【正文】 和經(jīng)營模式的不斷整合，它今天才能屹立在珠海商業(yè)高端的地位。 現(xiàn)在的茂業(yè)百貨依然中規(guī)中矩，在沒有其他同檔次百貨公司的競(jìng)爭(zhēng)下，依然 扮演著珠海高端購物場(chǎng)所的領(lǐng)導(dǎo)角色 。在家裝市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了全產(chǎn)品、全服務(wù)的商業(yè)模式，實(shí)現(xiàn)了真正意義上的 “ 一站式 ” 購物，推動(dòng)了珠海建材市場(chǎng)的商業(yè)發(fā)展水平向前邁進(jìn)了一大步 。 拱北口岸作為 中國第二大陸路口岸 ，在珠三角地區(qū)都具有極其重要的地位。珠海主要零售商業(yè)項(xiàng)目的一般規(guī)劃特征 揚(yáng)名廣場(chǎng)：一樓：揚(yáng)名百貨二、三、四樓：吉之島五樓：家居城……免稅商場(chǎng)：一樓：服裝、餐飲二樓：家電、珠寶、超市四、五樓：好百年……珠海百貨：一樓：服裝、餐飲二樓：電子、珠寶、書城四樓：國美……電力時(shí)代廣場(chǎng)：負(fù)一樓：書城一樓：百貨、餐飲二、三樓：華潤萬家……（ 1）一樓是金 臨街鋪位遍地黃金，搶著有人要。吉之島在 4樓，好百年在 5樓，蘇寧、國美多數(shù)在 2樓以上，一般都使用扶手電梯或連接戶外廣場(chǎng)的步行臺(tái)階直達(dá)賣場(chǎng)。（ 3）玻璃幕墻 玻璃幕墻既不能影響商場(chǎng)整體外觀形象，也不能影響內(nèi)場(chǎng)采光。在 “ 老大們 ” 的推動(dòng)下，凡是有他們?nèi)腭v的商業(yè)物業(yè)都能吸引一大批小商家隨之跟進(jìn)，租金，售價(jià)也水漲船高。正面教材有世邦建材裝飾廣場(chǎng)一家獨(dú)大經(jīng)營，灣仔沙電腦街無人與之競(jìng)爭(zhēng)；反面是米蘭文物商場(chǎng)由于推廣不到位，管理經(jīng)營落后，商 家得不到支援而勉強(qiáng)支撐，國際大廈運(yùn)動(dòng)城規(guī)模太小難成氣候，免稅商店已經(jīng)失去了往日 “ 免稅商品 ” 的經(jīng)營理念，靠的是歷史的沉淀和珠海人民戀戀不舍的情節(jié)。（ 1）投資置業(yè)考慮因素 （以首選項(xiàng)為統(tǒng)計(jì)依據(jù)）（ 2）購買、租賃商場(chǎng)物業(yè)考慮因素分析：商場(chǎng)定位是否明確足以影響租賃者的決策和經(jīng)營。二層、 三層的商鋪銷售率普遍偏低，出現(xiàn)大量空置，甚至有滯銷的情況。主要集中在拱北、吉大、新香洲三個(gè)地方的小區(qū)域內(nèi)。（ 1）要引進(jìn) KFC、麥當(dāng)勞等國際知名快餐進(jìn)駐，租金一般比同位置商鋪少 20%—40% ，且租賃年限基本在 10年以上。 珠海市商業(yè)發(fā)展一貫受制于城市綜合發(fā)展的相對(duì)滯后、城市功能規(guī)劃欠缺科學(xué)性以及港澳地區(qū)分散本地高端消費(fèi)力等問題，商業(yè)水平處于現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的起步階段。