【正文】 ?堪薩斯市市中心（堪薩斯州，堪薩斯市）?利用穩(wěn)定、低成本的勞動(dòng)力和當(dāng)?shù)氐闹е碳耀@得良性的增長(zhǎng)周期?漢諾威 Fair Grounds（德國(guó)，漢諾威）?拉斯維加斯（美國(guó)）?莫尼黑會(huì)展中心?利用中心位置進(jìn)行大量前期投資，建立相關(guān)設(shè)施吸引展覽?通過獨(dú)特的博彩定位，吸引參展商?政府將機(jī)場(chǎng)遷往別處，并投資 ；設(shè)立會(huì)議中心和采購(gòu)中心以提高游客流量?堪培拉（澳大利亞） ?利用空地，建立標(biāo)志性建筑，建立單一的政府行政中心備注：商務(wù)區(qū)占地 ，拉德方斯總面積為 資料來源：文獻(xiàn)檢索；麥肯錫分析9建設(shè)一流的中央商務(wù)區(qū)是一個(gè)極大的挑戰(zhàn)，尤其是處在競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境中各大中央商務(wù)區(qū)都面臨著巨大的挑戰(zhàn)案例 經(jīng)驗(yàn)?多克蘭 /加納利碼頭 ?經(jīng)過 15年建設(shè)獲得很大成功，但過程中主要開發(fā)商曾經(jīng)破產(chǎn)?拉德方斯 ?建設(shè)需要 40年?柏林新城 建筑不錯(cuò)，但入住率比預(yù)期低?丹佛 CBD ?受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，尤其是石油工業(yè)的影響，幾經(jīng)起伏?德州奧斯汀 ?原本受益于高科技的繁榮發(fā)展，現(xiàn)在卻因該行業(yè)衰退而受影響?勘薩斯市中心 ?非常成功，但目前面臨著國(guó)內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)威脅?漢諾威 ?是成功的會(huì)展中心，但面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)必須不斷掙扎?堪培拉 ?成功的政府辦公中心，但現(xiàn)在需要向商業(yè)方向拓展眾多中國(guó)城市都在興建中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū) 投資額（億人民幣）北京朝陽(yáng) 120上海陸家嘴（即將竣工） 廣州珠江新城 50深圳福田中心區(qū) 15大連中山 N/a成都 N/a鄭州 50（基礎(chǔ)設(shè)施）資料來源：文獻(xiàn)檢索、實(shí)地考察、麥肯錫分析“我國(guó)國(guó)內(nèi)也有不少城市要建設(shè) CBD，確實(shí)過熱 ” —— 柯煥章 北京城市規(guī)劃院院長(zhǎng)在 “北京CBD新聞發(fā)布會(huì) ”上的發(fā)言10案例分析得出的主要結(jié)論u金融保險(xiǎn)中心 CBD較難形成，它要求全球及國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)有大的 內(nèi)在需求u全國(guó)性總部 CBD較少見，它要求全球及國(guó)內(nèi)大型公司有大量的辦 公空間需求u區(qū)域總部在那些自然成為地區(qū)中心的城市發(fā)展較好，憑借當(dāng)?shù)氐? 經(jīng)濟(jì)實(shí)力和有吸引力的服務(wù)環(huán)境（包括住宅和零售業(yè)的發(fā)展）吸 引大型的本地企業(yè)和全國(guó)企業(yè)的地區(qū)總部u高科技中心利用當(dāng)?shù)氐慕逃案呖萍紮C(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)，空間布局相對(duì) 比較分散u企業(yè)服務(wù)中心是最近幾年在呼叫中心和外包趨勢(shì)的基礎(chǔ)上發(fā)展起 來的，其增長(zhǎng)需要靠一個(gè)支柱的企業(yè)來推動(dòng)u展覽中心型 CBD要求大規(guī)模的政府投資，并且往往依靠獨(dú)特的旅 游景點(diǎn)取勝u政府中心要求長(zhǎng)期的規(guī)劃和大規(guī)模的政府辦公空間u所有的 CBD都需要依靠直接和大范圍的政府 支持才能取得成功11全球 CBD模式中最為突出的是金融保險(xiǎn)中心u位置 /規(guī)模u位于市中心或靠近市中心，選址 “ 獨(dú)特 ” ，通常為小片的地塊u入駐企業(yè)u主要為金融服務(wù)公司、專業(yè)服務(wù)公司（如：咨詢公司、會(huì)計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所等），可能包括證券交易所u基于金融行業(yè)高度集中，潛在支柱商家數(shù)目有限u空間 /服務(wù)特點(diǎn)u高檔豪華辦公樓，通常為當(dāng)?shù)仨敿?jí)辦公區(qū)u嚴(yán)格的技術(shù)設(shè)施要求，如：三層電源保護(hù)u大型樓面，供大型企業(yè)擴(kuò)展業(yè)務(wù)所用u功能組合u包括高檔零售設(shè)施、豪華住宅區(qū)、賓館旅游設(shè)施等u建筑u通常為現(xiàn)代建筑，包括標(biāo)志性建筑u形象定位u“ 天之驕子 ”舉例 ：?倫敦多克蘭區(qū) /加納利碼頭?紐約華爾街?東京新宿區(qū)?上海陸家嘴?芝加哥內(nèi)環(huán)?香港中環(huán)資料來源：文獻(xiàn)檢索、麥肯錫分析12加納利碼頭是國(guó)際領(lǐng)先的、根據(jù)規(guī)劃而建立的 CBD加納利碼頭的主要特點(diǎn)u位置 /規(guī)模 — 距離倫敦城 5公里 — 占地 ，多克蘭區(qū)占地 u入駐企業(yè)： 60%以上的辦公面積由金融服務(wù)公司租用u空間 /服務(wù)特點(diǎn)：高科技的辦公樓及大型樓面u功能組合 — 加納利碼頭：商務(wù)占 95%，零售占 5% — 多克蘭區(qū)： 40%為商業(yè)辦公樓， 40%為住宅項(xiàng)目， 20%為零售娛樂設(shè)施u建筑：現(xiàn)代建筑， 50層高的加拿大廣場(chǎng)為英國(guó)第一高樓u形象定位：倫敦領(lǐng)先的現(xiàn)代化金融區(qū)資料來源：文獻(xiàn)檢索13加納利碼頭在發(fā)展過程中結(jié)合遠(yuǎn)景目標(biāo)和當(dāng)前機(jī)遇 *1英鎊 = (2023年 6月 3日 )資料來源：專家訪談、文獻(xiàn)檢索設(shè)定方向 應(yīng)對(duì)金融挑戰(zhàn) 恢復(fù)與成功階段 1： 19811991 階段 2： 19911993 階段 3： 1993至今?多克蘭區(qū) 60%的土地多年未開發(fā)?地區(qū)人口減少，失業(yè)率居高不下?此前的重建計(jì)劃以失敗告終?全球經(jīng)濟(jì)衰退?倫敦辦公樓供應(yīng)過剩?新開通的多克蘭區(qū)輕軌故障頻頻?經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶來市場(chǎng)需求，使 強(qiáng)大開發(fā)商需加速開發(fā)和建 筑項(xiàng)目?撒切爾政府積極支持多克蘭區(qū)的重 建計(jì)劃?1991年，大樓竣工可供入駐 ?隨著金融服務(wù)業(yè)與兼并活動(dòng) 的增加，對(duì)辦公樓的需求遠(yuǎn) 遠(yuǎn)超過了供給?1981：政府建立多克蘭區(qū)開發(fā)公 司（ LDDC）?1982：建立創(chuàng)業(yè)地區(qū)?1987： OlympiaYork(OY)與 政府簽約 ,將加納利碼頭建成國(guó)際 性金融中心 (投資 360億人民幣 *)?1991:OY與政府簽約共同投資 建造地鐵延伸段 (投資 48億人民幣 )?1991:開發(fā)商為吸引支柱商家（瑞 士信貸第一波士頓、摩根斯坦利、 奧美廣告），承諾支付其當(dāng)前租約?1992： OY破產(chǎn)后，銀團(tuán)接管加納 利碼頭開發(fā)工作?1993：多克蘭區(qū)高速公路和隧道竣 工?1995： —OY 重新購(gòu)回加納利碼頭 —OY 積極尋求金融商家入 駐，并大規(guī)模加速開發(fā)?1998：多克蘭區(qū)開發(fā)公司在加 納利碼頭即將完工時(shí)宣告散散?1999：地鐵延伸段竣工挑戰(zhàn)機(jī)遇 關(guān)鍵舉措14倫敦 /加納利碼頭利用內(nèi)在關(guān)鍵成功因素，積極采取相應(yīng)的具體舉措克服自身缺陷資料來源：文獻(xiàn)檢索、麥肯錫分析倫敦的內(nèi)在因素 金融保險(xiǎn)中心模式的關(guān)鍵成功因素：采取的關(guān)鍵步驟?倫敦早已成為世界金融中 心，頂級(jí)公司正尋求擴(kuò)展 空間?早已具備發(fā)達(dá)的國(guó)際交通 樞紐?加納利碼頭依水而建，毗 鄰倫敦市中心，環(huán)境獨(dú)特?本地的金融行業(yè)的規(guī)模相當(dāng) 大，并且需要高素質(zhì)的辦公 空間?頂級(jí)質(zhì)量辦公空間，而且價(jià) 格具有競(jìng)爭(zhēng)力?