【正文】 地區(qū)發(fā)展。日本的三菱、三井、伊藤忠、松下、東芝、佳能、日通、珠海紫翔，美國的?？松梨凇⑷崴?、偉創(chuàng)力、殼牌，英國的 BP公司，德國的戴姆勒克萊斯勒、西門子，法國的家樂福，荷蘭的飛利浦等 30多家著名跨國公司已落戶珠海。 2023年末全市總?cè)丝诩s280萬，其中常住人口 ，比上年末增加 ，增長%。四、香洲區(qū)作為珠海的主城區(qū)，占總就業(yè)人口的 %，其次為斗門區(qū)，為 %，最少的為金灣區(qū)，為 %。其中， 90平方米及以下新建住房銷售價(jià)格同比上漲 %，環(huán)比上漲 %。 由于目前珠海房地產(chǎn)市場積累的開工量較大，后市仍顯謹(jǐn)慎， 2023年前 8個(gè)月商品住宅的新增施工量整體上較去年同期要低，但表現(xiàn)出逐步上揚(yáng)的趨勢。綜合 2023年前 8個(gè)月房價(jià)變動(dòng)的趨勢來看，上半年珠海房價(jià)穩(wěn)中有升，預(yù)計(jì)下半年漲幅整體較上半年要大。 截止 2023年 8月份，珠海主城區(qū)新房可供預(yù)售面積為 ㎡，預(yù)購面積達(dá) ㎡。數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計(jì)局珠海商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及銷售狀況 （ 1）純粹意義上的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較少　　主要分布在拱北萬佳百貨、吉大國貿(mào)海天城、百貨廣場、免稅商場以及香洲的茂業(yè)百貨、揚(yáng)名廣場少數(shù)幾個(gè)地方，大量的還是表現(xiàn)在住宅小區(qū)的底層商鋪和規(guī)模偏小的臨街商鋪上，形成不了大的商業(yè)氛圍，只能作為社區(qū)性服務(wù)商業(yè)物業(yè)。 （ 2） 合作分成 ：珠海百貨及珠海免稅商場則采取的是合作分成的經(jīng)營形式。（ 2）開發(fā)商傾向于急于銷售商鋪　　持續(xù)性經(jīng)營觀念比較薄弱，推廣中引誘式的空頭承諾較多，對投資者較負(fù)責(zé)任的投資保障條款少和風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)意識薄弱。無論大商場還是小商店，它們的銷售總是有一定的地理范圍。商圈的關(guān)鍵要素在于便利性和消費(fèi)環(huán)境，所以位置非常重要。珠海主要商圈分布圖（ 1） 拱北商圈 ：地處全國第二大陸路連接口岸，口岸日人流量數(shù)十萬，同是也是國內(nèi)外游客及往來港、澳、臺、國外客商的集散地。該商圈主要以華發(fā)新城和華發(fā)世紀(jì)城為主導(dǎo)，人口素質(zhì)較高。是珠海最具影響力和輻射力的商圈。它主要是靠來自境外人士及內(nèi)地旅游人士、以及一些從事特殊服務(wù)行業(yè)人員所帶動(dòng)消費(fèi)。出租率：一樓為 100%，二樓約 50%。出租率：負(fù)一層出租率為 100%，一層出租率為 90%，二層為 60%，三層為 40%。中山明清古典家具市場 項(xiàng)目同樣位于中山市三鄉(xiāng)（珠海西線與中山交匯處 ），與華財(cái)古玩城為鄰。整條酒吧街的風(fēng)格以歐陸風(fēng)情為主線，并結(jié)合了多國文化，表現(xiàn)了不同國家的風(fēng)情結(jié)合中西文化相輔相成的特點(diǎn)和項(xiàng)目環(huán)境所在的地域特色，成為了珠海一道風(fēng)景線和旅游新景點(diǎn)?！?以免稅商場、珠海百貨、國貿(mào)海天城、日東商業(yè)廣場為消費(fèi)核心。業(yè) 態(tài)：社區(qū)型購物娛樂商業(yè)街?！?商圈面積近 15平方公里，消費(fèi)群體主要為本商圈居民，輻射力相對較弱。商場內(nèi)以超市和服裝為主，輔之有手機(jī)數(shù)碼、珠寶玉器、小百貨小餐飲，家居等。老香洲商圈揚(yáng)名廣場（吉之島） 簡 介：主要以吉之島和麥當(dāng)勞為支撐，一樓商業(yè)比較冷清。租 金：內(nèi)街租金 60元 /平米，臨街商鋪?zhàn)饨鸺s 100—150 元/平米出 租 率：內(nèi)街出租率約 50%，臨街出租率 100% ?！?日流量超過 10萬，居住人口和素質(zhì)正在逐步提升，潛力巨大。