【正文】 120xx 元 /平方米。 疊拼別墅 特點：疊拼別墅是在綜合情景洋房公寓與聯(lián)排別墅特點的基礎上產生的，一般是由多層的復式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般為四層帶閣樓建筑，這種開間與聯(lián)排別墅相比，外立面造型豐富些，布局更為合理，不存在聯(lián)排進深長的普遍缺陷；但同樣也沒有聯(lián)排的見天見地。 聯(lián)排別墅 —— 事業(yè)上升期者的首選 特點：聯(lián)排別墅又叫 Townhouse，是由幾幢小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排式住宅。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 第三階段： 20xx 至今，市場又進入新一個的發(fā)展期， 寧波 別墅投資漸入佳境，依靠上一高峰期的鋪墊，在這期間， 寧波 市別墅大量涌現(xiàn)出不少具有代表性的項目，如“三利宅院”、“維也納森林別墅”以及高檔的“金林半島”、“麓山國際”等優(yōu)秀之作，加之最近尚未亮相但已經(jīng)被廣為看好的“清溪這群位于財富金字塔中上段的社會精英分子，從物質上，他們需要一個安靜、舒適、私密性很強的生活空間；從精神上，他們需要一個與之既有財富與地位相符合的居住象征。對于普通人來說，這場夢實現(xiàn)的機會也是越來越小。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。易城、薩爾茨堡、維也納森林別墅、半山衛(wèi)城等別墅項目，而南洋國際花園、半山衛(wèi)城二期都將有新產品推出，一個成熟的近郊森林別墅群落，儼然已經(jīng)形成。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。同時，新崛起的中高收入階層已經(jīng)不滿足電梯公寓的復雜居住環(huán)境，經(jīng)濟型別墅應運而生。 的先進開發(fā)模式接軌。 在別墅集中放量的大趨勢下，目前 寧波 別墅開發(fā)較為活躍的區(qū)域主要還是集中在牧馬山、南延線（華陽）、 寧波咸祥 （都江堰）、光華大道（溫江）等郊縣 板塊 。相對平靜的 寧波 別墅市場迎來了一個放量高峰。 38 四、入市時機選擇 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 2 二、 寧波咸祥 別墅市場情況最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 23 第三部分 項目價格及銷售周期預判 一、市場價格及項目價格 策略 33 第五部 分 項目營銷策略 一、營銷基本思路 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。紫玉園、蔚藍卡地亞、麓山 國際社區(qū)、西貴堂、上善棲、珠江逸景最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。一些別墅項目已經(jīng)實現(xiàn)理念上的超越：歐式森林別墅、北美風情別墅、地中海風情別墅、中式文化別墅等新元素、新概念成功地融入到產品中。 目前，在城市的遠郊區(qū)域，還有許多上千畝的綜合型別墅項目等待開發(fā) —— 花樣年在蒲江正在運作一個整體 8000 畝的綜合項目，先期將有 500 畝包括獨棟、聯(lián)排、合院、公寓四種類型的產品在今年 10 月亮相；此外，城東、城北等區(qū)域也蓄勢待發(fā)，充足的供應將 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 牧馬山 板塊 牧馬山開發(fā)較早，曾一度成為別墅市場的 重 點區(qū)域。據(jù)悉，除中國青城、青城白鷺洲、 寧波咸祥 高爾夫山 莊、天下青城、假日青城、青城神韻、蘭 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 （二）、 寧波 別墅市場現(xiàn)狀 20xx 年 4 月，中國國土資源部下 達了 20xx 年全國土地利用計劃。這部分群體收入穩(wěn)定，有近 9 成的家庭月均收入在 10000 元 /月以上，而且有四成以上達 到了 20xx0 元 /月以上。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 獨棟別墅 —— 屬于金字塔上的明珠 特點：獨棟別墅即獨門獨院，上有獨立空間，下有私家花園領地，是私密性很強的獨立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨立空間，房屋周圍都有面積不等的綠地。