【正文】 方便用餐 (%)正面評(píng)價(jià) （多選）167。 價(jià)格不合理（ %）167。 檔次低（ %）負(fù)面評(píng)價(jià) （多選）%%? 消費(fèi)者認(rèn)為在湖南路商圈休閑娛樂的優(yōu)點(diǎn)主要是服務(wù)態(tài)度好和方便到達(dá)，另外休閑娛樂設(shè)施好、周圍方便購物和用餐也是比較突出的優(yōu)點(diǎn)；? 消費(fèi)者對(duì)湖南路負(fù)面評(píng)價(jià)比較多的是有了娛樂節(jié)目缺乏特色和不方便停車。一方面，河西商業(yè)區(qū)尚沒有老城區(qū)商業(yè)中心的人氣，另一方面，作為后起之秀，其意識(shí)到了停車條件對(duì)商業(yè)中心的重要影響，做了較好的規(guī)劃。? 除河西外，各個(gè)商圈停車條件的得分都不足 3分（滿分 5分），消費(fèi)者對(duì)停車設(shè)施條件還有很大的提升要求。 －－張雷?賣服裝的話 50平米足夠了，賣服裝不需要什么倉儲(chǔ)的地方，要的就是周轉(zhuǎn)快。?所以鋪的面積比較大。商業(yè)形態(tài)較為成熟，有公認(rèn)的強(qiáng)勢業(yè)態(tài)（餐飲、品牌專賣）和有影響力的品牌形象（無假貨、文明街）。 －－周梅?（湖南路）應(yīng)該算是中檔到中高檔，還沒有完全是很高檔的，沒有。 －－管文娟深訪語錄經(jīng)營者對(duì)本項(xiàng)目信心足，興趣度很高? 項(xiàng)目信心：經(jīng)營者皆對(duì)本項(xiàng)目表示看好；? 關(guān)注動(dòng)向：大多數(shù)經(jīng)營者愿意繼續(xù)關(guān)注本項(xiàng)目，希望及時(shí)得知本項(xiàng)目有關(guān)信息；? 租購意向：除少數(shù)考慮轉(zhuǎn)行和不擴(kuò)展業(yè)務(wù)的受訪者外，都對(duì)本項(xiàng)目有較強(qiáng)的購買或租用意向。 －－紀(jì)慧?最好搞餐飲。像這么大面積的店鋪比較方便出租，經(jīng)營什么項(xiàng)目也比較靈活。? 另一方面，受訪者認(rèn)為小面積的店鋪 這樣的店鋪?zhàn)饨饐蝺r(jià)會(huì)比較高，經(jīng)營的項(xiàng)目也比較靈活，更容易出租。 －－朱喜平? 現(xiàn)在南京不讓賣產(chǎn)權(quán)式商鋪了，失敗的例子很多，容易引起經(jīng)營糾紛，蘇寧銀河（的商鋪投資者）都吵著要退鋪?zhàn)?。期望投資回報(bào)為每年 7－ 10%?開始租給他（經(jīng)營者）的時(shí)候比較低，現(xiàn)在租金每年上漲 10％，我覺得 10年可以收回投資吧。? 愿意由這些開發(fā)商來進(jìn)行整體經(jīng)營，以獲得穩(wěn)定的投資回報(bào)。認(rèn)為對(duì)本項(xiàng)目一樓的售價(jià)可達(dá) 710萬 /平方米? 詢問受訪者對(duì)本項(xiàng)目的心理價(jià)位，一樓的價(jià)格為 710萬 /平方米，平均價(jià)格為 45萬/平方米；? 機(jī)構(gòu)投資者對(duì)于本項(xiàng)目的心理價(jià)格更高，個(gè)人投資者則比較保守。 －－王青深訪語錄研究內(nèi)容框架第一部分 南京現(xiàn)有地下商業(yè)歸類分析 第二部分 地下商業(yè)與地上物業(yè)關(guān)系分析第三部分 項(xiàng)目定位思考第四部分 項(xiàng)目招商及模式思考Contents 商業(yè)輻射力：立足湖南路，輻射全南京主要輻射區(qū)中央門商圈夫子廟商圈河西商業(yè)區(qū)新街口商圈次要輻射區(qū)邊緣輻射區(qū)江北蘇北城北城中城北江寧合肥本項(xiàng)目將對(duì)湖南路的消費(fèi)者產(chǎn)生很大的吸引力，在此基礎(chǔ)上輻射南京其它商圈的消費(fèi)者，尤其是城北、城中和江北地區(qū)。