【房地產(chǎn)】王志綱：大盤開發(fā)攻略(文件)
【正文】 5月 1日正式發(fā)售，截止2023年底，共推出近 1000套別墅， 1000套洋房，銷售面積達 47萬平方米，銷售額達 22億。開盤準備開盤準備n 銷售前投資：約 10億，建成區(qū) 2023畝n 產(chǎn)品168。 園區(qū)主要干道沿路綠化，交通節(jié)點美化168。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 商業(yè)街（部分已開業(yè)）168。200臺看樓巴士，開盤期間十個看樓車接送點，包括廣州市區(qū) 7個，黃埔、增城、東莞、香港、深圳各有一個。n 推廣地毯式覆蓋媒體轟炸， 57月廣告投放接近 2023萬，全年單盤廣告投放超過 3500萬。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 洋房面積 75m2起，168。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 實施前提實施前提n 強大的資金實力， 2023年 5月以現(xiàn)樓實景開盤，實地樣板房多達 40余套， 2023年底一期收樓進駐；n 頭啖湯的市場資源。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 產(chǎn)品8套樣板房168。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 168。誰跌了跟斗？誰跌了跟斗？n 2023年華南碧桂園，遭遇碧桂園集團有史以來的滑鐵盧。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 n 雖然碧桂園集團的這個項目并沒有出現(xiàn)大動蕩，但是對于真正意義上的華南板塊第一個發(fā)力者來說，華南碧桂園確實沒有獲得應(yīng)有的地位。配套配套 n 會所 室外設(shè)施l 泳池 戶外籃球場 網(wǎng)球場l 羽毛球場 溜冰場 小結(jié)：小結(jié)：n 首期規(guī)模大、啟動示范組團規(guī)模大n 產(chǎn)品豐富168。主要市場仍然以 2636萬和 5065萬為主168。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 它輸在哪里？廣州雅居樂它輸在哪里？廣州雅居樂 產(chǎn)品20萬平方米精裝修現(xiàn)樓在建168。n 環(huán)境168。 免費看樓巴士，開通市區(qū) 7個接送點168。n 推廣2023年 5月 7月，以擅長廣州本地推廣和香港推廣的兩家地產(chǎn)銷售代理公司聯(lián)合代理銷售，以近1500萬媒體廣告投放轟炸市場。雅居樂首期產(chǎn)品n 啟動投資大。 為什么大投資沒有大效果？為什么大投資沒有大效果？n 游戲規(guī)則已經(jīng)改變，武器還沒有更新。n 開盤準備倉促上陣，武器效應(yīng)大打折扣。n 因為南海經(jīng)濟發(fā)展迅速，但大盤開發(fā)還是空白，地產(chǎn)整體建設(shè)水平不高，一旦有一個項目提高標準跑出來，很容易獲得成功；S型 0305 163 44 7172 D2型 0102 134 352 47168 A1型 0305 109 396 43164 A1型 0102 87 176 15312 D2型 0305 76 242 18392 總計 1210 131208 100n 反觀后續(xù)兩年發(fā)展，大盤開發(fā)始終靠產(chǎn)品和業(yè)主說話，靠交樓說話，靠成熟度說話。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 廣州人對于居住的要求，開始以三房為主，即使是小三房也好。這樣說來市場層面似乎在拓寬。而樣樣俱全并不是特點，反而是沒有特點。謝謝謝謝 ! 謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 總結(jié)總結(jié)競爭與時俱進n 在一個競爭激烈，不斷升級換代的市場，保持競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵就在于針對自己想吸引的客戶群，不斷強化性價比，優(yōu)化自身個性。n 星河灣、祈福新村、南國奧林匹克花園都是找準一個著力點，不斷強化，這個時候樓盤其他方面的完善就是基礎(chǔ)條件了。因為蛋糕大了，能吃到蛋糕的門檻也高了。