中國商業(yè)地產(chǎn)專家報告：現(xiàn)狀及09年發(fā)展趨勢(文件)
【正文】 由于原有部分項目存在缺陷，影響到與零售商的有效合作，原有部分項目將陷入困境?，F(xiàn)在的百貨店雷同現(xiàn)象非常嚴重，趨同化是正常的，趨同化也是發(fā)展。 ?。?）次主力店（區(qū)） 隨著購物中心和大型MALL的遍地開花，幾乎每個級別的城市都在建和開業(yè)大型的商業(yè)中心，由于國內(nèi)外知名主力店資源的有限，尤其是主力店的租金殺手效應，越來越多的購物中心開始拒絕主力店的進駐，而更多采用國際通行的次主力店、主力區(qū)和買手店等大型單店和集成店的方式凝聚人氣和提高競爭力、租金水平與平效性，如必勝客、俏江南、運動100、紙老虎甚至一些兒童體驗中心和教育服務機構等餐飲休閑和新型業(yè)態(tài)業(yè)種大有成為與主力店平分秋色的勢頭。 中國經(jīng)濟前半年依然持續(xù)、健康和高速發(fā)展，GDP還是保持一定比例的增長，2008年中國經(jīng)濟型酒店的絕對數(shù)量還是非常的小，但中國的出游人數(shù)在增長，入境的人數(shù)也同樣在增長，老百姓的收入和可自由支配的時間在增加，這一切導致經(jīng)濟型酒店呈上升趨勢。2008年上半年報道餐飲企業(yè)會聯(lián)合起來進行漲價，但基本上沒有出現(xiàn)，都是企業(yè)自主調整價格。 餐飲業(yè)在提升自我品牌、規(guī)模化發(fā)展、連鎖化發(fā)展方面步伐越來越快。大眾化餐飲越來越引起了國家重視，引起了社會關注。因此，在商業(yè)不動產(chǎn)中，市級區(qū)級商業(yè)中心上的物業(yè)是升值潛力最大的物業(yè)，是最好的投資市場，是抗跌性最強的投資產(chǎn)品之一，是財富最安全的生存方式，也就是說，在城市發(fā)展和經(jīng)濟增長時，具有的高增值性；在經(jīng)濟下滑時，具有高抗跌能力和保值性特質，并具有較好的變現(xiàn)性，有這些好處，理所當然吸引了眾多投資者的眼球。面對目前的經(jīng)濟危機，很多國際投資機構依然看好中國市場，并開始關注中國二、三線城市，在這些城市規(guī)劃適合當?shù)氐膮^(qū)域性購物中心，潛力巨大。像成都的南部新區(qū)，重慶的北部新區(qū)，還有合肥的湖濱新區(qū)，鄭州的鄭東新區(qū)，還有南昌、長沙等都有這樣的一些城市中心在逐漸的興起，行政中心都已經(jīng)遷了過去。目前國際國內(nèi)一線品牌、國際知名品牌和國內(nèi)知名品牌開始進入二、三線城市，現(xiàn)在遠遠不夠，中國的名牌和區(qū)域的民族品牌將有很大的發(fā)展空間。而城鎮(zhèn)化和社會主義新農(nóng)村的建設包括經(jīng)濟適用房、保障房和廉租房的建設，也會給一些新興的社區(qū)超市到來廣泛的機會。 ?。?）經(jīng)濟型酒店 2009年經(jīng)濟型酒店因為克服成本上升而帶來的利潤會有所下降，中國經(jīng)濟受世界經(jīng)濟的影響，2009年酒店經(jīng)營壓力可能將更大。 經(jīng)濟型酒店的發(fā)展將朝著專業(yè)的、高品質的、節(jié)約型的方向發(fā)展，品牌將是優(yōu)秀經(jīng)濟型酒店的追求的主要發(fā)展動力，它代表著產(chǎn)品、質量和服務，經(jīng)濟型酒店需要擴大銷售渠道，從雜亂無章的渠道中找出有信譽、雙贏的、消費者滿意的渠道合作伙伴。 后 記 商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)與地產(chǎn)聯(lián)姻的產(chǎn)物，也是與金融嫁接的橋梁。