【正文】 甚至虧損l優(yōu)秀的賓館旅游業(yè)?政府將鐵路從集裝箱碼頭連接到展覽中心，在綜合展覽中心地下建了 2個(gè)地鐵站，并建造了 4600個(gè)停車位、10個(gè)車道的停車場(chǎng)?自行組織 280個(gè)邀請(qǐng)展覽會(huì)加上 40個(gè)交易會(huì)，包括世界最大的運(yùn)動(dòng)商品交易會(huì)（ISPO），會(huì)議中心以及運(yùn)動(dòng)商品采購(gòu)辦公室，以幫助維持游客的高流量?政府將機(jī)場(chǎng)遷往別處，騰出空地建新的展覽中心，并投資 *建設(shè)新中心，計(jì)劃于 2023年收回投資?政府制定了數(shù)據(jù)和影像傳輸?shù)母邩?biāo)準(zhǔn)，在展廳中安裝了移動(dòng)電話系統(tǒng)，并為室外場(chǎng)地普遍鋪設(shè)了 IT網(wǎng)絡(luò)53拉斯維加斯的發(fā)展則證明，只要一個(gè)城市具有獨(dú)有的吸引力，無(wú)論是公共還是私人展覽設(shè)施都能取得成功資料來(lái)源：文獻(xiàn)檢索、麥肯錫分析拉斯維加斯的內(nèi)在因素 展覽中心模式 CBD關(guān)鍵成功因素采取的關(guān)鍵措施l位于沙漠之中，對(duì)大多數(shù)美國(guó)商務(wù)旅客來(lái)說(shuō)都不夠方便l曾經(jīng)是美國(guó)唯一的賭城，擁有巨大的酒店餐飲行業(yè)l交通便捷l參展人數(shù)眾多的專業(yè) “支柱 ” 展覽會(huì)l大型展出空間，經(jīng)常持平或虧損經(jīng)營(yíng)l優(yōu)秀的酒店餐飲服務(wù)行業(yè)（如酒店、餐廳和娛樂(lè)）?政府利用博彩收入投資興建機(jī)場(chǎng)和公路?主辦美國(guó)一些參展人數(shù)最多的展覽，如 COMDEX，CES，同樣的展覽在拉斯維加斯舉行通常能多吸引 1520%的參展人數(shù)?拉斯維加斯會(huì)議中心由政府經(jīng)營(yíng)，用博彩收入支持，Sands展覽中心為私人所有，共有展覽空間 440， 000平方米?仍是頭號(hào)賭城，不斷有高級(jí)酒店落成，娛樂(lè)業(yè)欣欣向榮54案例分析得出的主要結(jié)論w金融保險(xiǎn)中心 CBD較難形成，它要求全球及國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)有大的 內(nèi)在需求w全國(guó)性總部 CBD較少見(jiàn)，它要求全球及國(guó)內(nèi)大型公司有大量的辦 公空間需求w區(qū)域總部在那些自然成為地區(qū)中心的城市發(fā)展較好，憑借當(dāng)?shù)氐? 經(jīng)濟(jì)實(shí)力和有吸引力的服務(wù)環(huán)境（包括住宅和零售業(yè)的發(fā)展）吸 引大型的本地企業(yè)和全國(guó)企業(yè)的地區(qū)總部w高科技中心利用當(dāng)?shù)氐慕逃案呖萍紮C(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)，空間布局相對(duì) 比較分散w企業(yè)服務(wù)中心是最近幾年在呼叫中心和外包趨勢(shì)的基礎(chǔ)上發(fā)展起 來(lái)的，其增長(zhǎng)需要靠一個(gè)支柱的企業(yè)來(lái)推動(dòng)w展覽中心型 CBD要求大規(guī)模的政府投資，并且往往依靠獨(dú)特的旅 游景點(diǎn)取勝?政府中心要求長(zhǎng)期的規(guī)劃和大規(guī)模的政府辦公空間w所有的 CBD都需要依靠直接和大范圍的政府 支持才能取得成功55由政府中心 CBD通常包括政府辦公樓及標(biāo)志建筑u地點(diǎn)u在首都或國(guó)際政治中心u入駐機(jī)構(gòu)u主要政府機(jī)構(gòu)及服務(wù) /支持政府的其他功能（如律師事務(wù)所、公關(guān)公司）u場(chǎng)地 /服務(wù)特點(diǎn)u能容納大型樓盤u包括甲級(jí)和乙級(jí)兩種辦公樓u功能組合u多數(shù)為政府辦公大樓u大型文化設(shè)施，部分零售商店和酒店餐館u綠化面積很大u建筑u主要地標(biāo)性建筑u各國(guó)使領(lǐng)館帶來(lái)多種建筑風(fēng)格u形象定位u“ 領(lǐng)袖和權(quán)威的象征 ”舉例 ：?