【正文】 了解同事約看時間，強碰等等 ? 帶看 A 研究帶看路線 帶看布局 帶看間數(shù) 不超過三組 客戶組數(shù)安排 如何帶看 不要一味介紹，多注意客戶反映 適合給予建議 對于客戶問題，仔細(xì)回答，對反映之缺點勿強辯，但須告知可能修改方法或用其他優(yōu)點來彌補轉(zhuǎn)化。 ? 觀念原則 辛苦度 權(quán)威感 確定 以免做虛功 委托第一個星期最重要 不要讓屋主感覺此刻時機最差大致還可以 敢于與屋主沖突 — 道歉（表示自己太激動，他會更信任你真的很盡力） 排除屋主的疑惑點 ? 議價注意事項 不僅回報做了何事，且要回報你打算做何事 與屋主對談稱謂要親切，大哥大姐 出價的客戶要少，加價次數(shù)不能多 交錯議價 角色立場 買方立場硬 朋友立場軟 談價錢時 語氣要肯定 敢建議房東何種價格可賣 假如屋主對你說，這個價格不要談時（比較接近）說明彼此信任感沒建立好，你可建議他暫時別賣，以建立信任感 ? 回報的內(nèi)容及時間 有關(guān)房屋本身 帶看情況反饋 物件行銷反饋 政策法規(guī)或市場動態(tài)的分析 感情聯(lián)絡(luò)、信任維護 宜在晚上、客戶生日、天氣惡劣 等時候 ? 回報的四個要求 多去看房，隨時了解市場和房屋的變化 創(chuàng)造與客戶的見面機會，增進客情關(guān)系 多用更該附表，積極與主管溝通 主動做市場走勢的分析及積累 ? 議價的五個管理 A案議價目標(biāo)管理 交易的細(xì)節(jié)管理 議價過程的管理 產(chǎn)品客戶導(dǎo)向的管理 主動做熱點，焦點房源管理及通路管理 ? 回報必須掌握幾個方面 辛苦度（需要） 信任感（首要） 打擊 （必要） 故事性 合理性 連續(xù)性 三要和三性 ? 三原則和四時期 不定時 不定點 不定事 蜜月期 挫折期 打擊期 成交期 ? 四時期 回報時間期限為： 蜜月期 挫折期 打擊期 成交期 其不同期限內(nèi)的回報內(nèi)容和目的不同。 :23 以愛為凝聚力的公司比靠畏懼維系的公司要穩(wěn)固得多。有效的教育是先嚴(yán)后松，無效的教育是先松后嚴(yán)。 微軟公司在用人上所表現(xiàn)出的膽略與氣魄是別的公司無可比擬的。 :23: 合作是一切團隊繁榮的根本。 講到國家的政治，根本上要人民有權(quán)；至于管理政府的人，便要付之于有能的專家們。 2023年 2月 11日 8時 23分 08:2308:23:35 一次良好的撤退，應(yīng)和一次偉大的勝利一樣受到獎賞。 抓住時機并快速決策是現(xiàn)代企業(yè)成功的關(guān)鍵。 為了能擬定目標(biāo)和方針，一個管理者必須對公司內(nèi)部作業(yè)情況以及外在市場環(huán)境相當(dāng)了解才行。 管理關(guān)系就是人的關(guān)系。大家重新勵志，努力奮斗，為時應(yīng)猶未晚。 08:23:3508:23:3508:232/11/2023 8:23:35 AM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 2023年 2月 11日星期六 上午 8時 23分 35秒 08:23: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 上午 8時 23分 35秒 上午 8時 23分 08:23: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 08:23:3508:23:3508:23Saturday, February 11, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 2月 上午 8時 23分 :23February 11, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 08:23:3508:23:3508:232/11/2023 8:23:35 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :23:3508:23:35February 11, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 上午 8時 23分 35秒 上午 8時 23分 08:23: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 2023年 2月 上午 8時 23分 :23February 11, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 08:23:3508:23:3508:23Saturday, February 11, 2023 1知人者智，自知者明。 