【正文】 然、大文化 、大天地、大水系等 資源 ，得天獨(dú)厚 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 青城神韻 項目地址： 寧波咸祥 街子 古鎮(zhèn) 開發(fā)商： 崇州市天祥實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司 建筑類別 : 公寓 、聯(lián)排 占地面積： 265295㎡ 建筑面積 : 185196㎡ 戶型區(qū)間： 43120㎡ 銷售價格： 5600—— 6500元 /㎡ 容 積 率： 0． 7 建筑密度： % 總戶數(shù)： 2080戶 綠 地 率： % 青城 神韻總占地 500畝，東鄰青城高爾夫球城和即將開通的成青快速通道；南鄰川西旅游環(huán)線，西鄰味江，毗鄰街子人文古鎮(zhèn)；北接 寧波咸祥 山體，后倚筆架山。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 青城神韻運(yùn)用裝置主 義建筑的表現(xiàn)手法，結(jié)合 寧波咸祥 和街子古鎮(zhèn)的地域和人文風(fēng)情，在“空間”的名義下實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)換和合并，成為社區(qū)內(nèi)頗具藝術(shù)符號的四大藝術(shù)館。在向外借景、向內(nèi)依托筆架山的層層遞進(jìn)空間圍合中，以鎮(zhèn)、橋、島、街、田、 林六個組團(tuán)打造出具備琴境、棋境、書境、畫境、詩境、酒境、花境的中式造園意境。項目地塊前面部分即退紅線部分為已建成園林。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。他們對周末郊游、旅游度假的熱衷，對居住地生態(tài)環(huán)境的看重，使得旅游勝地 寧波咸祥 成為“第二居所”的最佳選擇。 升值機(jī)會 ： 寧波咸祥 是 寧波 周邊唯一 一 個 5A 級風(fēng)景區(qū)，擁有最好的生態(tài)環(huán)境和旅游文化資 源。 項目威脅： 市場競爭： 在青城前山聚集了眾多的市場競爭對手，如芙蓉 青城、上善棲、 寧波咸祥 房等都是上規(guī)模上 檔次的高品質(zhì)別墅項目，而本項目僅僅只有 16 畝土地，在規(guī)模與品質(zhì)上都難與競爭對手抗衡； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 購買重心轉(zhuǎn)移： 成青 旅游 快速通道 的貫通，將 寧波 與 寧波咸祥 的對接線路由以前的 “ 寧波 — 都江堰 — 寧波咸祥 前山”一線轉(zhuǎn)移到了“ 寧波 — 溫江 — 寧波咸祥 外山 — 寧波咸祥 后山”一線上，主干交通的改變也改變了消費(fèi)者的購買選擇，以往青城前山優(yōu)于后山和外山的區(qū)域優(yōu)勢因 成青 旅游 快速通道 的出現(xiàn)而不復(fù)存在， 這 直接加劇了前山項目與后山和外山項目的市場競爭激烈程度，使得本項目面臨更激烈的市場競爭壓力和威脅。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)市場的競爭已越來越激烈，市場的不確定因素也更加復(fù)雜；在此，我們只提供定價策略和方法，具體定價應(yīng)根據(jù)項目入市時視具體情況而定。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。一般樓盤價格策略的目標(biāo)不外乎以下幾點(diǎn)： → 最大利潤目標(biāo)：追求企業(yè)長期目標(biāo)的最大總利潤； → 銷售目標(biāo)：產(chǎn)品能在較短的時間內(nèi)達(dá)到較大的銷售量與市場占有率； → 品牌目標(biāo)：市場競爭已轉(zhuǎn)化為品牌的競爭，如何在市場競爭中確立自己的品牌優(yōu)勢，塑造、鞏固、發(fā)展自己的品牌形象，為日后的發(fā)展打下基礎(chǔ)也是價格策 劃的一個重要目標(biāo)。它以競爭者的價格為基礎(chǔ)，根據(jù)競爭的力量等情況，制定較競爭者價格為低、高或相同的價格，以達(dá)到增加利潤，降低風(fēng)險、擴(kuò)大銷售量或提高市場占有率的目的。如給率先購買的消費(fèi)者一定的優(yōu)惠，各期均可制定不同的價格，視具體情況進(jìn)行提價或降價。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。折扣定價策略是給 予購買客戶這部分價格優(yōu) 惠以吸引顧客增加購買，如打折、贈送家電家具、贈送旅游或免收 13 年的物業(yè)管理費(fèi)等，其目的在于爭取快銷。由于房地產(chǎn)是高價產(chǎn)品，大多數(shù)人無法一次性支付總價款。 常見的幾種付款方式為：☆ 一次性付款、☆ 按揭付款、☆ 分期付款、☆ 按揭付款，首期緩付等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 開盤定價是價格策劃與地產(chǎn)市場的接洽點(diǎn)，是日后進(jìn)行價格修正的基礎(chǔ)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。