【正文】 貿(mào)易博覽業(yè)每創(chuàng)造 1德國馬克收入，就能帶動該市 /地區(qū)實(shí)現(xiàn) 612倍收入 ”—— 麥肯錫專家*Expo2023由政府所有的德國漢諾威展覽博覽公司主辦**匯率： 1德國馬克 =人民幣 資料來源：文件檢索， AUMA2023年德國貿(mào)易博覽業(yè)報告51新的慕尼黑博覽中心使德國第六大展覽中心新的慕尼黑展覽中心主要特點(diǎn)：u位置和規(guī)模 — 在城東南的郊區(qū)，距市中心 20分鐘車程，距機(jī)場 35分鐘車程 — 占地 73萬平方米（而漢諾威是 100萬平方米），為德國第六大展覽中心u入駐企業(yè) 由 Messe M220。nchen GmbH擁有和經(jīng)營的新慕尼黑展覽中心（政府全資擁有）u空間 /服務(wù)特點(diǎn) — 綜合展覽中心： 16個展廳，室內(nèi)大廳占地 160， 000平方米，露天展廳占地 280， 000平方米 — 會議 /活動中心：占地 10， 000平方米、 7， 000個座位的場，用于企業(yè)活動、 會議、展覽和媒體 /電視 /電影制作 — 多功能交易室 /展廳 /會議室： 30， 000平方米、用于運(yùn)動和運(yùn)動時裝交易的永 久性交易室u功能組合 現(xiàn)場 20多家餐廳，兩個地下停車場，方便乘車市內(nèi)游覽u建筑 使用無支柱大廳和大面積玻璃，使采光最大化，層高很高（ 11米），可以讓汽 車駛?cè)氪髲d安裝和拆卸展臺u形象定位 綜合工作和娛樂的展覽 “ 園 ” （綠草覆蓋的屋頂、大型露天場地和野生動植物）資料來源：文獻(xiàn)檢索52慕尼黑政府通過異地重建以及結(jié)合會展和辦公用途尋求增長*匯率 1馬克 =資料來源：文獻(xiàn)檢索、麥肯錫分析慕尼黑自身?xiàng)l件 展覽中心模式 CBD關(guān)鍵成功因素采取的關(guān)鍵措施l地處歐洲中心（每周有 5600個歐洲和 240個洲際航班）l歷史悠久，自 1964年以來舉辦過多個主題展覽l發(fā)達(dá)的旅游業(yè)l交通便捷l專業(yè)的、觀展人數(shù)多的“ 支柱 ” 展覽l帶現(xiàn)代化設(shè)施的大型展覽場地，經(jīng)營往往勉強(qiáng)持平，甚至虧損l優(yōu)秀的賓館旅游業(yè)?政府將鐵路從集裝箱碼頭連接到展覽中心，在綜合展覽中心地下建了 2個地鐵站，并建造了 4600個停車位、10個車道的停車場?自行組織 280個邀請展覽會加上 40個交易會，包括世界最大的運(yùn)動商品交易會（ISPO），會議中心以及運(yùn)動商品采購辦公室，以幫助維持游客的高流量?政府將機(jī)場遷往別處，騰出空地建新的展覽中心，并投資 *建設(shè)新中心，計劃于 2023年收回投資?政府制定了數(shù)據(jù)和影像傳輸?shù)母邩?biāo)準(zhǔn)，在展廳中安裝了移動電話系統(tǒng)，并為室外場地普遍鋪設(shè)了 IT網(wǎng)絡(luò)53拉斯維加斯的發(fā)展則證明，只要一個城市具有獨(dú)有的吸引力，無論是公共還是私人展覽設(shè)施都能取得成功資料來源：文獻(xiàn)檢索、麥肯錫分析拉斯維加斯的內(nèi)在因素 展覽中心模式 CBD關(guān)鍵成功因素采取的關(guān)鍵措施l位于沙漠之中，對大多數(shù)美國商務(wù)旅客來說都不夠方便l曾經(jīng)是美國唯一的賭城，擁有巨大的酒店餐飲行業(yè)l交通便捷l參展人數(shù)眾多的專業(yè) “支柱 ” 展覽會l大型展出空間，經(jīng)常持平或虧損經(jīng)營l優(yōu)秀的酒店餐飲服務(wù)行業(yè)（如酒店、餐廳和娛樂）?政府利用博彩收入投資興建機(jī)場和公路?主辦美國一些參展人數(shù)最多的展覽，如 COMDEX，CES，同樣的展覽在拉斯維加斯舉行通常能多吸引 1520%的參展人數(shù)?拉斯維加斯會議中心由政府經(jīng)營，用博彩收入支持，Sands展覽中心為私人所有，共有展覽空間 440， 000平方米?