【正文】 平方米 20232023年預(yù)計(jì)年均需求 商品住宅 200萬 230萬 平方米 結(jié)論：未來 2年商丘房地產(chǎn)商品住宅市場供需基本平衡，如果要考慮到市場因素以及政策因素的影響，局部期間可能會導(dǎo)致需求降低。商業(yè)形態(tài)經(jīng)過近幾年的發(fā)展，社區(qū)商業(yè)開始初步呈現(xiàn)，區(qū)域型商圈正在形成和完善中。 在售的商業(yè)項(xiàng)目有 華聯(lián)國貿(mào)、華商世貿(mào) 等。歷史沉淀的結(jié)果，使它的 商業(yè)中心的地位不會輕易被動搖 。 3. 從消費(fèi)人群來看，主力商場“百貨大樓”人流量少。內(nèi)部門面房租金在每月 600— 1200元不等，臨街租金 1600元。 京隴商貿(mào)城 2 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 京隴商貿(mào)城 租金（元 /平米 /月） 內(nèi)部 20— 60 外圍（臨紅旗路） 50— 100 點(diǎn)評：： 京隴商貿(mào)城經(jīng)營的業(yè)種，以低檔為主，消費(fèi)者以道北居民為主，兼以道南 中低消費(fèi)人群。 重點(diǎn)商場介紹 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 丹尼斯基本資料匯總 樓層 主要經(jīng)營類別 經(jīng)營檔次 中高檔 經(jīng)營面積 2． 6萬㎡ 1F 珠寶黃金、化妝品、女裝、女鞋 2F 超市 3F 超市 電梯數(shù)量及品牌 中庭 直行電梯 扶梯 貨梯 無中庭設(shè)計(jì) 無 2部 無 目標(biāo)消費(fèi)者 商丘市中高檔消費(fèi)者，以中青年女性為主。 點(diǎn)評： 1. 商丘丹尼斯雖定位為中高檔購物中心，但與鄭州丹尼斯相比還有一定的差距，國際知名品牌幾乎沒有，服裝、鞋類的品牌以國內(nèi)一線二線產(chǎn)品為主； 2. 化妝品僅有玉蘭油、蘭芝、歐萊雅這些合資和國內(nèi)二線品牌； 3. 一樓的經(jīng)營情況一般，二、三樓超市的經(jīng)營情況良好?？ǖさ?。月） 租金（元 /㎡ ） 稅費(fèi) 中國森達(dá) 鞋 60 6000 160（老經(jīng)營戶） 1000元 姊妹服飾 女裝 30 4500 190 點(diǎn)評： 1. 商丘步行街經(jīng)營以中高檔服裝為主，匯集了一大批國內(nèi)一線及二線的服裝品牌； 2. 步行街的消費(fèi)群體以商丘市的中高收入人群為主，經(jīng)營情況良好； 3. 步行街的租金較高，每平米每月的租金在 140— 220元之間； 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 商業(yè)銷售市場分析 目前商丘在售的商業(yè)項(xiàng)目有： 旺角廣場、中環(huán)新生活廣場、華聯(lián)國貿(mào)、華 商世貿(mào) 等； 我們從以下幾方面對在售商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行分析： ? 商丘目前在售的商業(yè)項(xiàng)目均分布在商丘的中心廣場商圈中，以優(yōu)越的位置吸引商丘市和各地市的投資者及經(jīng)營者。 1 客戶以個人投資為主，兼有部分生意人。 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 天鴻城 最初定位為商丘小商品城， 虛擬產(chǎn)權(quán)銷售 ，最初招商銷售都較為理想，開業(yè)后，由于甲方客觀原因，造成前期諸多條款無法兌現(xiàn)，經(jīng)營不斷調(diào)整， ITAT、電腦城等 定位不斷調(diào)整 ，運(yùn)營慘淡。 