【正文】 中 路 項(xiàng)目地塊 山體 山體 產(chǎn)品具備多樣化的先天條件！ 項(xiàng)目限高 150米， ， 整體概況： 用地面積： 容積率： 建筑面積： 項(xiàng)目總體概況 項(xiàng)目總體指標(biāo) 一類居住用地 二類居住用地 商業(yè)用地 商住用地 公共綠地 ?綜合容積率 商業(yè)用地容積率 居住用地容積率 居住用地容積率 商住用地容積率 項(xiàng)目總體指標(biāo) 規(guī)劃區(qū)地塊用地面積 ，其中居住用地面積 頃，占總用地的 ％；商業(yè)金融用地面積 ，占總用地的 ％；公共綠地 ，占總用地的 ％；河道改造 ，占總用地的 ％ ?項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo) ?居?。阂活惥幼≌嫉?69200㎡ 二類居住占地 463700㎡ ?商業(yè)：商業(yè)總建筑面積 125000 ㎡ 外城商業(yè)建筑面積 105000㎡ 內(nèi)城商業(yè)建筑面積 20230㎡ ?商務(wù)：商務(wù)建筑面積 110000 ㎡ 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023/2/142023/2/142023/2/14Tuesday, February 14, 2023 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 2023/2/142023/2/14February 14, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 2023/2/142023/2/142023/2/14Feb2314Feb23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 2023年 2月 2023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 10:22:16 AM 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023/2/142023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/2/142023/2/142023/2/142023/2/14 MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 2023年 2月 2023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/2/142023/2/142023/2/14Tuesday, February 14, 2023 1知人者智，自知者明。 2023/2/142023/2/142023/2/142023/2/14 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023/2/142023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/2/142023/2/14Tuesday, February 14, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 2023年 2月 14日星期二 2023/2/142023/2/142023/2/14 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 10:22:16 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。經(jīng)過(guò)多方面分析后得出， 容積率在 。 因此把容積率的測(cè)算范圍定在 － 。 