消費(fèi)者定位： 40歲以下年輕群體和 “新富 ”階層湖南路高端消費(fèi)者特征：?年齡在 2340歲之間；?超過五成受訪者家庭收入超過6000元 /月，超過兩成受訪者的家庭收入超過 10000元 /月；?商業(yè)價(jià)值大，七成以上受訪者單次購物 300元以上，至少每周在外購物、用餐、休閑娛樂的受訪者達(dá)六成以上；?學(xué)歷較高，大學(xué)本科以上學(xué)歷占五成；?追求時(shí)尚，檔次，是國際性品牌的主力消費(fèi)人群；相關(guān)鏈接： 中國新富人群明顯呈現(xiàn)年輕化的趨勢，其年齡處于 18至 45歲之間。商業(yè)供給商業(yè)需求 商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)濟(jì)價(jià)值商業(yè)業(yè)態(tài)定位經(jīng)營者 :租金承受力補(bǔ)缺缺少業(yè)態(tài)提升強(qiáng)勢業(yè)態(tài)消費(fèi)者經(jīng)營者經(jīng)營者消費(fèi)者消費(fèi)者 :消費(fèi)能力經(jīng)營者：湖南路強(qiáng)勢業(yè)態(tài)是獅子橋 餐飲 和湖南路沿街的 品牌專賣店消費(fèi)者：特色餐飲和時(shí)裝專賣，增加商品的時(shí)尚感經(jīng)營者：獅子橋的餐飲平均上座率超過八成，遠(yuǎn)沒有飽和，另外目前餐飲種類比較單一。高端購物消費(fèi)者希望湖南路增加 中高檔次購物場所的比例最高 ，超過六成購物檔次定位的主要依據(jù)需求約 五成的 普通購物消費(fèi)者希望湖南路增加中檔次 購物場所，供給檔次定位：整體中高檔次，餐飲可做高餐飲盡管隨著蘇寧銀河和蘇寧環(huán)球購物的開業(yè)，湖南路商鋪的商品整體檔次有多提升，但目前主要以中檔為主，還沒有形成在湖南路購買高檔次商品的氛圍臨近獅子橋餐飲步行街，周邊獅王府、毛家飯店、獅子樓等高端餐飲已。建議本項(xiàng)目主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為餐飲，以及部分精品購物，如品牌服飾的主題專賣店；在面積允許的情況下，考慮休閑娛樂場所，如咖啡吧、茶吧等?？梢晕闹饕繕?biāo)人群?湖南路周邊高檔小區(qū)居民；?政府部門及事業(yè)單位工作人員?湖南路附近工作的白領(lǐng)（中高層管理人員、專業(yè)技術(shù)人員）?普通小區(qū)居民?學(xué)生?南京其它區(qū)域居民?周邊縣市居民?旅游人群? 目前已經(jīng)存在的目標(biāo)群體? 可能的消費(fèi)群體商業(yè)業(yè)態(tài)定位：餐飲、購物為主經(jīng)營者：同一地段的商鋪， 購物 的租金最高，其次是 餐飲 ，休閑娛樂租金最低。2. “ 近距離 ” 是湖南路消費(fèi)者的重要特征；超過 40%的消費(fèi)者來自鼓樓區(qū)，超過 20％的消費(fèi)者步行來到湖南路。 －－劉銘? 做得好，商鋪應(yīng)該能在 12萬到 15萬之間，這邊商鋪價(jià)格已經(jīng)是住宅的 10倍了。如果我在那邊搞個(gè)金鷹，那它的售價(jià)肯定能比它原來的還要高，如果我在那邊搞個(gè)新百那有可能持平差不多。 －－倪波?（對(duì)于產(chǎn)權(quán)式店鋪）如果每年 7％的租金我覺得應(yīng)該還可以，但是長遠(yuǎn)來看，對(duì)投資者不是很有利的，因?yàn)榉績r(jià)在漲，房租也在漲的，但是我考慮比較穩(wěn)定一些，也可以接受。因?yàn)樯虾Ｎ乙仓?，那個(gè)價(jià)格已經(jīng)高的不行了，還在往上漲，北京也是、深圳也是，然后我朋友剛剛?cè)ミ^香港那邊，主要那個(gè)地方全都是彈丸之地，地太緊了，那個(gè)價(jià)格不得了。? 