【正文】 規(guī)劃管理室 高層領(lǐng)導(dǎo) 財(cái)務(wù)室成立項(xiàng)目小組掌握現(xiàn)場(chǎng)情況三通一平計(jì)劃簽訂水電協(xié)議審批審批NYN執(zhí)行三通一平上報(bào)資金使用計(jì)劃 審批N審批YN提供規(guī)劃圖紙編制小區(qū)開(kāi)發(fā)實(shí)施計(jì)劃審圖；組織設(shè)計(jì)交底審批YN組織市政報(bào)裝審定市政建安合同委托監(jiān)理辦理開(kāi)工手續(xù)包括招投標(biāo)編制生產(chǎn)計(jì)劃組織開(kāi)工項(xiàng)目部上報(bào)的項(xiàng)目資金使用計(jì)劃通常流于形式，靠高層領(lǐng)導(dǎo)隨機(jī)決策，使財(cái)務(wù)難以作好資金平衡審批YN審批NY開(kāi)始PAGE 61預(yù)算合同室工程管理室招標(biāo)單位 規(guī)劃室施工圖審查審核編寫(xiě)招標(biāo)文件和標(biāo)的N 審批辦理招標(biāo)登記、組織答疑Y高層領(lǐng)導(dǎo)工程招投標(biāo)程序缺少高層領(lǐng)導(dǎo)審批，不利于總體成本控制開(kāi)始提供圖紙及資料招標(biāo)辦編寫(xiě)招標(biāo)文件和標(biāo)的提供相關(guān)資料 資質(zhì)審查 發(fā)放標(biāo)書(shū)及圖紙NY資料匯集參與？ 開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)施工單位編投標(biāo)價(jià)格確定中標(biāo)單位參與？NNYY簽定合同中標(biāo)單位項(xiàng)目招投標(biāo)在文件準(zhǔn)備和標(biāo)的編制中缺少高層領(lǐng)導(dǎo)審批程序，不利于總體成本控制參與？YN提供技術(shù)條件PAGE 62預(yù)算合同室工程管理室招標(biāo)單位 規(guī)劃室施工圖審查審核編寫(xiě)招標(biāo)文件和標(biāo)的N 審批辦理招標(biāo)登記、組織答疑Y高層領(lǐng)導(dǎo)設(shè)計(jì)圖紙缺乏技術(shù)審核，給后續(xù)的招投標(biāo)、工程預(yù)算、項(xiàng)目建設(shè)等工作帶來(lái)更多的麻煩開(kāi)始提供圖紙及資料招標(biāo)辦編寫(xiě)招標(biāo)文件和標(biāo)的提供相關(guān)資料 資質(zhì)審查 發(fā)放標(biāo)書(shū)及圖紙NY資料匯集參與？ 開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)施工單位編投標(biāo)價(jià)格確定中標(biāo)單位參與？NNYY簽定合同中標(biāo)單位參與？YN提供技術(shù)條件由于圖紙審核太粗糟，給招投標(biāo)及后續(xù)工作帶來(lái)麻煩，同時(shí)也影響了項(xiàng)目建設(shè)周期，增加了項(xiàng)目整體成本PAGE 63房屋進(jìn)出庫(kù)現(xiàn)放在銷(xiāo)售中心，不利于開(kāi)發(fā)部對(duì)資產(chǎn)的清查，容易導(dǎo)致資產(chǎn)流失客戶(hù) 銷(xiāo)售中心 規(guī)劃管理室 工程管理室 項(xiàng)目部 物業(yè)公司 辦公室 開(kāi)發(fā)部領(lǐng)導(dǎo) 財(cái)務(wù)室房屋分類(lèi)確定裝修標(biāo)準(zhǔn) 確定裝修標(biāo)準(zhǔn)列峻工計(jì)劃及交用時(shí)間表確定裝修標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算入庫(kù)面積提供房屋位置及總體設(shè)計(jì)房地局測(cè)算面積最終核算商品房入出庫(kù)銷(xiāo)售文件準(zhǔn)備價(jià)格制定辦理土地證銷(xiāo)售證購(gòu)房意向售樓中心接待實(shí)地看房實(shí)地看房談判 配合 配合配合審定 NY 簽定預(yù)售 /購(gòu)銷(xiāo)合同備案 備案交納購(gòu)房款 收住房款房屋驗(yàn)收交用接管辦理入住續(xù)下頁(yè)提供規(guī)劃用地許可證提供工程規(guī)劃許可證商品房入出庫(kù)不應(yīng)放在銷(xiāo)售中心，建議進(jìn)出庫(kù)管理放在信息中心統(tǒng)一管理PAGE 64目前開(kāi)發(fā)部對(duì)客戶(hù)投訴處理程序過(guò)于煩瑣和復(fù)雜 ,不利于塑造 ZZ的品牌形象客戶(hù) 銷(xiāo)售中心 規(guī)劃管理室 工程管理室 項(xiàng)目部 物業(yè)公司 辦公室 開(kāi)發(fā)部領(lǐng)導(dǎo) 財(cái)務(wù)室辦理入住存檔存檔移交文件存檔移交文件辦理產(chǎn)權(quán)使用良好YN處理投訴審批處理投訴 處理投訴 處理投訴 處理投訴對(duì)用戶(hù)的投訴處理時(shí)，各部門(mén)之間的推委現(xiàn)象嚴(yán)重，以至不能及時(shí)解決客戶(hù)投訴，從而影響企業(yè)形象，因此，為了塑造良好的品牌優(yōu)勢(shì)，必須加強(qiáng)客戶(hù)服務(wù)職能處理反饋信息PAGE 65導(dǎo)讀建議 業(yè)務(wù)流程 診斷 職能、職責(zé) 診斷 管理與組織診斷總論組織結(jié)構(gòu)母子公司管理PAGE 66組織體制改革原則原 則?