【正文】 經辦行提出以下的操作說明： 我行貸款全部封閉操作，由我行認可的獨立第三方進行項目的監(jiān)理，經辦行指定房地產專職崗及支行行長、客戶經理組成監(jiān)管小組，每筆放款均由監(jiān)管小組組長及監(jiān)理公司簽字認可方可用款； 放款前辦妥抵押登記手續(xù)，初始抵押率不高于 50%，同時應滿足用款條件方可支款；在放款的過程中，抵押率始終不高于 50%； 借款人將唯一預售帳號開立在我行，所有的預售款項進入我行帳戶，由我行監(jiān)管使用，預售回款的 40%進入還款保證金帳戶用于還款，其余用于支付工程款； 根據當地的操作規(guī)定，預售證取得前不需先行注銷抵押登記，且敘做按揭時只有當項目抵押債權銀行出具部分抵押解除通知書時，登記部門方受理預售備案登記，對確保我行作為唯一按揭銀行有利； 由我行作為按揭銀行，每筆按揭貸款審批完成后或全額收妥房款后方可注銷對應的抵押登記，以按揭貸款退出開發(fā)貸款。 房地產開發(fā)資質等級實行分級審批： （ 1）、一級資質由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門初審，報國務院建設行政主管部門審批； （ 2）、二級資質及其以下的房地產開發(fā)企業(yè)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門制定。 經資質審查合格的企業(yè)，由資質審批部門發(fā)給相應等級的資質證書 此資質等級實行年檢制度，對不符合原定資質條件或有不良經營行為的企業(yè)，由原資質審批部門予以降級直至注銷資質證書。 調查過程中的主要問題及資料要求 股東背景了解不夠深入 項目的市場預測和分析不足 投資的測算和籌資來源的依據不足 對項目的贏利能力、資金來源與運用平衡分析及現(xiàn)金流量分析不足 貸款期限的確定較為隨意 對當地的房地產政策不了解，要交哪些稅費及當地的操作要求不了解 對如何封閉操作描述不清晰 基本未設定分期還款的條件，對銷售回籠款的還款比例沒有確定 資料要求：在擬印發(fā)的房地產開發(fā)貸款調查模版中會有資料要求附表，可對照搜集 審查過程中的重點 公司的股東背景 開發(fā)歷史 項目來源 權屬是否清晰 財務分析（略） 項目的合規(guī)性分析： 自有資金的幾個基本特征： A、 先于我行的信貸資金投入到申報項目的建設當中； B、 系由股東投入的經過驗資的注冊資本金 、 資本 (或股本 )溢價 、 接受捐贈非現(xiàn)金資產 、 接現(xiàn)金捐贈 、 股權投資準備 、 符合會計核算規(guī)定的撥款轉入 、 外幣資本折算差額 、 企業(yè)歷年留 存收益 、 以及其他滿足所有者權益科目會計核算要求的資金； C、自有資金不應在我行信貸資金歸還之前抽離。 幾個基礎數值的確定： 計算期：一般以建設開始年作為計算期的第一年，一直到項目全部銷售完畢或實現(xiàn)預期的最大銷售值為止 基準收益率：一般以略高于銀行同期貸款利率作為基準收益率 案例： 項目 估算依據 金額（萬元） 一、開發(fā)成本 土地使用權出讓金 據實填列，土地出讓合同及繳款憑證 48000 土地征用及拆遷安置補償費 前期工程費 規(guī)劃設計費：建安工程費 *3% 可行性研究費：建安工程費 *% 水文、地質、勘察：建安費 *% 籌建開辦費：建安費 % 建安工程費（小高層住宅） 樁基： 60元 /平 水電安裝： 150元 /平 土建工程： 900元 /平 通訊、公用天線、對講機系統(tǒng)、智能化設備： 231元 /平 普通裝修： 80元 /平 電梯： 120元 /平 煤氣： 15元 /平 基礎設施費 按 180萬元 /每平米占地面積估算 1911 公共配套設施費 項目配套有幼兒園、小學、中學、居委會等配套設施，分別按建筑面積每平米 400900元估算 2553 開發(fā)期間稅費（各地項目有所區(qū)別） 建安工程費的 2% 1283 不可預見費、其他費用 前述 24項之和 *3% 2171 二、開發(fā)費用 管理費用 上述前五項之和 *3% 3611 銷售費用 總銷售的 4% 6054 財務費用 按融資計劃及銀行借款利率 10470 三、合計 投資計劃與資金籌措表 投資估算 籌資安排 資金運用 金額 資金來源 金額 土地成本 61357 實收資本 85000 1）出讓金 61357 預售收入 14798 2） 銀行借款 120230 前期工程費 3983 質保金 建安費 119282 其他資金來源 基礎建設費、配套 開發(fā)期稅費 1494 其他費用 33681 合計 219787 合計 219787 附表的制作 項目投資進度計劃估算表 投資項 目 第一年 第二年 第三年 08/1 08/2 08/3 08/4 小計 05/2 05/3 05/4 06/1 06/2 06/3 06/4 07/1 07/2 07/3 07/4 出讓金 48150 13207 61357 前期工 程費 1494 1494 996 3984 建安工 程 5117 12415 13664 12629 17924 18675 19774 9280 5053 1758 119282 稅費 125 125 125 125 125 125 125 125 125 125 125 125 1494 不可預 見費 273 273 273 273 273 273 273 273 273 273 273 273 3275 專用基 金 3444 3444 管理費 307 307 307 307 307 307 307 307 307 307 307 307 3692 財務費 1584 1584 1584 1584 1584 1584 1584 1584 1584 1109 1109 0 0 16474 銷售費 127 1044 2559 1858 886 322 6796 合計 附表的制作 序號 項目 合計 07/3 07/4 08/1 08/2 08/3 08/4 分季度 分季度 1 銷售收入 339810 31713 134052 103539 50362 20235 獨立住宅銷售收入 10661 3198 5331 2132 低層住宅銷售收入 75995 15199 37998 22799 多層住宅銷售收入 60580 12116 30290 18174 配套商業(yè)銷售收入 1200 1200 高層住宅銷售收入 191374 60434 60434 50361 20235 2 當期銷售回款 339810 6343 52181 127949 92903 44318 16116 3 銷售稅金及附加 17331 323 2661 6525 4737 2260 822 4 銷售凈收入 322480 6019 49520 121424 88165 42058 15294 項目銷售收入與經營稅金及附加估算表 附表的制作 資金來源與運用表 項目 合計 05/2 05/3 05/4 06/1 06/2 06/3 06/4 07/1 07/2 07/3 07/4 08/1 08/2 08/3 08/4 資金來源 經營活動產生的現(xiàn)金 339810 6343 52181 127949 92903 44318 16116 銷售收入 出租收入 其他收入 籌資活動產生的現(xiàn)金 185000 67000 18000 120230 自有資金 85000 67000 18000 銀行借款 120230 120230 其他負債 資金運用 372530 開發(fā)成本費用 219798 48855 15406 8900 15700 15952 15665 20962 21712 22811 11695 8386 9575 2967 886 322 經營稅金及附加 17330 323 2661 6525 4738 2260 822 所得稅 15402 940 6564 4720 2331 848 借款本金償付 120230 6000 42023 72023 盈余資金 22661 18144 略 累計盈余資金 附表的制作 項目全部投資現(xiàn)金流量表 序號 項目名稱 合計 2023年度 2023年度 2023年度 2023年度 年度 銷售收入