新旅游地產(chǎn)——齊丹丹(文件)
【正文】 of this report | 19 后做地產(chǎn) ——“ 波托菲諾”：旅游地產(chǎn)的先驅(qū) 華僑城波托菲諾再現(xiàn) 意大利千年古鎮(zhèn) 波托菲諾獨特海域風(fēng)光的原汁原貌，建于華僑城西部，占地達 80萬平方米 ，建筑面積 108萬平方米，無論是占地面積還是建筑面積，都是深圳特區(qū)第一大盤，儼然成為華僑城的城中城，但其 容積率卻僅為 ，總規(guī)劃為 4500戶，居住人口 15000人。 項目特色 豐富的建筑形態(tài)適應(yīng)不同居住心理 良好休閑環(huán)境放大生活內(nèi)涵 特色商業(yè)營造浪漫生活情調(diào) Code of this report | 20 華僑城模式之于重慶旅游地產(chǎn)的啟示 隨后，華僑城模式在全國一線城市擴張開來，在上海北京都對這種成功的模式進行了復(fù)制，那么我們重慶應(yīng)該從華僑城發(fā)展模式中應(yīng)學(xué)習(xí)些什么呢？ 規(guī)劃先行 環(huán)境優(yōu)先 低價拿地 1985年華僑城成立之初，華僑城引進的第一個項目不是辦工廠、酒店，而是以年薪 11萬美元的代價聘請新加坡著名規(guī)劃師擔(dān)任規(guī)劃顧問；華僑城建設(shè)的第一個戰(zhàn)役不是大興土木工程，而是制訂城區(qū)建設(shè)規(guī)劃的“規(guī)劃戰(zhàn)役”。華僑城建設(shè)之初，這一區(qū)域比較偏僻。 Code of this report | 22 芙蓉古城集居住、度假、休閑、投資于一體，是融吅各種中國民居建筑風(fēng)格，以成都地域文化為項目內(nèi)涵的老成都縮影式的極富傳統(tǒng)色彩的小區(qū)。 三大創(chuàng)新 理念創(chuàng)新 設(shè)計創(chuàng)新 營銷創(chuàng)新 芙蓉古城地處郊區(qū)，作為非城市中心的項目，芙蓉古城以其秀麗獨特的風(fēng)景和古典建筑形成了生態(tài)的旅游資源，丌但兊服了地形劣勢，而且將旅游和居住很好地結(jié)吅起來，開創(chuàng)成都旅游居住的新的居住理念。 投資八百萬元，占地 40畝的芙蓉古城意景小區(qū)，作為 680畝芙蓉古城項目的實驗室，這種營銷模式的創(chuàng)新開全國房地產(chǎn)之先河，對于本地房地產(chǎn)開發(fā)具有時代的意義。代表項目包括早期的以“海蘭云天”，近期以“仙山流云”、“九里香堤”、“東方山水”為代表。 Code of this report | 28 重慶旅游地產(chǎn)根據(jù)其余主城的距離可分為三個階梯，分別為一小時車程以內(nèi)的景觀住宅旅游地產(chǎn)，三小時車程范圍以內(nèi)的度假休閑旅游地產(chǎn)以及三峽景觀旅游地產(chǎn) 一小時車程以內(nèi) 三小時車程以內(nèi) 三峽旅游線路 重慶一小時以內(nèi)主要以景觀住宅旅游地產(chǎn)為主，如高爾夫地產(chǎn)、南山住宅旅游地產(chǎn)為主。 Code of this report | 32 伴隨重慶經(jīng)濟的發(fā)展，未來深度度假體驗的復(fù)吅型旅游地產(chǎn)項目將成為旅游地產(chǎn)開發(fā)主流 1000以下 10002023 20233000 30005000 基本無旅游消費需求，主要滿足基本的生活居住需求； 主要觀光旅游為主，消費已餐飲、商品為主； 休閑娛樂需求，伴隨有餐飲、居住消費，出現(xiàn)旅游置業(yè)消費行為； 深度旅游體驗需求，有居住、購物、餐飲、體驗、物業(yè)置業(yè)消費 等 ； 5000以上 成熟旅游經(jīng)濟時代 旅游消費需求特征 深度度假體驗 休閑娛樂體驗 觀光旅游 旅游業(yè)尚未起步 人均 GDP（美元） 旅游消費成為生活消費重要組成部分，出現(xiàn)獨具特色、創(chuàng)新的體驗消費 自 2023年開始，重慶人均 GDP首次超過3000美元大關(guān)，一方面說明 重慶旅游地產(chǎn)基礎(chǔ)較為薄弱 ，同時也說明伴隨經(jīng)濟的發(fā)展， 未來重慶的旅游地產(chǎn)市場將逐漸朝向深度體驗發(fā)展， 即及購物、居住、體驗等多種方式于一體的復(fù)合型發(fā)展。 “ 這意味著重慶旅游地產(chǎn)將進入快車道。如此巨大的市場為重慶旅游地產(chǎn)的開發(fā)提供了廣闊的空間。 瓶頸二 主題旅游地產(chǎn)亟待挖掘 重慶的旅游地產(chǎn)，由于還處于相對較低層次的發(fā)展階段，幾乎都是圍繞景點做文章，而沒有挖掘更多的突出旅游主題，比如具備豐富水資源、山資源以及城市資源的主題旅游地產(chǎn)。但是 2023年以來重慶人均 GDP已突破 3000美元，人們旅游將逐步向深度度假旅游方向發(fā)展。 2023—2023年，重慶旅游地產(chǎn)最典型的區(qū)域武隆仙女山，共銷售休閑度假地產(chǎn)項目約為 27萬平方米， 2023年上半年，僅仙女山實現(xiàn)成交約為12萬 平方米。 期處于較低水平，旅游地產(chǎn)的發(fā)展缺乏最基本的消費推動力 人均 GDP, 2023, 6 人均 GDP, 2023, 9 人均 GDP, 2023, 9 人均 GDP, 2023, 7 人均 GDP, 2023, 人均 GDP, 2023, 9 人均 GDP, 2023, 7 人均 GDP, 2023, 5 重慶歷年 人均 GDP（美元） 3000以上 深度度假旅游 20233000 休閑旅游 10002023 觀光旅游 1000以下 基本溫飽 世界度假經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律表明，國民人均 GDP超過 1000美元時，就會出現(xiàn)旅游觀光需求；當(dāng)人均 GDP達到 2023美元，旅游觀光需求向度假需求轉(zhuǎn)變；當(dāng)人均 GDP達到3000美元時，度假需求進入高速增長階段，目前中國人均 GDP
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