遵循現(xiàn)代企業(yè)制度 ： 產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開(kāi)、管理科學(xué)?符合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)： 加強(qiáng)人力資源管理和財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)提高市場(chǎng)應(yīng)變能力、成本控制能力、資本運(yùn)營(yíng)能力 ?穩(wěn)定性與適應(yīng)性相結(jié)合 ： 企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)需要相對(duì)的穩(wěn)定性，但同時(shí)也要有針對(duì)內(nèi)外條件及環(huán)境變化而做相應(yīng)調(diào)整的適應(yīng)性 ?執(zhí)行與監(jiān)督相分離的原則 ： 必須建立一套監(jiān)督系統(tǒng)，為保證嚴(yán)肅性和公正性，監(jiān)督機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)該分開(kāi) ?統(tǒng)一指揮原則 ： 組織調(diào)整必須保證指揮有力，行動(dòng)統(tǒng)一 ?權(quán)責(zé)利對(duì)等原則 ： 權(quán)責(zé)利必須三位一體，必須明確每個(gè)分子公司、每個(gè)部門(mén)及每個(gè)崗位的責(zé)任和權(quán)力 ,建立激勵(lì)和約束機(jī)制。?協(xié)調(diào)工作量大，易忽視企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的研究，容易放松對(duì)資本運(yùn)營(yíng)的重視。PAGE 70對(duì)于銷(xiāo)售中心，方案四適合開(kāi)發(fā)部目前的組織結(jié)構(gòu)調(diào)整，方案二為開(kāi)發(fā)部銷(xiāo)售中心發(fā)展方向利 弊方案一 ：房屋銷(xiāo)售權(quán)保留在開(kāi)發(fā)部，對(duì)分公司考核成本。?銷(xiāo)售中心將面臨一定壓力；?開(kāi)發(fā)部在處理分公司與銷(xiāo)售中心的關(guān)系時(shí)面臨著矛盾的選擇。方案四 ：房屋銷(xiāo)售權(quán)下放分公司，項(xiàng)目銷(xiāo)售經(jīng)理由分公司選擇；銷(xiāo)售中心保留銷(xiāo)售策劃、手續(xù)辦理、跑證等工作；對(duì)分公司考核收入和成本。審查施工單位的施工組織設(shè)計(jì)方案和技術(shù)措施，審定建安、市政施工隊(duì)伍施工方案，組織招標(biāo)文件和標(biāo)的的編制工作，經(jīng)開(kāi)發(fā)部預(yù)算合同室與總工辦審核后，組織好具體的招標(biāo)工作七、負(fù)責(zé)起草工程合同、工程監(jiān)理合同，非招標(biāo)工程合同，工程洽商等并報(bào)開(kāi)發(fā)部預(yù)算合同室和總工辦審定后完成具體簽訂和實(shí)施工作八、負(fù)責(zé)制定每月的工程實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃、統(tǒng)計(jì)報(bào)表、月度資金用款計(jì)劃，經(jīng)開(kāi)發(fā)部有關(guān)部門(mén)審定后進(jìn)行撥款，并建立計(jì)劃、統(tǒng)計(jì)撥款臺(tái)帳九、負(fù)責(zé)召集有關(guān)部門(mén)，組織好工程竣工驗(yàn)收工作，組織好小區(qū)整體移交工作，辦理房屋竣工入庫(kù)工作，負(fù)責(zé)辦理工程竣工后的委托管理、工程保修、維修工作十、在開(kāi)發(fā)部銷(xiāo)售中心指導(dǎo)下，做好房屋銷(xiāo)售工作。 PAGE 83總經(jīng)理辦公室主要崗位 /職能設(shè)置?