【正文】 突發(fā)事件時以對講機、手機為主進行聯(lián)系。 要求 1)通過培訓或演練，使保安員掌握對各種突發(fā)事件的方法，能在短時間內(nèi)到達預定地點。 班組長負責落實上級下達的指令，帶頭處理突發(fā)事件。 2） 觀察現(xiàn)場附近的電掣，如有浸水應立即切斷電源，以防水浸漏電傷人。 3） 切忌用硬物強行撬開電梯轎廂門進行救人。 遇醉酒滋事、精神病人等情況的處理 1） 發(fā)現(xiàn)醉酒或精神病人失去正常理智，處于不能自控的狀態(tài)下，易對自身或他人造成傷害，保安員應及時對其采取控制和臨監(jiān)督措施。如果漏電問題嚴重，應封鎖現(xiàn)場，防止事故發(fā)生。事后作好值班記錄。 ③ 如果一時不能判明漏氣的具體部 位、原因，且漏氣嚴重時，應撤離至護全地帶后用對講機或其他方法向上級和煤氣公司報告。事后作好值班記錄。糾正時，做到態(tài)度和藹，說話和氣，語言 文明，舉止規(guī)范、大方，以理服人，有禮、有力、有節(jié)。若情節(jié)嚴重，報告公護機關(guān)依法處理。 認真貫徹公司 “ 開源節(jié)流 ” 的方針，在工作中力行節(jié)儉，不浪費公司資源。 未獲批準，不準將本公司的辦公用品、公用工具、設(shè)備、設(shè)施等擅自贈與、轉(zhuǎn)租、出租、出借、抵押給其他公司、單位或個人。 對設(shè)備、設(shè)施及業(yè)主報修項目應及時認真地處理，一般情況由當班員工處理完畢。能夠?qū)ο聦龠M行技術(shù)指導。 負責突發(fā)性的設(shè)備故障處理與人員調(diào)度，并組織調(diào)查設(shè)備事故原因，制訂預防措施。 配合其他部門開展工作，落實上級安排之臨時性工作。 3. 工程部副主任崗位職責 任職資格 具有《中華人民共和國特種操作許可證》 具有初級電工技術(shù)等級資格或相關(guān)技術(shù)等級資格。 具體負責小區(qū)（大廈）內(nèi)各類設(shè)備、設(shè)施的操作、維修保養(yǎng)、業(yè)主的報修項 目及對員工的培訓。 4. 工程部維修工崗位職責 任職資格 具有《中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證》 熟練掌握電工基本原理。 參加設(shè)備故 障的搶修工作，及時排除設(shè)備故障，確保小區(qū)（大廈）內(nèi)的設(shè)備保持良好運行狀態(tài)。 有一定的機電設(shè)備維修管理經(jīng)驗。重大故障或緊急事件時須沉著冷靜，及進通知相關(guān)人員并作應急處理。嚴禁在設(shè)備啟動前不作檢查。 6．工程部弱電維修工崗位職責 任職資格 具有《中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證》。 對工作范圍內(nèi)的故障和事故進行處理，并作好記錄。 工程部值班、交接班管理規(guī)定 目的： 規(guī)范值班與交接班管理確保值班質(zhì)量。 應按規(guī)定巡查設(shè)備運行情況，并巡查其它設(shè)備、設(shè)施狀況，發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障應馬上排除，如無法處理應及時向主管或值班總負責人匯報。 接班制度 認真聽取交班人員的值班和設(shè)備運行情況報告。 交班制度 交接班人員必須當面交接并簽名。 不能交接班之情況： 上一班運行情況未交待清楚，記錄不規(guī)范，操作間不整潔。 附表 : 《 工程部值班交接班記錄 》 9. 工程部鑰匙管理規(guī)定 目的 規(guī)范鑰匙管理工作，確保各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙，使用規(guī)范和安全。 