否則樓盤銷售的成交量以及時間成本，將會受到嚴(yán)峻的市場考驗，風(fēng)險亦在其中。應(yīng)在實(shí)際營銷中不斷進(jìn)行曲線的維護(hù)，這樣才能達(dá)到整合營銷的效果 。 綜上， 項目在后期的價格制定時，根據(jù)本項目和開發(fā)商的具體情況及幾上幾方面的分析，綜合考慮后我司建議：采用“ 中 開高走、小幅 上 漲 ” 的開盤定價原則，隨著客戶資源的積累，硬件方面的完善、宣傳的到位，價格可呈平穩(wěn)上升趨勢，在價格穩(wěn)步調(diào)整中找到合理的價格定位。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個?？傮w來說，別墅的主流戶型面積趨向于小戶型迷你別墅，在價格 方面 則隨著房地產(chǎn)市場 興旺 而不斷走高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第 四 部分 項目整合推廣策略 一、項目賣點(diǎn)及目標(biāo)客戶群定位 （一）競爭對手核心優(yōu)勢及賣點(diǎn) 成青快速旅游通道的開通顛覆了 寧波咸祥 房地產(chǎn)市場原有的市場格局，在新的交通體系影響 下， 寧波咸祥 房地產(chǎn)市場區(qū)域 板塊 之間的競爭更加明顯，青城前山 板塊 、后山 板塊 、外山 板塊 之間的呈現(xiàn)出一定的均好性，各大 板塊 的優(yōu)勢不再突出，使得市場競爭加劇。天人合一”為口號，以規(guī)模、產(chǎn)品為主要賣點(diǎn)，在“置信”品牌的號召下，定位高端市場，搶占了相當(dāng)?shù)氖袌龇蓊~。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。詩意棲居”口號，精裝修后出售是其重要特色，明顯有別于市場上其他項目，宣明的劃分出屬于自己的細(xì)分市場。 青城神韻 該項目位于青城外山街子鎮(zhèn)，以 500 畝的規(guī)模在 寧波咸祥 房地產(chǎn)市場中占據(jù)第一大盤的 位置 ，規(guī)模、環(huán)境、社區(qū)配套、生活配套、價格是其主要賣點(diǎn)，項目以“青城街子最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。他們對周末郊游、旅游度假的熱衷，對居住地生態(tài)環(huán)境的看重，使得旅游勝地 寧波咸祥 成為“第二居所”的最佳選擇。 升值機(jī)會： 寧波咸祥 是 寧波 周邊唯一 一 個 5A 級風(fēng)景區(qū)，擁有最好的生態(tài)環(huán)境和旅游文化資源。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （三）項目定位 定位原則 項目成功開發(fā)的同時，為發(fā)展商贏得最大的利潤與品牌資源 規(guī)避市場風(fēng)險，最大限度地降低項目的開發(fā)風(fēng)險 走差異化道路，超越競爭對手 強(qiáng)化優(yōu)勢，弱化劣勢，或者干脆變?nèi)鮿轂閮?yōu)勢 項目 定位 項目的總體定位以 寧波咸祥 先天的養(yǎng)生條件為背景，以目標(biāo)客戶怡情山水、休閑度假為現(xiàn)實(shí)條件，針對市場需求所打造的滿足現(xiàn)代都市人 休閑度假需要的山水別館。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 在報媒、戶外、項目售樓部宣傳和包裝色彩形式上，極力營造項目的文化內(nèi)涵； 通過活動演繹真實(shí)生活新意境，塑造客戶對項目的真實(shí)感受； 。 整體策略 結(jié)合項目規(guī)模小、總產(chǎn)值較低的現(xiàn)實(shí)情況，采用成本較低的實(shí)效行銷，針對目標(biāo)客戶群進(jìn)行定向宣傳攻擊，以降低廣告費(fèi)用支出。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。隨著交通的進(jìn)一步改善，成青旅游快速通道的通車， 寧波咸祥 別墅市場還具備相當(dāng)?shù)脑鲋悼臻g。即便只能周末或者閑暇來到“二居”， 也是希望與景觀資源接觸，享受好的空氣質(zhì)量、低噪聲和低污染。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。文明復(fù)興”為口號，銷售情況良好。 新麗江 該項目位于青城外山成青快速旅游通道旁，以規(guī)模、戶型和價格為主要賣點(diǎn)，具有較高的性價比優(yōu)勢，其主廣告語“生活如你所想”，一期于 20xx 年開始銷售，目前在售的為二期，在成青快速旅游通道貫通之后該項目價格還具有一定的補(bǔ)漲空間。 該項目與置信 上善棲 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 在售主要競爭對手核心優(yōu)勢及賣點(diǎn)： 置信 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。