商圈分布 較為分散整體水平 有待提高零售商業(yè) 尚需升級(jí)餐飲娛樂 相對(duì)較好商業(yè)重心 逐步西移未來發(fā)展 空間巨大珠海商業(yè)市場(chǎng)整體調(diào)研城市宏觀環(huán)境調(diào)研（社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況）城市中觀環(huán)境調(diào)研（房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況）城市微觀環(huán)境調(diào)研（商業(yè)及會(huì)所狀況）綜合概況發(fā)展規(guī)劃經(jīng)濟(jì)狀況人口結(jié)構(gòu)收入消費(fèi)整體狀況開發(fā)銷售營銷水平熱點(diǎn)區(qū)域商圈分布零售商業(yè)休閑娛樂典型會(huì)所 會(huì)所一般是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性高級(jí)康體娛樂服務(wù)設(shè)施。海景提升了會(huì)所情調(diào)，會(huì)所提升的樓盤品質(zhì) 。壞處是不專業(yè)，無法和大商業(yè)，主題商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。珠海典型會(huì)所項(xiàng)目在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的角色和位置 遠(yuǎn)大美域會(huì)所 遠(yuǎn)大美域位于香洲區(qū)唐淇路 1288號(hào)，往淇澳島方向岔路旁。 海怡灣畔會(huì)所 和記黃埔開發(fā)的 45萬平米海怡灣畔項(xiàng)目位于唐家灣鎮(zhèn)金唐路。 會(huì)所為東南亞風(fēng)格，裝修豪華，面積約 20230平米，設(shè)有專業(yè)體適能中心，高級(jí)水療區(qū)，運(yùn)動(dòng)康體區(qū)等。比如遠(yuǎn)大美域的高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)、海怡灣畔的保齡球場(chǎng)等，基本沒有太多實(shí)際使用的價(jià)值。（ 4）會(huì)所內(nèi)部一般都裝飾富麗豪華，不惜重金打造宮廷般享受。（ 4）部分樓盤聘請(qǐng)了專業(yè)的會(huì)所管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理，服務(wù)質(zhì)量讓人滿意。海怡灣畔 —— 泳池、健身房、棋牌室、中西餐廳、桑拿室、保齡球 場(chǎng)、閱讀室。特殊配置有：室內(nèi)游泳池、紅酒屋和雪吧屋、私人管家服務(wù)等。 珠海大部分樓盤會(huì)所目前基本處于閑置或開發(fā)商自營狀態(tài)，也有少量項(xiàng)目將會(huì)所分割成小型街鋪出租出售，但目前難以獲得真實(shí)租金和售價(jià)資料。 功利性目的太強(qiáng) ，導(dǎo)致會(huì)所管理漏洞百出，服務(wù)質(zhì)量下降，業(yè)主自然不愿光顧。 。一味的追求時(shí)尚、高檔，很少顧及到后續(xù)經(jīng)營的問題。珠海典型會(huì)所項(xiàng)目的一般租金和售價(jià)規(guī)律 絕大多數(shù)小區(qū)會(huì)所招商困難，經(jīng)營困難。在經(jīng)營管理上，除華發(fā)、遠(yuǎn)大美域等一些大規(guī)模樓盤有實(shí)力聘請(qǐng)專業(yè)的會(huì)所管理公司來管理以外，普通的社區(qū)會(huì)所多是由發(fā)展商或者物業(yè)管理處自行管理。華發(fā)綠洋山莊 —— 室內(nèi)恒溫泳池，室外無邊際泳池，全天候網(wǎng)球館、健 身館、瑜珈室。華發(fā)奧特美 —— 高級(jí)水療區(qū)，運(yùn)動(dòng)康體區(qū)。（ 2）假山，噴泉，雕塑小品增加會(huì)所檔次。（ 2）一般為兩層沿街而立，第一時(shí)間給路人予小區(qū)高貴品質(zhì)感。 