【正文】 且價格具有競爭力?著名的支柱商家?交通便捷?具有吸引力的地理 位置，良 好的形象定位?開發(fā)商建造了高質(zhì)量、現(xiàn)代化樓群來滿足法國和國外公司日益增長的需求；價格比巴黎舊中央商務(wù)區(qū)低 1520%?政府將一些機構(gòu)遷入拉德方斯，為私營公司做出 “榜樣 ”?政府建造了鐵路延伸段（RER）、地鐵延伸段，并增加了公交車服務(wù)?EPAD建設(shè)了眾多公共藝術(shù)品及紀(jì)念物（如：新凱旋門）22拉德方斯作為全國性總部中心得益于與巴黎的固有關(guān)系經(jīng)驗拉德方斯利用了巴黎的固有優(yōu)勢┄┄?法國首都 — 臨近政府辦公地 — 首都的良好形象l法國德經(jīng)濟(jì)核心 — 法國德 755， 000家公司中，有 41%位于巴黎 —2 ， 400家外國公司和 420家外國銀行 — 巴黎市和大巴黎（ IIe de France）占 全法總 GDP的 29%l法國的娛樂和文化中心 — 匯集大多數(shù)法國主要大學(xué) — 擁有全法最重要的文化名勝┄┄ 同時提供了取代巴黎舊中央商務(wù)區(qū)的選擇l臨近巴黎市：乘坐 RER火車10分鐘到達(dá)l眾多商務(wù)活動和總部功能的綜合：巴黎 64%的國外公司位于拉德方斯l生活質(zhì)量 — 零售、娛樂和文化活動， 以及有限的居家l租金比巴黎舊中央商務(wù)區(qū)低1520%資料來源： EPAD、文獻(xiàn)研究、麥肯錫分析u 拉德方斯已經(jīng)成為主要的經(jīng)濟(jì)中心和總部首選地，商家的全球營業(yè)額達(dá)到1520億歐元23柏林新城將其自身重建為商業(yè)中心柏林新城的主要特點u位置 （ Potsdamer Platz）區(qū)，位于市中心西南部，為柏林墻舊址u入駐企業(yè) 索尼歐洲總部、戴姆勒 .克萊斯勒服務(wù)公司總部、德國國民銀行地區(qū)總部、法國 Sanofi德德國總部 u空間 /服務(wù)特點 技術(shù)先進(jìn)的大型樓面，而且多數(shù)都是甲級的辦公樓u功能組合 — 約 60%為辦公 — 約 22%為住宅 — 約 18%為零售和娛樂（包括一家博彩場、眾多音樂劇院和索尼Imax 劇院）u建筑 重點發(fā)展標(biāo)志性建筑，最高的大樓是索尼中心，共有 26層、 103米高u形象定位 新德國的心臟資料來源：文獻(xiàn)研究、麥肯錫分析24盡管早期成功地吸引了入駐企業(yè)，但是柏林新城尚未成為主要的全國總部式CBD資料來源：德國地方機場當(dāng)局、麥肯錫分析柏林新城的定位 公司全國總部模式的關(guān)鍵成功因素l柏林雖是主要城市，但面臨數(shù)個德國經(jīng)濟(jì)中心的競爭l大規(guī)模的國內(nèi)外公司需要更多面積設(shè)置總部l目前擁有少數(shù)幾家主要公司（如：索尼等）；未來的潛力尚不明確l著名的支柱商家l大樓質(zhì)量很高但租金位于柏林首位l高質(zhì)量辦公空間，價格具競爭力l仍缺乏大型的國際機場 l交通便捷l具有很高聲譽、良好形象及重要的歷史意義l具有吸引力的地理位置，良好的形象定位1998年城市 GDP占德國GDP的比重百分比柏林 漢堡 科隆和杜塞爾多夫 慕尼黑 2023年機場客流量百萬法蘭克福 慕尼黑 杜塞爾多夫 漢堡 柏林 25案例分析得出的主要結(jié)論w金融保險中心 CBD較難形成，它要求全球及國內(nèi)金融機構(gòu)有大的 內(nèi)在需求w全國性總部 CBD較少見，它要求全球及國內(nèi)大型公司有大量的辦 公空間需求?