堪培拉?東京霞關(guān)?巴西利亞?日內(nèi)瓦資料來(lái)源：麥肯錫分析56堪培拉是澳大利亞規(guī)劃建設(shè)的首都堪培拉主要特點(diǎn)：u位置和規(guī)模 距悉尼和墨爾本 1小時(shí)飛行距離， CBD約占地 ，而大CBD*面積為 6 平方公里u入駐機(jī)構(gòu) — 中央和市政府以及各政黨總部所在地 — 大 CBD內(nèi)有 100多個(gè)政府部門 — 許多國(guó)立機(jī)構(gòu)，如國(guó)立圖書(shū)館、國(guó)立大學(xué)u場(chǎng)地 /服務(wù)特點(diǎn) 甲級(jí)和乙級(jí)辦公樓u功能組合 大量政府大樓， CBD有一些零售和商業(yè)企業(yè)，但居住區(qū)較少u建筑 眾多地標(biāo)性建筑和紀(jì)念碑，如議會(huì)大廈、澳大利亞戰(zhàn)爭(zhēng)紀(jì)念館u形象定位 “ 國(guó)家的核心 ”*大中央商務(wù)區(qū)包括周邊的 Russel,Barton和 Parkse等城鎮(zhèn) ,主要為政府辦公樓 ,基本沒(méi)有居住和零售功能資料來(lái)源：文獻(xiàn)檢索57堪培拉的誕生是半個(gè)多世紀(jì)規(guī)劃和開(kāi)發(fā)的結(jié)果資料來(lái)源：文獻(xiàn)檢索籌備場(chǎng)地 建設(shè)首都 確定該城市的競(jìng)爭(zhēng)力階段 1： 19011957 階段 2： 19571975 階段 3： 1975至今?需要解決悉尼和墨爾本兩個(gè)城市爭(zhēng)奪國(guó)都的問(wèn)題?議會(huì)決定 ,中央政府應(yīng)設(shè)在新南威爾士州 ,離悉尼不到100英里?建設(shè)一個(gè)澳大利亞人為之自豪的城市。為 武 漢 中央商 務(wù) 區(qū)制定致 勝 的 戰(zhàn) 略商業(yè)計(jì) 劃5/19/2023項(xiàng)目目標(biāo)2武漢立志在王家墩原軍用機(jī)場(chǎng)處建設(shè)一流的 CBDu 基本條件u 原軍用機(jī)場(chǎng)u 靠近市中心u 核心區(qū)面積 ，周邊區(qū)域面積 ，目前用途多樣 *u 宏偉目標(biāo)u 武漢活力和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 標(biāo)志u 武漢的中心和華中地區(qū)的商業(yè)中心u 與住宅區(qū)相結(jié)合，配備一系列功能，提供華中地區(qū)最好的生活環(huán)境u 根據(jù)城市總體規(guī)劃認(rèn)真步署，用大約 15年的時(shí)間建設(shè)完成*核心區(qū)和周邊區(qū)之外還有 ，目前用途多樣，整個(gè)地區(qū)總面積為 3此項(xiàng)目的重點(diǎn)市為在武漢建設(shè)成功的中央商務(wù)區(qū)制定戰(zhàn)略和商業(yè)計(jì)劃武漢中央商務(wù)區(qū)制勝戰(zhàn)略與商業(yè)計(jì)劃了解關(guān)鍵成功因素w建設(shè)新的中央商務(wù)區(qū)所需條件w從國(guó)內(nèi)外案例中學(xué)到的關(guān)鍵經(jīng)驗(yàn)評(píng)估武漢的競(jìng)爭(zhēng)力w對(duì)投資者的吸引力w人均 GDP增長(zhǎng)潛力w促進(jìn)增長(zhǎng)的因素w與其他 “對(duì)手 ”城市相比處于何種地位尋找目標(biāo)商業(yè)租戶w目標(biāo)商用租戶的行業(yè)重點(diǎn) 