物業(yè)工程部管理(文件)
【正文】 忽略 20 變壓器 1600KVA臺(tái) 2臺(tái) 損耗忽略 21 配電屏 18臺(tái) 損耗忽略 22 照明系統(tǒng) 綜合樓 812KW 80% 650 8 5200 156000 全年運(yùn)行 總 1124KW 展示中心 312KW 80% 250 4 1000 30000 全年運(yùn)行 對(duì)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行控制 對(duì)冷凍機(jī)、水泵、變壓器、鍋爐等一備一用的設(shè)備要經(jīng)常替換運(yùn)行 冷凍機(jī)的啟閉時(shí)間要隨天氣變化經(jīng)常調(diào)整， 冷卻水塔的啟閉數(shù)量要隨天氣變化經(jīng)常調(diào)整 不經(jīng)常啟動(dòng)的設(shè)備也要每周啟動(dòng)一次 （如消防水泵、柴油發(fā)電機(jī)） 電梯系統(tǒng)、照明系統(tǒng)在人員較少的時(shí)間段 （如夜間可關(guān)閉一些） 對(duì)材料消耗進(jìn)行控制 工程維修材料的消耗是較大的費(fèi)用消耗 ， 主要消耗在燈泡 、 燈 管 、 開(kāi)關(guān) 、 插座 、 電線 、 閥門上 憑維修單領(lǐng)取材料 更換的零件要拿回沖銷 金額較大的配件要有經(jīng)理簽字 定期進(jìn)行小修、加油減少零配件的損壞 工作人員的工作精神狀態(tài)進(jìn)行控制 我們講的控制，是對(duì)工作人員在 工作時(shí)間內(nèi)精神狀態(tài) 進(jìn)行控制，而不是全部時(shí)間 了解員工的技術(shù)水平，了解員工的協(xié)作意識(shí)、工作情緒，了解員工的近期 對(duì)管理者的看法，了解員工的需求等。 管理者必須直接參與解決問(wèn)題，做出決策。 管理者應(yīng)該干什么 每個(gè)中層、高層管理者都 肩負(fù)者 4個(gè)方面的職責(zé) 規(guī)劃和決策 。 管理者能力是由哪些要素組成 管理知識(shí)；管理技能；管理觀念 管理能力是由 3個(gè)相互關(guān)聯(lián)的要素組成 一個(gè)稱職的管理者在管理觀念上的特征是 強(qiáng)烈的管理意識(shí) 具有強(qiáng)烈的責(zé)任感 具有感情交流意識(shí) 管理技能的組合應(yīng)包括 技術(shù)技能、交際技能、行政管理技能 三個(gè)部分 管理者為什么會(huì)失敗 缺乏基本管理知識(shí)導(dǎo)致管理工作打不開(kāi)局面 。 缺乏公正嚴(yán)明的管理作風(fēng) 。 內(nèi)部不團(tuán)結(jié) ， 搞小集團(tuán) 。 新增設(shè)備管理制度。 設(shè)備交接班制度。 B中斷供電將造重大政治影響 。 B中斷供電將造成較大經(jīng)濟(jì)損失 。 避免將電話機(jī)房設(shè)于變配電室，空調(diào)壓縮機(jī)房，風(fēng)機(jī)房，水泵房等， 有電磁或噪聲影響的房間附近。（設(shè)備容量 10%） 與市話局互相呼叫所接分機(jī)數(shù) 中繼線數(shù) 呼 出 呼 入 ≤50 1~5 與呼出中繼線合成雙向 50 3 4 100 6 7 200 10 11 300 13 14 400 15 16 500 18 19 1000 26 27 總機(jī)房應(yīng)單獨(dú)供電 應(yīng)配有＞ 2小時(shí)的 UPS電源 服務(wù)功能 ① 要有國(guó)內(nèi)國(guó)際長(zhǎng)途 ② 要有計(jì)費(fèi)有查詢功能 ， 打印 ③ 要有轉(zhuǎn)移呼叫功能 ④ 要有語(yǔ)音留言功能 （ 語(yǔ)音信箱 ） ⑤ 要定時(shí)叫醒服務(wù) ⑥ 要有請(qǐng)勿打擾功能 ⑦ 等待呼叫功能 水 系 統(tǒng) 酒店要有自己的儲(chǔ)水系統(tǒng)，存量要在正常使用 1— 2天 管網(wǎng)的壓力最好不要超過(guò) 4Kg 生活用水在進(jìn)入管網(wǎng)前要進(jìn)行消毒殺菌 生活熱水的要求 生活熱水夏季水溫控制在 45— 50℃ 冬季控制在 55— 60℃ 熱水主干管及 分支干管要加保溫 空 調(diào) 系 統(tǒng) 冷凍水管及冷凝水管應(yīng)加保溫 ， 冷凝水管應(yīng)是獨(dú)立系統(tǒng) ， 舒適送風(fēng)溫差為送風(fēng)口高度 H≥5m， 送風(fēng)溫差 △ ts≤10℃ ， 送風(fēng)高度 H＞ 5m， 送風(fēng)溫差 △ ts ≤15℃ 。（見(jiàn)表） 電話機(jī)房的環(huán)境要求。 總機(jī)房應(yīng)設(shè)在負(fù)荷中心，以節(jié)省線路投資。 D中斷供將造成公共場(chǎng)所秩序嚴(yán)重混亂。 設(shè)備事故分析制度。 設(shè)備的運(yùn)行、維修、使用制度。 3五、工程部的規(guī)章制度 工程部經(jīng)理崗位責(zé)任制 主管崗位責(zé)任制、領(lǐng)班崗位責(zé)任制、各工種崗位責(zé)任制。 自己應(yīng)首先是管理者 ， 其次才是技術(shù)專家 ， 將位置擺不正 。 缺乏交際能力 ， 在處理人際關(guān)系上束手無(wú)策 。 控制和調(diào)節(jié) 。 管理者至少要有一個(gè)人向他負(fù)責(zé)，向他匯報(bào)工作。 管理要注重的不是自己所干的工作，而是屬下人員的工作情況 ， 如果凡事都要管理者自己動(dòng)手干，那么， 這一局面就足以說(shuō)明這里不存在成功的管理。H 用備注 每天小時(shí)(H) 每天 功率 KW D、員工技術(shù)考核標(biāo)準(zhǔn)、各項(xiàng)制度及相關(guān)資料。物業(yè)工程部 管 理 一 、 物業(yè)的分類與工程部的關(guān)系 二、工程部的任務(wù) 三、工程部的管理工作 四、要實(shí)現(xiàn)工程部有效的管理 五、工程部的規(guī)章制度 附件、酒店各區(qū)域的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及參數(shù) 目 錄 一 、 物業(yè)的分類 與工
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