仍是頭號賭城，不斷有高級酒店落成，娛樂業(yè)欣欣向榮54案例分析得出的主要結(jié)論w金融保險中心 CBD較難形成，它要求全球及國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)有大的 內(nèi)在需求w全國性總部 CBD較少見，它要求全球及國內(nèi)大型公司有大量的辦 公空間需求w區(qū)域總部在那些自然成為地區(qū)中心的城市發(fā)展較好，憑借當(dāng)?shù)氐? 經(jīng)濟(jì)實(shí)力和有吸引力的服務(wù)環(huán)境（包括住宅和零售業(yè)的發(fā)展）吸 引大型的本地企業(yè)和全國企業(yè)的地區(qū)總部w高科技中心利用當(dāng)?shù)氐慕逃案呖萍紮C(jī)構(gòu)的優(yōu)勢，空間布局相對 比較分散w企業(yè)服務(wù)中心是最近幾年在呼叫中心和外包趨勢的基礎(chǔ)上發(fā)展起 來的，其增長需要靠一個支柱的企業(yè)來推動w展覽中心型 CBD要求大規(guī)模的政府投資，并且往往依靠獨(dú)特的旅 游景點(diǎn)取勝?政府中心要求長期的規(guī)劃和大規(guī)模的政府辦公空間w所有的 CBD都需要依靠直接和大范圍的政府 支持才能取得成功55由政府中心 CBD通常包括政府辦公樓及標(biāo)志建筑u地點(diǎn)u在首都或國際政治中心u入駐機(jī)構(gòu)u主要政府機(jī)構(gòu)及服務(wù) /支持政府的其他功能（如律師事務(wù)所、公關(guān)公司）u場地 /服務(wù)特點(diǎn)u能容納大型樓盤u包括甲級和乙級兩種辦公樓u功能組合u多數(shù)為政府辦公大樓u大型文化設(shè)施，部分零售商店和酒店餐館u綠化面積很大u建筑u主要地標(biāo)性建筑u各國使領(lǐng)館帶來多種建筑風(fēng)格u形象定位u“ 領(lǐng)袖和權(quán)威的象征 ”舉例 ：?堪培拉?東京霞關(guān)?巴西利亞?日內(nèi)瓦資料來源：麥肯錫分析56堪培拉是澳大利亞規(guī)劃建設(shè)的首都堪培拉主要特點(diǎn)：u位置和規(guī)模 距悉尼和墨爾本 1小時飛行距離， CBD約占地 ，而大CBD*面積為 6 平方公里u入駐機(jī)構(gòu) — 中央和市政府以及各政黨總部所在地 — 大 CBD內(nèi)有 100多個政府部門 — 許多國立機(jī)構(gòu)，如國立圖書館、國立大學(xué)u場地 /服務(wù)特點(diǎn) 甲級和乙級辦公樓u功能組合 大量政府大樓， CBD有一些零售和商業(yè)企業(yè)，但居住區(qū)較少u建筑 眾多地標(biāo)性建筑和紀(jì)念碑，如議會大廈、澳大利亞戰(zhàn)爭紀(jì)念館u形象定位 “ 國家的核心 ”*大中央商務(wù)區(qū)包括周邊的 Russel,Barton和 Parkse等城鎮(zhèn) ,主要為政府辦公樓 ,基本沒有居住和零售功能資料來源：文獻(xiàn)檢索57堪培拉的誕生是半個多世紀(jì)規(guī)劃和開發(fā)的結(jié)果資料來源：文獻(xiàn)檢索籌備場地 建設(shè)首都 確定該城市的競爭力階段 1： 19011957 階段 2： 19571975 階段 3： 1975至今?需要解決悉尼和墨爾本兩個城市爭奪國都的問題?議會決定 ,中央政府應(yīng)設(shè)在新南威爾士州 ,離悉尼不到100英里?建設(shè)一個澳大利亞人為之自豪的城市。?堪薩斯市市中心（堪薩斯州，堪薩斯市）?利用穩(wěn)定、低成本的勞動力和當(dāng)?shù)氐闹е碳耀@得良性的增長周期?漢諾威 Fair Grounds（德國，漢諾威）?拉斯維加斯（美國）?莫尼黑會展中心?利用中心位置進(jìn)行大量前期投資，建立相關(guān)設(shè)施吸引展覽?通過獨(dú)特的博彩定位，吸引參展商?政府將機(jī)場遷往別處，并投資 ；設(shè)立會議中心和采購中心以提高游客流量?