負(fù)責(zé)總經(jīng)理辦公室的管理工作?安排會(huì)議和重要活動(dòng)?組織起草公司重要文件?負(fù)責(zé)外聯(lián)內(nèi)協(xié)工作?督辦、檢查總經(jīng)理辦公會(huì)決議的執(zhí)行情況?參與會(huì)議的組織并整理會(huì)議紀(jì)錄?起草以公司名義下發(fā)的文稿?批轉(zhuǎn)各種來(lái)往文件； 文件收發(fā)分檢、登記、傳閱、催辦?公司對(duì)外文件的登記、編號(hào)、送審和安排打印?公司印鑒及介紹信管理 辦公室主任 行政助理 公共關(guān)系 檔案管理?負(fù)責(zé)企業(yè)形象對(duì)外宣傳工作?負(fù)責(zé)政府、行業(yè)的關(guān)系協(xié)調(diào)? 商務(wù)往來(lái)處理，外事管理和接待工作?負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)和推進(jìn)企業(yè)文化建設(shè)?公司歷程與大事記錄?負(fù)責(zé)公司檔案管理工作，包括制定檔案管理制度?保證檔案的完好與安全?組織檔案鑒定工作，立卷歸檔工作?信訪和保密工作客戶(hù)投訴管理?負(fù)責(zé)公司客戶(hù)投訴管理工作?對(duì)客戶(hù)投訴進(jìn)行協(xié)調(diào)，并監(jiān)督檢查客戶(hù)投訴執(zhí)行情況PAGE 84人力資源部主要職責(zé)?制定符合公司戰(zhàn)略發(fā)展總體目標(biāo)相適應(yīng)的人力資源長(zhǎng)期、中期、年度規(guī)劃；?根據(jù)公司運(yùn)行體系要求，完善公司管理架構(gòu)，合理人員配置，進(jìn)行職務(wù)分析并制定職位說(shuō)明及有關(guān)人力資源管理制度；?組織和實(shí)施公司人力招聘、培訓(xùn)、考核、激勵(lì)、薪酬、晉升等工作；?制定年度人力資源管理計(jì)劃并組織實(shí)施；?了解國(guó)家及地方勞動(dòng)法律關(guān)系，處理勞資關(guān)系，辦理員工勞動(dòng)合同、社會(huì)保障等工作。PAGE 87戰(zhàn)略發(fā)展部主要崗位 /職能設(shè)置?組織制定公司戰(zhàn)略，提出公司發(fā)展方向的決策性建議?負(fù)責(zé)公司法律事務(wù)管理?組織開(kāi)展外引內(nèi)聯(lián)工作，負(fù)責(zé)對(duì)外投資合作開(kāi)發(fā)管理?制定和修訂公司戰(zhàn)略?對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)情報(bào)進(jìn)行收集、分析?對(duì)分 /子公司生產(chǎn)情況進(jìn)行分析，撰寫(xiě)分析報(bào)告?對(duì)分 /子公司的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略進(jìn)行審核并監(jiān)督實(shí)施戰(zhàn)略發(fā)展部部長(zhǎng) 戰(zhàn)略計(jì)劃 法律事務(wù) 產(chǎn)權(quán)投資管理?負(fù)責(zé)公司法律事務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)管理?為公司的經(jīng)營(yíng)管理和決策提供法律意見(jiàn)?參與公司重大經(jīng)濟(jì)合同的談判、起草、簽約和驗(yàn)收?負(fù)責(zé)合同審查?協(xié)助公司內(nèi) “普法”工作?制定公司對(duì)外經(jīng)濟(jì)合作、多種經(jīng)營(yíng)發(fā)展的中長(zhǎng)期規(guī)劃和年度計(jì)劃并監(jiān)督執(zhí)行?組織評(píng)價(jià)公司外資金項(xiàng)目，監(jiān)督合同執(zhí)行情況PAGE 88財(cái)務(wù)部主要職責(zé)?根據(jù)公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，組織和指導(dǎo)各職能部門(mén) /分子公司編制財(cái)務(wù)預(yù)算；匯總各職能部門(mén) /分子公司預(yù)算，組織編制公司財(cái)務(wù)預(yù)算、成本計(jì)劃、利潤(rùn)計(jì)劃； ?監(jiān)督各職能部門(mén) /分子公司預(yù)算執(zhí)行情況；根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)情況，組織審核修正財(cái)務(wù)預(yù)算；?確定籌集資金方案，分子公司利潤(rùn)上繳控制，分配和調(diào)度流動(dòng)資金，資金運(yùn)作效率分析，融資成本分析。