【正文】 及客流量佳的商業(yè)街 (客流需滿足目標(biāo)顧客群特征 )；知名度高的店鋪附近 (如：麥當(dāng)勞、肯德基附近)；大規(guī)模住宅區(qū)附近； 商業(yè)危盤病因 建筑要求： 商店可見度強，格局是淺方型最佳，門面不少于 3米寬，且越寬越佳，櫥窗位置及寬度需面向街道，越寬越佳，近期無城建規(guī)劃。 商業(yè)危盤病因 茶坊、酒吧 商圈選擇： 消費者進入茶坊、酒吧、咖啡館的動機是休閑或是非正式的輕松談話，這與進入其他餐飲業(yè)的動機不同。如與居民相鄰，最好設(shè)置隔音層。 商業(yè)危盤病因 建筑要求： 獨立、清晰的產(chǎn)權(quán)。處于市級商圈、區(qū)級商圈。 4）特定市場店 手機、 IT一條街（一層）。 2）中型店： 80～ 120平米、 160～240平米。商業(yè)街店和店中店及交通樞紐店以開設(shè)小型店和中型店為主，社區(qū)店以開設(shè)中型店為主，特定市場店以開設(shè)中型店和大型店為主。（如 KFC自設(shè)甲方提供室外機位置）； 商業(yè)危盤病因 10）設(shè)備總重： 冷庫、排油煙機、汽水機、制冰機的室外機全部放置樓頂，設(shè)備總重 3噸，下設(shè)槽鋼可將設(shè)備均勻擺放，使樓頂均勻受力； 11）卸貨車位： 甲方提供臨時卸貨車位； 12）乙方按照肯德基統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)對餐廳內(nèi)部及外部進行裝修。 商業(yè)危盤病因 便利店 連鎖便利店的發(fā)展戰(zhàn)略與百貨公司和大型連鎖超市不同，它在進入某個目標(biāo)市場之前先劃分商圈，再根據(jù)既定的原則，在商圈范圍內(nèi)選擇合適的店址。便利店的目標(biāo)顧客為穩(wěn)定的居民，應(yīng)考慮居民出入小區(qū)的路線。 足夠的配電功率，完善的水電和消防設(shè)施等。 商業(yè)危盤病因 沃爾瑪 ●商圈要求 ： 在項目 10萬以上為佳， 2公里范圍內(nèi)的常住人口可達 12— 15萬人； 須臨近城市交通主干線，至少雙向四車道。 商業(yè)危盤病因 家樂福 ●商圈要求： 。 ●合作要求： １．轉(zhuǎn)租租戶由家樂福負責(zé)管理； ２． 租賃合同一般是２０ 年－３０ 年 。所以合理的內(nèi)部交通路線設(shè)計，可以在空間、時間上最大化地挽留人流量。另外，商場的主要出入口的外部，應(yīng)該設(shè)置一定的緩沖空間，一般為 10米 10米的廣場，以容納從各個方向來的人流。因此，投資者在審視商業(yè)項目時，要注意商業(yè)體內(nèi)部的人車分流情況。 商業(yè)項目在運輸貨物時，應(yīng)該保證與人流分離，不要因為運貨占用公共空間或電梯系統(tǒng)，而阻礙人流走向。 商業(yè)危盤病因 ， 采用返租銷售 產(chǎn)權(quán)鋪，后期 出現(xiàn)資金鏈斷裂。 現(xiàn)場演講并結(jié)合 案例剖析解決之道！ 商業(yè)危盤病因 為誰而開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目 ？ 一 、 首先研究它的目標(biāo)客戶群 ， 到底是為誰選址 ， 我花錢不為我選為誰選 ， 我是老板我說了算 ， 錯了同志 ， 選址是為終端的消費群選擇 ， 最后才是為你未來的競爭對手選的 ，這就是戰(zhàn)略和策略 。 結(jié)束語 商業(yè)地產(chǎn)處在一個充滿挑戰(zhàn)與機遇的時代，我們每個從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)及操盤手個人，都是需要為了商業(yè)的繁榮、滿足消費市場的需要而沉下心來，好好思考我們最終的目的是什么？ 