但是主流價格主要還是分布在 6000～ 8500 元 /平方米、 8500～15000 元 /平方米、 15000～ 220xx 元 /平方米等 3 個區(qū)間段。其中以華陽片區(qū)的聯(lián)排別墅整體銷售價格可以作為 寧波 的先鋒代表區(qū)域 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。另外雙拼別墅基本是三面采光，外側的居室通常會有兩個以上的采光面。別墅的開發(fā)形態(tài)在激烈的競爭中也不斷地催生出各種形態(tài)：歐式森林別墅、北美風情別墅、中式文化別墅、中產經(jīng)濟別墅??各種形態(tài)的別墅在開發(fā)的浪潮 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。浣花溪別墅區(qū)作為最早的城市別墅區(qū)，在別墅 板塊 爭奪戰(zhàn)中早已是鋒芒畢露，但由于地處城區(qū)，開發(fā)面積有限，因此隨著一批批頂級別墅“金林半島”、“草堂之春”、“浣花溪山莊”的銷售告罄，作為城市別墅區(qū)代表的浣花溪逐漸淡出江湖，異軍突起的新城南城市別墅區(qū)作為一支生力軍，迅速補上了城市別墅的空缺。云嶺高爾夫別墅、牧馬山 青城度假別墅區(qū) —— 住在青山綠水中的感覺 20xx 年“青城白鷺洲”別墅 項目的出現(xiàn)，引發(fā)了青城度假別墅區(qū)開發(fā)的浪潮。便利的交通，健 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 新城市別墅區(qū)的形成是目前城市發(fā)展的大勢所趨，城南副中心別墅區(qū)目前的形成具備城市高端人群渴望享受城市別墅的需求。隨著夏季來臨，全球性的高溫少雨氣候降低了大城 市居民的生活質量，而人們忙于工作，隨時在承受高強度高壓力的工作 ，休閑養(yǎng)生成為生活的必要內容。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。所以很多以別墅為主或者是戶型面積偏大，一套房子的總價不菲。別墅市場 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。購置別墅，除了滿足基本需求以外，還是期望追求一種高品質的戶外生活。 三、 寧波咸祥 各區(qū)域 板塊 市場情況 根據(jù)地理區(qū)位的相似性和樓盤市場競爭的同質性，目前 寧波咸祥 在 開發(fā) 的 房地產 項目大致可以將他們劃分為青城前 山 板塊 、青城后山 板塊 、青城外山 板塊 三大 板塊 區(qū)域。 首期熱推 90180平米 mini別墅，以精巧實用的建筑哲學嶄露更高生活品質，擁享 寧波咸祥 稀世價值。項目以水景為紐帶，高大園林喬木，雕塑小品，與 寧波咸祥 整體景區(qū)風格協(xié)調，兼顧傳統(tǒng)文化內涵與建設形式創(chuàng)新。 項目地址： 都江堰 寧波咸祥 前山 開發(fā)商： 寧波 大城房地產開發(fā)有限公 司 建筑類別 : 別墅 多層公寓、別墅 占地面積： 170539㎡ 建筑面積 : 25969㎡ 戶型區(qū)間： 78289㎡ 銷售價格： 9800—— 39700元 /㎡ 容 積 率： 0． 15 建筑密度： % 綠 化 率： 80% 花園和車位面積另計，花園 880元 /㎡；車位 800元 /㎡ 中國青 城坐落在幽甲天下的 寧波咸祥 東麓 ,是一個集主題觀光、特色娛購、度假休閑功能的“國際觀光休閑小鎮(zhèn)”，擁有產權酒店、度假別墅、綠色公寓、主題商業(yè)四大功能主題。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。在向外借景、向內依托筆架山的層層遞進空間圍合中，以鎮(zhèn)、橋、島、街、田、 林六個組團打造出具備琴境、棋境、書境、畫境、詩境、酒境、花境的中式造園意境。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。他們對周末郊游、旅游度假的熱衷，對居住地生態(tài)環(huán)境的看重，使得旅游勝地 寧波咸祥 成為“第二居所”的最佳選擇。 項目威脅： 市場競爭： 在青城前山聚集了眾多的市場競爭對手，如芙蓉 青城、上善棲、 寧波咸祥 房等都是上規(guī)模上 檔次的高品質別墅項目，而本項目僅僅只有 16 畝土地，在規(guī)模與品質上都難與競爭對手抗衡； 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。