【正文】 第二章 : CCTI運營模式下的定位體系展開 112　類似商業(yè)分析113五洲花城（世派街）o 老香洲于新香洲交界處o 依托建筑面積 100萬平方米的大型住宅社區(qū)o 總規(guī)劃面積 10萬㎡。120業(yè)態(tài)定位日常消費所需的 /新生活品質的改變前山傳統(tǒng)生活消費的非傳統(tǒng)建材類的如精品超市 /特色餐飲 /特色服飾 /特色生活館 /特色休閑特色運動 /特色娛樂等城市化生活業(yè)態(tài) 。81=18777 元 /㎡n 與城市風景比，項目均價 =21277247。o 春澤明園 2023年 6月 20日開盤，一層臨街商鋪的均價為 17000元 /㎡ ；內街商鋪的均價為 12023元 /㎡；一層臨街商鋪租金為每月100～ 150元 /每平方米；內街商鋪租金為每月 80～ 100元 / ㎡。n 這類商家經(jīng)營檔次與業(yè)態(tài)和街鋪無沖突，是對街鋪業(yè)態(tài)的有效補充。n 從銷售實現(xiàn)的可能性來看，如果商業(yè)層數(shù)越高，實現(xiàn)預期銷售的可能性越小。o B地塊做開發(fā)時周邊各住宅小區(qū)將陸續(xù)入住，周邊中高端消費需求大增。.n 總建筑面積 341188n 地塊 An 地塊 B商業(yè)面積 商業(yè)中心 4500（單層）n 地塊 A商業(yè)面積 153o 根據(jù)前三步的考慮建議商業(yè)規(guī)劃如下：o A地塊紅色部分做一層街鋪及超市o 街鋪面積為： 8000 ㎡o 超市面積為： 3000 ㎡o B地塊紅色部分做坎式街鋪 （ 96+102） *15*2=5940㎡o B地塊內街 170*15=2550 ㎡o B地塊黃色部分做商業(yè)中心街 21000㎡（三層）商業(yè)布局規(guī)劃二154確定商業(yè)規(guī)模二o 建筑指標（平方米）n 總規(guī)劃用地面積 n 地塊 B%155確定商業(yè)均價二n 商業(yè)總銷售額 （元）（商業(yè)中心三層自留） B地塊為： ? 街鋪為： 2970*20230+2970*10000=89‘100’000? 商業(yè)中心為：7000*18000+7000*10000+7000*5000=231’000’000? 內街為： 2550*16000=40’800’000 A地塊為： ? 街鋪為： 8000*20230=160’000’000? 超市為：1500*18000+1500*10000+1500*5000=49’500’000 A+B=570’400’000 元n 可售商業(yè)建筑面積： 40490n 均價 =570’400’000/40490= 元 /平米156設計提示 → 體現(xiàn)價值第三部分 設計提示 → 體現(xiàn)價值157設計提示 → 體現(xiàn)價值o 概念設計創(chuàng)作源泉o 依據(jù)發(fā)展商要求o 依據(jù)價值論證及項目定位推導過程及結論o 旨在體現(xiàn)我司提煉總結的項目六大價值點o 從建筑規(guī)劃角度對項目的理解158概念設計與創(chuàng)意o 商業(yè)產(chǎn)品建議n 結合二層街鋪不易銷售、租金　低的現(xiàn)實，結合街鋪易銷易用　的特性，獨創(chuàng) “ 坎式街鋪 ” 。159坎式街鋪示意圖二樓商鋪一樓商鋪 車庫地面街道空中走廊創(chuàng)作思路 調查發(fā)現(xiàn)街鋪二層售價盡為一層鋪位的 60%；項目周邊商業(yè)人流量大，商業(yè)環(huán)境擁擠，盡可能的增加街鋪前的商業(yè)配套面積非常重要關于車庫的停車安排問題 進車出車線路分開在二旁，寬約（ 3*2） 6米，停車位有 9米，足夠停車。　　　　周邊市民對工業(yè)區(qū)總體印象不好，改變用途很難改變傳統(tǒng)印象。o 未來建材商業(yè)放盤量大。主要商戶 招商未啟動工程進度 挖地基開業(yè)時間 未知備注 世邦國際裝飾廣場為前山第一家大型建材商場，也 是珠海規(guī)模最為龐大的建材市場。o B地塊做開發(fā)時周邊各住宅小區(qū)將陸續(xù)入住，周邊中高端消費需求大增。n 投資４．９億元計劃在斗門建設動畫科技園的亞洲傳奇有限公司。181已建創(chuàng)意園區(qū)o 南方文化產(chǎn)業(yè)園n 由教育部高等教育出版社規(guī)劃投資３９億元、占地３７萬平方米的南方文化產(chǎn)業(yè)園已落戶珠海金鼎。n 教育動漫、教育資源平臺、國際文化產(chǎn)業(yè)研究院、國際圖書版權貿(mào)易中心、南方特色新形態(tài)教材研發(fā)編輯出版基地等項目將落戶園區(qū)。 