和概況w目標(biāo)群體的思想組合w對(duì)潛在客戶進(jìn)行優(yōu)先排序w目標(biāo)群體選址的關(guān)鍵決策因素評(píng)估投資效益w所需投資的規(guī)模和類型w投資者的出資份額分配w投資者可能獲得的回 報(bào)，及與其他投資機(jī)會(huì)的對(duì)比評(píng)估協(xié)調(diào)各方利益，爭(zhēng)取支持w有關(guān)單位和政府部門w有關(guān)各方的利益及協(xié)調(diào)的方法w所需政策與支持尋找和吸引可能的開(kāi)發(fā)商w潛在的開(kāi)發(fā)商及其優(yōu)先順序w目標(biāo)開(kāi)發(fā)商的關(guān)鍵決策因素及其經(jīng)濟(jì)方程式w武漢中央商務(wù)區(qū)的價(jià)值定位及其引起目標(biāo)群體興趣的方法4項(xiàng)目分為兩個(gè)模塊項(xiàng)目范圍 為武漢中央商務(wù)區(qū)設(shè)計(jì)戰(zhàn)略性商業(yè)計(jì)劃 吸引投資， 開(kāi)始詳細(xì)規(guī)劃 建設(shè)運(yùn)營(yíng)模塊 1根據(jù)關(guān)鍵成功因素和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況，評(píng)估戰(zhàn)略定位模塊 2進(jìn)一步調(diào)整確認(rèn)價(jià)值定位和整體商業(yè)計(jì)劃至今工作5/8 7/16 8/7w了解當(dāng)?shù)厍闆r和競(jìng)爭(zhēng) 形勢(shì)w從國(guó)際、國(guó)內(nèi)最佳方法中w獲取關(guān)鍵成功因素w分析相關(guān)權(quán)益方w形成初步假設(shè)w對(duì)武漢 CBD的機(jī)遇和挑戰(zhàn)作w診斷性評(píng)估w對(duì)價(jià)值定位，發(fā)展思路和 目標(biāo)入駐企業(yè)的初步看法w確定價(jià)值定位w確定功能組合w確定基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目w確定政策支持w計(jì)算關(guān)鍵性財(cái)務(wù)模型w制定戰(zhàn)略商務(wù)計(jì)劃w武漢 CBD的價(jià)值定位w戰(zhàn)略性商業(yè)計(jì)劃，包括所需舉措、潛在的w關(guān)鍵合作伙伴、以及財(cái)務(wù)模型工作最終成果5項(xiàng)目小組結(jié)合了 12個(gè)案例分析、收集了大量數(shù)據(jù)并進(jìn)行了 80多次訪談工作內(nèi)容 收集的數(shù)據(jù) 進(jìn)行的訪談 進(jìn)行的分析CBD案例和經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn) ?12個(gè) CBD案例介紹 ?11位外部專家?9位麥肯錫專家?案例研究?關(guān)鍵成功要素分析當(dāng)?shù)睾透?jìng)爭(zhēng)條件 ?武漢 /中國(guó)中部的經(jīng)濟(jì)情況?武漢和其他城市的房地產(chǎn)?武漢 /中國(guó)中部的基礎(chǔ)設(shè)施和交通?比較 /相互競(jìng)爭(zhēng)的城市的數(shù)據(jù)?現(xiàn)有的辦公樓和居民樓供給 /需求?武漢其他經(jīng)濟(jì)區(qū)的介紹?22位政府官員（ 11個(gè)機(jī)構(gòu)）?3名房地產(chǎn)代理商?參觀了 5處房產(chǎn)?基準(zhǔn)比較?對(duì)不同客戶群的供給預(yù)測(cè)主要租戶 /利益相關(guān)分析?不同行業(yè)的國(guó)內(nèi) /國(guó)外潛在的租戶?當(dāng)?shù)匦袠I(yè)歷史和目前的信息?可比較的國(guó)外 /國(guó)內(nèi)城市的歷史和 目前的信息?頒布的政府政策法規(guī)?中國(guó)其他城市的 CBD信息?6家中國(guó)公司?2名專家?16家跨國(guó)企業(yè)?6家開(kāi)發(fā)商 /房地產(chǎn)公司?測(cè)試概念?