區(qū)域總部在那些自然成為地區(qū)中心的城市發(fā)展較好，憑借當(dāng)?shù)氐? 經(jīng)濟(jì)實力和有吸引力的服務(wù)環(huán)境（包括住宅和零售業(yè)的發(fā)展）吸 引大型的本地企業(yè)和全國企業(yè)的地區(qū)總部w高科技中心利用當(dāng)?shù)氐慕逃案呖萍紮C構(gòu)的優(yōu)勢，空間布局相對 比較分散w企業(yè)服務(wù)中心是最近幾年在呼叫中心和外包趨勢的基礎(chǔ)上發(fā)展起 來的，其增長需要靠一個支柱的企業(yè)來推動w展覽中心型 CBD要求大規(guī)模的政府投資，并且往往依靠獨特的旅 游景點取勝w政府中心要求長期的規(guī)劃和大規(guī)模的政府辦公空間w所有的 CBD都需要依靠直接和大范圍的政府 支持才能取得成功26在一些大國，地區(qū)性總部模式 CBD很常見u位置和規(guī)模u位于地區(qū)性中心城市市中心u占地不等u入駐企業(yè)u大量地區(qū)性和本地公司入駐u國內(nèi)、國際公司的地區(qū)分公司u空間 /服務(wù)特點u現(xiàn)代建筑配以可靠基礎(chǔ)設(shè)施u功能組合u全面的居住和零售功能u建筑u現(xiàn)代大樓u摩天大樓u形象定位u“ 該地區(qū)發(fā)生的一切都在這里發(fā)生 ”舉例 ：?美國丹佛?美國達(dá)拉斯?廣州?溫哥華27丹佛擁有美國中西部最主要的 CBD丹佛 CBD的主要特點u位置和規(guī)模 — 中央商務(wù)區(qū)位于丹佛心臟地帶 — 占地 ，辦公樓面積達(dá) 240萬平方米u商家 —2 ， 700家公司， 50%以上的公司源于丹佛或科羅拉多州（如： Coors， Firse Data， Qwset） — 許多全國性公司及跨國公司的地區(qū)總部所在地（如： MCI World， Sprint， ATT，聯(lián)合航空， IBM）u空間 /服務(wù)特點 現(xiàn)代化商業(yè)建筑群u功能組合 25萬平方米零售面積，在整個地區(qū)內(nèi)，供貨種類最為豐富u建筑 現(xiàn)代化建筑成為丹佛獨特的風(fēng)景線u形象定位 文化藝術(shù)娛樂設(shè)施和活動更加強了 CBD作為丹佛地區(qū)中心的形象定位資料來源：專家訪談、麥肯錫分析28丹佛 CBD歷經(jīng)沉浮方現(xiàn)今日風(fēng)貌資料來源：專家訪談、文獻(xiàn)檢索建筑熱潮 市場崩潰與挽救 發(fā)展與鞏固階段 1： 19731984 階段 2： 19851992 階段 3： 1992至今?丹佛沒有作為美國領(lǐng)先商業(yè)城市的歷史?石油業(yè)蕭條?房地產(chǎn)業(yè)崩潰?經(jīng)濟(jì)衰退遲遲不去?石油與天然氣行業(yè)的發(fā)展帶來繁榮經(jīng)濟(jì)?房地產(chǎn)需求不斷上升?私營企業(yè)對該地區(qū)深感興趣?政府規(guī)劃與具體措施 CBD的復(fù)蘇?經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇?美國商業(yè)建筑熱潮最集中的地區(qū) —56 層樓的共和廣場（Republic Plaza）（ 1984）總面積超過 50 年代辦公樓面積之和 — 該階段美國大多數(shù)新建摩天樓都在丹佛?以公共融資方式建造圖書館、體育館和會議中心（一次稅收增加，兩發(fā)行債券）?