【正文】 狀況、未來市場行情變化等，用以評價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值的 穩(wěn)定性 。 ⑷預(yù)測的財(cái)務(wù)清單和估價(jià) 財(cái)務(wù)清單 是對收益性房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)是否可行的具體財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的綜合，對放款人非常重要， 在審查貸款申請時(shí)預(yù)測財(cái)務(wù)清單將是重點(diǎn)分析內(nèi)容 ，因此借款人必須如實(shí)提供相關(guān)材料，包括完整的 財(cái)務(wù)清單、可行性分析報(bào)告、市場評估報(bào)告 等，最好是由 中介機(jī)關(guān)來進(jìn)行相關(guān)預(yù)測分析 ，以便使結(jié)論更加客觀、可靠，使融資雙方信息更加透明，合作的共贏機(jī)會(huì)更大。 房地產(chǎn)的價(jià)格評估有很多具體的不同辦法， 在貸款實(shí)務(wù) 中通常采用的是 收入還原法 ，有時(shí)輔以 市場比較法 。 ⑴收入估算 凈營業(yè)收入 估算是計(jì)算的起點(diǎn)，可以采用多種方法進(jìn)行評估，然后綜合成一個(gè)比較合理、把握性較高的收入水平（即 期望收入 ）來進(jìn)行后續(xù)分析。 具體的估算方法有 3個(gè) —— ①市場比較法 市場比較法相對較簡單，它是 通過系統(tǒng)的市場比較而得到資本化率 ，通常又稱 市場抽提法 。 毛收入 與 毛收入乘數(shù) 的積 就是房地產(chǎn)的評估價(jià)格： V=I*GIM ③投資權(quán)重法 投資權(quán)重法 是較復(fù)雜的資本化率求算方法。 ⑶應(yīng)注意的幾個(gè)問題 因?yàn)?資本化率 對房地產(chǎn)的估價(jià)起著關(guān)鍵作用，它的小小波動(dòng)會(huì)引起估價(jià)的巨大差異， 選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率對估價(jià)的合理性就顯得特別重要 。資本化率是投資收益的總和，投資收益實(shí)際上就是投資者自有資金的收益， 從資本形態(tài)來看，收益當(dāng)然也就是資本重建 。在評估時(shí)對此也要有所認(rèn)識(shí)和準(zhǔn)備。一般地有如下一些辦法： ①以投資者認(rèn)同的期望值為標(biāo)準(zhǔn) ②以國債等無風(fēng)險(xiǎn)投資為參照 ③以市場平均水平為參照 ④以貸款利率為標(biāo)準(zhǔn) 三、放款標(biāo)準(zhǔn) 放款標(biāo)準(zhǔn) 是金融機(jī)構(gòu)的 內(nèi)部控制標(biāo)準(zhǔn)，是評價(jià)某個(gè)項(xiàng)目是否可行的指標(biāo) ，主要有如下各項(xiàng) —— （參見表 6— 10的清單） 主要評價(jià) 借款人的基本條件 是否符合標(biāo)準(zhǔn)、特別是其經(jīng)營歷史是否達(dá)標(biāo)， 抵押物是否可接受 ， 市場是否健康 等。具體計(jì)算有如下要求： 最高年還貸額 =凈營業(yè)收入 /最低債務(wù)償還率 最高貸款額 =最高年還款額 /抵押貸款系數(shù) ⑶保本點(diǎn) “ 保本 ”是負(fù)債經(jīng)營的最起碼要求。 ⑵營業(yè)費(fèi)用比率 營業(yè)費(fèi)用比率 的計(jì)算公式為 ： 營業(yè)費(fèi)用比率 =營業(yè)費(fèi)用 /（毛租金 +其他收入） 它是收益性房地產(chǎn)經(jīng)營的重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，應(yīng)該盡可能控制在較低的水平之下，但如果太低銀行又會(huì)懷疑借款人是否故意隱瞞成本，因此應(yīng)保持合理水平， 最好是與市場的平均水平看齊 。 影響投資決策的因素很多，但其中最主要的是 收益性指標(biāo) 和 風(fēng)險(xiǎn)性指標(biāo) 。 最簡單的 盈利可行性 分析就是一個(gè)時(shí)期的 收入分析 ，特別是 收入與成本的比較 ，通常成為主要的分析指標(biāo)。 按稅前平均收益計(jì)，回收期為： 3230800/435800= 按稅后平均收益計(jì)，則為： 3230800/404800= 小結(jié) 以上方法簡單方便，易于理解，應(yīng)用非常廣泛。 下面我們舉個(gè) 例子 來說明。 其計(jì)算公式為： 自有資金＝所有收益的貼現(xiàn)值 上例則為 3230800=139190/（ 1+IRR） +304661/ （ 1+IRR） 2 +483286/ （ 1+IRR） 3 +536284/ （ 1+IRR） 4 +561539/ （ 1+IRR） 5 +5965133/（ 1+IRR） 5 可以求得 IRR=%，顯然比 給定標(biāo)準(zhǔn) 16%為高，說明投資是可行的。 內(nèi)部收益率調(diào)整值 MIRR計(jì)算實(shí)例 一項(xiàng)目初始投資 100000元，三年經(jīng)營期年各年的收入都是 50000元，則其內(nèi)部收益率為 %。 一般而言，要考慮如下風(fēng)險(xiǎn)： ? 商業(yè)風(fēng)險(xiǎn) ? 金融風(fēng)險(xiǎn) ? 購買力風(fēng)險(xiǎn) ? 