【正文】 處，并投資 ；設立會議中心和采購中心以提高游客流量?堪培拉（澳大利亞） ?利用空地，建立標志性建筑，建立單一的政府行政中心備注：商務區(qū)占地 ，拉德方斯總面積為 資料來源：文獻檢索；麥肯錫分析9建設一流的中央商務區(qū)是一個極大的挑戰(zhàn)，尤其是處在競爭激烈的環(huán)境中各大中央商務區(qū)都面臨著巨大的挑戰(zhàn)案例 經(jīng)驗?多克蘭 /加納利碼頭 ?經(jīng)過 15年建設獲得很大成功，但過程中主要開發(fā)商曾經(jīng)破產(chǎn)?拉德方斯 ?建設需要 40年?柏林新城 建筑不錯，但入住率比預期低?丹佛 CBD ?受當?shù)亟?jīng)濟，尤其是石油工業(yè)的影響，幾經(jīng)起伏?德州奧斯汀 ?原本受益于高科技的繁榮發(fā)展，現(xiàn)在卻因該行業(yè)衰退而受影響?勘薩斯市中心 ?非常成功，但目前面臨著國內(nèi)外競爭威脅?漢諾威 ?是成功的會展中心，但面對競爭必須不斷掙扎?堪培拉 ?成功的政府辦公中心，但現(xiàn)在需要向商業(yè)方向拓展眾多中國城市都在興建中央商務區(qū)中央商務區(qū) 投資額（億人民幣）北京朝陽 120上海陸家嘴（即將竣工） 廣州珠江新城 50深圳福田中心區(qū) 15大連中山 N/a成都 N/a鄭州 50（基礎設施）資料來源：文獻檢索、實地考察、麥肯錫分析“我國國內(nèi)也有不少城市要建設 CBD，確實過熱 ” —— 柯煥章 北京城市規(guī)劃院院長在 “北京CBD新聞發(fā)布會 ”上的發(fā)言10案例分析得出的主要結(jié)論u金融保險中心 CBD較難形成，它要求全球及國內(nèi)金融機構(gòu)有大的 內(nèi)在需求u全國性總部 CBD較少見，它要求全球及國內(nèi)大型公司有大量的辦 公空間需求u區(qū)域總部在那些自然成為地區(qū)中心的城市發(fā)展較好，憑借當?shù)氐? 經(jīng)濟實力和有吸引力的服務環(huán)境（包括住宅和零售業(yè)的發(fā)展）吸 引大型的本地企業(yè)和全國企業(yè)的地區(qū)總部u高科技中心利用當?shù)氐慕逃案呖萍紮C構(gòu)的優(yōu)勢，空間布局相對 比較分散u企業(yè)服務中心是最近幾年在呼叫中心和外包趨勢的基礎上發(fā)展起 來的，其增長需要靠一個支柱的企業(yè)來推動u展覽中心型 CBD要求大規(guī)模的政府投資，并且往往依靠獨特的旅 游景點取勝u政府中心要求長期的規(guī)劃和大規(guī)模的政府辦公空間u所有的 CBD都需要依靠直接和大范圍的政府 支持才能取得成功11全球 CBD模式中最為突出的是金融保險中心u位置 /規(guī)模u位于市中心或靠近市中心，選址 “ 獨特 ” ，通常為小片的地塊u入駐企業(yè)u主要為金融服務公司、專業(yè)服務公司（如：咨詢公司、會計事務所、律師事務所等），可能包括證券交易所u基于金融行業(yè)高度集中，潛在支柱商家數(shù)目有限u空間 /服務特點u高檔豪華辦公樓，通常為當?shù)仨敿夀k公區(qū)u嚴格的技術設施要求，如：三層電源保護u大型樓面，供大型企業(yè)擴展業(yè)務所用u功能組合u包括高檔零售設施、豪華住宅區(qū)、賓館旅游設施等u建筑u通常為現(xiàn)代建筑，包括標志性建筑u形象定位u“ 天之驕子 ”舉例 ：?倫敦多克蘭區(qū) /加納利碼頭?紐約華爾街?東京新宿區(qū)?上海陸家嘴?