【正文】 突發(fā)事件時(shí)以對(duì)講機(jī)、手機(jī)為主進(jìn)行聯(lián)系。 要求 1)通過(guò)培訓(xùn)或演練，使保安員掌握對(duì)各種突發(fā)事件的方法，能在短時(shí)間內(nèi)到達(dá)預(yù)定地點(diǎn)。 班組長(zhǎng)負(fù)責(zé)落實(shí)上級(jí)下達(dá)的指令，帶頭處理突發(fā)事件。 2） 觀察現(xiàn)場(chǎng)附近的電掣，如有浸水應(yīng)立即切斷電源，以防水浸漏電傷人。 3） 切忌用硬物強(qiáng)行撬開(kāi)電梯轎廂門進(jìn)行救人。 遇醉酒滋事、精神病人等情況的處理 1） 發(fā)現(xiàn)醉酒或精神病人失去正常理智，處于不能自控的狀態(tài)下，易對(duì)自身或他人造成傷害，保安員應(yīng)及時(shí)對(duì)其采取控制和臨監(jiān)督措施。如果漏電問(wèn)題嚴(yán)重，應(yīng)封鎖現(xiàn)場(chǎng)，防止事故發(fā)生。事后作好值班記錄。 ③ 如果一時(shí)不能判明漏氣的具體部 位、原因，且漏氣嚴(yán)重時(shí)，應(yīng)撤離至護(hù)全地帶后用對(duì)講機(jī)或其他方法向上級(jí)和煤氣公司報(bào)告。事后作好值班記錄。糾正時(shí)，做到態(tài)度和藹，說(shuō)話和氣，語(yǔ)言 文明，舉止規(guī)范、大方，以理服人，有禮、有力、有節(jié)。若情節(jié)嚴(yán)重，報(bào)告公護(hù)機(jī)關(guān)依法處理。 認(rèn)真貫徹公司 “ 開(kāi)源節(jié)流 ” 的方針，在工作中力行節(jié)儉，不浪費(fèi)公司資源。 未獲批準(zhǔn)，不準(zhǔn)將本公司的辦公用品、公用工具、設(shè)備、設(shè)施等擅自贈(zèng)與、轉(zhuǎn)租、出租、出借、抵押給其他公司、單位或個(gè)人。 對(duì)設(shè)備、設(shè)施及業(yè)主報(bào)修項(xiàng)目應(yīng)及時(shí)認(rèn)真地處理，一般情況由當(dāng)班員工處理完畢。能夠?qū)ο聦龠M(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)。 負(fù)責(zé)突發(fā)性的設(shè)備故障處理與人員調(diào)度，并組織調(diào)查設(shè)備事故原因，制訂預(yù)防措施。 配合其他部門開(kāi)展工作，落實(shí)上級(jí)安排之臨時(shí)性工作。 3. 工程部副主任崗位職責(zé) 任職資格 具有《中華人民共和國(guó)特種操作許可證》 具有初級(jí)電工技術(shù)等級(jí)資格或相關(guān)技術(shù)等級(jí)資格。 具體負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）內(nèi)各類設(shè)備、設(shè)施的操作、維修保養(yǎng)、業(yè)主的報(bào)修項(xiàng) 目及對(duì)員工的培訓(xùn)。 4. 工程部維修工崗位職責(zé) 任職資格 具有《中華人民共和國(guó)特種技術(shù)操作許可證》 熟練掌握電工基本原理。 參加設(shè)備故 障的搶修工作，及時(shí)排除設(shè)備故障，確保小區(qū)（大廈）內(nèi)的設(shè)備保持良好運(yùn)行狀態(tài)。 有一定的機(jī)電設(shè)備維修管理經(jīng)驗(yàn)。重大故障或緊急事件時(shí)須沉著冷靜，及進(jìn)通知相關(guān)人員并作應(yīng)急處理。嚴(yán)禁在設(shè)備啟動(dòng)前不作檢查。 6．工程部弱電維修工崗位職責(zé) 任職資格 具有《中華人民共和國(guó)特種技術(shù)操作許可證》。 對(duì)工作范圍內(nèi)的故障和事故進(jìn)行處理，并作好記錄。 工程部值班、交接班管理規(guī)定 目的： 規(guī)范值班與交接班管理確保值班質(zhì)量。 應(yīng)按規(guī)定巡查設(shè)備運(yùn)行情況，并巡查其它設(shè)備、設(shè)施狀況，發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障應(yīng)馬上排除，如無(wú)法處理應(yīng)及時(shí)向主管或值班總負(fù)責(zé)人匯報(bào)。 接班制度 認(rèn)真聽(tīng)取交班人員的值班和設(shè)備運(yùn)行情況報(bào)告。 交班制度 交接班人員必須當(dāng)面交接并簽名。 不能交接班之情況： 上一班運(yùn)行情況未交待清楚，記錄不規(guī)范，操作間不整潔。 附表 : 《 工程部值班交接班記錄 》 9. 工程部鑰匙管理規(guī)定 目的 規(guī)范鑰匙管理工作，確保各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙，使用規(guī)范和安全。 