從事商業(yè)地產(chǎn)我們應(yīng)該以萬達為榜樣，以王健林先生為楷模，為了更好的體現(xiàn)出企業(yè)的品牌，自己的人身價值，為了更好的為社會進步做貢獻，在此衷心希望我們每一個從事商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)及個人都求真務(wù)實、于市場、于消費者需求為目標(biāo)走好每一步！ 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 我們作為項目投資者要研究什么，要研究商圈內(nèi)目標(biāo)客戶群的口袋內(nèi)到底有多少錢，嚴格的說他愿意花多少錢，是否會花錢，所以在可支配收入的結(jié)構(gòu)分析，決定著業(yè)態(tài)的定位和組合， 商業(yè)危盤病因 三、研究商圈的輻射能力。 現(xiàn)場演講并結(jié)合 案例剖析解決之道！ 商業(yè)危盤病因 管理為物業(yè)管 理。 商業(yè)危盤病因 第五，其他附屬設(shè)施與人流動線的關(guān)系處理。 商業(yè)項目內(nèi)部的建筑小品和硬質(zhì)景觀的設(shè)計，有利于對設(shè)置在其附近的商鋪，吸引更多的人流在此經(jīng)過。 商業(yè)危盤病因 第二，人車分流。 商業(yè)危盤病因 第一，商業(yè)項目的出入口設(shè)置。 現(xiàn)場演講并結(jié)合 案例剖析解決之道！ 商業(yè)危盤病因 、 業(yè)態(tài)組合、 人流動線等不合理。 商業(yè)危盤病因 ●建筑要求： 15000平方米以上； 最多不超過兩層；總建筑面積２－４萬／平方米；建筑物長寬比例： 107 或 106。 商業(yè)危盤病因 ●物業(yè)要求 ： 物業(yè)縱深在 50米以上為佳，原則上不能低于 40米；臨街面不低于 70米； 層高不低于 5米，凈高在 ； 樓板承重在 800千克 /平方米以上； 柱距要求 9米以上； 正門至少提供 2個主出入口； 每層有電動扶梯連接，地下車庫與商場之間有豎向交通連接。東西走向街道最好座北朝南；南北走向街道最好座西朝東，盡可能位于十字路口的西北拐角； 與超市、商廈、飯店、 24小時藥店、咖啡店、茶藝館、酒吧、學(xué)校、銀行、郵局、洗衣店、沖印店、社區(qū)服務(wù)中心、社區(qū)文化體育活動中心等集客力較強的品牌門店和公共場所相鄰； 商業(yè)危盤病因 獨立商鋪或樓房底層，門面展開寬度不少于 6米； 門窗可改裝為落地式大玻璃結(jié)構(gòu)； 店鋪產(chǎn)權(quán)清晰且至少可使（租）用 6年； 1有正常排水排污通訊五臺空調(diào)主機位； 1店前空地不少于店內(nèi)經(jīng)營面積，可停放 20輛以上自行車及摩托車。這個面積限制是便利店的最佳面積范圍，既不會因面積太大而導(dǎo)致投入 (例如便利店的設(shè)備和裝修等 )和費用 (例如租金與人工費用等 )太高，又可以保證有足夠的商品陳列面擺放所需的商品。商圈確定后，便要根據(jù)既定的選址原則，在商圈范圍內(nèi)尋找合適的鋪面，然后再根據(jù)已確定的鋪面位置和面積，決定該商圈內(nèi)的便利店數(shù)量。 面積租期： 首層， 350平方米（使用面積），門面 12米。排煙管道的截面積為 500mm 700mm（ 1mm=）； 8）招牌：在門臉上方提供招牌安裝位置； 商業(yè)危盤病因 9）空調(diào)： 甲方提供冷暖空調(diào)應(yīng)保證使用時間自早 8： 00至晚 11：00，其制冷量廚房應(yīng)不小于 450卡 /㎡ /小時，用餐區(qū)應(yīng)不小于 350卡 /㎡ /小時。四、旗艦店： 400平米左右。 5）交通樞紐店 位于地鐵、機場、車站、碼頭交通樞紐等處且已形成一定規(guī)模的商圈。處于市級商圈、區(qū)級商圈。租期 10年以上。 2年以上。 商業(yè)危盤病因 建筑要求 茶坊、酒吧、咖啡館的布置和裝飾有個性化與藝術(shù)化要求，但對建筑結(jié)構(gòu)形式無特殊要求，視投資者創(chuàng)意、設(shè)想而異。面積 15平方米到 80平方米。 建筑要求：同餐廳 面積租期要求： 80~200平方米。