在正常情況下，各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙不能借給外單位人員或其他各部門人員，如特殊情況下，必須經(jīng)主 任同意并填寫《領(lǐng)（借）用鑰匙登記表》； 工程人員用鑰匙，須填寫《領(lǐng)（借）用鑰匙登記表》并簽名確認，工程人員離開本部門，所有鑰匙須繳回。 服務承諾 維修員工一定要努力學習，不斷提高自身的業(yè)務素質(zhì)，以達到維修時能準確判斷，處理快速。 確保業(yè)主用水用電安全正常，按時抄表，維護業(yè)主利益，做到有錯必糾。 適用范圍 物業(yè)公司各管理處工程部全體員工 內(nèi)容： 按時上下班，上午 11： 30分和下午 17： 30分前不能提前下班或吃飯，中午上班不能遲到。上午 11： 10和下午 17： 10以前的維修單，必須及時處理完畢，有些維修如情況緊急或業(yè)主有特殊要求的，不管加班與 否，都必須在當天處理完畢。 緊急情況時工程人員（接到通知）須立即趕到現(xiàn)場，等候分配工作或作應急處理，直到事故處理完畢才能離開。 工程部主任（副主任），每天至少巡查各設(shè)備設(shè)施一次，檢查各班值班巡查情況，每星期不定時抽查不少于 1次，抽查內(nèi)容見《工程部抽查表》。 關(guān)于機電設(shè)備大型的水電系統(tǒng)等的更換，由主任（副主任）安排填寫維修單，其余參照 4條辦法。 零星工程對外委托施工，須由維修責任人申請，填寫對外委托維修申請單，由工程主任組織相關(guān)人員現(xiàn)場考查，報經(jīng)理審批后方可施工。 施工前須對施工人員進行安全防范教育，做到文明施工，如施工中有對行人或車輛等造成安全隱患時，須作相應警示或 防護。 適用范圍 適用各管理處客戶報修處理工作。維修人員安排應以本項專長和上門快捷為原則。按《維修項目收費標準》，在維修單上注明各項費用金額，并請客戶簽名認可。 適用范圍 各管理處工程部公共維修。 維修過程須認真負責，相關(guān)人員要跟蹤檢查。 附表 《 工程部公共維修登記表 》 6．機電設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定 目的 規(guī)范機電設(shè)備設(shè)施維修程序，確保機電設(shè)備設(shè)施運行良好，保障人員及財產(chǎn)安全。 機電設(shè)備設(shè)施的報修由工程部人員根據(jù)維保計劃，現(xiàn)場運行情況或故障填報《機電設(shè)備設(shè)施維修報批表》，工程部主任根據(jù)維修內(nèi)容確定方案，主任（副主任）負責維修現(xiàn)場的組織、指揮、監(jiān)管。 適用范圍 物業(yè)公司各管理處工程部設(shè)備設(shè)施房。 照明燈光穩(wěn)定，有足夠的高度。 8. 房屋本體維修基金管理規(guī)定 本體維修基 金屬各樓宇物業(yè)業(yè)主共有資產(chǎn)，以每棟房屋為單位，由該棟房屋的所有業(yè)主按合同各自房屋的建筑面積分擔和享有。 本體維修基金遵循 “ ?？顚Ｓ?” 的原則，以房屋本體每棟為單位設(shè)立專用賬號存放本物業(yè) 的本體基金帳內(nèi)。業(yè)委會應在收到管理處的計劃后 15日內(nèi)做出答復，急修工程應在 7日內(nèi)做出答復，業(yè)委會逾期視為同意。 