【正文】 00 元 /平方米，主流價(jià)格在 5000～ 8000/平方米。以“華潤(rùn)翡翠城”為代表的疊拼產(chǎn)品，一直因?yàn)榫坝^優(yōu)勢(shì)、地理 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。而低層小樓加上私家 花園，這種相對(duì)獨(dú)立的雙拼別墅，在保證擁有私家花園的基礎(chǔ)上，又加強(qiáng)了與戶外空間的交流，使私家小環(huán)境融合到社區(qū)大環(huán)境中。誰(shuí)擁有最優(yōu)地勢(shì)的地理位置，誰(shuí)就擁有最旺的 板塊 人氣，猶如群雄爭(zhēng)霸，使 寧波 別墅的開發(fā)進(jìn)入硝煙四起的三足鼎立時(shí)期。在占據(jù)了牧馬山片區(qū)最佳的位置和最好的景觀資源的同時(shí)，更吸引了后來(lái)一批別墅大軍的跟進(jìn)。 如今牧馬山別墅區(qū)云集了中航 大提升了牧馬山別墅群的整體形象。以新希望集團(tuán)旗下的錦官麗城、巨幅地產(chǎn)旗下的蘭橋尚舍以及麓山國(guó)際社區(qū)為代表的別墅群領(lǐng)跑了新城市別墅生活新時(shí)代，也是對(duì)新城市別墅的建筑形態(tài)和生活方式進(jìn)行了一種全新的詮釋?？焖偻ǖ馈澳涎泳€”更是為住在城南的富人搭建了一條通往城市生態(tài)別墅區(qū)最為便捷的通途。 現(xiàn)在全球惡劣氣候，已經(jīng)影響到 寧波 人的生活。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 目前郊縣的許多樓盤， 基本定位還是富裕階層的第二居所。同時(shí)，隨著人們收入水平的快速增長(zhǎng)，對(duì)居住品質(zhì)的要求不斷提升，代表著一種更高居住理想的別墅，有了更大的市場(chǎng)需求。他們對(duì)周末郊游、旅游度假的熱衷，對(duì)居住地生態(tài)環(huán)境的看重，使得旅游勝地 寧波咸祥 成為“第二居所”的最佳選擇。這類產(chǎn)品追求一種戶外生活的居住文化體驗(yàn)，在較小的面積區(qū)間內(nèi)，把功能做得非常齊全，能夠滿足居家生活的所有需要，空間尺度上也做得很完善。 項(xiàng)目 A區(qū)占地 31畝，為院落式頂級(jí)別墅； B區(qū)占地 104畝，包括島居獨(dú)院別墅及聯(lián)排 mini別墅。項(xiàng)目還臨近 寧波 東軟學(xué)院和軟件產(chǎn)業(yè)園，處于 寧波咸祥 鎮(zhèn)的規(guī)劃核心區(qū)，各種生活配套設(shè)施正在快速完善中，大的居住氛圍已經(jīng)初步形成。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。通過(guò)現(xiàn)代建筑技術(shù)、材質(zhì)和工藝的處理，讓廊、窗、格、門既顯中式格調(diào)，又毫無(wú)復(fù)古之贅， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 青城神韻以筆架山為體，以白江河為軸，衍生出一橫兩縱景觀體系。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目劣勢(shì)： 配套和安全： 在項(xiàng)目周邊主要是農(nóng)家樂(lè)和農(nóng)田，生活所必須的配套設(shè)施極為缺乏，將會(huì)為將來(lái)的業(yè)主帶來(lái)一定的不便；同時(shí)，由于周邊處于原生態(tài)的自然狀態(tài)，居家住戶較少，在居家安全方面有一定的隱患； 地塊規(guī)模 ： 項(xiàng)目只有約 16 畝土地，規(guī)模較小，面對(duì)青城前山各個(gè)在售大盤的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，處于不利的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境； 項(xiàng)目機(jī)會(huì)： 購(gòu)買 門檻低 ： 在 寧波咸祥 別墅的 購(gòu)房 者中，大多是在城區(qū)有一套滿足居家需求住宅的人士。 道路交通 ： 成青 旅游 快速通道 本月全線通車，現(xiàn)在 寧波 到 寧波咸祥 只要 一個(gè) 小時(shí) 的時(shí)間，這將大大便利 寧波 市民前往 寧波咸祥 休閑度假；隨著 寧波咸祥 市政配套的進(jìn)一步完善 ， 寧波 市區(qū)普通住宅房?jī)r(jià)格的不斷攀升，越來(lái)越多的購(gòu)房者傾向于將 寧波咸祥 的別墅作為第一居住寓所，并帶動(dòng)市場(chǎng)價(jià)格的 進(jìn)一步 上揚(yáng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法： 這是企業(yè)為了應(yīng)付市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要而采取的定價(jià)法。