會(huì)所建設(shè)的功利性，阻礙了后續(xù)經(jīng)營 會(huì)所雖然是社區(qū)配套設(shè)施的一部分，但目前珠海社區(qū)會(huì)所的建設(shè)，基本上都僅僅為了提升樓盤品質(zhì)和體現(xiàn)住宅項(xiàng)目的檔次，其根本目的只是為了進(jìn)行樓盤促銷，難免顧及不到后續(xù)經(jīng)營。除餐飲區(qū)能有效經(jīng)營外，其他區(qū)域都 少有業(yè)主光顧 。 小區(qū)會(huì)所設(shè)有泳池、健身房、棋牌室、高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)。會(huì)所無疑處于一種不上不下的尷尬地位?？梢哉f是外面世界有的，會(huì)所都能有，力求做到小而全，根本沒有擺正自己的位置。以上一般都是對(duì)業(yè)主免費(fèi)或少量收費(fèi)開放。一旦更多的國際商業(yè)巨頭云集珠海，勢(shì)必將大幅提升珠海目前的商業(yè)地產(chǎn)格局，提高整個(gè)城市的商業(yè)運(yùn)作和管理水平， 商業(yè)地產(chǎn)洗牌 也將為時(shí)不遠(yuǎn)。（ 3）珠海主要餐飲休閑娛樂項(xiàng)目租賃及銷售情況普遍較好，極少出現(xiàn)空置情況，在調(diào)研過程中僅發(fā)現(xiàn)洲仔美食街有一間商鋪出租，租金約 55元 /平米 /月，按年 4%遞增?？砷_發(fā)的潛力區(qū)域?yàn)槔舷阒藓湍蠟场?珠海主要餐飲休閑娛樂項(xiàng)目在城市中的區(qū)位及地段 餐飲休閑娛樂類項(xiàng)目分布相對(duì)集中。（ 3）決定購買、租賃區(qū)域因素分析：拱北是首選，前山也具有很大吸引力分析：投資者絕大多數(shù)不考慮二層及以上鋪位（ 4）決定購買、租賃樓層因素（ 5）珠海主城區(qū)商鋪?zhàn)馐矍闆r分析（ 6）珠海主要商業(yè)物業(yè)一般租售規(guī)律一、臨街商鋪銷售向好　　臨街商鋪銷售和租賃價(jià)格并不受其商鋪的影響，而且售和租賃進(jìn)度遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于非臨街的商鋪 。便利超市類 9家：金碧時(shí)代店、寶地康泰店、金鐘花園店、鈺海山莊店、嘉怡店、里維埃拉店、仁恒星園店、麗景名城店、石鳴苑店。例如老香洲的茂業(yè)，新香洲的華潤萬佳，拱北的口岸商場(chǎng)，吉大的免稅商場(chǎng)、海天城等。新香洲商圈業(yè)態(tài)業(yè)種比重圖 前山商圈業(yè)態(tài)業(yè)種比重圖拱北商圈業(yè)態(tài)業(yè)種比重圖 吉大商圈業(yè)態(tài)業(yè)種比重圖 老香洲商圈業(yè)態(tài)業(yè)種比重圖珠海主要零售商業(yè)項(xiàng)目的一般業(yè)態(tài)規(guī)律 （ 1）以知名百貨商場(chǎng)，超級(jí)市場(chǎng)，主題商場(chǎng)為領(lǐng)頭羊的 群聚效應(yīng) 。若把戶外廣場(chǎng)配以景觀小品園林加以利用，效果將會(huì)更佳。（ 2）超級(jí)市場(chǎng) “ 下樓 ” ，家電 “ 更上一層樓 ” 大品牌主力店不怕巷子深，不怕沒有人氣。 拱北口岸地下商場(chǎng) 隨著珠海城市規(guī)劃的不斷完善和其他大型商業(yè)公司進(jìn)駐珠海帶來的 全新商業(yè)經(jīng)營模式和管理模式 ， 珠海未來的商業(yè)文化必將得到不斷的完善和跨越式發(fā)展 。 據(jù)珠海海關(guān)統(tǒng)計(jì)，目前拱北口岸的 年通關(guān)量為 8000萬人次 ，相信破億只是時(shí)間問題。 在世邦的集聚效應(yīng)之下，立洲商貿(mào)大廈、太和廣場(chǎng)、財(cái)富時(shí)代廣場(chǎng)等家居建材市場(chǎng)也接踵而至，前山已經(jīng)形成了珠海最大最專業(yè)的建材市場(chǎng)。 