著名的支柱商家?交通便捷?具有吸引力的地理 位置，良 好的形象定位?開發(fā)商建造優(yōu)質(zhì)現(xiàn)代辦公 樓，以滿足公司不斷變化 的需求，租金水平約為倫 敦城的 50%?說服并以承擔(dān)未完租約的 方式鼓勵(lì)瑞士信貸第一波 士頓、摩根斯坦利及其其 它頂級(jí)公司遷址入駐?政府和開發(fā)商聯(lián)合建造地 鐵延伸段，推動(dòng)地區(qū)發(fā)展?政府對(duì)社區(qū)開發(fā)進(jìn)行投資， 開發(fā)商建造住宅、零售及 其它高質(zhì)量的樓盤，改變 形象15上海陸家嘴是完全通過規(guī)劃而建的金融保險(xiǎn)中心陸家嘴的主要特點(diǎn)u位置 /規(guī)模 位于浦東開發(fā)區(qū)中心，與傳統(tǒng)中央商務(wù)區(qū)遙相對(duì)望，占地 u入駐企業(yè)：主要企業(yè)包 括 — 上海證券交易所 — 中國(guó)銀行上?？偛? — 匯豐銀行 — 其他主要國(guó)內(nèi)、跨國(guó)金融機(jī)構(gòu) u空間 /服務(wù)特點(diǎn)：約 300萬平方米的高級(jí)辦公場(chǎng)地 —IT 需求高u功能組合：提供頂級(jí)的住宅以及即將開業(yè)的高檔零售商場(chǎng)； 4家五星級(jí)酒店u建筑：匯集了眾多摩天大廈，包括金茂大廈、東方明珠塔等標(biāo)志性建筑u形象定位： “ 中國(guó)新世紀(jì)的金融中心 ”資料來源：文獻(xiàn)檢索16陸家嘴是由政府的政策和投資從零開始發(fā)展起來陸家嘴的內(nèi)在因素 金融保險(xiǎn)中心模式的關(guān)鍵成功因素：采取的關(guān)鍵步驟?中國(guó)金融行業(yè)發(fā)展迅猛?全國(guó)最佳的機(jī)場(chǎng)交通樞紐?上海已經(jīng)是領(lǐng)先的商業(yè)中 心，江岸的地理位置十分 有吸引力?本地的金融行業(yè)的規(guī)模相當(dāng) 大，并且需要高素質(zhì)的辦公 空間?頂級(jí)質(zhì)量辦公空間，而且價(jià) 格具有競(jìng)爭(zhēng)力?著名的支柱商家?交通便捷?具有吸引力的地理 位置，良 好的形象定位?中央政府規(guī)定所有國(guó)外的 金融機(jī)構(gòu)在此注冊(cè)?開發(fā)商建造的高檔房產(chǎn)價(jià) 格低于浦西?建立了上海證券交易所， 以發(fā)放人民幣執(zhí)照等吸引 了匯豐銀行等金融機(jī)構(gòu)?政府建造了兩座大橋和兩 條隧道連接浦西?土地的銷售收益再投資于 改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共空間； 政府大力宣傳陸家嘴的形象17案例分析得出的主要結(jié)論w金融保險(xiǎn)中心 CBD較難形成，它要求全球及國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)有大的 內(nèi)在需求?全國(guó)性總部 CBD較少見，它要求全球及國(guó)內(nèi)大型公司有大量的辦 公空間需求w區(qū)域總部在那些自然成為地區(qū)中心的城市發(fā)展較好，憑借當(dāng)?shù)氐? 經(jīng)濟(jì)實(shí)力和有吸引力的服務(wù)環(huán)境（包括住宅和零售業(yè)的發(fā)展）吸 引大型的本地企業(yè)和全國(guó)企業(yè)的地區(qū)總部w高科技中心利用當(dāng)?shù)氐慕逃案呖萍紮C(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)，空間布局相對(duì) 比較分散w企業(yè)服務(wù)中心是最近幾年在呼叫中心和外包趨勢(shì)的基礎(chǔ)上發(fā)展起 來的，其增長(zhǎng)需要靠一個(gè)支柱的企業(yè)來推動(dòng)w展覽中心型 CBD要求大規(guī)模的政府投資，并且往往依靠獨(dú)特的旅 游景點(diǎn)取勝w政府中心要求長(zhǎng)期的規(guī)劃和大規(guī)模的政府辦公空間w所有的 CBD都需要依靠直接和大范圍的政府 支持才能取得成功18全國(guó)性總部式 CBD往往位于國(guó)家的經(jīng)濟(jì)或政治中心u位置u靠近或位于重要城市的中心，多為一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì) /政治中心u入駐企業(yè)u國(guó)內(nèi)領(lǐng)先公司或跨國(guó)公司的總部占有較大的比例u行業(yè)種類較多u有很多可能入駐的 “ 支柱商家 ”u空間 /服務(wù)特點(diǎn)u高檔辦公區(qū)，服務(wù)要求較高u部分商家可能比金融中心商家對(duì)價(jià)格更為敏感u大型樓面u功能組合u包括高檔零售、賓館、餐飲和住宅區(qū)，還有文化設(shè)施及文化活動(dòng)u建筑u通常為現(xiàn)代建筑，包括標(biāo)志性建筑u形象定位u“ 全球公司的巨輪 ”舉例 ：?