房地產投資分析第一章2514440727(文件)
【正文】 約因素，對所有可能的投資方案進行比較論證，從中選擇最佳方案并保證投資有較高收益水平的分析活動。 ?房地產估價中的市場比較法就是以近期同區(qū)域同類房地產成交價為估價基礎的。 ?4．交易區(qū)間 賣方在出售物業(yè)時將為該物業(yè)的交易價格設置一個較低的價格下限，而買方則將為此設置一個較高的價格上限。 但某一特定物業(yè)的投資價值對于不同的投資者而言，結論不是唯一的。 The end ,thanks! 演講完畢，謝謝觀看！ 。在某一時點，市場價值是唯一的，而投資價值因投資者不同而不同。 如果一個交易要成功，買方所認為的投資價值必須大于賣方。它是指現(xiàn)行的市場條件下，按照目前某一物業(yè)的銷售條件，在合理的時間范圍內，對該類物業(yè)未來交易價格所作的預測 ?3．市場價值 市場價值是指在一個具備公平銷售所需要的一切條件下的競爭開放市場中，某一物業(yè)公開銷售時的最可能價格。 第三節(jié) 房地產投資分析與房地產估價的關系 ?（二）依據不同 ?（三）參與人員不同 ?（四）使用的方法不同 ?（五）使用的價值標準不同 房地產投資分析與估價的關系 ?1．交易價格 通常交易價格是指實際交易過程中發(fā)生的歷史價格，即實際發(fā)生的成交價，是由買賣雙方通過議價過程決定的。 （二） 為什么要進行房地產投資分析 ? ①為房地產投資決策作出選擇。對如此遼闊的區(qū)域進行開發(fā)，就現(xiàn)在來說，將采取分期開發(fā)建設，首先，要集中有限的人力、財力、物力，將蟠龍小區(qū)所在位置的 18平方公里作為核心區(qū) 一、房地產投資的特性 ? 2．適于進行長期投資 ? 3．需要適時的更新改造投資 ? 4．投資價值難以判斷因而易產生資本價值風險 ? 5．變現(xiàn)性差 ? 6．易受政策影響 ? 7．需要具備專業(yè)知識 ? 8．存在效益外溢和轉移 二、房地產投資分析的含義 ? （一）房地產投資分析的概念 ? 房地產投資分析，是房地產項目在投資活動之前，由房地產投資者或委托的專業(yè)人員，對房地產投資項目的經濟運行方面為重點，進行科學的預測分析和評價論證過程。 ? 更長一個時期的目標是進一步拓展五象新區(qū)，在這個方向上 再造一個新南寧 。 ? 鐵路東起湘桂線邕寧站，西至南昆線揚美站，南至南防線吳圩站。 ? ③ 城鎮(zhèn)化水平 ? 2023年城鎮(zhèn)人口 340360萬人（按 350萬人計），城鎮(zhèn)化水平4852％（按 50％計，年均遞增 ％）； ? 2023年城鎮(zhèn)人口 470505萬人（按 500萬人計），城鎮(zhèn)化水平6065％（按 63％計，年均遞增 ％）。 4．城市規(guī)模 （ ① 市域總人口 2023年控制在 690～ 710萬人左右； 2023年控制在 780～ 800萬人左右，年平均增長 8～ 9萬人。 （ 2）區(qū)域性中心城市 ：面向中國與東盟合作的區(qū)域性中心城市，區(qū)域性物流基地、商貿基地和加工制造業(yè)基地，以及區(qū)域性信息中心、交通中心和金融中心。 按投資物業(yè)類型劃分。 ?以上主要 是房地產開發(fā)企業(yè) 的投資行為 ?是指面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產，以獲取房地產所有權或使用權為目的的投資。 ? 對于房地產置業(yè)投資者來說，投資的主要目的是為了 獲取現(xiàn)金流量收益 ，也就是將投資購入的物業(yè)出租給最終的使用者，獲取較為穩(wěn)定的經常性收入。 ? 按投資對象存在形式的不同，可將投資分為金融投資和實體投資，金融投資包括證券、存款、外匯等，實體投資包括。 （五）房地產與不動產和物業(yè)的關系 ? 是指依法可以上市交易的可開發(fā)土地及其地上房屋建筑物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。 ? 所謂不動產（ immovable property）：指依自然性質或法律規(guī)定不可移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。 ? :是指能遮風避雨并供人居住、生產、儲藏物品或進行其他活動的工程建筑。 (三 )行業(yè)標準對房地產的定義 房地產表形式 1：規(guī)劃土地 房地產的表現(xiàn)形式 2： 土地和建筑物 ?（ 國家標準 《 房地產估價規(guī)范 》（ GB/T502911999）對房地產的定義： ?房地產 （ real estate,real
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