xxxx年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)(文件)
【正文】 進(jìn)一些倉(cāng)庫(kù)去，作為財(cái)富累積。收藏品的表現(xiàn)好，但好于收藏的癮君子只是一小撮的人。其二是樓價(jià)的急升會(huì)導(dǎo)致貧富兩極分化。難以另一方面，有些人買(mǎi)樓不管什么租值不租值，也不管折現(xiàn)不折現(xiàn)，只是見(jiàn)人買(mǎi)就跟著買(mǎi)，希望升值。這資金的需要促使八十年代初期起日本銀行的借貸急速膨脹，到一九八六年那里的銀行紛紛出事。經(jīng)驗(yàn)的規(guī)律說(shuō)樓價(jià)的急升與泡沫性地暴跌，跟借貸膨脹有肯定的關(guān)系，但不是說(shuō)經(jīng)濟(jì)學(xué)者有可靠的泡沫理論。 規(guī)律是這種泡沫一定先有借貸膨脹，但借貸膨脹不一定帶來(lái)市場(chǎng)暴跌的泡沫。不到十年美國(guó)的總借貸額上升了約三倍。 （ ）泡沫的闡釋?zhuān)涸u(píng)中國(guó)的樓市與北京的對(duì)策 ? 上海等熱門(mén)城市跟著的發(fā)展，是 八年間樓價(jià)上升了約六倍！會(huì)帶來(lái)泡沫嗎？很難說(shuō) 。 這次北京重錘出擊的樓價(jià)上升，顯然起自央行把銀根放得太急、太寬，加上舉世經(jīng)濟(jì)不利，外資跑到中國(guó)來(lái)下注。若如是，則見(jiàn)笑天下矣！ ? 牛群直覺(jué)促成的市場(chǎng)泡沫例子跟貨幣政策沒(méi)有明顯的關(guān)系，而對(duì)經(jīng)濟(jì)整體沒(méi)有嚴(yán)重的不良影響。盡管?chē)?guó)內(nèi)物價(jià)壓力可能很大，但是可能加息的空間不是很大。 + 價(jià)值投資、趨勢(shì)投資 日線 2023年 2023年 周線 2023年 2023年 金融政策觀點(diǎn) 國(guó)際： ?西方發(fā)達(dá)國(guó)家現(xiàn)階段普遍采取寬松貨幣政策，且考慮經(jīng)濟(jì)二次探底、經(jīng)濟(jì)回暖不穩(wěn)定等因素，寬松政策可能長(zhǎng)期存在； ?日本國(guó)債幅度高，（長(zhǎng)期低利率，大地震后重建需要更多的資金）貨幣超量發(fā)行情況同樣嚴(yán)重，貨幣貶值長(zhǎng)期化； ?主流貨幣貶值帶來(lái)的輸入性通脹非國(guó)內(nèi)緊縮可以避免，緊縮帶來(lái)的人民幣升值更會(huì)影響出口行業(yè)；更隨世界主流主動(dòng)貶值概率大（金融危機(jī)階段中國(guó)匯率掛鉤美元），繼續(xù)偏緊的金融政策難度大，放寬概率偏大； 國(guó)內(nèi) 目前的金融政策已明顯偏緊（溫州小企業(yè)破產(chǎn)、企業(yè)主逃跑、民間借貸利率升至 100%以上等），為保證國(guó)內(nèi)企業(yè)良好經(jīng)營(yíng)環(huán)境，金融寬松概率加大； 題外話：目前銀行上調(diào)利率有點(diǎn)乘火打劫意思；同樣說(shuō)明銀根偏緊至極致。 房地產(chǎn)大勢(shì)是否拐點(diǎn)出現(xiàn)，一定是實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)拐點(diǎn)，房地產(chǎn)趨勢(shì)拐點(diǎn)不會(huì)脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)。 