某區(qū)商業(yè)街策劃案(文件)
【正文】 金壓力。 2）良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和較高的居民收入水平使杭州具有很大的消費(fèi)潛力。n 整體來看，杭州商業(yè)發(fā)展尚處在一個(gè)初級(jí)階段，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)落后，主流業(yè)態(tài)、時(shí)尚流行業(yè)態(tài)發(fā)展緩慢，其根本性原因還在于杭州居民消費(fèi)觀念滯后。n 總體來看，杭州商業(yè)開發(fā)商實(shí)力規(guī)模有限、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)匱乏、開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式較為落后、項(xiàng)目開發(fā)缺乏較為科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治稣撟C研究，大部分新建商業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力明顯不足。盡管如此，由于眾多投資者看好杭州酒店業(yè)的未來發(fā)展，酒店投資劇增，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前杭州正在籌建新建的星級(jí)酒店 36家，其中，四星級(jí)以上酒店就達(dá)到了 26家。 杭州寫字樓市場(chǎng) n 開發(fā)速度明顯趨緩 n 區(qū)域市場(chǎng)差異加大 n 整體銷售趨向平穩(wěn) n 高檔樓盤鎖定大公司 n 過半客戶需求小面積戶型 n 租賃式占據(jù)半邊天 杭州寫字樓發(fā)展特點(diǎn)第四部分 濱江區(qū)及其商業(yè)現(xiàn)狀濱江區(qū)濱江區(qū)之于杭州 根據(jù)新一輪杭州城市總體規(guī)劃（ 1996—2023 年），濱江區(qū)作為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為發(fā)展重點(diǎn)的現(xiàn)代化新城，形成城市新的產(chǎn)業(yè)板塊。n 據(jù)杭州市政府的規(guī)劃，濱江板塊將形成面積達(dá) 73平方公里，規(guī)劃人口至 2023年達(dá)到 16萬 ~21萬，到 2023年達(dá)到 50萬人左右的一個(gè)新區(qū)。n 濱江區(qū)在基本建設(shè)、招商引資、項(xiàng)目審 批、人才引進(jìn)等方面享受杭州市級(jí)權(quán)限和政策。n 中心啟動(dòng)地塊分為南北兩大功能區(qū)，北部為城市的公建區(qū)，是濱江城的區(qū)級(jí)中心，同時(shí)又是杭州市的副中心，它包括行政辦公中心、文化娛樂中心、商業(yè)金融中心及科技會(huì)展中心、廣播影視中心、醫(yī)療中心及沿江的旅游觀光帶等部分，是濱江城重要的功能區(qū)；南部為居住用地。優(yōu)勢(shì)四： 企業(yè)實(shí)力強(qiáng)劣勢(shì)一 ： 本項(xiàng)目盤量大、運(yùn)作周期較長(zhǎng)、資金壓力較大劣勢(shì)二： 對(duì)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)步行街缺乏認(rèn)識(shí)與經(jīng)驗(yàn)劣勢(shì)三 ： 項(xiàng)目所在板塊還未成熟n 濱江區(qū)居住區(qū)還處于初級(jí)建設(shè)時(shí)期，交通配套、生活配套還未完善造成目前區(qū)域人氣不足n 在濱江區(qū)購房的消費(fèi)者，大多屬于二次購房或投資型購房，故已建成的居住區(qū)入住率不高。這樣的城市定位創(chuàng)造了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。