吃蛋糕的越來越專一n 郊區(qū)化常住大盤的消費群，常常是相互重疊的。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 168。祈福新村的二房單位比例在減少，廣州雅居樂花園八成單位是 111m2三房。n 南國奧林匹克花園開盤實時個性最鮮明的大盤之一，從萬千樓盤中跳將出來，從 28003200元 /m2競爭最殘酷的市場上跳將出來，可以說開盤的成功與個性張揚造就了南國奧林匹克花園。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2023年 10月，雅居樂在南海占地 1000畝的項目開盤，與廣州雅居樂相差不遠的規(guī)劃，產(chǎn)品、開盤標準，一個月內(nèi)銷售近 600套，占首期的一半。而產(chǎn)品本身并沒有震撼市場的創(chuàng)新性，加上遇到鳳凰城更強勢的 “覆蓋 ”，效果被淹沒。廣州雅居樂目標市場與南國奧林匹克花園、祈福新村十分相似，單價都在 39004200/由于精度不夠星河灣高，開盤倉促，效果不明顯，導(dǎo)致廣州雅居樂開盤反應(yīng)冷淡，但同一模式的南湖雅居樂卻可以勝出。小結(jié)小結(jié)n 首期規(guī)模大n 客戶區(qū)間清晰。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 標志性建筑168。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 啟動不了新客戶n 新出來的競爭對手改變了游戲規(guī)則n 別墅單價是洋房的 3倍左右，確實存在暴利，而產(chǎn)品落伍。（包括花園）做低端市場，價格從 98萬 378萬，以 122萬 250多萬為主力168。 占地 8萬平方米，建筑面積 168。 2023年低借鳳凰城火熱之勢再推出第三期映翠桃園。 政府背景企業(yè)機制，擁有土地規(guī)劃、宣傳造勢等方面主動權(quán)和控制權(quán)；168。 環(huán)境l 示范環(huán)境l1萬平方米銷售中心中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2023畝同時啟動， 180萬建筑面積， 2023年7月開盤，當(dāng)年預(yù)售 70萬平方米。廣州市區(qū)、黃埔、增城臨廣州郊區(qū)經(jīng)濟增長積累多年，而沒有如此價廉物美的產(chǎn)品供應(yīng)；n 土地規(guī)模夠大，可以有效控制單方成本；n 企業(yè)具有非常強的資源整合、操作控制能力，可以實施高速度、大規(guī)模工業(yè)化生產(chǎn)； 少量聯(lián)體別墅，面積 190m2 獨立別墅為主， 190m2350m2面積占據(jù)八成左右。 近 1萬平方米銷售中心n 道路交通168。 會所（已落成部分設(shè)施，如泳池、組團小會所）168。 洋房組團間綠化1000套帶精裝修的洋房n 環(huán)境168。一旦熱銷，乘勝追擊，工程速度驚人。 高爾夫 +體育運動 +地產(chǎn)，從產(chǎn)品到社區(qū)文化，充滿前所未見的創(chuàng)新精神。 北京組團樣板樓中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一期開盤標準：會所、學(xué)村、撒野公園、候車廳、高爾夫練習(xí)場等。悉尼奧運村三區(qū)產(chǎn)品戶型 面積 棟數(shù) 數(shù)量 總建筑面積 比例B 145 4 82 11890 C 125 12 359 44875 D 85 8 178 15130 B復(fù)式 262 4 8 2096 C復(fù)式 250 12 24 3000 總計 114 651 73991 100 主力產(chǎn)品： 85m2二房和 125m2三房168。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 景觀大道168。 首期洛杉磯、雅典組團，約 700套房子， 8萬平方米168。 撒野公園 體育館168。n 一期開發(fā)面積：三個組團約 17萬平方米n 以 80m2二房和 110m2三房為主力戶型n 戶均面積： 100m2n 均價： 3800元 /m2中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2023年 7月開盤， 5個月單盤銷售面積 ，位居 2023年廣州
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