流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn) ⑴商業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)又稱經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn)，即在經(jīng)營期內(nèi)未能按照預(yù)測獲得凈收益。 風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)一般是先進(jìn)行定性分析，再進(jìn)行定量計(jì)算。 在對各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了必要的分析之后，最終應(yīng)該確立一個(gè) 必要收益率 來防范風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 ⑶風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià) 風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià) 通常是一種心理因素影響的結(jié)果，一般與 無風(fēng)險(xiǎn)收益 相對比來進(jìn)行分析，而所謂 無風(fēng)險(xiǎn)收益又通常以國債收益未基準(zhǔn) 。 四、最后決策 從借款人的角度講， 最后決策 就是對決定向銀行 借多少錢、期限多長、 希望的 利率水平 多高等應(yīng)與銀行談判的內(nèi)容做出決定。 必要收益率在投資領(lǐng)域被廣泛使用，有時(shí)就被當(dāng)作貼現(xiàn)率來使用。一般認(rèn)為其分析思路應(yīng)該包含這樣幾方面的內(nèi)容 —— ? 實(shí)際收益率 ? 通貨膨脹溢價(jià) ? 風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià) ? 必要收益率 ⑴實(shí)際收益率 實(shí)際收益率 就是彌補(bǔ)成本的收益率，即至少投資能夠收回成本時(shí)所對應(yīng)的收益率。 ⑵失敗風(fēng)險(xiǎn) 失敗的風(fēng)險(xiǎn) 通常用 不成功概率 來表示，一般要求控制在 5%以內(nèi)。 ⑶購買力風(fēng)險(xiǎn) 購買力風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)價(jià)格的變化超過投資時(shí)設(shè)定的幅度，造成資不抵債的情形，通常是由于房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)方向與利率變動(dòng)方向不一致，特別是利率趨升而房地產(chǎn)價(jià)格趨降所帶來的負(fù)面影響。據(jù)此，就可以計(jì)算出 新的內(nèi)部收益率為 %。 例如 —— 凈現(xiàn)值與內(nèi)部收益率的比較 年度（收益或 投資 ） 項(xiàng)目 A 現(xiàn)值（貼現(xiàn)率為 10%） 項(xiàng)目 B 現(xiàn)值（貼現(xiàn)率為 10%） 0 1 2 3 4 凈現(xiàn)值 內(nèi)部收益率 100000 0 20230 40000 125000 % 100000 0 16529 30053 85377 31958 100000 40000 40000 40000 40000 100000 36364 33058 30053 27321 26795 ⑸內(nèi)部收益率的調(diào)整 一項(xiàng)投資在經(jīng)營期內(nèi)，各年的實(shí)際內(nèi)部收益率是變化不定的動(dòng)態(tài)因素，但在決策計(jì)算時(shí)卻設(shè)定為不變的固定值，顯然是一對矛盾，任何解決這個(gè)問題？有人就提出動(dòng)態(tài)分析方法，即按照各年的實(shí)際情況來設(shè)定內(nèi)部收益率，再進(jìn)行計(jì)算和比較。但如果項(xiàng)目的規(guī)模不同，則還需要進(jìn)行其它指標(biāo)的比較，才能做出正確的決策。 現(xiàn)金流 貼現(xiàn) 法包括如下具體的計(jì)算： ? 凈現(xiàn)金值 ? 現(xiàn)值盈利指數(shù) ? 內(nèi)部收益率 ? 現(xiàn)值和收益率的比較 ? 內(nèi)部收益率的調(diào)整 ⑴凈現(xiàn)金值 凈現(xiàn)值 是指 各期收益與投資貼現(xiàn)到初始期時(shí)的值 ，關(guān)鍵是選取怎么樣的 貼現(xiàn)率 。 假設(shè)有個(gè)投資項(xiàng)目，房地產(chǎn)的買入價(jià)是15154000元，自有資金是 3230800元（等于首付 3030800元與貯備金 202300元之和）。 在現(xiàn)實(shí)生活中，衡量盈利的財(cái)務(wù)指標(biāo)非常多樣，其計(jì)算有的很簡單，有的很復(fù)雜，隨著數(shù)學(xué)在經(jīng)濟(jì)生活中的應(yīng)用越來越成熟，具體的計(jì)算也越來越多樣化。 第三節(jié) 借款人評價(jià)和決策 一、決策過程及主要決策因素 借款人評價(jià)主要是衡量投資的 收益與風(fēng)險(xiǎn)是否符合決策標(biāo)準(zhǔn)，與其它投資形式比較是否具有突出 優(yōu)勢 等等。 ⑷單位面積貸款額 單位面積貸款額 一般應(yīng)控制在銷售成本的 80%左右，實(shí)際上它與 貸價(jià)比 的關(guān)系非常密切，貸價(jià)比越高、單位面積的售價(jià)越高，則