現(xiàn)定位已經(jīng)改為餐飲、娛樂廣場，二樓以上基本為餐飲店占據(jù)，人氣逐漸提升 。其上小戶型及公寓以銷售完畢，下方 6層商業(yè)由于也需要 考慮虛擬產(chǎn)權(quán)銷售問題至今未面市銷售 。 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 Contents 商丘市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 1 2 3 4 房地產(chǎn)政策分析 5 商丘寫字樓市場分析 商丘小戶型市場分析 商丘寫字樓市場分析 市場調(diào)查主要針對商丘市市場上所存在的寫字樓，這次調(diào)研共調(diào)查辦公面積 4萬平方米左右，辦公項(xiàng)目６個，分別為：數(shù)碼大廈、德信大廈、華聯(lián)商務(wù)、興業(yè)大廈、新城大廈、天倫 C座。㎡ 25元 /月 ㎡ 包含在租 金中 /月 商丘寫字樓市場分析 Contents 商丘市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 1 2 3 4 房地產(chǎn)政策分析 5 商丘寫字樓市場分析 商丘小戶型市場分析 103 租賃市場調(diào)查 現(xiàn)市場中以基本無純小戶型項(xiàng)目在售，故我們從小戶型的租賃市場對此類產(chǎn)品進(jìn)行考察。 ，要求在商丘東南部大型綜合體的出現(xiàn)。 現(xiàn)狀分析 ：此片區(qū)處于開發(fā)初始階段，還沒有形成居住、商業(yè)氛圍； 南 京 路 長 江 路 中 州 路 本案地塊 地塊分析 交通分析 交通便利 ：項(xiàng)目背面緊鄰長江路，有雙向六車道，路況良好。 適宜打造高端住宅產(chǎn)品。 東側(cè)草地地塊 總體定位 城市新區(qū) 項(xiàng)目界定 我們的盈利模式如何設(shè)定？ 本項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏設(shè)定 找到 20%的核心利潤產(chǎn)品 形象年 主流年 明星年 價值年 黃金年 營銷主題 Ⅰ Ⅱ Ⅳ Ⅲ Ⅴ 階段背景 關(guān)鍵問題 策略關(guān)鍵詞 定義區(qū)域，建立市場影響力 ?大盤“震撼點(diǎn)”效應(yīng) ?強(qiáng)勢推廣、特色概念深入人心 ?通過官方聲音、社會公信力引導(dǎo)主流市場輿論 ?影響力打造突破區(qū)域界線，克服競爭常規(guī)思路 （ ） 營銷策略 形象未樹立 首期銷售，現(xiàn)金流和成功銷售是第一目標(biāo) 快速成交、現(xiàn)金流為王 節(jié)點(diǎn)刺激，保持持續(xù)競爭力 及產(chǎn)品概念 首期銷售成功，進(jìn)入后續(xù)階段，審美疲勞 ?領(lǐng)先產(chǎn)品節(jié)點(diǎn)式刺激保持市場聲音 ?充分發(fā)揮配套體現(xiàn)大盤價值 /產(chǎn)品力的核心作用 ?配套的開發(fā)策略 —— 分級、價值點(diǎn)以及和住宅的聯(lián)動關(guān)系 項(xiàng)目營銷轉(zhuǎn)向品牌營銷 贏得價值回報、大盤力兌現(xiàn)價值 ?大盤持續(xù)的賣點(diǎn)始終是綜合素質(zhì)和社區(qū)文化 ?隨社區(qū)不斷成熟、充分展示社區(qū)生活，價格持續(xù)快速增長，樹立發(fā)展商強(qiáng)勢品牌 ?項(xiàng)目營銷轉(zhuǎn)向客戶活動營銷為主，以口碑傳播演繹社區(qū)文化 依據(jù)企業(yè)目標(biāo)市場環(huán)境決策 企業(yè)戰(zhàn)略驅(qū)動 ?高價惜售，充分稀釋土地價格、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目溢價，追求超額利潤 ?