這兩種情況下，商鋪價(jià)格相對(duì)較低，有較大的上漲空間，但是投資者在憧憬未來豐厚利潤回報(bào)的同時(shí)也需要承擔(dān)一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。 －－倪波? 我買的那個(gè)店鋪是一排房子，有一千多個(gè)平方，我們拿的是中間一個(gè)大概兩百多個(gè)平方，它對(duì)面就是黃鶴家園，是一個(gè)新的小區(qū)，還有來鳳小區(qū)等等很多小區(qū)，所以它的發(fā)展也是很好的，這是我們當(dāng)初考慮的一個(gè)原因。這塊的本身檔次高，可以發(fā)展高檔餐飲。?湖南路這一帶還有待于開發(fā)，我現(xiàn)在看中的是它現(xiàn)在沒有大型的餐飲，你看現(xiàn)在餐飲龍頭也不過是獅王府，獅王府太單調(diào)了一點(diǎn)，它就是光餐飲，相對(duì)來說它的配套設(shè)施不是很齊全。 －－桑薇?我就覺得湖南路的消費(fèi)群體是比較年輕化一點(diǎn)，新街口相對(duì)比較老百姓、大眾化一點(diǎn)，集中型一點(diǎn)。（年輕人和本地人）? 湖南路發(fā)展蘊(yùn)藏潛力：整體檔次的逐步提升，原有消費(fèi)群體的保留和對(duì)新群體的不斷吸引，強(qiáng)勢業(yè)態(tài)對(duì)周邊其他業(yè)態(tài)的輻射和帶動(dòng)。 －－王麗?（湖南路的地段）那肯定要好，不是一個(gè)檔次的，如果我能擠進(jìn)來，我打個(gè)比方來說我那邊（新門口）是五百（平方米），我寧愿到湖南路來搞個(gè)兩百或者是三百平方米的，這樣的比較好一點(diǎn)。 —— 鄧靜租金與地段密切相關(guān)，租用時(shí)間和面積也有影響? 地段不同是影響租金價(jià)格的主要因素，湖南路和新街口商鋪的租金是其它地段商鋪的數(shù)倍，但業(yè)態(tài)的差別對(duì)租金的影響不明顯；? 商鋪的面積會(huì)影響租金單價(jià)，面積越大，單價(jià)相對(duì)越低，如餐飲和休閑娛樂的需求面積較大，單位面積租金較低；? 租用時(shí)間會(huì)影響租金，如餐飲一般租期達(dá) 5－ 10年，休閑娛樂的租期更長，其裝修成本比較高，因此租金相對(duì)較低。深訪語錄?如果好一點(diǎn)的店堂肯定要裝中央空調(diào)，如果是普通一些的話都還無所謂，大概三米就 差不多了，如果是裝中央空調(diào)的話，可能還要再高一二十公分，這樣裝了空調(diào)才不給人壓抑的感覺，不要人家手一深就能到空調(diào)的頂端了，那肯定人覺得不舒服。有車族關(guān)注的是整個(gè)商圈的停車條件。? 盡管目前消費(fèi)者光顧健身場所的人數(shù)不多，但無論是高端消費(fèi)者還是普通消費(fèi)者希望增加健身中心的比例都比較高，說明對(duì)這方面的潛在需求較大%有可能%非?？赡?肯定去%肯定不去%一般%圖 :專程去新休閑娛樂場所的可能性（ N=156）專程去新休閑娛樂場所的可能性為 ％圖 :獲得休閑娛樂信息的途徑（多選）朋友推薦報(bào)紙電視廣告戶外廣告雜志街頭派送廣告網(wǎng)絡(luò)廣告逛的時(shí)候自己看到電臺(tái)廣播廣告普通休閑消費(fèi)者 N＝ 102 高端休閑消費(fèi)者 N＝ 41? 消費(fèi)者獲得休閑娛樂信息最主要是通過朋友推薦，其中普通消費(fèi)者的比例更高；? 除了朋友推薦外，報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體廣告對(duì)高端消費(fèi)者影響更大，而普通消費(fèi)者對(duì)戶外廣告、雜志街頭派送廣告等印象比較深。 沒有什么有名氣的場所（ %）167。 不方便停車（ %）167。 娛樂場所規(guī)模大（ %）167。 方便到達(dá)（ %）167。