中原_深圳大南山荔景山莊推售思路報(bào)告_78p-推售策略(文件)
【正文】 通過(guò)初步的市場(chǎng)比較，項(xiàng)目的均價(jià)取值建議在： 4000045000元 /平米之間 76 在產(chǎn)品本身不具核心競(jìng)爭(zhēng)力與優(yōu)勢(shì)的情況下，在傳統(tǒng)宣傳手法無(wú)法達(dá)到預(yù)期宣傳效果的情況下，在目前硝煙彌漫的市場(chǎng)環(huán)境下，唯有跳出傳統(tǒng)的營(yíng)銷模式與宣傳手法，出奇招來(lái)應(yīng)對(duì)與化解。 68 品牌的廣度 品牌的深度 品牌的價(jià)值 品牌的 持續(xù)提升 荔景山莊 品牌傳奇 我們將做到 ： 首期形象期： 借勢(shì)龍璽、中原，在深圳及香港推廣。 首批推售單位建議推出約 20余套 A B 60 推售策略 其次 推售相對(duì)較差的普通景觀單位 二次推售以質(zhì)素較差普通單位為主，以走量為主，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的熱銷局面 二批推售單位建議約 30余套 A B 61 推售策略 最后 以中間質(zhì)素單位為主，均衡風(fēng)險(xiǎn)，保證利潤(rùn) 最后剩余中間單位及質(zhì)素好單位為主，不僅將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)降至最小，更重要是實(shí)現(xiàn) 項(xiàng)目利潤(rùn)價(jià)值最大化。 建議發(fā)展商通過(guò)各種渠道及方式獲得與項(xiàng)目相關(guān)的藝術(shù)、建筑等等的一些獎(jiǎng)項(xiàng)，來(lái)增加項(xiàng)目的炒作說(shuō)服力； 53 “名人現(xiàn)身大南山” ?內(nèi)容： 讓現(xiàn)時(shí)較紅火且具影響力大師或名人出現(xiàn)在本項(xiàng)目，報(bào)紙與網(wǎng)絡(luò)開始傳播名人出現(xiàn)的意圖，如“王石”現(xiàn)身本項(xiàng)目； 引發(fā)傳聞，以“萬(wàn)科有意染指關(guān)內(nèi)最后一個(gè)頂級(jí) 豪宅物業(yè)”為主題，進(jìn)行話題炒作，進(jìn)行輿論引導(dǎo)。 電影 +獎(jiǎng)項(xiàng) 貧民窟的百萬(wàn)富翁，通過(guò)獎(jiǎng)項(xiàng)以小搏大 目前已經(jīng)獲得 60個(gè)大大小小的獎(jiǎng)項(xiàng)，特別是奧斯卡，拿下包括最佳電影、最佳導(dǎo)演在內(nèi)的 8項(xiàng)大獎(jiǎng)。 整合式營(yíng)銷 3引發(fā)傳聞 48 好萊塢海嘯登陸法則 一、哈利波特、蝙蝠俠的轟動(dòng)： 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估：相對(duì)于自創(chuàng)劇本，他們還是偏向于選擇大眾早就知道的題材，比如漫畫、電子游戲或小說(shuō)書籍。 “國(guó)際當(dāng)代藝術(shù)展” 巡展 1制造傳聞 44 傳聞式營(yíng)銷 第二步： “傳播傳聞” 【 2023年 8月－ 2023年 9月 】 ?“影響力要素”：由社會(huì)名流或有影響力的個(gè)人和公司傳播，或讓品牌有影響力的創(chuàng)導(dǎo)者傳播； ?“少數(shù)要素”：有三種人可以迅速傳播傳聞，銷售員、內(nèi)行人、聯(lián)絡(luò)人。 傳聞式營(yíng)銷： 反傳統(tǒng) 龍璽的時(shí)間沙漏 …… 實(shí)施形式：大型 巡展 在益田假日廣場(chǎng)及項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)。 1制造傳聞 39 方式： 制作一個(gè)巨大沙漏，將項(xiàng)目的模型臵于其中。 1制造傳聞 37 售樓中心及樣板房打造 設(shè)計(jì)風(fēng)格建議：極盡奢華 2億元打造售樓中心及樣板房 1制造傳聞 38 傳聞式營(yíng)銷： 反傳統(tǒng) 反傳統(tǒng)要素 ： 最不可能的事物才有傳聞價(jià)值，包括古怪的產(chǎn)品和創(chuàng)意。 31 目 標(biāo)： 通過(guò)傳聞式營(yíng)銷，建立世人對(duì)本項(xiàng)目的頂禮膜拜 ! 