站在企業(yè)策略層面，在項(xiàng)目最后一期推出新產(chǎn)品，實(shí)驗(yàn)市場，作為后續(xù)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)良好市場反饋的策略鋪墊 ?立足于主流客戶群，對其它客戶群具有吸引和涵蓋性 ?通過足夠大的展示區(qū)、震撼點(diǎn)制造賣壓 ?提升客戶預(yù)期價格，以略低于預(yù)期價格的實(shí)際價格發(fā)售， ?借強(qiáng)勢營銷機(jī)會處理問題產(chǎn)品 結(jié)合大盤操盤規(guī)律 土地價值分析圖 從地塊特點(diǎn)及產(chǎn)品規(guī)劃來看，藍(lán)色區(qū)域是地塊價值最高的兩個區(qū)域，紅色部分則是住宅價值最大化區(qū)域。 繼而開發(fā) C、 D區(qū)住宅項(xiàng)目，勢必會對住宅形象起到提升作用。 綜上所述，購物中心建筑面積建議為： 40000 ～ 50000平米 一、購物中心定位 綜合體定位建議 2）購物中心中庭示意 綜合體定位建議 3）業(yè)態(tài)布局建議 地下一層 大型超市 一層 奢侈品、化妝品、鞋類品牌專賣 三層 男裝 四層 餐飲、娛樂 二層 女裝 分析 ： 購物中心種類涵蓋齊全，品牌眾多，是本項(xiàng)目綜合體中的核心主力店，起到 匯聚人流 、 增加客源 的功用。 另外，考慮業(yè)主招商的靈活性，建議建筑內(nèi)部空間采用靈活的設(shè)計(jì)手法，不僅可以通過內(nèi)部分割形成商業(yè)街店鋪對外租售，也可以直接利用大面積的通透空間，為招商大型休閑娛樂店、餐飲、健身等業(yè)態(tài)留出靈活空間。 2）業(yè)態(tài)形式示意 商業(yè)街定位建議 3）美食廣場布局建議 地上三層商業(yè) 分析： ? 美食廣場的目標(biāo)客戶具有極強(qiáng)的消費(fèi)目的性，屬于集中商業(yè)中垂直商業(yè)人流的有效帶動商業(yè)業(yè)態(tài)，所以應(yīng)該有效利用其特征強(qiáng)化對集中商業(yè)客流的垂直帶動效應(yīng)，提升高層商業(yè)的商業(yè)價值； ? 針對項(xiàng)目商業(yè)功能業(yè)態(tài)的選擇，美食廣場布店三層商業(yè)，即可有效帶動一二層商業(yè)人流的上行，提升整個商業(yè)的價值，也可有效的與四層目的性消費(fèi)商業(yè)功能業(yè)態(tài)的結(jié)合，作為配套型商業(yè)功能滿足其需求特征，從而提升其吸引力和競爭力。 商業(yè)街定位建議 休閑健身中心 商業(yè)街定位建議 ? 知名連鎖健身俱樂部品牌商家需求： 經(jīng)營商家 。此外，在目前的區(qū)域商圈中，這一業(yè)態(tài)屬于相對空缺，市場經(jīng)營空間相對較好。 商業(yè)街定位建議 利用中庭設(shè)置商業(yè)攤點(diǎn)及休憩設(shè)施，給人親切隨意的購物感覺，并且有效增加商業(yè)經(jīng)營面積。 綜合體定位建議 酒店定位 公寓定位 1 2 3 4 購物中心定位 商業(yè)街定位 Contents 辦公定位 5 綜合體商業(yè)部分整體定位： 商丘第一條以餐飲、娛樂、美容、健身為主的休閑街區(qū) 商業(yè)街定位建議 物業(yè)類型 銷售 /租賃組合策略 商業(yè) 4層 休閑健身中心、影院 持有；出租經(jīng)營 (出售 ) 3層 美食廣場、電玩娛樂城 持有；出租經(jīng)營 (出售 ) 2層 精品商業(yè)街 出售 1層 精品商業(yè)街 出售 一、二層 精品服飾街區(qū) 三層 美食廣場、電玩娛樂城 四層 影院、休閑健身中心 樓層分布示意 商業(yè)街定位建議 ? 原則一： 商業(yè)街 2層商業(yè)價值最高，同時也是項(xiàng)目快速回收資金的重要渠道，因此對 2層的人流動線，鋪面劃分要做重點(diǎn)考慮； ? 