【正文】 途劃款 銷售回款是否可以封閉操作，是否設定還款比例分期分批收回 項目土地及在建工程是否抵押于我行 預售證取得前是否需先行注銷土地抵押登記，有無配套的風險控制措施 是否逐筆歸還我行貸款，逐戶解除抵押登記 案例：某公司擬向我行申請 4億元房地產(chǎn)開發(fā)貸款，用于其投資的 A項目的建設，該項目土地及在建工程抵押給我行，土地成本 。 還款期的計算：見下頁 利用資本金現(xiàn)金流量表測算項目還款期： ? 內(nèi)在涵義：以項目的銷售抵償除自有資金以外其他投入資金所需要的時間 ? 由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金組成主要就是自有資金、銀行借款和預售款滾動投入，我們可以資本金現(xiàn)金流量表簡單估算還款期 ? 還款期計算的幾個假設條件： 靜態(tài)概念 未考慮資金的時間價值，如果借款期限較長，應考慮以動態(tài)貸款回收期來測 算還款期 不考慮企業(yè)在房地產(chǎn)經(jīng)營期內(nèi)的利潤分配因素 資本金的概念：并不是真正意義上的資本金，實際是經(jīng)我行認定的自有資金的概念 以資本金現(xiàn)金流量表測算項目的還款期實際是將企業(yè)自有資金以外的其他資金視為借款， 且均需在我行借款到期之前支付 ? 還款期計算的表達公式： ? T（還款期） =（累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值的年份數(shù) 1） +上年累計凈現(xiàn)金流量絕對值 /當年凈現(xiàn)金流量 銷售率償債平衡點的計算 ? 銷售率償債平衡點的計算意義：說明的是項目銷售到多少的時候可以歸還我行的借款，分 析結(jié)果更為直觀 ? 計算銷售率償債平衡點的幾點假設： 項目按照前文所分析的可銷售面積、銷售價格進行銷售 不考慮企業(yè)在經(jīng)營期內(nèi)進行利潤分配 按照前文所述的資金來源組成作為分析的基礎 ? 銷售率償債平衡點的計算公式： （我行貸款 +銷售收入再投入建設資金 +經(jīng)營稅金及附加 +所得稅 +其他需在我行借款償還之前償付的借款） /總銷售收入 *100% ? 可計算得更為精確： ? （我行貸款 +銷售收入再投入建設資金 +其他需在我行借款償還之前償付的借款） /總銷售收入 經(jīng)營稅金及附加 所得稅） *100% 敏感性分析 ? 進行項目敏感性分析的意義：房地產(chǎn)項目敏感性因素的變化可能對還款產(chǎn)生重大的影響 ? 房地產(chǎn)項目的兩大敏感性因素：成本和售價 ? 分析項目敏感性主要考慮對項目盈利水平和銷售率償債平衡點的影響 抵押物的分析： ? 抵押方式 抵押物價值的判斷和分析 抵押物取得或投入的成本價格 抵押物的評估價格 抵押物的經(jīng)辦行認定價格（經(jīng)辦行應盡量搜集具可比性的近期成效案例，對抵押物的評估 價格進行綜合分析，對評估價格的合理性進行分析，并確認分行最終認定的抵押物價值） 還款方案的設計 銷售回款中能否設定還款比例，分期還款的方案設計 房地產(chǎn)項目貸款的主要風險 政策性風險 市場風險 建設風險 操作性風險 合作開發(fā)的風險 挪用風險 法律風險 等 房地產(chǎn)開發(fā)貸款審查案例： ? 某房地產(chǎn)開發(fā)項目二期的自有資金籌措計劃為：擬以自有資金投入 12023萬元，其中已投 入 2023萬元，其余以一期項目銷售回款投入，但這部分不能在我行貸款投放之前投入，而一 期已銷售回款比例為 95%自有資金投入依靠一期項目尾盤的銷售，且不能在我行貸款投放 前到位，其籌措計劃缺乏可靠性 ? 還款期的計算： 項目名稱 合計 2023年度 2023年度 2023年度 2023年度 銷售收入 339809 0 0 58524 281285 出租收入 自營收入 資本金投入 71000 71000 現(xiàn)金流入合計 410809 71000 0 58524 281285 開發(fā)成本費用 203321 71577 61943 58269 11532 經(jīng)營稅金及附加 17330 2984 14345 所得稅 15402 940 14462 現(xiàn)金流出合計 236053 71577 61943 62193 40339 凈現(xiàn)金流量 577 61943 3669 240946 累計凈現(xiàn)金流量 577 62520 66189 174757 ? T=（ 41） +3669/240946= ? 