規(guī) 模：總經(jīng)營面積約 10000平米，擁有超過 200商家。還有平安、太平洋、華安等保險(xiǎn)公司在這條路設(shè)點(diǎn)。—— 商圈面積近 12平方公里，日流量超過 10萬，以家居、建材、裝飾消費(fèi)為主。世邦家居 世邦裝飾明珠商業(yè)廣場 簡 介：明珠商業(yè)廣場位于交通樞紐主要干道，是前山、香洲、吉大、拱北的交匯處，交通極為便利。據(jù)調(diào)查了解，環(huán)宇城規(guī)劃 390000平米，包含大型購物中心、甲級寫字樓、五星酒店、酒店公寓、河景住宅。隨著華發(fā)項(xiàng)目業(yè)主的陸續(xù)入住，規(guī)劃中的商業(yè)購物中心和中信項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，此區(qū)域未來的商業(yè)價(jià)值將加速提升， 必將成為未來珠海又一個(gè)具有影響力和號召力的商圈 。經(jīng)過三條 23米寬的通道，將益華百貨商場、益華四海電器中心、益華樂家超級商場連接貫通，形成兩棟樓緊密融合、三業(yè)態(tài)緊緊相依的合理布局。 從代表一個(gè)城市商業(yè)歷史的步行街來講，中山的商業(yè)步行街（孫文西路文化旅游步行街）文化歷史更悠久，從商業(yè)街的商業(yè)品牌、商業(yè)規(guī)模、輻射范圍、商業(yè)延續(xù)性等方面要比珠海的蓮花步行街強(qiáng)的多；從代表一個(gè)城市最高商業(yè)水平的購物中心來看，中山已經(jīng)存在單體面積超過10萬平米的 SHOPPINGMALL，其城市整體商業(yè)水平、規(guī)模、檔次等均全面優(yōu)于珠海。三是投資者都想靠大船來 “ 保駕護(hù)航 ” 。當(dāng)年的紫荊路是珠海居住人口最多，人流量大，消費(fèi)穩(wěn)定。按此估算，每天的人流在 22萬人次左右，商業(yè)機(jī)會隨處可見。他們要的是場地夠大、租金夠低。這樣的商業(yè)布局將城市分割開來，城市區(qū)域功能也更加明顯，服務(wù)功能更加集中。大賣場類 4家：鳳凰北店（香洲區(qū)鳳凰北路珠都大廈）、前山店（前山明珠商業(yè)廣場二、三樓）新香洲店（人民西路電力時(shí)代廣場）、拱北店（迎賓南路珠海國際大廈）（ 2）蘇寧電器丹田廣場店（老香洲鳳凰北路丹田廣場一，二層）翠微店（明珠南路華業(yè)大廈）人民東路店（人民東路潤城大廈一二層）拱北店（拱北迎賓南路中珠大廈負(fù)一層 ）（ 3）國美電器香州商城店（老香洲鳳凰路香洲商城一、二、三層）中珠店（拱北粵華路中珠大廈一、二樓）明珠店（前山區(qū)明珠商業(yè)廣場）吉大店（吉大景山路號珠海百貨廣場 4樓）粵海店（拱北粵海中路 1023號 12樓）（ 4）泰峰電器總 店（前山明珠南路泰鋒大廈一、二層） 30000平米香洲店（人民東路 307號） 10000平米吉大店（吉大國貿(mào)海天城二、三樓） 5000平米拱北店（拱北粵華路 152號） 6000平米世邦店（前山路 78號世幫一號廳） 5000平米斗門店（斗門井岸中興中路步行街海濱商業(yè)廣場一、二層） 5000平米珠海主要零售商業(yè)項(xiàng)目的一般租金和售價(jià)規(guī)律 分析：投資者最看重位置和人流量，項(xiàng)目周邊人流量大是很大的優(yōu)勢。拱北有蓮花萬景城、水灣酒吧街；吉大有日東商業(yè)廣場、洲仔美食街；新香洲有體育中心酒吧 KTV、怡華路食街和五洲花城食街等。1珠海主要餐飲休閑娛樂項(xiàng)目的租售價(jià)格規(guī)律 隨著國際國內(nèi)知名商業(yè)企業(yè)和商業(yè)管理公司相繼入駐珠海商業(yè)市場，正在更改著珠海舊有的商業(yè)格局，不斷的提升珠海商業(yè)發(fā)展規(guī)模和模式，推高所在物業(yè)及周邊區(qū)域整體商業(yè)價(jià)值。（ 1）會所的內(nèi)涵珠海典型會所項(xiàng)目的分布情況 （ 2）典型會所分布情況 珠海典型會所項(xiàng)目基本呈線性分布，主要集中在港灣大道及情侶路沿線區(qū)域，密集分布了幾十個(gè)高端海景樓盤，基本都設(shè)置了會所。（ 2）會所代替執(zhí)行了社會化商業(yè)場所的一部分職能 如美容養(yǎng)生，餐飲娛樂，社區(qū)醫(yī)療等 ，這些服務(wù)內(nèi)容在市政配套尚不完善的情況下，能滿足社區(qū)居住生活的需要。 