在正常情況下，各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙不能借給外單位人員或其他各部門人員，如特殊情況下，必須經(jīng)主 任同意并填寫《領(lǐng)（借）用鑰匙登記表》； 工程人員用鑰匙，須填寫《領(lǐng)（借）用鑰匙登記表》并簽名確認(rèn)，工程人員離開(kāi)本部門，所有鑰匙須繳回。 服務(wù)承諾 維修員工一定要努力學(xué)習(xí)，不斷提高自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)，以達(dá)到維修時(shí)能準(zhǔn)確判斷，處理快速。 確保業(yè)主用水用電安全正常，按時(shí)抄表，維護(hù)業(yè)主利益，做到有錯(cuò)必糾。 適用范圍 物業(yè)公司各管理處工程部全體員工 內(nèi)容： 按時(shí)上下班，上午 11： 30分和下午 17： 30分前不能提前下班或吃飯，中午上班不能遲到。上午 11： 10和下午 17： 10以前的維修單，必須及時(shí)處理完畢，有些維修如情況緊急或業(yè)主有特殊要求的，不管加班與 否，都必須在當(dāng)天處理完畢。 緊急情況時(shí)工程人員（接到通知）須立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，等候分配工作或作應(yīng)急處理，直到事故處理完畢才能離開(kāi)。 工程部主任（副主任），每天至少巡查各設(shè)備設(shè)施一次，檢查各班值班巡查情況，每星期不定時(shí)抽查不少于 1次，抽查內(nèi)容見(jiàn)《工程部抽查表》。 關(guān)于機(jī)電設(shè)備大型的水電系統(tǒng)等的更換，由主任（副主任）安排填寫維修單，其余參照 4條辦法。 零星工程對(duì)外委托施工，須由維修責(zé)任人申請(qǐng)，填寫對(duì)外委托維修申請(qǐng)單，由工程主任組織相關(guān)人員現(xiàn)場(chǎng)考查，報(bào)經(jīng)理審批后方可施工。 施工前須對(duì)施工人員進(jìn)行安全防范教育，做到文明施工，如施工中有對(duì)行人或車輛等造成安全隱患時(shí)，須作相應(yīng)警示或 防護(hù)。 適用范圍 適用各管理處客戶報(bào)修處理工作。維修人員安排應(yīng)以本項(xiàng)專長(zhǎng)和上門快捷為原則。按《維修項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》，在維修單上注明各項(xiàng)費(fèi)用金額，并請(qǐng)客戶簽名認(rèn)可。 適用范圍 各管理處工程部公共維修。 維修過(guò)程須認(rèn)真負(fù)責(zé)，相關(guān)人員要跟蹤檢查。 附表 《 工程部公共維修登記表 》 6．機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定 目的 規(guī)范機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修程序，確保機(jī)電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行良好，保障人員及財(cái)產(chǎn)安全。 機(jī)電設(shè)備設(shè)施的報(bào)修由工程部人員根據(jù)維保計(jì)劃，現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)行情況或故障填報(bào)《機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修報(bào)批表》，工程部主任根據(jù)維修內(nèi)容確定方案，主任（副主任）負(fù)責(zé)維修現(xiàn)場(chǎng)的組織、指揮、監(jiān)管。 適用范圍 物業(yè)公司各管理處工程部設(shè)備設(shè)施房。 照明燈光穩(wěn)定，有足夠的高度。 8. 房屋本體維修基金管理規(guī)定 本體維修基 金屬各樓宇物業(yè)業(yè)主共有資產(chǎn)，以每棟房屋為單位，由該棟房屋的所有業(yè)主按合同各自房屋的建筑面積分擔(dān)和享有。 本體維修基金遵循 “ ?？顚Ｓ?” 的原則，以房屋本體每棟為單位設(shè)立專用賬號(hào)存放本物業(yè) 的本體基金帳內(nèi)。業(yè)委會(huì)應(yīng)在收到管理處的計(jì)劃后 15日內(nèi)做出答復(fù)，急修工程應(yīng)在 7日內(nèi)做出答復(fù)，業(yè)委會(huì)逾期視為同意。 附表 《 房屋完好率統(tǒng)計(jì)表 》 《 房屋設(shè)施零星小修記錄表 》 《 房屋設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)記錄表 》 《 房屋設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表 》 《 房屋中 (大 )修工程計(jì)劃表 》 《 房屋本體維修基金使用情況匯報(bào)表 》 《 房屋本體維修基金臺(tái)帳 》 《 鑰匙月庫(kù)存統(tǒng)計(jì)表 》 三、工程部機(jī)電設(shè)備操作管理規(guī)定 目的 規(guī)范低壓配電設(shè)備設(shè)施的操作程序，確保正確、安全的操作。 