城市經(jīng)濟(jì)人口規(guī)劃培訓(xùn)課件(文件)
【正文】 （ 2） ? 經(jīng)濟(jì)特征 1） 稀缺性 2） 經(jīng)濟(jì)壽命長 3） 改造：影響不動產(chǎn)的價值 4） situs(位址 )/location(位置 /區(qū)位 ):不動產(chǎn)區(qū)位以及與周圍環(huán)境的關(guān)系 不動產(chǎn)市場的特點(diǎn)： 完全競爭市場不可能存在 ? 信息的獲取較困難 ， 成本較高 ， 需要經(jīng)紀(jì)人和評估師等專業(yè)人員讓市場有效運(yùn)轉(zhuǎn) ? 外部經(jīng)濟(jì) /基礎(chǔ)設(shè)施影響大 ? . 污染，軌道交通 不動產(chǎn)的產(chǎn)品 ?1) 空間 ?2) 不動產(chǎn)資本市場： 70年代以來逐漸成熟 （ 中國的地產(chǎn)基金 ？ ） 產(chǎn)品特性 使用價值和交換價值 “耐久消費(fèi)品” vs. “是權(quán)利，不是商品” ?總之很貴 , 需要政府不同形式 /程度的介入 國際上 ， 房價和居民年收入之比一般在 4到 6倍 ，而我國許多地區(qū)已經(jīng)超過了 8倍：北 京（ ） 、 云南 （ ） 、 上海 （ ） 、天津 （ ） 、 海南 （ ） 、 吉林 （ ） 、黑龍江 （ ） 、 廣東 （ ） 、 陜西 （ ）和寧夏 （ ） 。 金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系 中國脈絡(luò)（ 6） ? 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的直接融資所占比例很少 ? 商業(yè)銀行的資金來源主要是短期儲蓄存款 ，所提供的貸款主要也是短期流動貸款 。 ? 中國建設(shè)銀行：實(shí)施 “ 個貸品牌 ” 手段，全力打造 “ 樂得家 ” 品牌，爭奪一些實(shí)力強(qiáng)，在市場上有口碑，信譽(yù)度好的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，在開發(fā)貸款，硬件配備。 金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系 中國脈絡(luò)（ 4） ? 緊縮政策： 2023年 12月 5日 ， 中國人民銀行發(fā)布了 “ 切實(shí)落實(shí)房地產(chǎn)信貸管理政策 ， 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展 ” 的消息 ，開始對 2023年 6月以來商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)辦理情況進(jìn)行檢查 銀行界的反應(yīng)： 惜貸不等于不貸，銀行比以前更慎重、更細(xì)致。 相當(dāng)多的開發(fā)商搞“打一槍換一個地方”式的項目開發(fā)。城市經(jīng)濟(jì)，城市規(guī)劃 和房地產(chǎn)市場 一、導(dǎo)論 I. 金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系 — 中國脈絡(luò) III. 房地產(chǎn)市場概況 不動產(chǎn)市場 ? 不動產(chǎn)是一個市場博弈 : 追求利益 游戲規(guī)則 參加者又不同角色和戰(zhàn)略 即使為了獲利 ， 也要了解經(jīng)濟(jì)的外部 性 新規(guī)則促使參加者改變博弈計劃 ? 變動的市場 ? 例：辦公樓小型化 后工業(yè)社會 企業(yè)削減辦公用房費(fèi)用 Kodak削減 2540%辦公用房費(fèi)用 不動產(chǎn)不僅僅是一個博弈 ? 政府干預(yù) ? 增加投資 稅收，補(bǔ)貼 ? 限制開發(fā) 分區(qū)規(guī)劃 ? 參加者 — 包 括政府的相互影響 ? 經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域 +非經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域 I. 金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系 中國脈絡(luò)（ 1） ? 以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型產(chǎn)
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