KTV是消費(fèi)者最經(jīng)常光臨的休閑娛樂場所 KTV 酒吧 咖啡吧 茶吧 /茶館 電子游戲廳 電影院 歌舞廳 健身中心 美容中心 桑拿 /足浴/按摩室內(nèi)溜冰場普通休閑消費(fèi)者 N＝ 102 高端休閑消費(fèi)者 N＝ 41圖 :通常光臨的休閑娛樂場所? 總體來看，消費(fèi)者最經(jīng)常光臨的休閑娛樂場所是 KTV、電影院以及茶吧 /茶館；? 高端消費(fèi)者和普通消費(fèi)者在酒吧和咖啡吧及室內(nèi)溜冰場上有較大差距，高端消費(fèi)者光臨酒吧和咖啡吧更多，而普通消費(fèi)者光臨室內(nèi)溜冰場比較多；? 不同類型消費(fèi)者對(duì)休閑娛樂場所的偏好受其年齡、收入、愛好等影響。 不方便停車 則是比較突出的缺點(diǎn)，在正面評(píng)價(jià)中未提及，另外 周邊不方便休閑娛樂 也是需要引起注意的負(fù)面評(píng)價(jià)。 不方便到達(dá)（ %）167。 價(jià)格不合理（ %）167。 衛(wèi)生狀況好（ %）167。 口味好（ %）167。喜歡的中餐口味 （多選）高端餐飲消費(fèi)者光顧獅子橋比例更高 獅子橋 馬臺(tái)街 湖南路 湖北路 北樂業(yè)路 丁家橋 軍人俱樂部內(nèi) 云南北路普通餐飲消費(fèi)者 N＝ 118 高端餐飲消費(fèi)者 N＝ 56圖 :經(jīng)常光顧哪些地方的餐飲（多選）中餐（包括正餐和快餐）西餐（包括正餐和快餐）獅子樓、回味鴨血粉絲、南京大排檔、毛家飯店、金陵人家、獅王府、燒雞公、沸騰漁鄉(xiāng)、艷陽天、百姓人家、新日村、天獅百盛、四川酒家、綠柳居、大娘水餃經(jīng)常光顧的餐飲場所：韓國料理、大漁、史迪克牛排館、里約人烤肉、肯德基、麥當(dāng)勞、哈羅哈、豪享來、味千拉面、巴西燒烤、塔可墨西哥、權(quán)金城、亨利之家、常娜西餐廳、必勝客一茶一座、悠仙美地、貓空、名典咖啡語茶咖啡茶座圖 :經(jīng)常光顧哪些類型的餐飲（多選）高端消費(fèi)者最青睞高檔次中餐? 高端餐飲消費(fèi)者光顧高檔次中餐、特色西餐以及商務(wù) /休閑簡餐的比例高于普通餐飲消費(fèi)者。 日本料理（ %）167。 安徽菜（ %）167。 魯菜（ %）167。圖 :獲得購物信息的途徑（多選）朋友推薦電視廣告雜志網(wǎng)絡(luò)廣告逛的時(shí)候自己看電臺(tái)廣播廣告電梯廣告手機(jī)短信普通購物消費(fèi)者 N＝ 137 高端購物消費(fèi)者 N＝ 54川菜和淮揚(yáng)菜最受消費(fèi)者歡迎中式正餐 中式快餐 西式正餐 西式快餐 咖啡茶座圖 :通常就餐選擇的風(fēng)味（ N=183多選）167。 周邊餐飲場所比較多（ 9%）正面評(píng)價(jià) （多選）購物者對(duì)湖南路最多的負(fù)面評(píng)價(jià)是停車不便圖 :對(duì)湖南路商圈購物的評(píng)價(jià)（ N＝ 205）? 消費(fèi)者認(rèn)為在湖南路商圈購物的優(yōu)點(diǎn)主要是交通方便，另外商品質(zhì)量好、服務(wù)質(zhì)量好和周邊餐飲場所比較多都是比較突出的優(yōu)點(diǎn)，在負(fù)面評(píng)價(jià)中提及比例很少；? 消費(fèi)者對(duì)湖南路負(fù)面評(píng)價(jià)比較多的是停車不方便，另外商業(yè)氣氛不足、商品沒有特色也是湖南路需要改進(jìn)的方面，基本沒有受訪者對(duì)這兩點(diǎn)持正面評(píng)價(jià)。 商品價(jià)格合理（ %）167。 購物場所面積?。?%）負(fù)面評(píng)價(jià) （多選）167。 商業(yè)氣氛不足（ %）167。不太好一般比較好很好167。? 有相當(dāng)一部分消費(fèi)者會(huì)同時(shí)進(jìn)行購物、餐飲和休閑娛樂三種消費(fèi)，其中購物與其余兩者結(jié)合的比例更高。%%%是，有南京戶籍 不是，但在南京居住超過 1年不是，在南京居住未超過 1年圖 :受訪者來源（ N＝ 215）多數(shù)為本地居民