端 戶型面積 2房 2廳 項目 面積 客廳 主臥 次臥 餐廳 廚房 衛(wèi)生間 陽臺 1 陽臺 2 面積 開間 進深 面積 開間 高端項目 財富中心 108 升龍廣場 / 盛唐至尊 102 4 / 其它 世紀華陽 4 / 壹號城邦 90 13 10 6 2 世紀花城 4 12 / 高爾夫花園 9 東方今典 4 14 / 平均值 說明： 面積單位為 “ ㎡ ” ，長度單位為 “ m” ；項目對二房的面積定位為 100㎡ 120㎡ ，但市場二房的面積為 90㎡ 左右，因而選取各項目參考的戶型面積多在 90㎡ 左右 兩房兩廳客廳平均面積為 ㎡，平均開間 ，主臥平均面積為 ㎡，平均開間為 2房 2廳 1衛(wèi) 面積 客廳 主臥 面積 開間 面積 開間 90115 ≥ 20 ≥ ≥ 16 ≥ 戶型面積 2房 立足項目高端的定位，參考市場高端項目， 二房戶型客廳和主臥相關(guān)指標(biāo)建議如下： 有條件的話，客廳開間做到 ，主臥開間 。在中空復(fù)式中，由于層高較高，這種問題表現(xiàn)得更為明顯。 結(jié)論 頂層復(fù)式是否做成中空設(shè)計 高端項目 泉舜財富中心 2房 2廳 1衛(wèi) 6 94 盛唐至尊 2房 2廳 1衛(wèi) 9 101 其它 建業(yè) 高爾夫花園 3房 2廳 1衛(wèi) 127 3房 2廳 2衛(wèi) 14 149 九都名郡 3房 2廳 1衛(wèi) 120 九都名郡 3房 2廳 2衛(wèi) 133 塞納春天 3房 2廳 2衛(wèi) 13 15 161 名門盛世 3房 2廳 2衛(wèi) 11 118 新天地紅太陽 3房 2廳 1衛(wèi) 133 3房 2廳 2衛(wèi) 1 14 15 168 中泰世紀花城 3房 2廳 1衛(wèi) 9 93 ?從市場供看，三房產(chǎn)品供應(yīng)以 “ 3房2廳 2衛(wèi) ” 為主 ?購買三房產(chǎn)品的客戶以 “ 周邊縣區(qū)礦老板 ” 和 “ 私營業(yè)主 ” 為主力，他們財富層級較高，購買三房產(chǎn)品在于提升居住品質(zhì)、彰顯身份、體現(xiàn)舒適性和奢華感 ?本項目定位高端，在舒適型戶型的設(shè)計上，不能落后于市場高端項目 ?因而建議 3房戶型以 “ 3房 2廳 2衛(wèi) ”為主力，根據(jù)設(shè)計需求，可考慮設(shè)計少量 “ 3房 2廳 1衛(wèi) ” 的戶型 建議 3房戶型以 “ 3房 2廳 2衛(wèi) ” 為主力，根據(jù)設(shè)計需求，可考慮設(shè)計少量 “ 3房 2廳 1衛(wèi) ” 的戶型 市場項目三房戶型情況 規(guī)劃設(shè)計建議 戶型示例 首期戶型建議 戶型示例 綠城新泰玉蘭花園 總建筑面積約 114㎡ /2房 2廳 1衛(wèi) 唐山綠城南湖春曉 總建筑面積約 102㎡ /2房 2廳 1衛(wèi) 在戶型設(shè)計上建議參考 綠城新泰玉蘭花園 和 唐山