政府建造新機場，改善交通狀況， 推動 CBD的開發(fā)工作?持續(xù)的公共投資 — 綜合表演藝術(shù)中心 — 輕軌系統(tǒng) — 推動住宅開發(fā)項目 — 發(fā)行三年期債券用于 住宅建設(shè)?私人開發(fā)商集中進(jìn)行優(yōu)質(zhì)住宅開發(fā) 挑戰(zhàn) 機遇 舉措 29丹佛 CBD受益于機會投資與及時的政府舉措資料來源：丹佛市區(qū)協(xié)會（丹佛 Downtown Association）文獻(xiàn)檢索、麥肯錫分析內(nèi)在因素 地區(qū)性總部中心的關(guān)鍵成功因素：采取的關(guān)鍵措施?丹佛歷史上是美國中 /西部 的經(jīng)濟(jì)中心，地區(qū)經(jīng)濟(jì)強盛l丹佛在此之前已是美國主要交通樞紐lCBD位于市中心l大量具有一定規(guī)模的本地 區(qū)公司需要大量空間設(shè)立總 部，跨國公司需建分工斯也 需要大量辦公空間l高質(zhì)量辦公空間，而且價 格具有競爭力l著名的支柱商家l交通便捷l具有吸引力的地理位置， 良好的形象定位?私人開發(fā)商在 80年代建造 了大量過剩優(yōu)質(zhì)辦公樓?財富 500強當(dāng)中有 5家公司 將總部設(shè)在丹佛，如 Qwest， USWest?政府建設(shè)了世界上最大的 機場及輕軌?由政府建設(shè)的主要公共設(shè) 施提高了人民生活質(zhì)量30丹佛市的經(jīng)濟(jì)實力及地區(qū)領(lǐng)先地位確保了 CBD的成功美國中西部地區(qū)主要城市 2023年 GDP（ 十億美元）美國中西部地區(qū)主要城市所擁有的財富 500強企業(yè)總部另有 80家財富 500強企業(yè)在丹佛設(shè)立地區(qū)總部資料來源：文獻(xiàn)檢索、訪談31案例分析得出的主要結(jié)論w金融保險中心 CBD較難形成，它要求全球及國內(nèi)金融機構(gòu)有大的 內(nèi)在需求w全國性總部 CBD較少見，它要求全球及國內(nèi)大型公司有大量的辦 公空間需求w區(qū)域總部在那些自然成為地區(qū)中心的城市發(fā)展較好，憑借當(dāng)?shù)氐? 經(jīng)濟(jì)實力和有吸引力的服務(wù)環(huán)境（包括住宅和零售業(yè)的發(fā)展）吸 引大型的本地企業(yè)和全國企業(yè)的地區(qū)總部?高科技中心利用當(dāng)?shù)氐慕逃案呖萍紮C構(gòu)的優(yōu)勢，空間布局相對 比較分散w企業(yè)服務(wù)中心是最近幾年在呼叫中心和外包趨勢的基礎(chǔ)上發(fā)展起 來的，其增長需要靠一個支柱的企業(yè)來推動w展覽中心型 CBD要求大規(guī)模的政府投資，并且往往依靠獨特的旅 游景點取勝w政府中心要求長期的規(guī)劃和大規(guī)模的政府辦公空間w所有的 CBD都需要依靠直接和大范圍的政府 支持才能取得成功32高科技中心 CBD近年得以發(fā)展，大多位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)u位置和規(guī)模u毗鄰大學(xué) /研究中心u大多占地寬闊u商家u大部分企業(yè)與技術(shù)相關(guān)（如：軟件、硬件研發(fā)、 IT咨詢、生物技術(shù)）u空間 /服務(wù)特點u現(xiàn)代化設(shè)施u很高技術(shù)設(shè)施要求，如：寬帶網(wǎng)、 UPS等u由于技術(shù)含量較高，企業(yè)平均占用空間呈下降趨勢u功能組合u優(yōu)質(zhì)住宅區(qū)u有針對性的零售設(shè)施u建筑u線條流暢的現(xiàn)代化建筑u盛行校園風(fēng)格，不盡是高樓大廈，但通常帶有充足的綠化空間u形象定位u“ 輕松智慧 ”舉例 ：?