上午 8時 23分 35秒 上午 8時 23分 08:23: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 11日星期六 上午 8時 23分 35秒 08:23: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 08:23:3508:23:3508:232/11/2023 8:23:35 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 2023年 2月 上午 8時 23分 :23February 11, 2023 1行動出成果，工作出財富。 08:23:3508:23:3508:23Saturday, February 11, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2月 11日星期六 8時 23分 35秒 謝謝各位！ 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 危機不僅帶來麻煩，也蘊藏著無限商機。這與沒有嘗過辛苦，而獲得成功的滋味迥然不同。 2023年 2月 11日星期六 2023/2/11 一個偉大的企業(yè)，對待成就永遠(yuǎn)都要戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，如覆薄冰。 上午 8時 23分 35秒 :23:35 我的人生哲學(xué)是工作，我要揭示大自然的奧秘，并以此為人類服務(wù)。 有信念不一定成功，沒信念一定會失敗。 世間沒有一種具有真正價值的東西，可以不經(jīng)過艱苦辛勤勞動而能夠得到的。 只有一條路不能選擇 08:23:3508:23:35 一個人在科學(xué)探索的道路上，走過彎路，犯過錯誤，并不是壞事，更不是什么恥辱，要在實踐中勇于承認(rèn)和改正錯誤。 : 懷疑和否定之海，圍繞著人們小小的島嶼，而信念則鞭策人，使人勇敢面對未知的前途。 一個公司要發(fā)展迅速得力于聘用好的人才，尤其是需要聰明的人才。 ? 注意事項 絕不輕言出價 屋主先動價格 我們才考慮動價格 不要加入個人主觀（個人行情）客戶出價才是行情 不要加入個人情感因素（幫他賣不掉反而害了他 — 利息、折磨、內(nèi)心煎熬不夠?qū)I(yè) 能力不好等） ? 注意事項 回報之致命傷 回報價格過高 行情判斷太樂觀 自我設(shè)限 議價心態(tài)軟弱（是否敢回報超低價、勇氣以及反映事實） 臨時抱佛腳（粗糙） ? 房東信任感的標(biāo)準(zhǔn) A、宅電 單位電話 地址 B、家常（隱私） C、家里經(jīng)濟狀況以及成員狀況 D、為何賣房 E、不開心的事或特開心的事 F、其他中介帶看以及出價情況或讓你來判斷他們的 專業(yè)度 G、告訴你最近著急賣的原因等等 ? 議價的辦法 委托時預(yù)防議價 自住屋主放鴿子議價 空屋虛擬議價 業(yè)主知道有帶看議價 客戶參與法 市場行情分析法 交錯議價法 大平米，小平米的議價法 建議以租待售 貸款物業(yè)等議價 ? 成本分析案例 某房屋總價 400萬 ， 其貸款剩余 200萬 ， 7年 ， 面積 285M2， 請問業(yè)主持有一年的成本為多少 ？（ 年利率 % 管理費 4元 ） 計算： 1一年所交銀行之利息 = 元 2現(xiàn)在賣掉回籠資金為 元 3現(xiàn)金存銀行一年利息為 元 4一年應(yīng)交管理費 元 5一年的成本至少 = 元 現(xiàn)在賣 = 一年后賣 萬 ? 案例解答 1一年所交銀行之利息 = 2現(xiàn)在賣掉回籠資金為 200 萬 3現(xiàn)金存銀行一年利息為 31680 元 4一年應(yīng)交管理費 13680 元 5一年的成本至少 = 約 146160元 現(xiàn)在賣 400 萬 = 一年后賣 415 萬 ? ? 最為命運所屈辱的人，只要還抱有希望，便無所怨懼。業(yè)主想賣高價，乃人之常情，沒有對錯 沒有人愿意做動作，此乃社會不動產(chǎn)制度不良之結(jié)果，惟有我們做好之后，影響同行，將