武漢就不同 CBD模式的吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力測(cè)試?需求預(yù)測(cè)?對(duì)新需政策的研究分析假設(shè)和量化 ?CBD占地面積和特征?武漢 /中國(guó)其它地方地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)效益?整合其他分析的結(jié)果?NA ?對(duì) CBD規(guī)模的宏觀預(yù)測(cè)?CBD的功能組合?發(fā)展階段和各個(gè)階段的規(guī)模?對(duì)投資額的估算6CBD核心模式及案例分析7項(xiàng)目小組研究了 7個(gè) CBD模式和 12個(gè)具有代表性的案例CBD模式金融保險(xiǎn)中心全國(guó)性總部地區(qū)性總部高科技中心公司服務(wù)中心博覽中心政府中心案例p加納利碼頭（倫敦）p陸家嘴（上海）p拉德方斯（巴黎）p柏林新城（柏林）p丹佛中央商務(wù)區(qū) （科羅拉多州，丹佛市）p奧斯汀市區(qū)（德州，奧斯汀市）p香港數(shù)碼港（香港）p堪薩斯市市中心 （堪薩斯州，堪薩斯市）p漢諾威 Fair Grounds（德國(guó)，漢諾威）p拉斯維加斯（美國(guó)）p莫尼黑會(huì)展中心p堪培拉（澳大利亞） 全球 CBD模式資料來(lái)源：文獻(xiàn)檢索、麥肯錫分析8國(guó)際上七個(gè) CBD模式的實(shí)踐和經(jīng)驗(yàn)給武漢 CBD的建設(shè)帶來(lái)重要的啟示案例 主要經(jīng)驗(yàn)?加納利碼頭（倫敦）?陸家嘴（上海）?在已有金融業(yè)的城市里，通過(guò)提供優(yōu)異的價(jià)值定位而又具有吸引力的價(jià)格、建設(shè)關(guān)鍵交通線，滿足新興的對(duì)現(xiàn)代空間的 本地需求?依賴于行政指令，帶來(lái)場(chǎng)地需求?拉德方斯（巴黎）?柏林新城（柏林）?以現(xiàn)代化的建筑、低價(jià)和良好的交通從大型本地市場(chǎng)中吸引商家?通過(guò)低價(jià)銷售土地來(lái)吸引商家，已打好 CBD基礎(chǔ)，但來(lái)自德國(guó)其他城市的激烈競(jìng)爭(zhēng)使之前途未明?丹佛中央商務(wù)區(qū)（科羅拉多州，丹佛市）?通過(guò)對(duì)地理位置和當(dāng)?shù)丨h(huán)境的宣傳營(yíng)銷，吸引商家，改進(jìn)城市形象?奧斯汀市區(qū)（德州奧斯汀市）?香港數(shù)碼港（香港）?利用當(dāng)?shù)氐麓髮W(xué)社區(qū)和主要的行業(yè)企業(yè)來(lái)形成需求，然后迅速建立快速增長(zhǎng)的供應(yīng)行業(yè)?期望通過(guò)高科技熱潮，創(chuàng)造對(duì) IT中心的需求；但由于缺乏 IT資源，未能提供低廉租金和具有競(jìng)爭(zhēng)力的選址、以及 IT行業(yè)德增長(zhǎng)減緩，數(shù)碼港項(xiàng)目未獲成功。貿(mào)易博覽業(yè)每創(chuàng)造 1德國(guó)馬克收入，就能帶動(dòng)該市 /地區(qū)實(shí)現(xiàn) 612倍收入 ”—— 麥肯錫專家*Expo2023由政府所有的德國(guó)漢諾威展覽博覽公司主辦**匯率： 1德國(guó)馬克 =人民幣 資料來(lái)源：文件檢索， AUMA2023年德國(guó)貿(mào)易博覽業(yè)報(bào)告51新的慕尼黑博覽中心使德國(guó)第六大展覽中心新的慕尼黑展覽中心主要特點(diǎn)：u位置和規(guī)模 — 在城東南的郊區(qū)，距市中心 20分鐘車程，距機(jī)場(chǎng) 35分鐘車程 — 占地 73萬(wàn)平方米（而漢諾威是 100萬(wàn)平方米），為德國(guó)第六大展覽中心u入駐企業(yè) 由 Messe M220。