PAGE 89財(cái)務(wù)部主要崗位 /職能設(shè)置?負(fù)責(zé)組織管理公司財(cái)務(wù)工作?組織編制公司公司年度財(cái)務(wù)預(yù)算、財(cái)務(wù)工作計(jì)劃?組織審核各事業(yè)部年度財(cái)務(wù)預(yù)算，并檢查、分析執(zhí)行情況?組織制定公司公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)核算辦法?負(fù)責(zé)公司資金的管理工作，籌措和調(diào)度資金?負(fù)責(zé)公司稅收工作?組織分子公司編制年度預(yù)算并審核?匯編公司公司年度預(yù)算?隨時(shí)審核分 /子公司預(yù)算執(zhí)行情況?分析分 /子公司財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)報(bào)告，找到差異原因，對(duì)分 /子公司業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)定 財(cái)務(wù)部部長(zhǎng) 預(yù)算管理 資金計(jì)劃 會(huì)計(jì)?執(zhí)行現(xiàn)金管理制度 ,審核銀行報(bào)銷(xiāo)憑證?公司日常現(xiàn)金報(bào)銷(xiāo)?執(zhí)行貨幣資金收支工作?辦理現(xiàn)金賃證錄入，登記固定資產(chǎn)臺(tái)帳?負(fù)責(zé)現(xiàn)金的安全保密工作?制作工資分錄，負(fù)責(zé)工資發(fā)放出納?設(shè)計(jì)合理避稅方案并上繳稅款?與當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)建立友好關(guān)系，及時(shí)獲取稅收政策信息?按規(guī)定日期上繳各項(xiàng)稅款?負(fù)責(zé)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)管理工作稅收管理?匯總分 /子會(huì)計(jì)報(bào)表，編制公司會(huì)計(jì)報(bào)表，撰寫(xiě)財(cái)務(wù)報(bào)告?分析公司生產(chǎn)成本、資金周轉(zhuǎn)、利潤(rùn)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)等，對(duì)成本進(jìn)行計(jì)量、結(jié)算?建立合同管理制度?核算各項(xiàng)收入，掌握房屋庫(kù)存情況?對(duì)內(nèi)對(duì)外投資資金進(jìn)行管理?評(píng)估公司融資需求，制定公司資金需求計(jì)劃；并辦理融資手續(xù)?核定子 /分公司年度資金計(jì)劃?定期提交資金狀況分析報(bào)告?資金撥付，建立撥付臺(tái)帳；?核對(duì)臺(tái)帳PAGE 90審計(jì)室主要職責(zé)負(fù)責(zé)對(duì)公司內(nèi)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督，其工作如下：?參與招投標(biāo)工作，參與招投標(biāo)審查；?對(duì)公司內(nèi)的財(cái)務(wù)收支組織實(shí)施審計(jì)；?對(duì)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及投資效益組織實(shí)施審計(jì)；?對(duì)公司的國(guó)有資產(chǎn)保值增值組織實(shí)施審計(jì)；?對(duì)外投資資產(chǎn)保值增值及經(jīng)營(yíng)成果進(jìn)行審計(jì)；?對(duì)公司基建、更新改造進(jìn)行審計(jì)；?對(duì)外圍企業(yè)進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督；?對(duì)公司內(nèi)部控制制度進(jìn)行審計(jì)評(píng)價(jià)；?對(duì)經(jīng)濟(jì)合同簽定及執(zhí)行情況審計(jì)；?基層單位經(jīng)理離任、任期終結(jié)及年度經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)；?根據(jù)公司經(jīng)理授權(quán)，對(duì)公司熱、難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行審計(jì)；?參與有關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的討論和項(xiàng)目的決策工作。?