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 付款方式 付款方式往往是與價(jià)格折扣相配合的。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 各定價(jià)策略的區(qū)別： 價(jià)格走勢(shì) 低開高走 中開高走 高開高走 物業(yè)品牌 影響物業(yè)檔次 檔次較高 展示物業(yè)形象 賣場(chǎng)人氣 旺 盛 較 好 一 般 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。否則太低可能影響利潤(rùn)，太高則可能影響銷售進(jìn)度。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。為此，我們要么選擇“短平快”的營(yíng)銷方式，在市場(chǎng)進(jìn)入淡季之前將項(xiàng)目迅速售完清盤；要么延長(zhǎng)銷售周期，回避市場(chǎng)淡季對(duì)項(xiàng)目銷售的不良影響，以追求利潤(rùn)最大化為目標(biāo) ，將銷售周期延緩到來(lái)年旺季 。芙蓉青城 該項(xiàng)目位于前山門外 600 米處，占據(jù)前山交通、區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以“枕山臥水芙蓉青城和東軟大學(xué)為鄰，位于前山山門外 800 米處，交通和區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，以“上善之地 （二）本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及賣點(diǎn) 稀缺產(chǎn)品：國(guó)家宏觀調(diào)控下已經(jīng)停止批準(zhǔn)別墅性建設(shè)用地了， 寧波咸祥 各個(gè)區(qū)域也因?yàn)楸Ｗo(hù)世界文化遺產(chǎn)的需要停止提供房地產(chǎn)開發(fā)用地，所以，在今后一段時(shí)間內(nèi) 寧波咸祥 的別墅將成為稀有產(chǎn)品； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。而根據(jù)本項(xiàng)目房源的面積和房?jī)r(jià)，最低只需要 30 萬(wàn)左右，就能實(shí)現(xiàn)這個(gè)愿望，如此低的門檻準(zhǔn)入很容易獲得大量中端客戶的青睞。 為第一居住寓所，并帶動(dòng)市場(chǎng)價(jià)格的進(jìn)一步上揚(yáng)。 對(duì)項(xiàng)目推廣進(jìn)行有效整合，利用免費(fèi)的宣傳推廣渠道，提升項(xiàng)目知名度；注重對(duì)項(xiàng)目形象的包裝，建立良好的項(xiàng)目品牌形象。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 道路交通：成青旅游快速通道本月全線通車，現(xiàn)在 寧波 到 寧波咸祥 只要一個(gè)小時(shí)的時(shí)間，這將大大便利 寧波 市民前往 寧波咸祥 休閑度假； 隨著 寧波咸祥 市政配套的進(jìn)一步完善， 寧波 市區(qū)普通住宅房?jī)r(jià)格的不斷攀升，越來(lái)越多的購(gòu)房者傾向于將 寧波咸祥 的別墅作 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 地理區(qū)位：項(xiàng)目位于 寧波咸祥 腳下，深厚的道教文化和良好 的生態(tài)環(huán)境造就了 寧波咸祥 這一養(yǎng)生圣地，成為現(xiàn)代都市人療養(yǎng)、度假、養(yǎng)生的首選之地， 寧波咸祥 下的住宅成為炙手可熱的物業(yè)，受到居家和投資客戶的熱力追捧； 低密宜居：根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)，本項(xiàng)目為低密度、高綠化的低層住宅，豐富的景觀和優(yōu)美的水系環(huán)境營(yíng)造出宜居住宅； 區(qū)域環(huán)境：項(xiàng)目周邊是成熟的農(nóng)家樂(lè)度假區(qū)，休閑度假產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，其迎來(lái)送往的客人較多，在這部分客人里面蘊(yùn)藏了相當(dāng)?shù)臐撛谀繕?biāo)購(gòu)買者，本項(xiàng)目的環(huán)境和地理位置容易獲得他們的青睞； 