通過(guò)傳聞式營(yíng)銷，讓少數(shù)擁有它的人引為珍稀 ! 32 傳聞式營(yíng)銷 第一步： “制造傳聞” 【 2023年 6月－ 2023年 8月 】 ?“黏性要素”：故事是傳播名聲的媒介中心，因?yàn)樗麄兪峭ㄟ^(guò)感情在溝通，故事需具備“黏性” ； ?“反傳統(tǒng)要素”：最不可能的事物才有傳聞價(jià)值，包括古怪的產(chǎn)品和創(chuàng)意； ?“神秘感要素”：神秘感最可能勾起關(guān)注的欲望，引起最大的傳聞； 營(yíng)造傳聞的黏性 33 傳聞式營(yíng)銷： 制造傳聞 制造黏性故事 ： 故事是傳播名聲的媒介中心，因?yàn)樗麄兪峭ㄟ^(guò)感情在溝通，故事需具備“黏性”。 “反傳統(tǒng)要素”：最不可能的事物才有傳聞價(jià)值，包括古怪的產(chǎn)品； “情感溝通要素”：故事是傳播名聲的媒介中心，因?yàn)樗麄兪峭ㄟ^(guò)感情在溝通，故事需具備“黏性” ； “神秘感要素”：神秘感最可能勾起關(guān)注的欲望，引起最大的傳聞； 二、“傳播”傳聞關(guān)鍵要素： 找到項(xiàng)目傳播者和渠道。科特勒 /凱文 ” ——人員影響特別在下述兩種情況中起了很大作用。房屋成為一個(gè)社會(huì)標(biāo)簽，能夠拉近或增加與周圍同階層人之間的聯(lián)系，促使事業(yè)再上一個(gè)臺(tái)階 體現(xiàn)社會(huì)地位的地方 是事業(yè)成功的標(biāo)志 可以掙得面子 潮流型 思維新潮，勇于接受新鮮事務(wù) 世界于他而言是一張溫床 能夠接受新生事務(wù)，思維活躍新潮 區(qū)位 實(shí)惠價(jià)值 未來(lái)前景 務(wù)實(shí)型 注重家庭和務(wù)實(shí) 家是一切 有責(zé)任感，勇于承擔(dān)，有著強(qiáng)烈的家庭觀念，他們非常關(guān)心家庭內(nèi)部之間和睦，關(guān)心每一個(gè)家庭成員的健康，總想要找到最美好的家庭生活，讓每個(gè)家庭成員都感覺(jué)到幸福和快樂(lè) 方便照顧老人的地方 讓老人安享晚年的地方 孩子健康成長(zhǎng)的地方 全家團(tuán)圓的地方 投機(jī)型 注重投資和前景 付出的是價(jià)格，得到的是價(jià)值 對(duì)購(gòu)房持非常謹(jǐn)慎認(rèn)真的態(tài)度，對(duì)他們來(lái)說(shuō)投入了大部分資金和心血的房屋有著重要的投資意義，是未來(lái)幾年生活的保障，從心理上來(lái)說(shuō)也是留給后代的寶貴財(cái)產(chǎn)。 17 項(xiàng)目暫無(wú)市場(chǎng)知名度 目前市場(chǎng)前景叵測(cè) 項(xiàng)目宣傳推廣手法單一 ，產(chǎn)品本身存在一些不被客戶接受的缺憾 面對(duì)以上項(xiàng)目存在的問(wèn)題，使用常規(guī)的營(yíng)銷手段及操作方法，難以在目前競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)上爭(zhēng)得一席之地，我們需要尋求新的 方式與方法 進(jìn)行突破，我們可以給予客戶一個(gè)除產(chǎn)品本身之外的 精神支撐 …… 總結(jié)，我們需要面臨與解決的問(wèn)題 18 視界決定世界 基于鑄造傳奇的目標(biāo)， 我們不妨換個(gè)視角，以更廣闊的視野和高度來(lái)審視這個(gè)項(xiàng)目。 本報(bào)告是一份“銷售側(cè)重型”思路探討報(bào)告 2 產(chǎn)品深度分析 Chapter 1 Chapter 2 推售策略探討 思 維 導(dǎo) 圖 推廣的創(chuàng)新 銷售的變革 價(jià)格的依據(jù) 3 項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)多樣，利用地塊及景觀等最佳優(yōu)勢(shì)，打造了獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、錯(cuò)層別墅及空中別墅等多樣別墅形態(tài)，打造純別墅社區(qū)， 容積率產(chǎn)品優(yōu)異，可滿足不同高端客戶需求； 產(chǎn)品分析 產(chǎn)品形態(tài)特點(diǎn)： 純別墅
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