依照共青團(tuán)章程和黨委及上級(jí)團(tuán)組織對(duì)青年工作的指示，組織開(kāi)展團(tuán)的工作。PAGE 103權(quán)限控制：對(duì)分 /子公司的管理控制，開(kāi)發(fā)部可從一定額度以上對(duì)下屬單位的經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行控制分公司控制 子公司控制分公司執(zhí)行開(kāi)發(fā)部下達(dá)的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，每年的預(yù)決算報(bào)開(kāi)發(fā)部審批；分公司沒(méi)有對(duì)外投資權(quán)、擔(dān)保和借貸權(quán)；分公司員工工資總額由開(kāi)發(fā)部核定；一定限額上的技術(shù)改造、資本性支出、資產(chǎn)處置，需由開(kāi)發(fā)部審批；牽扯重大利益關(guān)系、信用條件或限額以上的合同由總部審批； 重大合同的簽訂必須報(bào)開(kāi)發(fā)部審定子公司執(zhí)行董事會(huì)下達(dá)的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，每年的預(yù)決算報(bào)董事會(huì)審批；子公司對(duì)外投資權(quán)、擔(dān)保和借貸，報(bào)子公司董事會(huì)批準(zhǔn)；子公司員工薪酬體系由子公司董事會(huì)決定；一定限額上的技術(shù)改造、資本性支出、資產(chǎn)處置，需由子公司董事會(huì)審批；重大合同簽訂、對(duì)外投資、設(shè)立子子公司、固定資產(chǎn)處置和借貸、信用、對(duì)外擔(dān)保等，需由子公司董事會(huì)審核。分公司控制 子公司控制 定期述職：分公司總經(jīng)理每月向開(kāi)發(fā)部總經(jīng)理述職、財(cái)務(wù)經(jīng)理每月向開(kāi)發(fā)部總會(huì)匯報(bào)分公司財(cái)務(wù)狀況及資金使用情況。關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)效益類(lèi)指標(biāo)?租賃公司總體投資資本回報(bào)率?EBIT（息稅前收益）營(yíng)運(yùn)類(lèi)指標(biāo)?銷(xiāo)售收入?管理成本?維修費(fèi)用組織類(lèi)指標(biāo)?員工滿(mǎn)意度權(quán)重 基本目標(biāo) 挑戰(zhàn)性目標(biāo) 實(shí)際 分?jǐn)?shù) 加權(quán)平均PAGE 110業(yè)績(jī)合同的制定流程制定業(yè)績(jī)合同樣板 選擇考核指標(biāo) 設(shè)定權(quán)重 制定戰(zhàn)略規(guī)劃確定關(guān)鍵業(yè) 績(jī)指標(biāo)目標(biāo)值協(xié)商簽署業(yè)績(jī)合同工作日程主要工作9月 1日 10月 1日 11月 15日 12月 15日 12月 31日負(fù)責(zé)單位? 制定開(kāi)發(fā)部 總體發(fā)展戰(zhàn) 略及下一年 經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)? 分 /子公司制 定與開(kāi)發(fā)部 一致的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃? 完成年度預(yù) 算?開(kāi)發(fā)部? 分公司? 子公司?對(duì)公司整體目標(biāo)進(jìn) 行分解，確定關(guān)鍵 業(yè)績(jī)驅(qū)動(dòng)因素? 根據(jù)關(guān)鍵業(yè)績(jī)驅(qū)動(dòng) 因素設(shè)計(jì)有效的關(guān) 鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)選擇最 能反映重點(diǎn)業(yè)績(jī)的 關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)? 戰(zhàn)略發(fā)展部（制定）? 分公司（確認(rèn)）? 子公司（確認(rèn)）? 決定三大 考核類(lèi)別 之間的權(quán) 重? 根據(jù)戰(zhàn)略 重點(diǎn)制定 各三大類(lèi) 別內(nèi)的關(guān) 鍵業(yè)績(jī)指 標(biāo)的權(quán)重? 戰(zhàn)略發(fā)展部（制定）? 分公司（確認(rèn)）? 子公司（確認(rèn)）? 以年度經(jīng)營(yíng) 預(yù)算為根據(jù) 設(shè)定關(guān)鍵業(yè) 績(jī)