美國德克薩斯州奧斯汀市?帕洛阿爾托市（硅谷）?英國劍橋33奧斯汀地區(qū)是少數(shù)幾個真正的高科技中心 CBD奧斯汀的主要特點u位置和規(guī)模 — 位于市中心，占地面積 — 距德州大學(xué)不到 4公里u入駐企業(yè) 70%以上的企業(yè)與 IT有關(guān)，包括： — 英特爾 —Computer Science Corpu空間 /服務(wù)特點 — 辦公總面積達(dá) 110萬平方米， 70%為甲級辦公樓 — 配備最先進(jìn) IT基礎(chǔ)設(shè)施u功能組合 專為 “ 健康生活 ” 一族設(shè)計的 60， 000多平方米的零售場地u建筑 不超過 32層樓的現(xiàn)代化建筑u形象定位 “ 理想之城 ”—— 官方形象宣傳資料來源：訪談、文獻(xiàn)檢索34奧斯汀地區(qū)通過不懈努力實現(xiàn)了從政府機構(gòu)中心向高科技發(fā)送機的轉(zhuǎn)變資料來源：專家訪談、文獻(xiàn)檢索科技行業(yè)興起 德州大學(xué)上升為技術(shù)發(fā)動機 快速集中式發(fā)展階段 1： 1970年以前 階段 2： 19701987 階段 3： 1987至今?僅僅是一個政府機構(gòu)中心和大學(xué)城?有限的技術(shù)制造業(yè)務(wù)?通常情況下經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較薄弱?最大化提高德州大學(xué)的研發(fā)能力?與技術(shù)相關(guān)的行業(yè)開始發(fā)展?采用激進(jìn)舉措后，德州大學(xué)的研發(fā)聲望獲得提高?高科技行業(yè)蓬勃發(fā)展?成立兩個財團(tuán)：MCCSematech?開始尋找技術(shù)制造的機遇?市政府采用稅收激勵手段吸引高科技企業(yè)?市政府推廣 “ 理想之城 ” 的形象定位?采取 “ 巧妙發(fā)展 ” 舉措，集中發(fā)展中央商務(wù)區(qū)?提高生活質(zhì)量 — 公共設(shè)施，如：藝術(shù)中心、文化館等挑戰(zhàn) 機遇 舉措 35奧斯汀擁有自身優(yōu)勢，同時滿足了高科技中心 CBD的其它要求奧斯汀的內(nèi)在因素 高科技模式的關(guān)鍵成功因素：采取的關(guān)鍵措施l位于奧斯汀的德州大學(xué)長期以來是領(lǐng)先的工學(xué)研究機構(gòu)l自 1984年以來， Dell的興起與影響力吸引了大量入駐企業(yè)l臨近主要的技術(shù)研究與工程設(shè)施l擁有投資資本l優(yōu)質(zhì)高科技辦公場地l其它高科技企業(yè)的涌現(xiàn)l有吸引力的地段?為吸引風(fēng)險投資，本地企業(yè)增加了專利申請?本地開發(fā)商根據(jù)高科技行業(yè)的特定 IT需求進(jìn)行施工?由于政府對公共設(shè)施的投資，奧斯汀市被選為 “ 最適合生活、工作與休閑的地方 ”36德克薩斯大學(xué)的優(yōu)勢和聲譽一直是吸引投資資金的主要動因德州大學(xué)奧斯汀分校在學(xué)術(shù)上的排名 排名u學(xué)校綜合 11thu工學(xué)院 11thu計算機工程系