【正文】 的、密集的和飽和的用地。然而新開發(fā)區(qū)的土地費用一般會相對較低，旅游地產(chǎn)開發(fā)建成以后持續(xù)創(chuàng)造價值的潛能會很大，問題在于從投資建設(shè)到獲得收益的過程會相對較長。如此，方能成落子不敗的局面。但開發(fā)商只要在措辭上稍加變化，就有可能改變開發(fā)性質(zhì)，以“打擦邊球”來進(jìn)行建設(shè)和銷售。根據(jù)我國風(fēng)景名勝區(qū)的保護條例，對在風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)開發(fā)的各種房產(chǎn)項目均有嚴(yán)格的限制，因此，在城市規(guī)劃制訂和管理中，要嚴(yán)格控制風(fēng)景區(qū)周邊的用地性質(zhì)和旅游房產(chǎn)開發(fā)項目，防止以旅游的目的來進(jìn)行住宅開發(fā)。然而，由于工作繁忙、通勤距離過長、配套設(shè)施不足等問題，使得郊區(qū)別墅的使用率較低，造成了很大浪費。這一點確實能夠在許多旅游地產(chǎn)個案中得到印證。但“國外的旅游房地產(chǎn)更多的是講旅游度假地產(chǎn)，而從中國旅游房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)實來看，更多的房地產(chǎn)商盯住的是旅游住宅地產(chǎn)”。旅游地產(chǎn)不同于普通的房地產(chǎn)開發(fā)，它更依賴于環(huán)境條件和投資的實力。實際上，在旅游地產(chǎn)中發(fā)展最快的分時度假酒店，至2002年全球即有5400多家，享受了將近一百多億美元的分時度假銷售額。旅游休閑產(chǎn)業(yè)，特別是旅游房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景非常廣闊。2002年入境旅游人數(shù)和國內(nèi)旅游人數(shù)分別為 、%%。政府將旅游業(yè)列為新的經(jīng)濟增長點以及拉動旅游的相關(guān)政府法規(guī)的出臺，成為旅游房地產(chǎn)發(fā)展的堅實基礎(chǔ)和動力保證。隨著旅游消費者消費觀念的成熟，度假旅游需求逐漸取代傳統(tǒng)的旅游需求方式，%的增長幅度。這還不包括居民手中的現(xiàn)金和個人具有絕對支配權(quán)的私人企業(yè)的資本。享受自然、享受人生的時尚消費越來越受到中高收入者的青睞，單純的觀光旅游向度假旅游過度。據(jù)對國內(nèi)旅游者的統(tǒng)計，城鎮(zhèn)家庭月收入在1000元以上的占了出游人數(shù)的絕大多數(shù)。房地產(chǎn)類公司的另類投資價值——擁有豐富土地儲備的公司，有望借助于歷史形成的土地儲備升值而提升其內(nèi)在的投資價值。我國現(xiàn)已存在的大規(guī)模的經(jīng)濟型酒店中，除了少數(shù)幾個品牌外，大多存在不規(guī)范的現(xiàn)象，遠(yuǎn)離國際水準(zhǔn)。集團購房的公司一方面出于會議、職工度假考慮投資買房一勞永逸，同時還有一個很重要的原因便是避免每年支付一大筆費用。汽車時代的來臨使京、滬、深等中心城市提前進(jìn)入了舒適住宅時代。海南島度假設(shè)施的開發(fā)商利用當(dāng)?shù)赜凭玫臍v史文化、多個少數(shù)民族在那里繁衍生息的特點創(chuàng)造的生動有趣的文化產(chǎn)物和體驗每年吸引了大量的游客前去度假。在旅游假日經(jīng)濟持續(xù)增長的情況下，必將吸引大量投資，其中包括具有豐富開發(fā)和營銷經(jīng)驗的房地產(chǎn)商，對旅游休閑度假區(qū)的開發(fā)建設(shè)提供了良機。再者，旅游房地產(chǎn)還需要相關(guān)法律的支持，就現(xiàn)行法律來講，所謂的分時度假產(chǎn)權(quán)酒店等物業(yè)就是一個敏感的問題。在旅游地產(chǎn)的具體運作過程中，有一些細(xì)節(jié)問題成為發(fā)展的重要障礙。但顯然這需要相當(dāng)長的時間。這是指許多已經(jīng)出售的商用物業(yè)產(chǎn)權(quán)分散在大大小小的業(yè)主手中，經(jīng)營項目和裝修風(fēng)格無法統(tǒng)一協(xié)調(diào)，使得物業(yè)不能形成吸引游人的景點。當(dāng)然，我國經(jīng)濟目前正處于上升時期，增長空間還很大，但是中國經(jīng)濟正越來越多地受到全球經(jīng)濟的影響，旅游地產(chǎn)開發(fā)還應(yīng)放眼全球，不可低估風(fēng)險。對于建立在車輪上的旅游房地產(chǎn)而言，這無疑是一個促進(jìn)其發(fā)展的利好消息。為我國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提供了廣闊的平臺。中國擁有漫長的海岸線、無數(shù)風(fēng)景美麗的島嶼及山岳資源，具有深厚的歷史積淀，濃郁的文化氣息。我國的城市基礎(chǔ)設(shè)施尤其是高速公路的發(fā)展已達(dá)到了一定的完善程度，城際間的交通網(wǎng)絡(luò)化、公交化發(fā)展迅速。旅游房地產(chǎn)既具有完備的硬件、軟件配套設(shè)施及優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，同時在價位上又是足具誘惑力的。