基準(zhǔn)方案推薦 合理方案推薦 確定主推組合方案并進(jìn)行優(yōu)化 進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益對(duì)比 進(jìn)行市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)評(píng)估 上下極限方案 對(duì)基準(zhǔn)測(cè)算方案進(jìn)行變量分析 滿足容積率上下指標(biāo)下的組合方案 依據(jù)戰(zhàn)略、定位 深圳高層物業(yè)類型的容積率指標(biāo)可實(shí)現(xiàn)度與產(chǎn)品品質(zhì)的對(duì)應(yīng)關(guān)系 產(chǎn)品品質(zhì) 容積率范圍 可能的建筑組合 深圳典型案例 高品質(zhì) 低于 板樓 +部分一梯兩戶點(diǎn)樓 香域中央、水榭花都高層 較高品質(zhì) — 板樓為主，較為舒適 中信紅樹灣、香蜜山 較高容積率 — 一梯多戶的聯(lián)體 +少量板樓 天悅龍庭、陽(yáng)光帶海濱城 高容積率 高于 高密度，戶型設(shè)計(jì)難出彩 中信海闊天空、星河國(guó)際 ?以上純居住用地內(nèi)可實(shí)現(xiàn)容積率指地塊規(guī)模較大時(shí)的實(shí)現(xiàn)度； ?以上建筑形態(tài)基本為高層住宅建筑。人行系統(tǒng)均設(shè)置在道路兩側(cè)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 引進(jìn)有名的“杰克魔豆咖啡生活館”、“上島咖啡”、“雕刻時(shí)光咖啡館”之一。 外城 —— 寫字樓 獨(dú)特的寫字樓造型配合星級(jí)酒店，制造出 強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊效果。 劣：噪聲影響較大，地塊形狀難被充分利用。 劣：對(duì)項(xiàng)目整體昭示性不強(qiáng)，項(xiàng)目整體形象展示性不強(qiáng)，無(wú)景觀資源。 劣：對(duì)項(xiàng)目整體昭示性不強(qiáng)，影響項(xiàng)目整體形象，無(wú)景觀資源。而其中， 濱河及中心住宅物業(yè) 的打造和 非住宅物業(yè) 的運(yùn)作將成為項(xiàng)目利潤(rùn)增長(zhǎng)關(guān)鍵因素。吉祥路延伸下來(lái)地塊的 L2商業(yè)氣氛最濃，可重點(diǎn)打造，但必須考慮整個(gè)項(xiàng)目的總體規(guī)劃，因此 商業(yè)打造可結(jié)合 L4及 L5綜合考慮 。道路噪聲主要來(lái)自西北側(cè)深惠大道 ，其次是惠鹽高速公路。 幸運(yùn)購(gòu)物中心 視線分析 項(xiàng)目地塊 龍崗河 周邊民房 中心高爾夫 60m以上可觀高爾夫 周邊民房 公園大地 龍城公園 90m以上可觀山景 基于地塊周邊未來(lái)發(fā)展的確定因素，對(duì)地塊內(nèi)部景觀視角分析準(zhǔn)確性會(huì)存在較大的影響。地塊北側(cè)緊挨龍城中學(xué)，東側(cè)緊挨惠鹽高速，遠(yuǎn)望龍崗植物園，南側(cè)為普通民房，西側(cè)則是龍城公園， 環(huán)境較好。 項(xiàng)目的規(guī)劃布局 3 項(xiàng)目打造： 項(xiàng)目的核心價(jià)值如何在規(guī)劃中實(shí)現(xiàn)？ Dream of the city 城市理想 ?地塊范圍 ?地塊價(jià)值 ?規(guī)劃布局 ?還遷思考 B C D E ?容積率 PART Ⅰ 布局的前提 —— 地塊范圍確定 A 原地塊范圍 用地指標(biāo)： 用地面積： 容積率：待定 建筑面積：待定 地塊指標(biāo) 17 11 10 9 12 16 18 15 13 14 7 8 6 3 2 1 4 5 地塊 占地面積 (㎡ ) 地塊 1 19648 地塊 2 23415 地塊 3 24266 地塊 4 30223 地塊 5 29241 地塊 6 15163 地塊 7 27880 地塊 8 24766 地塊 9 33843 地塊 10 32500 地塊 11 67377 地塊 12 33630 地塊 13 25652 地塊 14 41421 地塊 15 28280 地塊 16 33125 地塊 17 43694 地塊 18 52207 地塊 1地塊 17及地塊 18占地面積相對(duì)較大 ，其余地塊占地面積比較接近。 打造一條引領(lǐng)未來(lái)的 城市 文化 街區(qū) 濃縮城市文化精髓，成就龍崗的新天地 以客家建筑為表皮，濃縮國(guó)際化的城市生活元素； 項(xiàng)目理想 3：品質(zhì)居住名片 建立屬于龍崗的國(guó)際居住標(biāo)準(zhǔn)。 打造一座引領(lǐng)未來(lái)的 流動(dòng) 城市 形象 “建筑城市的 風(fēng)景 。 2 日本 —— 幕張新城：規(guī)劃概要 ?