3）嚴(yán)格按操作票規(guī)定的操作步驟進(jìn)行，不得任意簡(jiǎn)化。 3)按操作票在監(jiān)控下進(jìn)行停電操作。 3)拆除臨時(shí)接地線，臨時(shí)遮欄及警示牌等。 3)電容補(bǔ)償柜運(yùn)行和交流接觸器及配件、補(bǔ)償值是否正常，三相負(fù)荷是否平衡，三相電壓是否相等。 2)處理事故或故障時(shí)，應(yīng)設(shè)法保證配電房自用電源及重要設(shè)備的電源，并將處理過(guò)程及故障詳細(xì)記錄在《配電房故障記錄》中。 進(jìn)入配電 房操作人員須經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)，并有上崗證，嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入配電房。 配電房之操作嚴(yán)格按操作規(guī)程進(jìn)行。 2)啟動(dòng)前須檢查機(jī)油、柴油、電池、電壓是否正常。 適用范圍 適用于物業(yè)公司各管理處柴油發(fā)電機(jī)的操作。 配電房應(yīng)張掛配電系統(tǒng)圖，值班人員應(yīng)明了配電負(fù)荷分配情況，及時(shí)調(diào)控。專用工具及備件擺放齊整，并有清冊(cè)記錄。 5)巡查內(nèi)容應(yīng)詳細(xì)記錄在《配電設(shè)備運(yùn)行記錄》表中。 配電房的日常巡查與維護(hù) 1)運(yùn)行人員應(yīng)隔 2小時(shí)巡查一次配電房，并填寫《配電房運(yùn)行巡查記錄》表。 送電的操作步驟 1)接到送電命令后，由工程部主任填寫《操作票》。 停電的操作步驟 1)接到停電命令后，由工程部主任填寫《操作票》。 配電房的操作 操作規(guī)定 1）配電房的一切操作都應(yīng)執(zhí)行操作票制度。 本體維修基金的收支情況由管理處每 3個(gè)月公布一次，并接受有關(guān)部門和業(yè) 主的監(jiān)督、質(zhì)詢。 房屋共用部位的大、中、小修標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)小區(qū)本體維修基金不夠支出時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，由全體業(yè)主分?jǐn)?，單棟房屋本體維修基金不夠支出時(shí)，經(jīng)業(yè)委會(huì)或該棟 50%以上業(yè)主書面同意，由該棟各業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偂? 本體維修基金用于房屋本體共用部位的維修養(yǎng)護(hù)，具體包括： 房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等），外墻面、樓梯面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙管（道），電梯、公共水池、加壓水 泵、本體上下水管道，消防設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、公共天線、共用防盜監(jiān)控設(shè)施等。 機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)通風(fēng)良好，門窗開(kāi)啟靈活，防小動(dòng)物設(shè)施完好。 所有設(shè)備房應(yīng)有 2次 /月清潔衛(wèi)生，做到干爽、不濕滑、無(wú)雜物等。 維修完畢后維修人員須清理現(xiàn)場(chǎng)，待主任確認(rèn)后對(duì)機(jī) 電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行試運(yùn)行， 24小時(shí)內(nèi)應(yīng)加大對(duì)維修現(xiàn)場(chǎng)的巡查力度。 內(nèi)容 機(jī)電設(shè)備 設(shè)施應(yīng)造冊(cè)登記，并制作登記卡，登記卡內(nèi)容應(yīng)詳細(xì)準(zhǔn)確。 維修人員應(yīng)填寫好 “ 維修單 ” 并交回工程部及前臺(tái)備檔。 工程部主任根據(jù)維修內(nèi)容派人派工，并對(duì)維修內(nèi)容進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，并作出人工、材料、工期等的預(yù)算報(bào)經(jīng)理審批，日常小修可直接由維修人員在倉(cāng)庫(kù)領(lǐng) 材料修理。 月底對(duì)維修內(nèi)容進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，填寫《工程部有償服務(wù)登記表》，并對(duì)維修內(nèi)容進(jìn) 行抽查回訪，統(tǒng)計(jì)零修及時(shí)率與合格率。 