硬件設(shè)施：本項(xiàng)目引進(jìn)了“新風(fēng)系統(tǒng)”硬件設(shè)施，并將之鋪設(shè)到每一戶每一個(gè)房間，這樣既能有效降 低 寧波咸祥 下的空氣濕度，保持室內(nèi)清爽舒適，又能提高室內(nèi)負(fù)氧離子含量，為業(yè)主提供一個(gè)健康舒適的環(huán)境； 地塊狀態(tài)：項(xiàng)目位于 106 省道側(cè)，靠近 寧波咸祥 前門， 交通方面，距離前山山門近；項(xiàng)目地塊方正且處于凈地待施工狀態(tài)，便于施工操作； 購(gòu)買門檻低：在 寧波咸祥 別墅的購(gòu)房者中，大多是在城區(qū)有一套滿足居家需求住宅的人士。 高爾國(guó)際 該項(xiàng)目位于青城外山高爾夫球場(chǎng)旁，營(yíng)造出“北美純正 GOLF 別墅”，高爾夫球場(chǎng)的條件得天獨(dú)厚、交通方便、高品質(zhì)是其主要的特點(diǎn)；項(xiàng)目銷售情況 良好，目前僅剩一套連排別墅。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。從市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)來(lái)看，大多數(shù)的別墅面積都集中在 60 平米到 180平米之間，銷售價(jià)格主要集中在 4200 元每平米到 6000 元每平米之間。貴公司應(yīng)在市場(chǎng)營(yíng)銷中不斷進(jìn)行曲線的維護(hù)，這樣才能達(dá)到整合營(yíng)銷的效果（這需要有操盤能力較強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)較豐富、責(zé)任心較強(qiáng)的銷售團(tuán)隊(duì)才能完成）。 升值空間 先大后小 先大后小 較 小 公司品牌 容易建立 較易建立 較 難 銷售速度 較 快 一 般 較 慢 實(shí)際上無(wú)論是選用什么樣的定價(jià)策略，都不是絕對(duì)的，銷售過(guò)程中的價(jià)格變化是較為微妙的，關(guān)鍵的問(wèn)題是要在樓盤定價(jià)的前期，考慮消費(fèi)者的機(jī)會(huì)點(diǎn)，這樣 才能真正的聚集人氣。 開盤定價(jià)策略 開盤定價(jià)一般采用三種方式：低開高走、中開高走、高開高走。因此在制定付款方式時(shí)須與公司的財(cái)務(wù)目標(biāo)達(dá)成一致，并盡可能迎合市場(chǎng)。因此比較靈活的方式是進(jìn)行價(jià)格折扣的調(diào)整，隨時(shí)事的不同，折扣或低或高。主要表現(xiàn)在：同品質(zhì)房屋，因銷售的時(shí)間，價(jià)格有所不同。 確定目標(biāo) 在制定價(jià)格策略，進(jìn)行價(jià)格定位之前，首選必須確定價(jià)格策略的目標(biāo)，這是房地產(chǎn)開發(fā)商選擇定價(jià)方法的依據(jù)。因此，在使用價(jià)格杠桿的時(shí)候，需進(jìn)行各方面的數(shù)據(jù)論證，制定出科學(xué)的價(jià)格組合策略，在被市場(chǎng)所接受的同時(shí)，讓發(fā)展商的利潤(rùn)最大化。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。而根據(jù) 本項(xiàng)目房源 的面積和房?jī)r(jià)，最低只 需要 30 萬(wàn)左右，就能實(shí)現(xiàn)這個(gè)愿望 ，如此低的門檻準(zhǔn)入很容易獲得大量中端客戶的青睞 。 二、項(xiàng)目分析 SWOT 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 稀缺產(chǎn)品 ：國(guó)家宏觀調(diào)控下已經(jīng)停止批準(zhǔn)別墅性建設(shè)用地了， 寧波咸祥 各個(gè)區(qū)域也因?yàn)楸Ｗo(hù)世界文化遺產(chǎn)的需要停止提供房地產(chǎn)開發(fā)用地，所以，在今后一段時(shí)間內(nèi) 寧波咸祥 的別墅將成為稀有產(chǎn)品； 地理區(qū)位 ：項(xiàng)目位于 寧波咸祥 腳下，深厚的道教文化和良好的生態(tài)環(huán)境造就了 寧波咸祥 這一養(yǎng)生圣地，成為現(xiàn)代都市人療養(yǎng)、度假、養(yǎng)生 的首選之地， 寧波咸祥 下的住宅成為炙手可熱的物業(yè)，受到居家和投資客戶的熱力追捧； 低密宜居 ：根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)，本項(xiàng)目為低密度、高綠化的低層住宅，豐富的 