據(jù)預(yù)測，在今年的經(jīng)濟政策可能緊縮的情況下，2004年房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)雖將略有回調(diào)，但仍會高于上年同期水平或基本持平。月收入1000—1999元的，；月收入2000—2999元的，；月收入3000—3999元的，；月收入4000—4999元的，；月收入5000元以上的出游者。旅游房地產(chǎn)的潛在消費者群體正逐步擴大。隨著收入的增多，恩格爾系數(shù)的下降，有利于個人健康、發(fā)展、提高享受層次的支出比例在不斷地上升。 居民消費潛力巨大，旅游享受層次分化自改革開放以來，人們的生活水平不斷提高，近幾年發(fā)展更為迅速。工作時間縮短，每年115天的假期，尤其是五一、十一的7天長假及企業(yè)年假制度的運行，使人們有時間脫離日常生活環(huán)境到一處景觀房產(chǎn)度假，享受另一種輕松、愉悅的生活。世界旅游組織預(yù)測，到2020年，中國將成為世界最大的旅游目的地，接待旅游者人數(shù)13710萬人次，%。時下，旅游業(yè)發(fā)展勢頭正盛，產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴大，硬件、軟件設(shè)施的完善及宏觀經(jīng)濟環(huán)境中供給和需求的發(fā)展，均為旅游房地產(chǎn)的開發(fā)提供了契機。7 旅游房地產(chǎn)發(fā)展分析從１９９５年５月份國家實行５天工作日，到１９９９年國務(wù)院批準(zhǔn)開始實行五一、十一和春節(jié)三個黃金周，加上法定休假日，一年將近１１４天是假期，如果將來推行帶薪休假，那么一年將有１／３時間可以休假。旅游地產(chǎn)的營銷方式是租賃與出售相結(jié)合的形式，要求有更高的管理水平和經(jīng)營能力。我國雖然很早就引入了分時度假的概念，但未建立相應(yīng)的經(jīng)營管理體制，更多的停留在旅游住宅地產(chǎn)的開發(fā)上。目前國內(nèi)開發(fā)較多的主題公園、民俗游等活動，就已經(jīng)趨于飽和。所以，旅游房地產(chǎn)的開發(fā)，應(yīng)避免一味的高檔豪華，可以根據(jù)不同需求者的要求，進(jìn)行多層次的開發(fā)。因此，一提到第二居所，大家肯定想到在郊區(qū)風(fēng)景如畫有一個大的房子，和家人，朋友一起開車去度假，體驗放松的感覺。 加強對風(fēng)景區(qū)資源的管理目前國內(nèi)旅游住宅地產(chǎn)很多直接依托現(xiàn)有的旅游資源和旅游景區(qū)開發(fā)，開發(fā)商依托現(xiàn)有風(fēng)景區(qū)的知名度和影響力，通常能取得很好的收益。按照現(xiàn)在的城市建設(shè)用地劃分標(biāo)準(zhǔn)，不同開發(fā)形式的旅游房地產(chǎn)用地根據(jù)使用性質(zhì)可能會屬于不同的建設(shè)用地。住宅房地產(chǎn)可以通過優(yōu)美的環(huán)境品質(zhì)，完善的設(shè)備體系，殷勤的物業(yè)管理來打動消費者，而旅游地產(chǎn)則是在此基礎(chǔ)上，還要有一個已建立好完備的再營銷的網(wǎng)絡(luò)，讓消費者看到長期的投資回報和不斷地有現(xiàn)錢落入袋中的前景,才能吸引消費者的投資。 持續(xù)的投資旅游地產(chǎn)的特點是用地范圍大，在已有的自然景觀上需要擴展新的景觀，如建造高爾夫、滑雪、劃船等一系列娛樂設(shè)施。 完善的規(guī)劃旅游地產(chǎn)的開發(fā)區(qū)域應(yīng)該具備較為完備的道路、水、電、通訊等市政設(shè)施以及購物、休閑、娛樂、運動場所，使得消費者在旅游度假的同時也不會感覺到生活不方便。目前，國內(nèi)的開發(fā)商有一種傾向，就是一定要做出文化來，一定要強調(diào)項目的文化底蘊，試圖以文化這張牌來提升項目的品味和檔次。有的地方環(huán)境的價值特征可能很明顯，如山區(qū)景觀或海邊景觀；有的地方則比較微妙，如田園風(fēng)光、古老村鎮(zhèn)的建筑肌理等。從目前國內(nèi)的操作來看，旅游房地產(chǎn)在市場上主要有三種操作模式：第一種是先開發(fā)旅游項目，等旅游項目做成熟地以后，再開發(fā)商品房。凡是有最優(yōu)秀的酒店管理公司或者物業(yè)管理條件的地區(qū)，才有可能逐漸形成旅游地產(chǎn)，因為它要有一個巨大的網(wǎng)絡(luò)來實施。一些人開始在香港或者其他一些地區(qū)購房，第二居所概念是在一個更適合于居住和休閑的地區(qū)置業(yè)，今后就會逐步的出現(xiàn)產(chǎn)品功能和產(chǎn)品類型的細(xì)化，所以地產(chǎn)也會出現(xiàn)這種現(xiàn)象。 旅游房地產(chǎn)兩大特性 養(yǎng)身度假和交易以及身份的象征是結(jié)合起來的旅游地產(chǎn)有自己的特點，養(yǎng)身度假和交易以及身份的象征是結(jié)合起來的。時權(quán)酒店出售的便是每一單位的每一個時間份的一定年限內(nèi)的使用權(quán)。 消費檔次高旅游房地產(chǎn)自誕生便具有貴族化色彩，在國外它還是中產(chǎn)階級的消費品。景區(qū)主要依靠每日的門票，酒店依靠房間的出租……小