堪培拉（澳大利亞） ?利用空地，建立標(biāo)志性建筑，建立單一的政府行政中心備注：商務(wù)區(qū)占地 ，拉德方斯總面積為 資料來源：文獻(xiàn)檢索；麥肯錫分析9建設(shè)一流的中央商務(wù)區(qū)是一個極大的挑戰(zhàn)，尤其是處在競爭激烈的環(huán)境中各大中央商務(wù)區(qū)都面臨著巨大的挑戰(zhàn)案例 經(jīng)驗(yàn)?多克蘭 /加納利碼頭 ?經(jīng)過 15年建設(shè)獲得很大成功，但過程中主要開發(fā)商曾經(jīng)破產(chǎn)?拉德方斯 ?建設(shè)需要 40年?柏林新城 建筑不錯，但入住率比預(yù)期低?丹佛 CBD ?受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，尤其是石油工業(yè)的影響，幾經(jīng)起伏?德州奧斯汀 ?原本受益于高科技的繁榮發(fā)展，現(xiàn)在卻因該行業(yè)衰退而受影響?勘薩斯市中心 ?非常成功，但目前面臨著國內(nèi)外競爭威脅?漢諾威 ?是成功的會展中心，但面對競爭必須不斷掙扎?堪培拉 ?成功的政府辦公中心，但現(xiàn)在需要向商業(yè)方向拓展眾多中國城市都在興建中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū) 投資額（億人民幣）北京朝陽 120上海陸家嘴（即將竣工） 廣州珠江新城 50深圳福田中心區(qū) 15大連中山 N/a成都 N/a鄭州 50（基礎(chǔ)設(shè)施）資料來源：文獻(xiàn)檢索、實(shí)地考察、麥肯錫分析“我國國內(nèi)也有不少城市要建設(shè) CBD，確實(shí)過熱 ” —— 柯煥章 北京城市規(guī)劃院院長在 “北京CBD新聞發(fā)布會 ”上的發(fā)言10案例分析得出的主要結(jié)論u金融保險中心 CBD較難形成，它要求全球及國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)有大的 內(nèi)在需求u全國性總部 CBD較少見，它要求全球及國內(nèi)大型公司有大量的辦 公空間需求u區(qū)域總部在那些自然成為地區(qū)中心的城市發(fā)展較好，憑借當(dāng)?shù)氐? 經(jīng)濟(jì)實(shí)力和有吸引力的服務(wù)環(huán)境（包括住宅和零售業(yè)的發(fā)展）吸 引大型的本地企業(yè)和全國企業(yè)的地區(qū)總部u高科技中心利用當(dāng)?shù)氐慕逃案呖萍紮C(jī)構(gòu)的優(yōu)勢，空間布局相對 比較分散u企業(yè)服務(wù)中心是最近幾年在呼叫中心和外包趨勢的基礎(chǔ)上發(fā)展起 來的，其增長需要靠一個支柱的企業(yè)來推動u展覽中心型 CBD要求大規(guī)模的政府投資，并且往往依靠獨(dú)特的旅 游景點(diǎn)取勝u政府中心要求長期的規(guī)劃和大規(guī)模的政府辦公空間u所有的 CBD都需要依靠直接和大范圍的政府 支持才能取得成功11全球 CBD模式中最為突出的是金融保險中心u位置 /規(guī)模u位于市中心或靠近市中心，選址 “ 獨(dú)特 ” ，通常為小片的地塊u入駐企業(yè)u主要為金融服務(wù)公司、專業(yè)服務(wù)公司（如：咨詢公司、會計事務(wù)所、律師事務(wù)所等），可能包括證券交易所u基于金融行業(yè)高度集中，潛在支柱商家數(shù)目有限u空間 /服務(wù)特點(diǎn)u高檔豪華辦公樓，通常為當(dāng)?shù)仨敿夀k公區(qū)u嚴(yán)格的技術(shù)設(shè)施要求，如：三層電源保護(hù)u大型樓面，供大型企業(yè)擴(kuò)展業(yè)務(wù)所用u功能組合u包括高檔零售設(shè)施、豪華住宅區(qū)、賓館旅游設(shè)施等u建筑u通常為現(xiàn)代建筑，包括標(biāo)志性建筑u形象定位u“ 天之驕子 ”舉例 ：?