威脅點(diǎn)一： 杭州傳統(tǒng)商業(yè)飽和對(duì)消費(fèi)趨勢(shì)的影響威脅點(diǎn)二 ：杭州傳統(tǒng)商業(yè)與本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)威脅點(diǎn)三： 杭州的中高端商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)逐漸向上海分流 問題點(diǎn)：定 定位依據(jù)n 項(xiàng)目自身情況 —— 體量足夠大 —— 開發(fā)商期望以本項(xiàng)目樹立其企業(yè)的品牌形象，促進(jìn)其在長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的 持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展n 項(xiàng)目周邊情況 —— 所在板塊為未來的杭州副中心n 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)情況 —— 在板塊內(nèi)不存在競(jìng)爭(zhēng) —— 與杭州傳統(tǒng)中高端商業(yè)形成一定競(jìng)爭(zhēng) 只有在本項(xiàng)目中超越單一購物的初級(jí)化市場(chǎng)，向購物、旅游、休閑、娛樂、會(huì)展、文化等多樣性的高級(jí)化市場(chǎng)功能轉(zhuǎn)變，并主旨于讓消費(fèi)者去體驗(yàn)整個(gè)消費(fèi)過程，形成具有多重功能的一體化高級(jí)商業(yè) 形式才能與杭州目前的傳統(tǒng)商業(yè)形成區(qū)別。RBD是英文 Recreational基礎(chǔ)市場(chǎng) 成長(zhǎng)市場(chǎng) 創(chuàng)造市場(chǎng)板塊所在副城中高端消費(fèi)群 （江南城 —— 濱江區(qū)、蕭山城區(qū)和江南臨江地區(qū)） 基礎(chǔ)市場(chǎng)杭州主城中高端消費(fèi)群（主城 —— 上、下城區(qū)和西湖、拱墅、江干五個(gè)城區(qū) ）大杭州概念的中高端消費(fèi)群成長(zhǎng)市場(chǎng)浙江城市中高端消費(fèi)群創(chuàng)造市場(chǎng)其他城市旅游消費(fèi)群第五部分 本項(xiàng)目運(yùn)作的具體思考RBD運(yùn)營(yíng)論分段定位+多功能組合+主題特色+文化內(nèi)涵+整體經(jīng)營(yíng)本項(xiàng)目分段定位聚集人氣商 業(yè) 居住中檔建立品牌商務(wù)、辦公 其他商業(yè)中高檔成熟、完整精品商業(yè) 休閑 高檔旅游、觀光酒店、商務(wù) 高檔高檔中高檔中檔本項(xiàng)目多功能組合購物 餐飲 休閑 文化 旅游杭州消費(fèi)者 外地消費(fèi)者娛樂本項(xiàng)目主題特色上?；▓@街本項(xiàng)目文化內(nèi)涵 創(chuàng)造一種將海派文化與杭州的休閑文化相融的都市生活、工作、休閑新方式。形態(tài)類似： 辦公與住宅 —— 北京建外 SOHO、 商業(yè) —— 港匯廣場(chǎng)第一區(qū)域目標(biāo)消費(fèi)群定位 本區(qū)域必須導(dǎo)入的消費(fèi)群屬于城市中消費(fèi)能力較強(qiáng)，走在時(shí)代的前列，且愿意嘗試新新的人群，我們把他們稱為時(shí)尚族群第一區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)特色商業(yè) —— SHOPPINGMALL+宜家家居n 停留：量販 KTV、 小型電影院（如永樂）、兒童天地（充氣城堡）、娛樂城（如眾誠游戲機(jī)房）n 購物：各類服裝專賣店（如 ESPEER）、 各類運(yùn)動(dòng)服裝專賣店（如NIKE） 等、書店（如四季書屋）、音響店、各類專柜n 餐廳：大眾餐廳（大食代）、快餐（如 KFC）、 特色餐廳（如上海人家）n 休閑：咖啡館（如兩岸咖啡）、甜品店、寵物店第二區(qū)域 —— 聯(lián)動(dòng)引擎總部辦公區(qū)核心功能： 較高檔辦公其他功能： 商業(yè)、休閑形式： 四個(gè)大辦公樓組團(tuán)圍合成一個(gè)商業(yè)內(nèi)廣場(chǎng)，每個(gè)大辦公樓組團(tuán)既可分割成兩個(gè)小辦公樓組團(tuán)又可整合，供中大型企業(yè)總部遷入，而商業(yè)廣場(chǎng)有休憩、商務(wù)洽談、咖啡店等商業(yè)空間形態(tài)類似： 洛克菲洛中心洛克菲洛中心本區(qū)域消費(fèi)群屬于城市中消費(fèi)能力很強(qiáng)，追求品位、檔次人群，我們把他們稱為第二區(qū)域目標(biāo)消費(fèi)群新貴族群商業(yè)業(yè)態(tài)： 精品咖啡、特色專賣店、特色餐飲、茶館、健身房、便利店、汽車展示廳第二區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)第三區(qū)域 —— 提升引擎渡假、休閑風(fēng)情區(qū)核心功能 ：精品酒店及高檔休閑、娛樂、購物形式： 高層建筑
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