附表 《 房屋完好率統(tǒng)計表 》 《 房屋設(shè)施零星小修記錄表 》 《 房屋設(shè)施維修養(yǎng)護記錄表 》 《 房屋設(shè)施維修養(yǎng)護計劃表 》 《 房屋中 (大 )修工程計劃表 》 《 房屋本體維修基金使用情況匯報表 》 《 房屋本體維修基金臺帳 》 《 鑰匙月庫存統(tǒng)計表 》 三、工程部機電設(shè)備操作管理規(guī)定 目的 規(guī)范低壓配電設(shè)備設(shè)施的操作程序，確保正確、安全的操作。 3）嚴格按操作票規(guī)定的操作步驟進行，不得任意簡化。 3)按操作票在監(jiān)控下進行停電操作。 3)拆除臨時接地線，臨時遮欄及警示牌等。 3)電容補償柜運行和交流接觸器及配件、補償值是否正常，三相負荷是否平衡，三相電壓是否相等。 2)處理事故或故障時，應設(shè)法保證配電房自用電源及重要設(shè)備的電源，并將處理過程及故障詳細記錄在《配電房故障記錄》中。 進入配電 房操作人員須經(jīng)專業(yè)培訓，并有上崗證，嚴禁無關(guān)人員進入配電房。 配電房之操作嚴格按操作規(guī)程進行。 2)啟動前須檢查機油、柴油、電池、電壓是否正常。 適用范圍 適用于物業(yè)公司各管理處柴油發(fā)電機的操作。 配電房應張掛配電系統(tǒng)圖，值班人員應明了配電負荷分配情況，及時調(diào)控。專用工具及備件擺放齊整，并有清冊記錄。 5)巡查內(nèi)容應詳細記錄在《配電設(shè)備運行記錄》表中。 配電房的日常巡查與維護 1)運行人員應隔 2小時巡查一次配電房，并填寫《配電房運行巡查記錄》表。 送電的操作步驟 1)接到送電命令后，由工程部主任填寫《操作票》。 停電的操作步驟 1)接到停電命令后，由工程部主任填寫《操作票》。 配電房的操作 操作規(guī)定 1）配電房的一切操作都應執(zhí)行操作票制度。 本體維修基金的收支情況由管理處每 3個月公布一次，并接受有關(guān)部門和業(yè) 主的監(jiān)督、質(zhì)詢。 房屋共用部位的大、中、小修標準，執(zhí)行國家的有關(guān)規(guī)定，當小區(qū)本體維修基金不夠支出時，經(jīng)業(yè)主委員會決定，由全體業(yè)主分攤，單棟房屋本體維修基金不夠支出時，經(jīng)業(yè)委會或該棟 50%以上業(yè)主書面同意，由該棟各業(yè)主按規(guī)定分攤。 本體維修基金用于房屋本體共用部位的維修養(yǎng)護，具體包括： 房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等），外墻面、樓梯面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙管（道），電梯、公共水池、加壓水 泵、本體上下水管道，消防設(shè)施、機電設(shè)備、公共天線、共用防盜監(jiān)控設(shè)施等。 機房內(nèi)應通風良好，門窗開啟靈活，防小動物設(shè)施完好。 所有設(shè)備房應有 2次 /月清潔衛(wèi)生，做到干爽、不濕滑、無雜物等。 維修完畢后維修人員須清理現(xiàn)場，待主任確認后對機 電設(shè)備設(shè)施進行試運行， 24小時內(nèi)應加大對維修現(xiàn)場的巡查力度。 內(nèi)容 機電設(shè)備 設(shè)施應造冊登記，并制作登記卡，登記卡內(nèi)容應詳細準確。 維修人員應填寫好 “ 維修單 ” 并交回工程部及前臺備檔。 工程部主任根據(jù)維修內(nèi)容派人派工，并對維修內(nèi)容進行規(guī)劃設(shè)計，并作出人工、材料、工期等的預算報經(jīng)理審批，日常小修可直接由維修人員在倉庫領(lǐng) 材料修理。 月底對維修內(nèi)容進行統(tǒng)計，填寫《工程部有償服務登記表》，并對維修內(nèi)容進 行抽查回訪，統(tǒng)計零修及時率與合格率。 