倫敦多克蘭區(qū) /加納利碼頭?紐約華爾街?東京新宿區(qū)?上海陸家嘴?芝加哥內(nèi)環(huán)?香港中環(huán)資料來源：文獻(xiàn)檢索、麥肯錫分析12加納利碼頭是國際領(lǐng)先的、根據(jù)規(guī)劃而建立的 CBD加納利碼頭的主要特點(diǎn)u位置 /規(guī)模 — 距離倫敦城 5公里 — 占地 ，多克蘭區(qū)占地 u入駐企業(yè)： 60%以上的辦公面積由金融服務(wù)公司租用u空間 /服務(wù)特點(diǎn)：高科技的辦公樓及大型樓面u功能組合 — 加納利碼頭：商務(wù)占 95%，零售占 5% — 多克蘭區(qū)： 40%為商業(yè)辦公樓， 40%為住宅項(xiàng)目， 20%為零售娛樂設(shè)施u建筑：現(xiàn)代建筑， 50層高的加拿大廣場為英國第一高樓u形象定位：倫敦領(lǐng)先的現(xiàn)代化金融區(qū)資料來源：文獻(xiàn)檢索13加納利碼頭在發(fā)展過程中結(jié)合遠(yuǎn)景目標(biāo)和當(dāng)前機(jī)遇 *1英鎊 = (2023年 6月 3日 )資料來源：專家訪談、文獻(xiàn)檢索設(shè)定方向 應(yīng)對金融挑戰(zhàn) 恢復(fù)與成功階段 1： 19811991 階段 2： 19911993 階段 3： 1993至今?多克蘭區(qū) 60%的土地多年未開發(fā)?地區(qū)人口減少，失業(yè)率居高不下?此前的重建計劃以失敗告終?全球經(jīng)濟(jì)衰退?倫敦辦公樓供應(yīng)過剩?新開通的多克蘭區(qū)輕軌故障頻頻?經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶來市場需求，使 強(qiáng)大開發(fā)商需加速開發(fā)和建 筑項(xiàng)目?撒切爾政府積極支持多克蘭區(qū)的重 建計劃?1991年，大樓竣工可供入駐 ?隨著金融服務(wù)業(yè)與兼并活動 的增加，對辦公樓的需求遠(yuǎn) 遠(yuǎn)超過了供給?1981：政府建立多克蘭區(qū)開發(fā)公 司（ LDDC）?1982：建立創(chuàng)業(yè)地區(qū)?1987： OlympiaYork(OY)與 政府簽約 ,將加納利碼頭建成國際 性金融中心 (投資 360億人民幣 *)?1991:OY與政府簽約共同投資 建造地鐵延伸段 (投資 48億人民幣 )?1991:開發(fā)商為吸引支柱商家（瑞 士信貸第一波士頓、摩根斯坦利、 奧美廣告），承諾支付其當(dāng)前租約?1992： OY破產(chǎn)后，銀團(tuán)接管加納 利碼頭開發(fā)工作?1993：多克蘭區(qū)高速公路和隧道竣 工?1995： —OY 重新購回加納利碼頭 —OY 積極尋求金融商家入 駐，并大規(guī)模加速開發(fā)?1998：多克蘭區(qū)開發(fā)公司在加 納利碼頭即將完工時宣告散散?1999：地鐵延伸段竣工挑戰(zhàn)機(jī)遇 關(guān)鍵舉措14倫敦 /加納利碼頭利用內(nèi)在關(guān)鍵成功因素，積極采取相應(yīng)的具體舉措克服自身缺陷資料來源：文獻(xiàn)檢索、麥肯錫分析倫敦的內(nèi)在因素 金融保險中心模式的關(guān)鍵成功因素：采取的關(guān)鍵步驟?倫敦早已成為世界金融中 心，頂級公司正尋求擴(kuò)展 空間?早已具備發(fā)達(dá)的國際交通 樞紐?加納利碼頭依水而建，毗 鄰倫敦市中心，環(huán)境獨(dú)特?本地的金融行業(yè)的規(guī)模相當(dāng) 大，并且需要高素質(zhì)的辦公 空間?頂級質(zhì)量辦公空間，而且價 格具有競爭力?著名的支柱商家?交通便捷?具有吸引力的地理 位置，良 好的形象定位?開發(fā)商建造優(yōu)質(zhì)現(xiàn)代辦公 樓，以滿足公司不斷變化 的需求，租金水平約為倫 敦城的 50%?說服并以承擔(dān)未完租約的 方式鼓勵瑞士信貸第一波 士頓、摩根斯坦利及其其