上門維修整個(gè)過(guò)程應(yīng)注意文明禮貌 ,現(xiàn)場(chǎng)清潔衛(wèi)生 ,移動(dòng)室內(nèi)設(shè)施須有業(yè)主同意 ,損壞東西要致歉并按價(jià)賠償。 由前臺(tái)或工程人員預(yù)約大致上門維修服務(wù)時(shí)間，非特殊情況不得超過(guò)預(yù)約時(shí)間 10分鐘，特殊情況須與客戶溝通并取得同意。 施工完畢后由施工方申請(qǐng)，由工程部主任組織相關(guān)人員驗(yàn)收，填寫相關(guān)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告呈報(bào)經(jīng)理 審批。 對(duì)外委施工單位或個(gè)人須考察其技術(shù)力量和人員素質(zhì)以保證工程質(zhì)量和工期。 所有的維修， 主任（副主任）及維修人員應(yīng)根據(jù)事情的輕重，緩急來(lái)隨機(jī)處理。 各當(dāng)班維修人員原則上（除值班人員外）無(wú)維修單時(shí)應(yīng)在值班室等候待命。 工作時(shí)務(wù)必注意人身安全和設(shè)備安全，講科學(xué)、多商量、不蠻干，配電房、水泵房或高空作業(yè)等須嚴(yán)格按照操作規(guī)程和相關(guān)注意事項(xiàng)工作。 上門維修時(shí)須帶工具袋（箱），必備工具都放在里面，以節(jié)省時(shí)間，增加工作效率，少跑路，多干活。 上班時(shí)須配戴工作證，穿著整齊，不得穿拖鞋。 經(jīng)常回訪，征求業(yè)主意見(jiàn)，傾聽(tīng)業(yè)主聲音。 . 工作認(rèn)真細(xì)致，注意講究衛(wèi)生，節(jié)約材料，損壞東西 負(fù)責(zé)賠償。 工程人員必須妥善保管好領(lǐng)用鑰匙，熟悉各鑰匙的使用范圍，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，每月月底統(tǒng)計(jì)一次，填寫《鑰匙月庫(kù)存統(tǒng)計(jì)表》。 內(nèi)容 所有鑰匙任何時(shí)候須有不少于一把備用，所有備用鑰匙須造冊(cè)登記。 交接過(guò)程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班人員負(fù)責(zé)處理事故，接班人協(xié)助事故處理。 交班人員必須詳細(xì)介紹其值班情況、機(jī)器運(yùn)行情況 及存在的未處理問(wèn)題。 檢查儀器、工具等物品是否齊全、完好，各機(jī)房是否干凈整潔。 值班人員不得私自調(diào)班，因特殊情況要調(diào)班，必須向主任申請(qǐng)。 值班（夜班）人員應(yīng)處理好本班報(bào)修工作，不能處理的應(yīng)注明原因。 參加應(yīng)急搶修，配合其他工程人員工作。 有中級(jí)以上技工職稱。 保持設(shè)備房?jī)?nèi)干凈整潔，嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入設(shè)備房 ,設(shè)備設(shè)施專用工具或備件等須造冊(cè)登記，擺放整齊并保管好。所有設(shè)備須制定詳細(xì)維修保養(yǎng)計(jì) 劃，定期維修保養(yǎng)，并作好記錄。 機(jī)電設(shè)備運(yùn)行期間，須確保其安全運(yùn)行，隨時(shí)巡查，并作好相關(guān)記錄，嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度。 5. 工程部機(jī)電設(shè)備運(yùn)行管理人員崗位職責(zé) 任職資格 具有《中華人民共和國(guó)特種技術(shù)操作許可證》。 工作內(nèi)容 服從主任和組長(zhǎng)的調(diào)度與工作安排。 對(duì)維保所需配件進(jìn)行管理，各類 設(shè)備運(yùn)行資料的記錄與管理，維修資料的管理。 熟悉小區(qū)（大廈）內(nèi)設(shè)備備用配件的規(guī)格、性能、型號(hào)、名稱。 負(fù)責(zé)有關(guān)工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)格的審核，對(duì)工程的預(yù)算等。 根據(jù)設(shè)備的特點(diǎn)制訂或?qū)徍烁黝愒O(shè)備的年度、季度、月度、周預(yù)防性檢修保養(yǎng)計(jì)劃，并監(jiān)督落實(shí)。 工作內(nèi)容 全面管理工程部事務(wù)。 2．工程部主任崗位職責(zé) 任職資格 具有《中華人民共和國(guó)特種技術(shù)操 作許可證》 熟練掌握電工基本原理。 嚴(yán)禁向業(yè)主索取或收受任何禮品酬金 。 對(duì)工作中出現(xiàn)的問(wèn)題不推諉，勇于承擔(dān)責(zé)任，并從中吸取教訓(xùn)，不斷提升工作水平。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司工程維修人員。 5) 對(duì)個(gè)別蠻橫無(wú)理，始終不聽(tīng)勸阻者，盡量想辦法查清其姓名或單位