房地產(chǎn)觀點(diǎn) 個(gè)人觀點(diǎn) 4：本論房地產(chǎn)特征：調(diào)控時(shí)間長(zhǎng) /房?jī)r(jià)微跌 /行業(yè)震蕩，從趨勢(shì)投資看屬明顯的回調(diào)走勢(shì)（非反轉(zhuǎn) /拐點(diǎn)出現(xiàn)）； 如前所述，本論經(jīng)濟(jì)泡沫不大，實(shí)體經(jīng)濟(jì)基本健康（金融出點(diǎn)問(wèn)題），因此房?jī)r(jià)難以深幅回調(diào)；更多是以時(shí)間換空間的方式進(jìn)行調(diào)整，即跌幅小，時(shí)間長(zhǎng)，如果以 2023年 10月開(kāi)始，至 2023年 3季度基本復(fù)蘇，回調(diào)時(shí)間長(zhǎng)達(dá) 23個(gè)月，而 0708年調(diào)整時(shí)間（ 2023年 10月 2023年 10月僅 12個(gè)月），但期間會(huì)出現(xiàn)行業(yè)劇烈震蕩情況（長(zhǎng)期壓制小開(kāi)發(fā)商售地退出），行業(yè)洗牌加?。ㄈf(wàn)科等大型企業(yè)收購(gòu)兼并小企業(yè)）。 現(xiàn)在已在為退出做鋪墊。 危機(jī)啟示 1：在長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)繁榮下，缺失了判斷風(fēng)險(xiǎn)能力，逐利貪婪讓金融借貸從富人向下層延伸，極致到了無(wú)償還能力的最窮階層； 危機(jī)啟示 2：經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問(wèn)題后，首先影響社會(huì)底層，次貸先爆發(fā)危機(jī)； 危機(jī)啟示 3：作為全球超級(jí)大國(guó)，用逐利思維將“居者有其屋”做了一次嘗試，并將次貸用金融杠桿無(wú)限放大，最終形成了世界性的金融危機(jī)，到現(xiàn)在仍未恢復(fù)； 危機(jī)啟示 4：目前國(guó)內(nèi)重點(diǎn)推進(jìn)保障房建設(shè)，個(gè)人認(rèn)為與次貸房類(lèi)型相似，中國(guó)把它作為房地產(chǎn)行業(yè)重點(diǎn)突破口，潛在風(fēng)險(xiǎn)很大；一旦未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，保障房的問(wèn)題會(huì)暴露的非常嚴(yán)重！此外，保障房對(duì)地方政府而言絕對(duì)是雞肋，無(wú)利潤(rùn)（政治任務(wù)、大幅減少地方實(shí)際可支配收入）、無(wú)責(zé)任 (又是行政指令）導(dǎo)致工程質(zhì)量差（桃源村已是典型）以及權(quán)力尋租等，對(duì)于保障房建設(shè)不看好（國(guó)內(nèi)申報(bào)保障房建設(shè)量最大的是東北長(zhǎng)春？） +謝謝！ 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 房地產(chǎn)小規(guī)律：供銷(xiāo)剪刀差最大值對(duì)應(yīng)短期最低房?jī)r(jià)出現(xiàn)，預(yù)計(jì)時(shí)點(diǎn)在2023年一季度 房地產(chǎn)投資不同于股市可隨時(shí)進(jìn)出（對(duì)比股市是中長(zhǎng)期投資），在目前至2023年三季度都是房?jī)r(jià)探底并逐步回升期（不是主流上漲期），為防止一等不再的情況出現(xiàn)，一旦發(fā)現(xiàn)心水房都是購(gòu)買(mǎi)的好時(shí)機(jī)。政策實(shí)際是在走鋼絲，并沒(méi)有太多選擇，一旦房?jī)r(jià)深度下跌，即便不考慮對(duì)下游行業(yè)（建筑、材料、用工等）的影響，從社會(huì)穩(wěn)定看都會(huì)出臺(tái)扶持政策，百試不爽！ 房地產(chǎn)觀點(diǎn) 個(gè)人觀點(diǎn) 5：行政性政策退出大概率在黨 18大后（ 2023年 11月）。 從目前可預(yù)測(cè)的情況看，未來(lái) 10年內(nèi)中國(guó)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大幅下滑概率低，房地產(chǎn)大周期上漲概率大。 房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)是國(guó)民財(cái)富的最直接體現(xiàn)。