【正文】 全，即使是小戶型，也要爭取面積小功能全。 編制開發(fā)計劃 進行規(guī)劃設(shè)計 組織工程建設(shè) 全力推進營銷 ? 房地產(chǎn)工程建設(shè)分為建筑主體建設(shè)、園林建設(shè)和市政配套建設(shè)。要保證工程建設(shè)經(jīng)濟，要注意做到以下五個防止： ? 防止合同變更。 ? 防止現(xiàn)場隨意工程變更。 ? 要保證項目進度，首先要選好合作單位，二要科學安排各工種要統(tǒng)一協(xié)調(diào)，往往主體工程問題不大，但工程收尾牽涉工種多，顧此失彼，耽誤工期，尤其是部分市政施工，如水電、煤氣等屬于壟斷行業(yè)，施工單位市場意識差，更難協(xié)調(diào)，經(jīng)常耽誤工期。 編制開發(fā)計劃 進行規(guī)劃設(shè)計 組織工程建設(shè) 全力推進營銷 保證工程質(zhì)量，要站在客戶角度上看質(zhì)量： ? 強化質(zhì)量意識，確定質(zhì)量目標。 ? 樣板引路，規(guī)范施工工藝。房地產(chǎn)開發(fā)是為了獲取利潤，沒有銷售就沒有資金回收。公司要重點關(guān)注以下幾個問題： ? 市場調(diào)研要細致精確，市場定位一定要準確。 ? 要控制推出貨量和銷售節(jié)奏，造成客戶購買壓力，促成開盤火爆。 ? 定價要合理。開發(fā)商本事不在于會拿地蓋房子，而在于 按照“顧客需要什么，就生產(chǎn)什么賣什么”，把房子賣掉掙回人民幣。 ? 過程檢查，拒絕錯誤。 ? 提高設(shè)計質(zhì)量。房地產(chǎn)開發(fā)講工程質(zhì)量，不僅是施工質(zhì)量，還包含產(chǎn)品的整體品質(zhì)。進度上重點把握四個主要環(huán)節(jié)，一是項目形象區(qū)的形成（包括售樓部和樣板區(qū)），二是具備可售條件，三是拆除外排，整治園林，形成良好的銷售形象，促進銷售。 ? 防止重復施工。 質(zhì)量 進度 經(jīng)濟 組織工程建設(shè) 全力推進營銷 （三）工程建設(shè)把握經(jīng)濟、進度、質(zhì)量三要素。 ? 三要注意各房間功能的相互關(guān)系及尺寸關(guān)系。房地產(chǎn)產(chǎn)品使用功能永遠是首位的， 老百姓掏不掏錢看平面。市場定位決定價格，價格決定成本。 ? 樓群布局要利用地形地質(zhì)、舒適有度、與用地達到一致。盡可能多為客戶創(chuàng)造價值。這樣才能夠吸引目標客戶的注意力，取得市場先機，形成自己的項目品牌。 編制開發(fā)計劃 進行規(guī)劃設(shè)計 組織工程建設(shè) 全力推進營銷 突出主題，營造亮點 ? 確定項目市場定位后，要注意緊扣目標客戶群的偏好。房地產(chǎn)公司若想在競爭中立于不敗之地，必須對自己的服務(wù)對象，服務(wù)區(qū)域有明確的界定，進行準確的市場定位，即 “為誰的需要服務(wù)，你的產(chǎn)品賣給誰” 。從而便于工程組織和交付使用后的物業(yè)管理。 編制開發(fā)計劃 進行規(guī)劃設(shè)計 組織工程建設(shè) 全力推進營銷 ? 項目分期根據(jù)項目的不同，可采取不同的劃分辦法， ? 對市場有把握但資金不足可先做價值最低的地塊，靠低價促進銷售快速回收資金。也就是說， 18層加兩層地下室一般兩年內(nèi)。在計劃中我們 重點關(guān)注正式開工時間，開盤銷售時間和竣工驗收時間。 編制開發(fā)計劃 進行規(guī)劃設(shè)計 組織工程建設(shè) 全力推進營銷 （ 2）進度計劃 ? 房地產(chǎn)開發(fā)進度，對于房地產(chǎn)開發(fā)至關(guān)重要，他不僅要加快產(chǎn)出，加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和減少資金占用節(jié)約財務(wù)成本，盡快實現(xiàn)利潤。 ? 利潤實現(xiàn) 是我們運作項目的最終目標，也是落實企業(yè)規(guī)劃和年度經(jīng)營任務(wù)的需要。價格競爭是最直接的競爭，只有成本領(lǐng)先，我們才具有競爭優(yōu)勢，才能保證項目預期利潤。百分之十幾的利潤要幾年才實現(xiàn)并不高。 （ 1）資金計劃 ? 包括資金籌措、投入、回收及成本、利潤實現(xiàn)等計劃。采取審慎的態(tài)度是向公司負責。我們必須時刻控制自己過于樂觀的態(tài)度， 應保持一種“健康的懷疑”態(tài)度來對待前期獲得的專業(yè)意見。 風險 法律 風險 價格下跌風險 成本上升風險 政策 風險 財務(wù) 風險 管理 風險 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務(wù)分析 風險分析 投資決策 ? 在決策項目時，我們一定要對選定項目進行風險分析，并對風險防范采取措施，如摸清法律關(guān)系，進行法律界定；進行敏感性分析，提高項目立項標準；對政策走勢進行研究，適應政策要求；對自身的財力人力進行認真摸底，做自己能做的事等等。 ? 價格下跌風險。 ％實際占用時間股東實際投資 凈利潤年投資回報率＝ 100??市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務(wù)分析 風險分析 投資決策 ％實際占用時間自有資金）實際占用股東資金（含 息凈利潤＋股東收取的利年資金回報率＝ 100??（五）風險分析 ? 房地產(chǎn)投資是機遇與風險并存的。資金是有時間價值的，股東投入 5億元，項目凈利潤 2億。 ? 百合花園項目立項階段稅前成本利潤率為 %，目前測算稅前利潤率已經(jīng)達到 %。項目盈利分析主要是計算與評價項目盈利能力的指標。 ? 立項時項目預計在 08年三季度收回自有資金投資，在 09年三季度收回全部投資，實現(xiàn)正現(xiàn)金流。 ? 企業(yè)可調(diào)劑資金和預計可調(diào)動資金。 ? 實際執(zhí)行過程中，由于趕在市場出現(xiàn)調(diào)整前開盤銷售，目前住宅回收均價已經(jīng)達到 15359元，商鋪回收均價達到 33311元，預計銷售收入將達到 。 ? 實際運作中面積有所增加，總建筑面積 ，可售面積 ，動態(tài)成本為 ，上漲了 3%，但折合總建單價為 9762元 /平方米，僅上漲了 %。 ? 項目成本一般包括土地成本、前期費用、工程建設(shè)、政策收費、不可預見費、三項費用六大部分。 ? 根據(jù)本項目的投資規(guī)模和經(jīng)營要求作出適當調(diào)整。為規(guī)避風險，項目預留 5％不確定性，以14000元 /平方米銷售均價立項。 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務(wù)分析 風險分析 投資決策 市場供求分析 ? 在項目落實后，要對目標項目進行技術(shù)分析和初步規(guī)劃設(shè)計。 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務(wù)分析 風險分析 投資決策 ? 上述分析必須建立在科學準確的市場調(diào)研的基礎(chǔ)上。 ? 計劃開工數(shù)量，一般以已供土地而尚未開工的可建面積計。 ? 這里的供應分析是指靜態(tài)的存量分析。 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務(wù)分析 風險分析 投資決策 從以上四個因素來分析，中國房地產(chǎn)有良好的發(fā)展前景，中長期仍然看好。如果對未來經(jīng)濟形勢預期是下滑的，居民即使有購買能力，也不會花自己大部分甚至全部積蓄去買房子。隨著經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展、城市工業(yè)現(xiàn)代化程度不斷提高，城市將集中城鄉(xiāng)中的大量人口。而對于開發(fā)商來說，有效的購買力主要來自中高收入群。而且我們國家的家庭人口結(jié)構(gòu)也在變化，家庭平均人口在減少，對生存空間的需求也在增多。 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務(wù)分析 風險分析 投資決策 ? 市場需求分析。 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務(wù)分析 風險分析 投資決策 城市 GDP （ 億元） 成交面積 (萬平方米 ) 成交套數(shù) (萬套 ) 成交金額 (萬元 ) 成交單價 (元 /平方米 ) 全國 300760 62023 24071 3882 上海 13698 2023 2039 10187 北京 10488 1616 1941 12023 廣州 8216 649 634 9772 深圳 7807 432 584 13528 天津 6354 716 513 7163 重慶 5097 415 178 4286 杭州 4781 284 417 14689 青島 4436 195 138 7067 武漢 3960 639 327 5126 成都 3901 1179 619 5254 沈陽 3861 862 452 5241 長沙 3001 681 267 3925 長春 2588 536 209 3900 南昌 1660 276 129 4671 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務(wù)分析 風險分析 投資決策 ? 社會文化環(huán)境： 指居民生活習慣、生活方式、消費觀念以及對生活的態(tài)度，對人生的態(tài)度等。因此政府對房地產(chǎn)業(yè)十分關(guān)注，經(jīng)常出臺一些措施和政策，來調(diào)整房地產(chǎn)商品在生產(chǎn)、交易、使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟利益。 ? 房地產(chǎn)投資三要素：時機、地段、質(zhì)量 房地產(chǎn)投資 質(zhì)量 地段 時機 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務(wù)分析 風險分析 投資決策 （一）市場分析 時機主要是指市場環(huán)境。） ? 轉(zhuǎn)讓方式我們要求土地過名，對方提出收購股權(quán)。 ? 通過收購公司股權(quán)的形式來獲取土地，面臨的問題較多，一是土地的合法性，二是公司的債務(wù)，三是原有員工的處理，四是土地溢價后稅務(wù)負擔。 ? 政府土地出讓的途徑操作比較簡單，法律關(guān)系清楚。不同的容積率構(gòu)成不同的產(chǎn)品 。開發(fā)企業(yè)必須遵守這些要求，而不同的要求對項目的影響很大。 廣州百合花園 ? 場地是否拆遷完畢，如果未拆遷完畢，項目開發(fā)會因拆遷而存在不定因素。場地條件通常包括地塊的大小、形狀、地質(zhì)地形條件、臨街狀況、基礎(chǔ)設(shè)施水平及分區(qū)限制等。 因為中心城市人口多，經(jīng)濟總量大，需求大。 區(qū)位不僅僅是一個自然地理位臵的概念，還應包括經(jīng)濟地理狀況與交通地理狀況。 高風險性 （四）高風險性 區(qū)域性 周期性 專業(yè)性 目錄 ? 房地產(chǎn)行業(yè)主要特征 第一部分 第二部分 ? 項目投資決策 第三部分 ? 項目在于操作 第四部分 ? 如何選擇項目 如何選擇項目 ? 土地是房地產(chǎn)開發(fā)的重要生產(chǎn)資料，一定的土地是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。 專業(yè)性 （三）專業(yè)性 區(qū)域性 周期性