所有城鎮(zhèn)都通過(guò)綜合交通系統(tǒng)相連?1997年：城區(qū)重建計(jì)劃制定目標(biāo)，將騰出的舊政府大樓改造成居住區(qū)以及其他功能，以維持市中心區(qū)的活力?2023年， “ 堪培拉拓寬計(jì)劃 ” 認(rèn)識(shí)到堪培拉不斷變化的需求，建議政府和社區(qū)聯(lián)手，共同管理城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展挑戰(zhàn) 機(jī)遇 舉措 58堪培拉是政府全面參與下創(chuàng)建的資料來(lái)源：文獻(xiàn)檢索、麥肯錫分析堪培拉得天獨(dú)厚的條件 政府中心模式的關(guān)鍵成功因素采取的關(guān)鍵措施l雖然堪培拉過(guò)去是一片處女地，但它地理位置優(yōu)越，氣候宜人，水源充足l地理位置突出，主要政府機(jī)構(gòu)的所在地l高質(zhì)量辦公樓由政府機(jī)構(gòu)占用，其中一些是地表性建筑l員工和市民容易到達(dá)?議會(huì)通過(guò)遷都立法，使堪培拉即刻成為主要城市?政府出資建造辦公樓并聘請(qǐng)建筑師設(shè)計(jì)和建造地標(biāo)性建筑?在完成大樓建設(shè)前，政府已建造道路和其他基礎(chǔ)設(shè)施59案例分析得出的主要結(jié)論w金融保險(xiǎn)中心 CBD較難形成，它要求全球及國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)有大的 內(nèi)在需求w全國(guó)性總部 CBD較少見(jiàn)，它要求全球及國(guó)內(nèi)大型公司有大量的辦 公空間需求w區(qū)域總部在那些自然成為地區(qū)中心的城市發(fā)展較好，憑借當(dāng)?shù)氐? 經(jīng)濟(jì)實(shí)力和有吸引力的服務(wù)環(huán)境（包括住宅和零售業(yè)的發(fā)展）吸 引大型的本地企業(yè)和全國(guó)企業(yè)的地區(qū)總部w高科技中心利用當(dāng)?shù)氐慕逃案呖萍紮C(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)，空間布局相對(duì) 比較分散w企業(yè)服務(wù)中心是最近幾年在呼叫中心和外包趨勢(shì)的基礎(chǔ)上發(fā)展起 來(lái)的，其增長(zhǎng)需要靠一個(gè)支柱的企業(yè)來(lái)推動(dòng)w展覽中心型 CBD要求大規(guī)模的政府投資，并且往往依靠獨(dú)特的旅 游景點(diǎn)取勝w政府中心要求長(zhǎng)期的規(guī)劃和大規(guī)模的政府辦公空間?所有的 CBD都需要依靠直接和大范圍的政府 支持才能取得成功60現(xiàn)有 CBD開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所依賴的組織結(jié)構(gòu)各不相同CBD組織模式 主要特點(diǎn) 影響“ 政府領(lǐng)導(dǎo)型 ”如：加納利碼頭?LDDC— 政府下的獨(dú)立機(jī)構(gòu)，全權(quán)負(fù)責(zé)?與私營(yíng)開(kāi)發(fā)商（ OY）合作 ,后者進(jìn)行所有規(guī)劃和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作?具有政府權(quán)威性的獨(dú)立機(jī)構(gòu)(LDDC)十分關(guān)鍵 ,有利于靈活開(kāi)發(fā)和迅速?zèng)Q策?開(kāi)發(fā)工作全部交給 OY和其它專業(yè)開(kāi)發(fā)商“ 多元合作型 ”如：丹佛?“ 丹佛城市中心聯(lián)盟 ” 是 CBD商家贊助的非盈利性組織 ,主要為商家和開(kāi)發(fā)商進(jìn)行宣傳工作?市長(zhǎng)高峰會(huì) — 市長(zhǎng)主持由政府部門、開(kāi)發(fā)商和商 家出席的年度研討會(huì) — 峰會(huì)結(jié)束時(shí)，各方均將明確各自在 實(shí)施中的職責(zé)?聯(lián)盟的設(shè)立便于追蹤提出的