華發(fā)新城奧特美會所 華發(fā)新城總用的面積約 45萬平方米，規(guī)劃總建筑面積約 70萬平方米，規(guī)劃人口近 2萬人，是一個(gè)具有大型商業(yè)街、中小學(xué)、會所等相關(guān)生活配套的大型綜合性居住社區(qū)。（ 3）面積超過 10000平米的為數(shù)眾多，服務(wù)項(xiàng)目也十分豐富。遠(yuǎn)大美域 —— 所泳池、健身房、棋牌室、高爾夫推桿練習(xí)場。在會所項(xiàng)目設(shè)置上，未深入考慮業(yè)主所需，導(dǎo)致業(yè)主不來，自營困難，招商不成。比如遠(yuǎn)大美域的高爾夫推桿練習(xí)場就很失敗。 為何會出現(xiàn)這種情況？其原因概括起來有三點(diǎn)：，進(jìn)行樓盤促銷，很少顧及后續(xù)經(jīng)營。綜合以上分析基本配置有：室外游泳池、中西餐廳、健身房、運(yùn)動(dòng)康體區(qū)。（ 3）路牌指示明確，便于消費(fèi)者直達(dá)目的地。 很多服務(wù)項(xiàng)目形同虛設(shè) 由于片面追求高檔次，致使許多會所的服務(wù)項(xiàng)目過于高端，與業(yè)主日常所需不相符合，甚至有些項(xiàng)目根本就是一個(gè)擺設(shè)。所有項(xiàng)目對外開放，但對業(yè)主有較大優(yōu)惠，即便這樣也 少有人光顧 。這樣帶來的好處是可以就近滿足業(yè)主和消費(fèi)者的需求。關(guān)鍵詞： 珠海整體商業(yè)市場面臨升級，未來發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。1珠海主要餐飲休閑娛樂項(xiàng)目的商業(yè)及品牌資源 餐飲類休閑娛樂類眾多國際知名快餐連鎖店的入駐證明了他們對珠海市場的認(rèn)可缺少大型美食城、娛樂城、電玩城。 二、底層商鋪?zhàn)馐蹆赏? 底層商鋪的銷售和租賃速度大大快于二層、三層商鋪的銷售進(jìn)度。（ 3）市場整體 缺少一些主題明確，專業(yè)性強(qiáng)，號召力強(qiáng)，包裝推廣新穎的主題性商場 。（ 2）戶外廣告 商場戶外廣告直接影響消費(fèi)者對商場的第一感覺，大部分商場做的比較好，能直接又大氣的表達(dá)出本商場商品信息。 子曰 :“ 工欲善其事，必先利其器 ” 珠海未來的商業(yè)地產(chǎn)競爭將更加激烈， 城市商業(yè)歷史將會被那些早做準(zhǔn)備、做好準(zhǔn)備的人所改寫 。 世邦采取統(tǒng)一管理、統(tǒng)一宣傳推廣、統(tǒng)一物流配送、統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一服務(wù)的管理模式。除珠海 市民對它有種戀戀不忘的情節(jié) ，對游客的吸引力是越來越小。茂業(yè)、新一佳、吉之島、家樂福均無法匹敵。 中山本地及珠海、澳門、順德等周邊區(qū)市的居民為其主要的目標(biāo)客戶群 中山商業(yè)文化旅游步行街 文化旅游步行街東起悅來路口中山百貨大樓處，西至中山商業(yè)大廈，全長約 530米。 華發(fā)世紀(jì)城 華發(fā)世紀(jì)城規(guī)劃有 PARKHOUSE商業(yè)街區(qū)、水岸酒吧街、空中平臺會所，派拉蒙電影夢、 Darling灣仔區(qū)域與澳門隔河相望，南接橫琴，距離拱北口岸僅 3分鐘車程。主力店：華潤萬家、新美百貨商場、國美電器城、 KFC租 金：一樓 150元 /平米，三樓 80元 /平米。租金在 100—250 元 /平米。新香洲商圈 前山商圈 前山商圈 前山在城中村改造和工業(yè)園區(qū)改造的推動(dòng)下，區(qū)域城市功能正在升級，商業(yè)和居住價(jià)值正在提升，是珠海 最具升值潛力的區(qū)域之一 。規(guī) 模：總經(jīng)營面積約 8000平米。規(guī) 模：總經(jīng)營面積約 25000平米。加之目前區(qū)域內(nèi)眾多新盤的推出使得本商圈發(fā)展?jié)摿θ找嬖龃螅瑢⒊蔀槲磥碇楹５闹饕幼^(qū)之一。出租率： 95%老香洲商圈 灣仔沙數(shù)碼廣場，海域電腦廣場，香灣電腦城，新華數(shù)碼，丹田廣場的蘇寧電器合圍之勢已成為珠海最大的數(shù)碼電子專業(yè)一條街，已有 3000余入駐商家。金寶路為中端，對大部分珠海人具有吸引力，在消費(fèi)人群上和茂業(yè)百貨 各取所需 。業(yè) 態(tài)：大型綜合購物娛樂商場業(yè) 種：精品化妝品、金銀首飾、箱包皮具、服裝服飾、家電家俬、運(yùn)動(dòng)健美，娛樂休閑等。