n 消費群體： LOFT是同時支持商住兩用的樓型，所以主要消費群體包括個性上的和功能上的。n 9號倉的倉源都來自于民間各個不同層面，同時也容納了多種樣式的藝術形態(tài)，成為珠海民間最大的自發(fā)式藝術創(chuàng)作實驗場所。o 珠海每月新注冊成立的企業(yè)數(shù)量非常多，大多數(shù)企業(yè)剛剛起步的階段。 空置率為 30%，且租金水平較低。雖然市場有一定的需求，但贏利能力較低191　　E 　 　 商業(yè)形態(tài)－－酒店補充論證192北京酒店o 三星級酒店o 酒店首層：設有中餐廳、西餐廳 。o 平時開房率３５％193大金山酒店o 標準間 /單人間： 138元o 豪華標準間； 178元o 3人間： 198元o 商務套房： 228元o 60間o 平時開房。o 酒店三、四層：面積為 400多平方米的桑拿房、 24間豪華裝修的桑拿按摩房。 189珠海的寫字樓狀況o 在分布上，吉大最多，香洲、拱北次之，前山最少；o 價格上，吉大最貴，拱北次之，然后香洲，最后前山； o 價格上，吉大最貴，拱北次之，然后香洲，最后前山；o 周圍環(huán)境上，吉大最好，拱北次之，香洲、前山最差o 項目旁的永晟五金建材城寫字樓部分均價： 5000元 /㎡?！　　￠_發(fā)公寓盈利能力相對較差187　　D 　 　 商業(yè)形態(tài)－－寫字樓補充論證188珠海寫字樓狀況o 珠海的經(jīng)濟發(fā)展是非常快速而且有很大的潛力。 183改成創(chuàng)意工作室論證o 珠海藝術家 9號倉 n 2023年底組建，位于吉大南山工業(yè)區(qū)第 9號倉庫。 n 藝術家在廠房提供的大空間中，自由構筑各種生活方式，在那里創(chuàng)作行為藝術，或辦畫展、雕塑展。建成后的南方文化產(chǎn)業(yè)園將成為珠海市文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭之一。n 將建文化博覽為主題的 “ 華夏之光 ” 珠海文化博覽城。o 可以在靠近世邦四號廳部分做家居廣場，增加商業(yè)面積，提升價值176o 根據(jù)前三步的考慮建議商業(yè)規(guī)劃如下：o A地塊紅色部分做坎式街鋪o 面積為：（ 185+160+200） *15*2=16350㎡o B地塊紅色部分做坎式街鋪 176*15*2=5280㎡o B地塊內街 150*15=2500 ㎡o B地塊黃色部分做商業(yè)中心街 18000㎡（三層）o B地塊藍色部分做家居廣場 10000㎡（二層）商業(yè)布局規(guī)劃三177確定商業(yè)規(guī)模三o 建筑指標（平方米） 總規(guī)劃用地面積 .n 總建筑面積 341188n 地塊 A n 地塊 B n 地塊 B商業(yè)面積 35780 坎式街鋪 5280 商業(yè)中心 18000(三層 ) 家居廣場 10000 內街 2500n 地塊 A商業(yè)面積 16350n 總商業(yè)建筑面積 52130n 總商業(yè)建筑面積占總面積的 %178確定商業(yè)均價三n 商業(yè)總銷售額（元） （商業(yè)中心三層自留） B地塊為： n 街鋪為： 2640*20230+2640*10000=79’200’000n 商業(yè)中心為：6000*18000+6000*10000+6000*5000=198’000’000n 家居廣場為： 5000*18000+5000*10000=140’000’000n 內街為： 2500*16000=40’000’000 A地塊為： n 街鋪為： 8175*20230+8175*10000=245’250’000 A+B=702’450’000 元n 可售商業(yè)建筑面積： 52130n 均價 =702450000/52130= /平米179B 　 　 工廠改成 創(chuàng)意工作室補充論證180改成創(chuàng)意工作室論證o 珠海文化產(chǎn)業(yè)市場巨大n 文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文化旅游業(yè)、動漫產(chǎn)業(yè)和相關文化產(chǎn)業(yè)四大板塊在內的三十個文化產(chǎn)業(yè)項目進行了簽約儀式，總簽約金額達七十二點五二億元。為傳統(tǒng)夏村建材市場的中心。經(jīng)營業(yè)種主要有 陶瓷、瓷器、室外園林用品、衛(wèi)浴、五金、櫥柜、木門、木地板、燈飾、整體衣柜、家具、窗簾、飾品。