茂業(yè)百貨于 2023年進(jìn)駐珠海，選址于老香洲紫荊路是因?yàn)楫?dāng)時(shí)的珠海自身商業(yè)發(fā)展環(huán)境所決定的。 我們通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)， 珠海免稅商店現(xiàn)在經(jīng)營的商品已經(jīng)和 “ 免稅 ” 相距很遠(yuǎn) 。二是開發(fā)商都認(rèn)準(zhǔn)它這塊金字招牌。 華潤萬家自2023年進(jìn)駐珠海，經(jīng)過 10年的發(fā)展和擴(kuò)張，已在珠海開設(shè)便利店型超市 18家，大賣場(chǎng)型 4家，成為外來大零售商在珠海擴(kuò)張最快的一家。 珠海與中山兩個(gè)城市位置相鄰，但商業(yè)環(huán)境差距比較大，中山的商業(yè)發(fā)達(dá)程度遠(yuǎn)高于珠海商業(yè)，這與兩個(gè)城市各自的商業(yè)發(fā)展歷史、文化及地理位置有較大的關(guān)系。位于石岐區(qū)蓮塘東路與蓮塘北路交界處，經(jīng)營面積達(dá) 130000平米，是集購物、休閑、餐飲、娛樂于一體的大型購物中心（ SHOPPINGMALL）。南灣商圈 益華百貨 大信新都會(huì) 文化旅游步行街 中山重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查中山商業(yè)益華百貨 益華百貨座落在中山市繁華的中山三路，經(jīng)營面積達(dá)50000多平方米。 商業(yè)街經(jīng)營面積約 16000平米， 110間商鋪，租金約 150元 /平米。該區(qū)域規(guī)劃新增居住人口約 10萬人，人口素質(zhì)普遍較高，片區(qū)商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。前山商? 南灣商圈 南灣區(qū)域 是主城區(qū)拓展形成的新崛起的房地產(chǎn)版塊 。前山商圈 中海環(huán)宇城 本區(qū)域值得關(guān)注的還有位于前山、拱北、南灣交匯處的中海環(huán)宇城。業(yè) 種：百貨、餐飲、通訊、美容、娛樂、電器、銀行等。租金在 100—250 元 /平米。一、二號(hào)廳的一樓主賣建材和家具裝飾材料等；一號(hào)廳二樓主賣陶瓷、衛(wèi)浴潔具，三樓為金海馬家俬店，四樓為裝飾設(shè)計(jì)中心。 該區(qū)域最大的亮點(diǎn)通過舊城改造，并隨著市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié) ,經(jīng)營者自發(fā)形成的以建材裝飾為主、家裝為核心的專業(yè)市場(chǎng)。 租 金：約 40—70 元 /平米。這條路上集中了與汽車有關(guān)的職能部門，如交警支隊(duì)、車管所、新港檢測(cè)中心、交通局。出租率： 90%新香洲商圈 仁恒星園商業(yè)街 簡 介：該項(xiàng)目位于人民西路與三臺(tái)石路交匯處， 4部日立手扶電梯從一層直達(dá)二層商鋪，該商業(yè)街外觀靚麗，規(guī)劃超前，是新香洲商業(yè)亮點(diǎn)之一。出租率： 80%電力時(shí)代廣場(chǎng) 簡 介：電力時(shí)代廣場(chǎng)商業(yè)街處于人民西路交通要道旁，大幅玻璃幕墻和戶外廣場(chǎng)相應(yīng)得體，外觀時(shí)尚靚麗，非常吸人眼球，該商業(yè)街與仁恒星園商業(yè)街、旺角百貨相輔相成，已然成為新香洲的唯一商業(yè)中心。加之經(jīng)營管理比較差，市場(chǎng)推廣不到位，戶外大廣場(chǎng)和中庭廣場(chǎng)沒能很好加以利用，導(dǎo)致目前該商場(chǎng)人氣很差，酒吧街也名存實(shí)亡?！?