景觀和優(yōu)美的水系環(huán)境營(yíng)造出宜居住宅； 區(qū)域 環(huán)境： 項(xiàng)目 周邊是成熟的農(nóng)家樂(lè)度假區(qū)，休閑度假產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，其迎來(lái)送往的客人較多，在這部分客人里面蘊(yùn)藏了相當(dāng)?shù)臐撛谀繕?biāo)購(gòu)買者，本項(xiàng)目的環(huán)境和地理位置容易獲得他們的青睞； 硬件設(shè)施 ：本項(xiàng)目引進(jìn)了“新風(fēng)系統(tǒng)”硬件設(shè)施，并將之鋪設(shè)到每一戶每一個(gè)房間，這樣既能有效降低 寧波咸祥 下的空氣濕度，保持室內(nèi)清爽舒適，又能提高室內(nèi)負(fù)氧離子含量， 為業(yè)主提供一個(gè)健康舒適的環(huán)境； 地塊狀態(tài) ：項(xiàng)目位于 106 省道側(cè)，靠近 寧波咸祥 前門， 交通方面，距離 前山 山門近； 項(xiàng)目地塊方正且處于凈地待施工狀態(tài)，便于施工操作； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 地塊占地面積約 16 畝，里面建筑已經(jīng)拆遷完畢，處于凈地待施工狀態(tài)，可隨時(shí)開工建設(shè)。 透露出隱隱的儒雅之氣。聯(lián)排 86122平米、雙拼 166171平米、獨(dú)棟 363449平米，每套 23層獨(dú)門獨(dú)戶。 新麗江緊依在世界“自然、文化”雙遺產(chǎn)的 寧波咸祥 下，與 寧波咸祥 國(guó)際高爾夫俱樂(lè)部和佛教圣地普照寺 為鄰 ，以“與自然山水和諧相融、與春夏秋冬交相輝映”為別院群體規(guī)則的核心理念。 寧波咸祥 房 該項(xiàng)目位于東軟學(xué)院斜對(duì)面， 106公里北側(cè)。外墻由產(chǎn)于云南騰沖 的火山石裝飾，火山石是火山噴發(fā)的巖漿自然形成，質(zhì)地精細(xì)，紋理天然，色澤質(zhì)樸，具有耐熱抗曬、防滑瀝水，吸聲消音、抗壓耐磨、耐酸堿性、隔熱保溫、不風(fēng)化、不退色、不反光、滲水性功能好等特點(diǎn)；屋頂采用威盧克斯天窗，為居住者帶來(lái)室外的陽(yáng)光和新鮮空氣，是具有節(jié)能、防水、美觀、安全等特征的全球領(lǐng)先品牌；屋面瓦、屋面排水系統(tǒng)等材料的使用，均立足于環(huán)保節(jié)能、美觀耐用的原則，實(shí)現(xiàn)“上善之地，詩(shī)意棲居”的目的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 MINI 別墅：小型別墅和以往通常意義上的別墅最大的不同，就 是面積“ MINI”，因此有“ MINI 別墅”之說(shuō)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。并且，由于均價(jià)差不多就四五千，一套別墅最高也就是 50 萬(wàn) 60 萬(wàn)，而最低只需 25 萬(wàn)左右就能買到，很受購(gòu)房者關(guān)注。這些樓盤的熱銷，反映出購(gòu)房者對(duì)避暑養(yǎng)生需求日漸強(qiáng)烈。各大樓盤也在當(dāng)?shù)夭粩嗯d建，特別在夏季吸引了大量人口入住。 二、 寧波咸祥 別墅市場(chǎng)情況 （一）、天氣 熱 火了養(yǎng)生住宅 都江堰 （ 寧波咸祥 ） 掀 起 別墅風(fēng)潮 寧波 周邊休閑養(yǎng)生類樓盤看到前來(lái)咨詢購(gòu)房的人絡(luò)繹不絕。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 短短幾年間， 寧波咸祥 板塊 異軍突起，成為 寧波 房地產(chǎn)不可忽視的力量之一。 20xx 年，全國(guó)知名策劃人王志綱及其工作室，為牧馬山度身定做的“牧馬山新城戰(zhàn)略策劃”，極 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 牧馬山近郊森林別墅區(qū) —— 日漸成熟的近郊別墅群落 牧馬山區(qū)域自然形成的淺丘地貌，使修筑的別墅群錯(cuò)落有致。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 分布 ：目前別墅產(chǎn)品主要分布城 寧波 的西部和南部，集中在四個(gè) 板塊 ：城南、雙流、龍泉、青城 ； 溫江將成為新的熱點(diǎn)。 位置的優(yōu)勢(shì)，占據(jù)了疊拼別墅產(chǎn)品最標(biāo)桿的售價(jià) 10000～