它以競爭者的價格為基礎，根據(jù)競爭的力量等情況，制定較競爭者價格為低、高或相同的價格，以達到增加利潤，降低風險、擴大銷售量或提高市場占有率的目的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。由于房地產是高價產品，大多數(shù)人無法一次性支付總價款。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。應在實際營銷中不斷進行曲線的維護，這樣才能達到整合營銷的效果 。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。天人合一”為口號，以規(guī)模、產品為主要賣點，在“置信”品牌的號召下，定位高端市場，搶占了相當?shù)氖袌龇蓊~。詩意棲居”口號，精裝修后出售是其重要特色，明顯有別于市場上其他項目，宣明的劃分出屬于自己的細分市場。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 升值機會： 寧波咸祥 是 寧波 周邊唯一 一 個 5A 級風景區(qū)，擁有最好的生態(tài)環(huán)境和旅游文化資源。 （三）項目定位 定位原則 項目成功開發(fā)的同時，為發(fā)展商贏得最大的利潤與品牌資源 規(guī)避市場風險，最大限度地降低項目的開發(fā)風險 走差異化道路，超越競爭對手 強化優(yōu)勢，弱化劣勢，或者干脆變弱勢為優(yōu)勢 項目 定位 項目的總體定位以 寧波咸祥 先天的養(yǎng)生條件為背景，以目標客戶怡情山水、休閑度假為現(xiàn)實條件，針對市場需求所打造的滿足現(xiàn)代都市人 休閑度假需要的山水別館。 在報媒、戶外、項目售樓部宣傳和包裝色彩形式上，極力營造項目的文化內涵； 通過活動演繹真實生活新意境，塑造客戶對項目的真實感受； 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。隨著交通的進一步改善，成青旅游快速通道的通車， 寧波咸祥 別墅市場還具備相當?shù)脑鲋悼臻g。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 新麗江 該項目位于青城外山成青快速旅游通道旁，以規(guī)模、戶型和價格為主要賣點，具有較高的性價比優(yōu)勢，其主廣告語“生活如你所想”，一期于 20xx 年開始銷售，目前在售的為二期，在成青快速旅游通道貫通之后該項目價格還具有一定的補漲空間。 上善棲 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 二、本項目價格預計 目前 寧波咸祥 別墅市場覆蓋了從低端到高端、從 MINI 微型別墅到獨棟豪宅各個層次的在售房源；單價從 4200 元每平米 —— 39000元每平米，根據(jù)規(guī)模、配套、品質、地段環(huán)境的不同而呈現(xiàn)出巨大的差異。否則 太低可能影響利潤，太高可能影響銷售進度。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第一階段，開盤前期階段 定價原則：價格暫不公開，試探市場反映； 第二階段 開盤期 定價原則：以市場能接受的價格切入市場，保證基本運轉資金的回籠； 第三階段 強銷期 定價原則：高價樹形象，付款創(chuàng)佳績； 第四階段 持續(xù)期 定價原則：微利運作，盤活余房； 第五階段：尾盤期 定價原則：保本原則，盡快完成項目的周期。但付款方式?jīng)Q定著公司資金回籠的速度， 對地產商短期內的財務狀況起著重大的影響。而價格的調整牽一發(fā)而動全身。 差別定價策略： 該策略目的在于刺激需求，增加銷量。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。價格策略一旦出現(xiàn)偏差，不但會影響到物業(yè)形象與推廣速度，還會導致發(fā)展商的資金回籠受阻，影響到開發(fā)商的滾動開發(fā)。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。即便只能周末或者閑暇來到“二居”，也是希望與景觀資源接觸，享受好的空氣質量、低噪聲和低污染。 項目 概況 項目用地面積 16 畝，建筑面積 5523 平米，包含有 60 平米、 72 平米、 92 平米、 106 平米和 94 平米五種戶型，共計 71 套住宅；項目建筑密度 20%，容積率 ，綠化率 50%。 第二部分 項目概況及 客戶 定位