銷售率償債平衡點的計算： 項目籌資安排：自有資金 51300萬元；我行貸款 40000萬元，預售滾動投入 42432萬元，總投資 133732萬元 項目總銷售收入為 22億元，經(jīng)營稅金及附加 13200萬元，土地增值稅 2200萬元，所得稅 23386萬元 銷售率償債平衡點 =（ 40000+42432+2200/2202301320023386） *100%=46% 審查案例（續(xù)上） ? 敏感性計算： 項目名稱 金額（萬元） 成本上升 10% 銷售價格下降 10% 銷售收入 220230 220230 198000 開發(fā)成本 133732 147105 133732 經(jīng)營期稅費 13200 13200 11880 土地增值稅 2200 2200 2200 利潤總額 70868 57495 50188 所得稅 23386 18973 16562 凈利潤 47482 38522 33626 成本凈利潤率 % % % 銷售率償債平衡點 46% 52% 50% 還款方案的設計 ? 案例： ? 某項目 總投資 133732萬元，其中自有資金 51300萬元；我行貸款 40000萬元，預售滾動投入 42432萬元， 項目總銷售收入為 22億元，經(jīng)營稅金及附加 13200萬元，土地增值稅 2200萬元，所得稅 23386萬元 ? 設計的還款方案為：項目銷售達 20%前不還款，銷售達到 20%以后預售回款中的 40%用于還款，銷售至 70%時還清我行貸款 ? 假如對前 20%的銷售資金以及后期除還款資金以外的資金的使用不限制用于項目開發(fā)上，則可用于再投入及還款的資金為： ? 220230*80%*40%=70400萬元， ? 而項目需償付的后期資金有 40000（我行借款） +42432（滾動投入） +2200+13200+23386=121218萬元 ? 即按上述方案銷售達 100%仍不能還款，上述方案不可行 ? 若前 20%的銷售資金限制用于項目開發(fā)上，而后期除還款資金以外的資金則不限制用于項目建設，則可用于再投入及還款的資金為： ? 220230*80%*40%=70400萬元 。 以項目抵押，提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款到期還款比率。 房地產(chǎn)開發(fā)貸款納入固定資產(chǎn)貸款管理，貸款的期限最長一般不超過 3年，資金必須?？顚Ｓ?。 調(diào)查過程中的主要問題及資料要求 股東背景了解不夠深入 項目的市場預測和分析不足 投資的測算和籌資來源的依據(jù)不足 對項目的贏利能力、資金來源與運用平衡分析及現(xiàn)金流量分析不足 貸款期限的確定較為隨意 對當?shù)氐姆康禺a(chǎn)政策不了解，要交哪些稅費及當?shù)氐牟僮饕蟛涣私? 對如何封閉操作描述不清晰 基本未設定分期還款的條件，對銷售回籠款的還款比例沒有確定 資料要求：在擬印發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款調(diào)查模版中會有資料要求附表，可對照搜集 審查過程中的重點 公司的股東背景 開發(fā)歷史 項目來源 權(quán)屬是否清晰 財務分析（略） 項目的合規(guī)性分析： 自有資金的幾個基本特征： A、 先于我行的信貸資金投入到申報項目的建設當中； B、 系由股東投入的經(jīng)過驗資的注冊資本金 、 資本 (或股本 )溢價 、 接受捐贈非現(xiàn)金資產(chǎn) 、 接現(xiàn)金捐贈 、 股權(quán)投資準備 、 符合會計核算規(guī)定的撥款轉(zhuǎn)入 、 外幣資本折算差額 、 企業(yè)歷年留 存收益 、 以及其他滿足所有者權(quán)益科目會計核算要求的資金； C、自有資金不應在我行信貸資金歸還之前抽離。各項合計一般占到銷售收入的 46%） 財務費用（借款利息和其他財務費用） 房地產(chǎn)項目經(jīng)營稅費 ? 包含兩部分，即項目開發(fā)期間的稅費與房地產(chǎn)項目經(jīng)營期間的稅費 ? 開發(fā)期間的稅費作為項目投資的組成部分 ? 經(jīng)營期間的稅費主要指在銷售與交易階段發(fā)生的稅費，不作為成本費用的構(gòu)成，但要抵減銷售帶來的現(xiàn)金流量 ? 經(jīng)營期間的稅費主要包括： ? 營業(yè)稅，一般按房地產(chǎn)銷售收入的 5%計征 ? 城市維護建設稅、教育費附加、防洪工程、交易印花等稅費，約占銷售收入的 %