原則二： 考慮到在現(xiàn)商丘生僻地段設(shè)立商業(yè)街，故定位更傾向于休閑娛樂定位； 綜上所述，結(jié)合項(xiàng)目功能業(yè)態(tài)的選擇和商業(yè)空間的結(jié)構(gòu)要求，本項(xiàng)目商業(yè)街建筑面積建議為： 9000 ～ 10000平米左右 品牌商業(yè)街 1）規(guī)模確定 商業(yè)街定位建議 2）空間多適性建議 —— 商業(yè)街的建筑靈活性 本項(xiàng)目商業(yè)價值最高的地上 2層按照商業(yè)街形式來考慮，即商業(yè)街以店鋪形式出售，檔次控制在商丘目前所能接受的檔次范圍內(nèi)，抓住商丘主力消費(fèi)客群。 1 2 5 3 4 開發(fā)節(jié)奏 綜合體部分定位 我們的思考 以何種商業(yè)物業(yè)組合，能夠?qū)崿F(xiàn)土地價值最大化？ 是否能通過綜合體的定位，將整個項(xiàng)目的形象價值再次拔高，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體價值的提升？ 商業(yè)物業(yè)的銷售經(jīng)營面積如何確定？ 持有？還是銷售？ 序號 項(xiàng)目 數(shù)值 計(jì)量單位 1 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建筑面積 萬㎡ 2 酒店建筑面積 萬㎡ 3 辦公建筑面積 萬㎡ 4 大商業(yè)建筑面積 萬㎡ 規(guī)劃示意 綜合體定位建議 城市綜合體運(yùn)營的價值 酒店 商務(wù) 辦公 商業(yè) 公寓 住宅 資源平臺 商務(wù)租客 提升品質(zhì) 高消費(fèi)人流 旅游租客 商務(wù)消費(fèi)人流 住家消費(fèi)人流 提升品質(zhì) 資源平臺 提升品質(zhì) 商務(wù)消費(fèi)人流 商旅消費(fèi)人流 城市綜合體的運(yùn)營價值主要取決于人流價值鏈 總體定位 五大商業(yè)定位 商丘最高檔的五星酒店 商丘最豪華的酒店式公寓 1 2 3 4 商丘最大的購物中心 商丘最全的休閑娛樂商業(yè)街 商丘最高端的 5A級寫字樓 5 綜合體定位建議 酒店定位 公寓定位 1 2 3 4 購物中心定位 商業(yè)街定位 Contents 辦公定位 5 綜合體定位建議 綜合體商業(yè)部分整體定位： 商丘最大的時尚、精品、購物休閑中心 購物中心定位建議 1） 購物中心的規(guī)模確定 ? 原則一： 體現(xiàn)商丘最大的購物中心特性。 B2區(qū)和 A2區(qū)在 1期開發(fā)基礎(chǔ)上，滿足資金鏈銜接，同時保證 B區(qū)景觀的完整性 。 綜合體 Contents 3 總體定位 未來商丘市民活動中心 項(xiàng)目定位為 ： 集購物、休閑、居住、游玩、商用為一體的 表現(xiàn)形式 ： 以住宅為主的城市綜合體 總體定位 商丘市民活動中心 一座星級酒店 一組酒店公寓 一個購物商業(yè)中心、大型綜合超市 一個專為大型企業(yè)設(shè)計(jì)的現(xiàn)代化寫字樓 一個特色餐飲美食街和休閑娛樂主力店 一個品質(zhì)高檔的住宅小區(qū) 一個風(fēng)情獨(dú)具的社區(qū)園林 本項(xiàng)目的七個核心競爭力 總體定位 規(guī)劃方案模擬 總體定位 規(guī)劃方案一 總體定位 序號 項(xiàng)目 數(shù)值 計(jì)量單位 1 建設(shè)用地面積 萬㎡ 2 總建筑面積 萬㎡ 3 地上建筑面積 萬㎡ 4 住宅建筑面積 萬㎡ 5 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建筑面積 萬㎡ 6 酒店建筑面積 萬㎡ 7 辦公建筑面積 萬㎡ 8 大商業(yè)建筑面積 萬㎡ 9 會所建筑面積 萬㎡ 幼兒園建筑面積 萬㎡ 地下車庫總建筑面積 萬㎡ 容積率 規(guī)劃戶數(shù) 11940 套 建筑密度 ％ 綠地率 ％