建材商鋪租金水平表170家居生活館論證o 前山的建材商業(yè)非常發(fā)達，為華南區(qū)域最大規(guī)模之一。項目規(guī)劃示意 — 街鋪 +主力店內街商業(yè)中心商業(yè)中心 街鋪街鋪街鋪商業(yè)中心商業(yè)中心161項目規(guī)劃示意 — 街鋪162商業(yè)和住宅的全盤考慮o 從整個項目來考慮商業(yè)人流、車流和住宅部分的人流、車流o 從整體上考慮商業(yè)人流、餐飲、廣場等對住宅部分的影響，把影響降到最低163第四部分　補充論證 → 提升價值項目市場定位 → 提升價值164工廠現(xiàn)況工廠現(xiàn)況教差，外立面、樓頂要翻新電話咨詢珠海市規(guī)劃局說：珠海以前沒受理過廠房改新產(chǎn)業(yè)或商業(yè)用途的申請，也不會考慮。n 結合項目周邊 1公里范圍內尚無大型超市的特點，在商業(yè)業(yè)態(tài)方面考慮以大型超市帶動項目其余商業(yè)部分。超市 2550n 地塊 A商業(yè)面積 商業(yè)中心 5940n 地塊 B商業(yè)面積 341188n 地塊 A.n 總建筑面積 o B地塊做開發(fā)時周邊各住宅小區(qū)將陸續(xù)入住，周邊中高端消費需求大增。44130n 總商業(yè)建筑面積占總面積的 2640坎式街鋪二層 n 地塊 B148o 根據(jù)前三步的考慮建議商業(yè)規(guī)劃如下：o A地塊紅色部分做坎式街鋪o 面積為 :(185+160+200)*15*2=16350㎡o B地塊紅色部分做坎式街鋪 176*15*2=5280㎡o B地塊內街 300*15=4500 ㎡o B地塊黃色部分做商業(yè)中心 18000㎡商業(yè)布局規(guī)劃一149確定商業(yè)規(guī)模一o 建筑指標（平方米）n 總規(guī)劃用地面積 145如何確定商業(yè)規(guī)模？o 商業(yè)規(guī)模確定　 商業(yè)面積應控制在 5萬平方米以下，在確定面積控制的情況下，根據(jù)建筑密度要求，盡量減少商業(yè)層數(shù)。）o 較小的店（ Sales area10000M178。136項目周邊物業(yè)售價租金情況o 旺嘉購物廣場街鋪售價為 10000—14000 元 /㎡o 蘭鋪花園永春茗茶 2023年 11500元 /㎡o 明珠路街鋪街鋪餐飲租金大約在 100元 /㎡o 翠峰街口波斯貓文具 166元 /㎡o 嘉園街鋪（大門口）精品租金 / ㎡o 嘉園街鋪五金店租金 48元 /㎡137項目商業(yè)銷售價格預計o 項目地價格市場均價預計 (市場對比法、收益還原法）n 一層街鋪售價： 20230元 /㎡n 二層街鋪售價： 10000元 /㎡n 內街街鋪位售價： 16000元 /㎡n 一層商場鋪位售價： 18000元 /㎡n 二層商業(yè)售價： 10000元 /㎡n 三層商業(yè)售價： 5000元 /㎡138如何確定商業(yè)規(guī)模？第二步： 從市場可行性角度分析139如何確定商業(yè)規(guī)模？o 市場可行性分析n 大商家進駐的可行性n 銷售實現(xiàn)的可行性140如何確定商業(yè)規(guī)模？o 大商家進駐的可行性n 項目區(qū)內居民消費能力相對較強。n 利用市場收益還原法保守估算物業(yè)價格，這里以投資者常規(guī)收回投資的心理年限 15年來計算，則可保守估算本項目首層價格估算為：n X2=1101215=19800 元 /㎡價格定位 — 收益還原法127o 最終價格建議：n 項目均價 =70%市場比較價位 +30%收益還原價位n 即本項目商業(yè)部分建議均價為=2023870%+1980030%=20239 元 /㎡n 根據(jù)整數(shù)定價一層臨街鋪售價為： 20230元 /㎡n 二層臨街鋪售價為一層的 50%： 20230*=10000元 /㎡n 一層內街鋪售價為一層臨街鋪的 80%： 20230*=16000元 /㎡ n 集中式商業(yè)一層售價為一層臨街鋪的 90%：20230*=18000元 /㎡n 集中式商業(yè)二層售價為集中式商業(yè)一層售價的 56%：18000*=10080（整數(shù)定價為： 10000元 /㎡）n 集中式商業(yè)三層售價為集中式商業(yè)二層售價的50%=10000*=5000元 /㎡ 價格定位128價格定位項目價格為：o 一層臨街鋪售價： 20230元 /㎡ o 二層臨街鋪售價： 10000元 /㎡ o 一層內街鋪售價： 16000元 /㎡ o 集中式商業(yè)一層售價： 18000元 /㎡ o 二層售價： 10000元 /㎡ o 三層售價： 5000元 /㎡