芝加哥內(nèi)環(huán)?香港中環(huán)資料來源：文獻檢索、麥肯錫分析12加納利碼頭是國際領先的、根據(jù)規(guī)劃而建立的 CBD加納利碼頭的主要特點u位置 /規(guī)模 — 距離倫敦城 5公里 — 占地 ，多克蘭區(qū)占地 u入駐企業(yè)： 60%以上的辦公面積由金融服務公司租用u空間 /服務特點：高科技的辦公樓及大型樓面u功能組合 — 加納利碼頭：商務占 95%，零售占 5% — 多克蘭區(qū)： 40%為商業(yè)辦公樓， 40%為住宅項目， 20%為零售娛樂設施u建筑：現(xiàn)代建筑， 50層高的加拿大廣場為英國第一高樓u形象定位：倫敦領先的現(xiàn)代化金融區(qū)資料來源：文獻檢索13加納利碼頭在發(fā)展過程中結(jié)合遠景目標和當前機遇 *1英鎊 = (2023年 6月 3日 )資料來源：專家訪談、文獻檢索設定方向 應對金融挑戰(zhàn) 恢復與成功階段 1： 19811991 階段 2： 19911993 階段 3： 1993至今?多克蘭區(qū) 60%的土地多年未開發(fā)?地區(qū)人口減少，失業(yè)率居高不下?此前的重建計劃以失敗告終?全球經(jīng)濟衰退?倫敦辦公樓供應過剩?新開通的多克蘭區(qū)輕軌故障頻頻?經(jīng)濟復蘇帶來市場需求，使 強大開發(fā)商需加速開發(fā)和建 筑項目?撒切爾政府積極支持多克蘭區(qū)的重 建計劃?1991年，大樓竣工可供入駐 ?隨著金融服務業(yè)與兼并活動 的增加，對辦公樓的需求遠 遠超過了供給?1981：政府建立多克蘭區(qū)開發(fā)公 司（ LDDC）?1982：建立創(chuàng)業(yè)地區(qū)?1987： OlympiaYork(OY)與 政府簽約 ,將加納利碼頭建成國際 性金融中心 (投資 360億人民幣 *)?1991:OY與政府簽約共同投資 建造地鐵延伸段 (投資 48億人民幣 )?1991:開發(fā)商為吸引支柱商家（瑞 士信貸第一波士頓、摩根斯坦利、 奧美廣告），承諾支付其當前租約?1992： OY破產(chǎn)后，銀團接管加納 利碼頭開發(fā)工作?1993：多克蘭區(qū)高速公路和隧道竣 工?1995： —OY 重新購回加納利碼頭 —OY 積極尋求金融商家入 駐，并大規(guī)模加速開發(fā)?1998：多克蘭區(qū)開發(fā)公司在加 納利碼頭即將完工時宣告散散?1999：地鐵延伸段竣工挑戰(zhàn)機遇 關鍵舉措14倫敦 /加納利碼頭利用內(nèi)在關鍵成功因素，積極采取相應的具體舉措克服自身缺陷資料來源：文獻檢索、麥肯錫分析倫敦的內(nèi)在因素 金融保險中心模式的關鍵成功因素：采取的關鍵步驟?倫敦早已成為世界金融中 心，頂級公司正尋求擴展 空間?早已具備發(fā)達的國際交通 樞紐?加納利碼頭依水而建，毗 鄰倫敦市中心，環(huán)境獨特?本地的金融行業(yè)的規(guī)模相當 大，并且需要高素質(zhì)的辦公 空間?頂級質(zhì)量辦公空間，而且價 格具有競爭力?著名的支柱商家?交通便捷?具有吸引力的地理 位置，良 好的形象定位?開發(fā)商建造優(yōu)質(zhì)現(xiàn)代辦公 樓，以滿足公司不斷變化 的需求，租金水平約為倫 敦城的 50%?說服并以承擔未完租約的 方式鼓勵瑞士信貸第一波 士頓、摩根斯坦利及其其 它頂級公司遷址入駐?政府和開發(fā)商聯(lián)合建造地 鐵延伸段，推動地區(qū)發(fā)展?