上門維修整個過程應注意文明禮貌 ,現(xiàn)場清潔衛(wèi)生 ,移動室內(nèi)設(shè)施須有業(yè)主同意 ,損壞東西要致歉并按價賠償。 由前臺或工程人員預約大致上門維修服務時間，非特殊情況不得超過預約時間 10分鐘，特殊情況須與客戶溝通并取得同意。 施工完畢后由施工方申請，由工程部主任組織相關(guān)人員驗收，填寫相關(guān)驗收報告呈報經(jīng)理 審批。 對外委施工單位或個人須考察其技術(shù)力量和人員素質(zhì)以保證工程質(zhì)量和工期。 所有的維修， 主任（副主任）及維修人員應根據(jù)事情的輕重，緩急來隨機處理。 各當班維修人員原則上（除值班人員外）無維修單時應在值班室等候待命。 工作時務必注意人身安全和設(shè)備安全，講科學、多商量、不蠻干，配電房、水泵房或高空作業(yè)等須嚴格按照操作規(guī)程和相關(guān)注意事項工作。 上門維修時須帶工具袋（箱），必備工具都放在里面，以節(jié)省時間，增加工作效率，少跑路，多干活。 上班時須配戴工作證，穿著整齊，不得穿拖鞋。 經(jīng)?；卦L，征求業(yè)主意見，傾聽業(yè)主聲音。 . 工作認真細致，注意講究衛(wèi)生，節(jié)約材料，損壞東西 負責賠償。 工程人員必須妥善保管好領(lǐng)用鑰匙，熟悉各鑰匙的使用范圍，并承擔相應責任，每月月底統(tǒng)計一次，填寫《鑰匙月庫存統(tǒng)計表》。 內(nèi)容 所有鑰匙任何時候須有不少于一把備用，所有備用鑰匙須造冊登記。 交接過程中發(fā)生故障，應停止交接，由交班人員負責處理事故，接班人協(xié)助事故處理。 交班人員必須詳細介紹其值班情況、機器運行情況 及存在的未處理問題。 檢查儀器、工具等物品是否齊全、完好，各機房是否干凈整潔。 值班人員不得私自調(diào)班，因特殊情況要調(diào)班，必須向主任申請。 值班（夜班）人員應處理好本班報修工作，不能處理的應注明原因。 參加應急搶修，配合其他工程人員工作。 有中級以上技工職稱。 保持設(shè)備房內(nèi)干凈整潔，嚴禁無關(guān)人員進入設(shè)備房 ,設(shè)備設(shè)施專用工具或備件等須造冊登記，擺放整齊并保管好。所有設(shè)備須制定詳細維修保養(yǎng)計 劃，定期維修保養(yǎng)，并作好記錄。 機電設(shè)備運行期間，須確保其安全運行，隨時巡查，并作好相關(guān)記錄，嚴格執(zhí)行交接班制度。 5. 工程部機電設(shè)備運行管理人員崗位職責 任職資格 具有《中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證》。 工作內(nèi)容 服從主任和組長的調(diào)度與工作安排。 對維保所需配件進行管理，各類 設(shè)備運行資料的記錄與管理，維修資料的管理。 熟悉小區(qū)（大廈）內(nèi)設(shè)備備用配件的規(guī)格、性能、型號、名稱。 負責有關(guān)工程技術(shù)標準，規(guī)格的審核，對工程的預算等。 根據(jù)設(shè)備的特點制訂或?qū)徍烁黝愒O(shè)備的年度、季度、月度、周預防性檢修保養(yǎng)計劃，并監(jiān)督落實。 工作內(nèi)容 全面管理工程部事務。 2．工程部主任崗位職責 任職資格 具有《中華人民共和國特種技術(shù)操 作許可證》 熟練掌握電工基本原理。 嚴禁向業(yè)主索取或收受任何禮品酬金 。 對工作中出現(xiàn)的問題不推諉，勇于承擔責任，并從中吸取教訓，不斷提升工作水平。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司工程維修人員。 5) 對個別蠻橫無理，始終不聽勸阻者，盡量想辦法查清其姓名或單位