規(guī)劃指標(biāo) ?土地利用規(guī)劃 ?土地利用規(guī)劃 豐富的城市功能組成 具備和國(guó)際業(yè)務(wù)都市相吻合的居住環(huán)境與都市造型的，領(lǐng)先 21世紀(jì)的都市型生活樣式的居住區(qū)的形成 復(fù)合性 通過(guò)給住宅附帶多種功 能，創(chuàng)造出居住、活動(dòng) 娛樂(lè)混合型的都市空間 開(kāi)放性 把建筑單體盡可能沿 街布置，創(chuàng)造出和新都心 的一角相吻合開(kāi)放型街道 場(chǎng)所性 通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件體制的 多樣化、賦予多種里面造 型，創(chuàng)造出給人們留下印 象的場(chǎng)所 形成豐富的都市空間 2 日本 —— 幕張新城：規(guī)劃理念 ?公園側(cè) 發(fā)揮鄰接公園的離地條件、為在新都心工作的人們?cè)陲嬍?、散步出外時(shí)提供愉快的空間 道路側(cè) 形成能夠感受到有各種活動(dòng)的華麗風(fēng)情的地區(qū) 海邊 發(fā)揮能夠眺望大海的立地條件、形成擁有休假感覺(jué)的居住區(qū) 都市側(cè) 由辦公地區(qū)的超高層建筑群形成連續(xù)的新都心的天際線 城中心 既是成為居住區(qū)核心的文化設(shè)施，同時(shí)作為城市中心，形成具有標(biāo)識(shí)性的市中心 內(nèi)城 由帶中庭的圍合式住宅單體形成連續(xù)的沿街景觀，形成熱鬧的、歡快的市中心 河邊 是沿河的地區(qū)，形成清靜的、很舒展的居住區(qū) 2 擁有七個(gè)不同主題的功能分區(qū)，創(chuàng)造了豐富的平面構(gòu)圖 日本 —— 幕張新城：規(guī)劃分區(qū) ?作為街區(qū)的風(fēng)景，給記憶留下印象的場(chǎng)所的創(chuàng)造 ?脫離街區(qū)的次序的擁有“意外性”的場(chǎng)所 ?創(chuàng)造出人和場(chǎng)所間產(chǎn)生密切關(guān)系的一種機(jī)遇的“誘餌” ?能夠促進(jìn)各種連帶事業(yè)的“機(jī)構(gòu)” 引導(dǎo)都市景觀先行設(shè)施的規(guī)劃 Primary Element Space 2 日本 —— 幕張新城：規(guī)劃分區(qū) 中心區(qū)增值的 KPI體系（關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)體系） KPI體系 人文符號(hào) 功能化體系 區(qū)域標(biāo)識(shí) 強(qiáng)制性視覺(jué)沖擊 —— 標(biāo)志性建筑 /高端酒店 硬性指標(biāo) 軟性指標(biāo) 商業(yè)建筑群 便利停車 步行系統(tǒng) 特色符號(hào)語(yǔ)言 紀(jì)念性 /風(fēng)格化建筑（群） ?? 交通暢順 多功能公寓 項(xiàng)目理想 1：城市建筑名片 打造屬于龍崗的建筑地標(biāo)。 1 倫敦 —— Broadgate：城市 SHOW場(chǎng) Broadgate Circle —— 活力廣場(chǎng) 外圍為 7層高的環(huán)狀商業(yè)街，中部四層上為中庭，是廣場(chǎng)的核心，平時(shí)為商業(yè)廣場(chǎng)，舉辦活動(dòng)時(shí)則成為城市 SHOW場(chǎng)，冬日更可成為眾人的溜冰場(chǎng)，與洛克菲勒中心下沉廣場(chǎng)有異曲同工之妙。 項(xiàng)目規(guī)模： 項(xiàng)目建設(shè)在利物浦街地鐵站上蓋，總建筑面積約 360000平方米，以辦公建筑為主，超過(guò) 3萬(wàn)人在此工作。 ?樹立中心城市公共服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)； ?突出多元化都市形象 ?提升城市的服務(wù)品質(zhì)和環(huán)境品質(zhì)。 龍崗中心組團(tuán)布局特征： 現(xiàn)狀 龍城中心城市功能規(guī)劃分布： 現(xiàn)狀 吉 祥 中 路 黃 閣 路 清 林 路 龍 城 大 道 內(nèi) 環(huán) 西 路 龍平西路 本案 龍城中心 龍城次中心 龍城次中心 龍城中心在售項(xiàng)目分布： 現(xiàn)狀 天健 龍崗中心城的理想：