政府對社區(qū)開發(fā)進行投資， 開發(fā)商建造住宅、零售及 其它高質(zhì)量的樓盤，改變 形象15上海陸家嘴是完全通過規(guī)劃而建的金融保險中心陸家嘴的主要特點u位置 /規(guī)模 位于浦東開發(fā)區(qū)中心，與傳統(tǒng)中央商務區(qū)遙相對望，占地 u入駐企業(yè)：主要企業(yè)包 括 — 上海證券交易所 — 中國銀行上?？偛? — 匯豐銀行 — 其他主要國內(nèi)、跨國金融機構(gòu) u空間 /服務特點：約 300萬平方米的高級辦公場地 —IT 需求高u功能組合：提供頂級的住宅以及即將開業(yè)的高檔零售商場； 4家五星級酒店u建筑：匯集了眾多摩天大廈，包括金茂大廈、東方明珠塔等標志性建筑u形象定位： “ 中國新世紀的金融中心 ”資料來源：文獻檢索16陸家嘴是由政府的政策和投資從零開始發(fā)展起來陸家嘴的內(nèi)在因素 金融保險中心模式的關鍵成功因素：采取的關鍵步驟?中國金融行業(yè)發(fā)展迅猛?全國最佳的機場交通樞紐?上海已經(jīng)是領先的商業(yè)中 心，江岸的地理位置十分 有吸引力?本地的金融行業(yè)的規(guī)模相當 大，并且需要高素質(zhì)的辦公 空間?頂級質(zhì)量辦公空間，而且價 格具有競爭力?著名的支柱商家?交通便捷?具有吸引力的地理 位置，良 好的形象定位?中央政府規(guī)定所有國外的 金融機構(gòu)在此注冊?開發(fā)商建造的高檔房產(chǎn)價 格低于浦西?建立了上海證券交易所， 以發(fā)放人民幣執(zhí)照等吸引 了匯豐銀行等金融機構(gòu)?政府建造了兩座大橋和兩 條隧道連接浦西?土地的銷售收益再投資于 改善基礎設施和公共空間； 政府大力宣傳陸家嘴的形象17案例分析得出的主要結(jié)論w金融保險中心 CBD較難形成，它要求全球及國內(nèi)金融機構(gòu)有大的 內(nèi)在需求?全國性總部 CBD較少見，它要求全球及國內(nèi)大型公司有大量的辦 公空間需求w區(qū)域總部在那些自然成為地區(qū)中心的城市發(fā)展較好，憑借當?shù)氐? 經(jīng)濟實力和有吸引力的服務環(huán)境（包括住宅和零售業(yè)的發(fā)展）吸 引大型的本地企業(yè)和全國企業(yè)的地區(qū)總部w高科技中心利用當?shù)氐慕逃案呖萍紮C構(gòu)的優(yōu)勢，空間布局相對 比較分散w企業(yè)服務中心是最近幾年在呼叫中心和外包趨勢的基礎上發(fā)展起 來的，其增長需要靠一個支柱的企業(yè)來推動w展覽中心型 CBD要求大規(guī)模的政府投資，并且往往依靠獨特的旅 游景點取勝w政府中心要求長期的規(guī)劃和大規(guī)模的政府辦公空間w所有的 CBD都需要依靠直接和大范圍的政府 支持才能取得成功18全國性總部式 CBD往往位于國家的經(jīng)濟或政治中心u位置u靠近或位于重要城市的中心，多為一個國家的經(jīng)濟 /政治中心u入駐企業(yè)u國內(nèi)領先公司或跨國公司的總部占有較大的比例u行業(yè)種類較多u有很多可能入駐的 “ 支柱商家 ”u空間 /服務特點u高檔辦公區(qū)，服務要求較高u部分商家可能比金融中心商家對價格更為敏感u大型樓面u功能組合u包括高檔零售、賓館、餐飲和住宅區(qū)，還有文化設施及文化活動u建筑u通常為現(xiàn)代建筑，包括標志性建筑u形象定位u“ 全球公司的巨輪 ”舉例 ：?巴黎拉德方斯 （La Defense）?