當(dāng)然大趨勢(shì)的底部是最佳的買(mǎi)點(diǎn)（如 07年金融危機(jī)后的房地產(chǎn) 08年底至 09年上半年期間）； 問(wèn)題： ?現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)是否大家都在恐懼階段； ?房地產(chǎn)大趨勢(shì)是上漲還是下跌，或者是否拐點(diǎn)即將出現(xiàn)呢？ ?如何用價(jià)值投資理論和項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)進(jìn)行嫁接。如果某區(qū)的土地不足，或需求很高，那么讓樓價(jià)上升是上策，大升也不壞，因?yàn)闃莾r(jià)是人口分布的一個(gè)重要而又合乎經(jīng)濟(jì)原則的最佳約束。 /這次北京推出的嚴(yán)厲打樓政策，如果導(dǎo)致樓價(jià)暴跌，是明知故打的后果，非泡沫也。不是事后孔明：二○○九年三月二十日我發(fā)表 《伯南克別無(wú)選擇；溫家寶大可煞掣》 ，預(yù)料到借貸放得太寬會(huì)帶來(lái)的后果。二○一一年初某估計(jì)說(shuō)，美國(guó)的總財(cái)富下降了約百分之三十，樓價(jià)平均下跌了約一半。 ? 美國(guó)二○○八年（其實(shí)較早）出現(xiàn)的金融危機(jī)是另一個(gè)借貸泡沫的例子。 ? 因?yàn)樨泿沤栀J膨脹得厲害而出現(xiàn)的市場(chǎng)「泡沫」對(duì)經(jīng)濟(jì)整體可以有廣泛的不良影響，但這不是幾百年前荷蘭出現(xiàn)的郁金香危機(jī)那種泡沫。 ? 這些年新興的泡沫理論必定連帶著貨幣問(wèn)題，尤其是貨幣政策帶來(lái)的借貸膨脹。更大的不幸，是水漲船高了，工資跟著也高。 ? 經(jīng)濟(jì)學(xué)的困難是很難判斷樓價(jià)是否過(guò)高。 ? 讀到的言論，是北京的朋友擔(dān)心樓價(jià)升得太快，因而要打壓，出于兩點(diǎn)。 ? 中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)冠于地球，市民要把他們花不掉的錢(qián)放到哪里去呢？股市我真的不明白。除非真的把樓市打死。紓緩樓價(jià)是另一回事。 這幾個(gè)星期內(nèi)地樓價(jià)的下跌有加速的跡象，這只是個(gè)人的隨意觀察，作不得準(zhǔn)。目前看，這些不幸經(jīng)驗(yàn)是不會(huì)在中國(guó)出現(xiàn)的：打壓樓市的直接政策及借貸緊縮的間接政策推出了好幾個(gè)月，這里那里樓價(jià)只下降了百分之十左右。 ? 進(jìn)一步的觀察發(fā)現(xiàn)，最后一次加息時(shí)點(diǎn)是 2023年 12月底，這時(shí)距離 CPI見(jiàn)頂回落的時(shí)點(diǎn)為三個(gè)月，而 CPI在 3月份見(jiàn)頂回落之后，央行仍在 4到 6月保持了每月提存款準(zhǔn)備金率一次的緊縮力度，而在最后一次即 6月提高存款準(zhǔn)備金率時(shí)， GDP已經(jīng)連續(xù)回落了 5個(gè)季度，直到 2023年三季度，政策緊縮效應(yīng)的集中釋放疊加于金融危機(jī)的外生沖擊，宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn) “ 超調(diào) ”。 + 基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)、制造業(yè)占據(jù)投資的大部分，直接影響總體的增長(zhǎng)波動(dòng)，制造業(yè)的投資增長(zhǎng)動(dòng)力一是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，另外就是勞動(dòng)力成本上升推動(dòng)的資本替代勞動(dòng)的過(guò)程，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面取決于城市
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