規(guī) 模：營業(yè)面積約 20230平米，有 15家大中型品牌餐飲點(diǎn)入駐。租 金：一樓租金約 300—500 元 /平米，二樓租金約 300—600 元/平米，三樓租金約 200元 /平米，兩押一租， 1年 1簽?！?商圈面積近 12平方公里，正在形成珠海流通業(yè)和商務(wù)區(qū)的核心商圈。規(guī) 模：總經(jīng)營面積約 10000平米，擁有超過 200商家。拱北商圈同類文物市場比較 位于中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)，毗鄰珠海，距澳門、九州港、中山港僅需半小時(shí)車程。出租率： 95%拱北商圈米蘭百貨 （米蘭古玩城）規(guī) 模：地下一層，地上三層。規(guī) 模：總經(jīng)營面積約 26000平米。業(yè) 態(tài)：一站式購物休閑中心業(yè) 種：服裝服飾、化妝品、箱包、電子通信、餐飲、文化等。隨著 24小時(shí)通關(guān)的實(shí)行、廣珠輕軌的開通、港珠澳大橋的建設(shè)，這些都將給拱北帶來大量的人流及經(jīng)濟(jì)的快速增長。 （ 4） 老香洲商圈 ：現(xiàn)已經(jīng)形成了四個(gè)區(qū)域性商圈。通過商業(yè)的改造形成消費(fèi)環(huán)境，聚集人氣，這也是打造商圈的重要目的。商圈是一個(gè)群體，它的層次是多元化的。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市的西拓，前山老工業(yè)區(qū)的改造、輕軌的建成和新商業(yè)項(xiàng)目的增加和升級，未來 前山、南灣將是珠海商業(yè)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域 。且對于實(shí)力欠佳的開發(fā)商而言，不易實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠和項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)。（ 2）珠海商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及銷售狀況09年上半年同 08年環(huán)比相比，商業(yè)地產(chǎn)銷售面積和銷售金額大幅 下降 21%以上， 空置面積雖有下降，但總量依然很大 ，形勢非常嚴(yán)峻。數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計(jì)局二、隨著一手房市場的回升，全市二手房自 2023年 1月份開始呈逐步遞增趨勢，并超過去年同期水平，反映出珠海購房的剛性需求正得到較好的釋放。漲幅較上月減少 8個(gè)百分點(diǎn)。（ 3）珠海土地市場保持平穩(wěn)態(tài)勢 （ 4）珠海住宅銷售價(jià)格出現(xiàn)小幅回落 8月份珠海全市的住宅銷售均價(jià)為 7818元 /㎡，環(huán)比下降 %，同比降幅為 1%。 中國經(jīng)濟(jì)在金融危機(jī)之下表現(xiàn)出較強(qiáng)勢的抵御能力，吸引了大量的國際投資資本、熱錢的涌入，成為中國股市、樓市回暖上行不可或缺的助推力之一；目前國內(nèi)適度寬松的金融信貸為樓市的向好提供了良性的政策支持；在剛性置業(yè)需求的帶動(dòng)下，投資性需求也大量入市，促使房屋成交明顯回升，房價(jià)再一次面臨上行的壓力，不排除國家將在后市出臺相關(guān)政策抑制房價(jià)再次過快上漲。 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 億元 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元 珠海市民儲蓄存款余額及人均可支配收入情況數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計(jì)局指標(biāo)名稱 2023年 112月（萬元） 同比增長（％）2023年 19月（億元） 同比增長（％）社會消費(fèi)品零售總額 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) % % %（ 2）珠海市民消費(fèi)情況 從 2023年度 珠海社會消費(fèi)品零售總額及