紐約曼哈頓?芝加哥洛普區(qū)（Chicago Loop）資料來源：文獻檢索19拉德方斯是眾多法國和跨國公司總部云集的 CBD拉德方斯的主要特點u位置 /規(guī)模 距舊的巴黎中央商務區(qū) 2公里，商務區(qū)面積 ，總占地面積達 方 公里u入駐企業(yè) — 共有 3， 600家公司 —50% 為外國公司 —26% 全球前 50大公司的總部 —70% 法國前 20大公司的總部 —IBM 、索尼、法國惠普、西門子、施樂、 ELF等 u空間 /服務特點 建筑物規(guī)模大且技術先進u功能組合 —95% 為商務、 5%為零售 — 土地使用： 44%為步行區(qū)、 10%為綠化、 46%為建筑物u建筑 —“ 新潮 ” — 標志性建筑，如 “ 新凱旋門 ” （ Grande Arche） — 共有 70多個雕塑，如 “ 凱撒大帝的大拇指 ”u形象定位： — 法國的經(jīng)濟商務中心資料來源： EPAD20拉德方斯用了相當長的時間才實現(xiàn)了法國政府建立 “ 一流 ”CBD 的目標資料來源： EPAD、文獻檢索緩慢起步 模式驗證 建成一流 CBD階段 1： 19581972 階段 2： 19721987 階段 3： 1987至今?盡管存在地盤有限、嚴格的規(guī)劃 限制等問題，巴黎舊城是歷來法 國的中心所在?70年代早期：世界范圍德經(jīng)濟蕭條?辦公場地需求不景氣?需求的轉(zhuǎn)變：對技術先進的大樓和更多交通服務的需求日益增加?政府制定了在巴黎城外建設商務 區(qū)的目標?地處香榭麗舍戰(zhàn)略軸線上的拉德 方斯，雖擁有較好的地段，但相 對比較落后（如空地、小店等）?70年代晚期：經(jīng)濟復蘇和全球化的加劇激發(fā)了建立國外總部的需求?專業(yè)服務公司的規(guī)模增長需要更大的樓層空間?地鐵等新德交通設施?拉德方斯的新建大樓中都配備了高質(zhì)量的 ADSL和高速有線網(wǎng)絡?1958年：政府成立獨立規(guī)劃機構(gòu)（ EPAD），簽訂了為期 30年價值 ?1964年： EPAD劃出 85萬平方米 建設商務區(qū)，制定了嚴格的規(guī)劃 準則，并隆重推出拉德方斯?1972年：政府建設了鐵路快線 RER延伸段，連接拉德方斯至巴 黎市中心?70年代早期：政府將教育部和設備部搬遷到拉德方斯，以引起私營行業(yè)德興趣?放松對大樓規(guī)格的規(guī)定?EPAD啟動了一系列美化公共空間的項目（如：新凱旋門等）?1988年：法國政府延長 EPAD合同至 2023年?將展覽中心改為價值更大的會議中心?技術進步的新建大樓吸引了眾多服務和 IT公司（如：法國興業(yè)銀行、畢馬威、 infogram等）；目前有 3600家公司入駐拉德方斯，其中 50%都是公司總部挑戰(zhàn)機遇 關鍵舉措21拉德方斯利用巴黎的內(nèi)在優(yōu)勢，采取特定的舉措，創(chuàng)造了一個充滿活力的商務區(qū)資料來源： EPAD，文獻檢索、麥肯錫分析巴黎的內(nèi)在因素 國內(nèi)總部中心的關鍵成功因素：采取的主要措施?巴黎早已成為經(jīng)濟活動中心，擁有眾多頂尖法國內(nèi)外的公司總部；許多公司都有意圖擴展至更大、更現(xiàn)代的辦公場地?國際和國內(nèi)交通相當發(fā)達?拉德方斯臨近巴黎，在塞納河的另一邊（距離 2公里）?大規(guī)模德國內(nèi)外公司，需要較大辦公面積設置總部?高質(zhì)量辦公空間，而