商圈面積近 13平方公里，可開發(fā)和正在開發(fā)的項(xiàng)目眾多。雖然目前商業(yè)配套和市政生活配套水平相對(duì)尚不如其他區(qū)域成熟，但未來發(fā)展空間廣闊，前景看好。老香洲商圈 灣仔沙電腦街 五洲花城規(guī) 模：五洲世派街，內(nèi)街 2層，經(jīng)營面積約 5000平米，內(nèi)街約 100個(gè)中小型鋪位，臨街商鋪共約 120個(gè)。業(yè) 態(tài)：大型綜合購物商場(chǎng)主力店：吉之島、麥當(dāng)勞、揚(yáng)名百貨、揚(yáng)名家居生活館租 金： 3樓租金在 70—100 元 /平米。也使經(jīng)營者能準(zhǔn)確找準(zhǔn)自己的市場(chǎng)路線和經(jīng)營產(chǎn)品。出租率： 96% 老香洲商圈 茂業(yè)百貨，金寶路商業(yè)廣場(chǎng)，南廈商業(yè)街，香洲汽車站商業(yè)，南坑市場(chǎng)相比較，茂業(yè)定位于中高端，引領(lǐng)著珠海消費(fèi)潮流。金寶路商業(yè)廣場(chǎng)（新一佳）簡 介：與茂業(yè)百貨進(jìn)行客戶層次差異化分割，吸引中低端消費(fèi)者。規(guī) 模：營業(yè)面積約 20230平米。該區(qū)域已經(jīng)形成了三大核心商圈：一是以香洲總站為中心，加上茂業(yè)百貨、金寶路商業(yè)廣場(chǎng)（新一佳），南廈廣場(chǎng)等；二是以香洲百貨為核心，加上周邊的珠影廣場(chǎng)、揚(yáng)名廣場(chǎng)（吉之島）、丹田廣場(chǎng)（蘇寧）、灣仔沙電腦街等；三是以丹田城市廣場(chǎng)（家樂福）為中心，加上五洲花城等。出租率： 70%吉大商圈 洲仔美食街 簡 介：該項(xiàng)目位于吉大洲仔路旁，是珠海最上檔次，最上規(guī)模，影響力最大的美食街。規(guī) 模：共三層，營業(yè)面積近 40000平米。業(yè) 態(tài)：一站式購物中心業(yè) 種：餐飲、服飾、通訊、美容、娛樂、電器等?！?消費(fèi)群體主要為本地人、游客、追求品味及較高享受的人士，商圈的輻射力僅次于拱北。該商圈圍聚著珠海免稅商場(chǎng)、珠海百貨、國貿(mào)海天城、日東商業(yè)廣場(chǎng)等大型綜合購物休閑中心，景山路還被評(píng)為 “ 全國首批購物放心一條街 ” 。出租率： 90%拱北商圈水灣酒吧一條街 簡 介：水灣酒吧街營業(yè)面積約 3000平方米，酒吧街長 300米左右， 10余間風(fēng)格各異的酒吧分布其間。 同類文物市場(chǎng)比較 夏灣市場(chǎng) 簡 介：以夏灣市場(chǎng)為中心，輻射四周的商業(yè)地帶，輻射半徑約為 150米；全部以街鋪為主，集中在夏灣路、華平路、粵華路。巨龍古玩城 中山華財(cái)古玩城 項(xiàng)目位于中山市三鄉(xiāng)（珠海西線與中山交匯處 ），華財(cái)古玩城是一個(gè)集旅游觀光、古舊家具、古玩交易和民間藝術(shù)交流于一體的多功能古玩市場(chǎng)， 目前有 150戶商家入駐，臨街租金在 60元 /平米，復(fù)式樓租金約 13元 /平米，出租率為 99%。由于直接面對(duì)近鄰米蘭古玩城的沖擊和自身經(jīng)營管理的問題，富紳文化藝術(shù)品市場(chǎng)頻臨倒閉。租 金： 900—5000 元 /間。規(guī) 模：共 4層，總經(jīng)營面積約 20230平米，主力店：國際大廈商城、運(yùn)動(dòng)城、家居廣場(chǎng)、文華書城、華潤萬家租 金：國際大廈商城租金約 500元 /平米，運(yùn)動(dòng)城約 300元 /平米。業(yè) 種：服裝服飾、珠寶、金融、餐飲、健身等主力店：麥當(dāng)勞、肯德基、渣打銀行、深發(fā)展租 金：一樓內(nèi)鋪售 — 萬 /平