我們期待行業(yè)的第二個春天能早日來臨。而且針對商業(yè)地產(chǎn)特點的銀行信貸品種和REITS等本土金融創(chuàng)新的產(chǎn)品在專家的多年呼吁、相關部門的大力推動和民間實驗的基礎上包括海外成熟經(jīng)驗和教訓的洗禮下將有重大的突破！2008年國家提出建設保障性安居工程、廉租房建設、棚戶區(qū)改造、農(nóng)村危房改革試點等等，對商業(yè)地產(chǎn)是利好消息，最近三年之內(nèi)建設部要動用中央財政9000億進行保障性住房建設，很大一塊就是新區(qū)建設，也會給商業(yè)地產(chǎn)提供巨大的投資機會。餐飲業(yè)發(fā)展勢頭應該是根據(jù)國計民生需要，根據(jù)老百姓內(nèi)需也會加快發(fā)展步伐。 投資者對經(jīng)濟型酒店的投資興趣在降低，就像一場美夢將被驚醒，對專業(yè)的酒店管理和中長期的投資開始發(fā)生興趣，并開始有所行動。而一些近年來以專業(yè)店如國美電器等為主題模式的品牌專業(yè)店將會以旗艦店和專業(yè)店的獨立形式重新回歸百貨店、購物中心和商業(yè)街。但在一線城市和一些中心型的商業(yè)物業(yè)將會遇到比較強烈的抵制。 三、主力店 ?。?）百貨業(yè) 中國二、三線城市的百貨業(yè)將有很好的發(fā)展時機。 購物中心的產(chǎn)品種類在這些城市還是比較單一的，產(chǎn)品種類還有大的發(fā)展空間，完全可以發(fā)展一些社區(qū)鄰里中心，還有地區(qū)商業(yè)中心等。面對金融危機，現(xiàn)在中央提出一要擴大內(nèi)需，這是明2009年經(jīng)濟工作的重點，“便民消費進社區(qū)，便利服務進家庭”；二是國家出錢9000億，大力發(fā)展保障性住房,這都要商業(yè)網(wǎng)點配套，可見是利好，“商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機遇”歷史地落到社區(qū)商業(yè)發(fā)展上。在我國城市發(fā)展中，不少城市出現(xiàn)了衛(wèi)星城和新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)，樓盤的成片開發(fā)而形成的大型社區(qū)，加上小城鎮(zhèn)的建設，這些都需要商業(yè)設施配套，這就帶來了兩個問題：一是如何進行商業(yè)配套，二是具備了區(qū)域商業(yè)中心的人口支撐，而沒有區(qū)域商業(yè)中心商業(yè)設施支撐。一些好的正餐品牌基本不做加盟，完全靠自己經(jīng)營，靠自己的管理團隊來發(fā)展品牌。因為餐飲業(yè)有高端、中端、低端，高端餐飲可能會受到一些影響，特別是一些商務餐飲和政府宴請活動的餐飲。全國人均餐飲消費2007年以前始終沒有超過1000元，2008年以來達到了1158元。更有趣是有統(tǒng)計表明美國的歷次經(jīng)濟危機中電影都成為廣大市民最物美價廉的排泄郁悶和尋求快樂的方式。 ?。?）超市（大賣場） 作為對商業(yè)零售影響巨大的民生性綜合超市（俗成“大賣場”）在大中城市已被外資占據(jù)絕對壟斷地位，但在二、三線城市，特別是新區(qū)、區(qū)域和社區(qū)商業(yè)中心，本土化的中型超市和小型超市開始呈現(xiàn)蓬勃的活力，極大地滿足和豐富了人們的日常生活。成熟的購物中心，受消費信心下挫影響，租戶調整的難度增加；待開業(yè)購物中心，準租戶履約
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