由于本項目受到工程進(jìn)度的影響，估計開盤時間將在 20xx 年 9 月，屆時，市場將處于一個由旺轉(zhuǎn)淡的時期，越往后則銷售速度越慢，直至來年夏季。 二、本項目價格預(yù)計 目前 寧波咸祥 別墅市場覆蓋了從低端到高端、從 MINI 微型別墅到獨(dú)棟豪宅各個層次的在售房源；單價從 4200 元每平米 —— 39000元每平米，根據(jù)規(guī)模、配套、品質(zhì)、地段環(huán)境的不同而呈現(xiàn)出巨大的差異。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。否則 太低可能影響利潤，太高可能影響銷售進(jìn)度。同時在考慮樓價的高低方面，也要根據(jù)市場的變化適當(dāng)?shù)陌盐?。最大程度的搜集了?shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。事實(shí)證明，好的開盤定價往往意味著成功了一半。 第一階段，開盤前期階段 定價原則：價格暫不公開，試探市場反映； 第二階段 開盤期 定價原則：以市場能接受的價格切入市場，保證基本運(yùn)轉(zhuǎn)資金的回籠； 第三階段 強(qiáng)銷期 定價原則：高價樹形象，付款創(chuàng)佳績； 第四階段 持續(xù)期 定價原則：微利運(yùn)作，盤活余房； 第五階段：尾盤期 定價原則：保本原則，盡快完成項目的周期。 各階段價格策略運(yùn)用原則 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。但付款方式?jīng)Q定著公司資金回籠的速度， 對地產(chǎn)商短期內(nèi)的財務(wù)狀況起著重大的影響。 心理定價策略 ：主要是定價技巧，如單價的尾數(shù)采用吉祥數(shù)字等。而價格的調(diào)整牽一發(fā)而動全身。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 差別定價策略： 該策略目的在于刺激需求，增加銷量。 基本定價策略 成本對價格的影響： 售價與成本之間的差額即為利潤，這里所指的成本，包含了稅金。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。價格策略是整個房地 產(chǎn)營銷活動中極為重要的一環(huán)，它包括價格的制定、定價技巧的運(yùn)用，并在實(shí)施過程中不斷修正價格策略的全過程。價格策略一旦出現(xiàn)偏差，不但會影響到物業(yè)形象與推廣速度，還會導(dǎo)致發(fā)展商的資金回籠受阻，影響到開發(fā)商的滾動開發(fā)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。隨著交通的進(jìn)一步改善，成青 旅游 快速通道 的通車 ， 寧波咸祥 別墅市場 還具備相當(dāng)?shù)?增值空間 。即便只能周末或者閑暇來到“二居”，也是希望與景觀資源接觸，享受好的空氣質(zhì)量、低噪聲和低污染。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項目 概況 項目用地面積 16 畝，建筑面積 5523 平米，包含有 60 平米、 72 平米、 92 平米、 106 平米和 94 平米五種戶型，共計 71 套住宅；項目建筑密度 20%，容積率 ，綠化率 50%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第二部分 項目概況及 客戶 定位 一、項目概況 區(qū)位及地塊現(xiàn)狀 項目位于都江堰市 寧波咸祥 前山山門外約一公里，是目前青城前山離山門最近的別墅項目之一。利用極具中國文化居住意境的場所符號，通過具有意境性的場所營造，結(jié)合現(xiàn)代人文居住的美學(xué)，用原汁原味的中國氣質(zhì)，營造出小巷、曲徑、長街，串連起庭院深深的傳統(tǒng)中國生活意境，涵養(yǎng)質(zhì)樸的生活經(jīng)典。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。讓歷史氣韻濃厚的人文和純凈寫意的自然，流轉(zhuǎn)浸透在一磚一瓦、一窗一格中。開窗見山、觀水、看果嶺、望水杉林。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （三）、 青城外山 板塊 新麗江 項目地址： 都江堰 寧波咸祥 大觀鎮(zhèn) 開發(fā)商： 四川金聯(lián)實(shí)業(yè)有限公司 建筑類別 : MINI別墅、聯(lián)排 戶型區(qū)間： 96180㎡ 建筑面積 : 96000㎡ 占地面積： 銷售價格： 均價 4800元 /㎡ 容 積 率： 0． 39 建筑密度： % 總戶數(shù)： 1800戶 綠 化 率： 59% 青城高爾夫 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料