巴黎拉德方斯 （La Defense）?紐約曼哈頓?芝加哥洛普區(qū)（Chicago Loop）資料來源：文獻(xiàn)檢索19拉德方斯是眾多法國(guó)和跨國(guó)公司總部云集的 CBD拉德方斯的主要特點(diǎn)u位置 /規(guī)模 距舊的巴黎中央商務(wù)區(qū) 2公里，商務(wù)區(qū)面積 ，總占地面積達(dá) 方 公里u入駐企業(yè) — 共有 3， 600家公司 —50% 為外國(guó)公司 —26% 全球前 50大公司的總部 —70% 法國(guó)前 20大公司的總部 —IBM 、索尼、法國(guó)惠普、西門子、施樂、 ELF等 u空間 /服務(wù)特點(diǎn) 建筑物規(guī)模大且技術(shù)先進(jìn)u功能組合 —95% 為商務(wù)、 5%為零售 — 土地使用： 44%為步行區(qū)、 10%為綠化、 46%為建筑物u建筑 —“ 新潮 ” — 標(biāo)志性建筑，如 “ 新凱旋門 ” （ Grande Arche） — 共有 70多個(gè)雕塑，如 “ 凱撒大帝的大拇指 ”u形象定位： — 法國(guó)的經(jīng)濟(jì)商務(wù)中心資料來源： EPAD20拉德方斯用了相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間才實(shí)現(xiàn)了法國(guó)政府建立 “ 一流 ”CBD 的目標(biāo)資料來源： EPAD、文獻(xiàn)檢索緩慢起步 模式驗(yàn)證 建成一流 CBD階段 1： 19581972 階段 2： 19721987 階段 3： 1987至今?盡管存在地盤有限、嚴(yán)格的規(guī)劃 限制等問題，巴黎舊城是歷來法 國(guó)的中心所在?70年代早期：世界范圍德經(jīng)濟(jì)蕭條?辦公場(chǎng)地需求不景氣?需求的轉(zhuǎn)變：對(duì)技術(shù)先進(jìn)的大樓和更多交通服務(wù)的需求日益增加?政府制定了在巴黎城外建設(shè)商務(wù) 區(qū)的目標(biāo)?地處香榭麗舍戰(zhàn)略軸線上的拉德 方斯，雖擁有較好的地段，但相 對(duì)比較落后（如空地、小店等）?70年代晚期：經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和全球化的加劇激發(fā)了建立國(guó)外總部的需求?專業(yè)服務(wù)公司的規(guī)模增長(zhǎng)需要更大的樓層空間?地鐵等新德交通設(shè)施?拉德方斯的新建大樓中都配備了高質(zhì)量的 ADSL和高速有線網(wǎng)絡(luò)?1958年：政府成立獨(dú)立規(guī)劃?rùn)C(jī)構(gòu)（ EPAD），簽訂了為期 30年價(jià)值 ?1964年： EPAD劃出 85萬平方米 建設(shè)商務(wù)區(qū)，制定了嚴(yán)格的規(guī)劃 準(zhǔn)則，并隆重推出拉德方斯?1972年：政府建設(shè)了鐵路快線 RER延伸段，連接拉德方斯至巴 黎市中心?70年代早期：政府將教育部和設(shè)備部搬遷到拉德方斯，以引起私營(yíng)行業(yè)德興趣?放松對(duì)大樓規(guī)格的規(guī)定?EPAD啟動(dòng)了一系列美化公共空間的項(xiàng)目（如：新凱旋門等）?1988年：法國(guó)政府延長(zhǎng) EPAD合同至 2023年?將展覽中心改為價(jià)值更大的會(huì)議中心?技術(shù)進(jìn)步的新建大樓吸引了眾多服務(wù)和 IT公司（如：法國(guó)興業(yè)銀行、畢馬威、 infogram等）；目前有 3600家公司入駐拉德方斯，其中 50%都是公司總部挑戰(zhàn)機(jī)遇 關(guān)鍵舉措21拉德方斯利用巴黎的內(nèi)在優(yōu)勢(shì)，采取特定的舉措，創(chuàng)造了一個(gè)充滿活力的商務(wù)區(qū)資料來源： EPAD，文獻(xiàn)檢索、麥肯錫分析巴黎的內(nèi)在因素 國(guó)內(nèi)總部中心的關(guān)鍵