【正文】 （四）抵押房地產(chǎn)的價值； （五）抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任； 房地產(chǎn)抵押合同 （六）債務(wù)人履行債務(wù)的期限； （七）抵押權(quán)滅失的條件； （八）違約責(zé)任； （九）爭議解決方式； （十）抵押合同訂立的時間與地點； （十一）雙方約定的其他事項。登記是房地產(chǎn)抵押生效的必備要件之一。 □ 房地產(chǎn)抵押登記 房地產(chǎn)抵押登記的程序 （ 1）申請辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)向登記機關(guān)交驗下列文件： 1）抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明； 2）抵押登記申請書； 3）抵押合同； □ 房地產(chǎn)抵押登記 4）《國有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明； 5）可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料； 6）可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料： 7）登記機關(guān)認為必要的其他文件。依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)在原《房屋所有權(quán)證》上作他項權(quán)利記載后，由抵押人收執(zhí)?！? 房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力 房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力一般包括： 抵押權(quán)的內(nèi)部效力。但由于抵押權(quán)的存在，會對其以后發(fā)生的處理行為產(chǎn)生一定的影響。 □ 抵押權(quán)的內(nèi)部效力 作為抵押物的房地產(chǎn)范圍效力 （房地產(chǎn)本身、抵押物所生孳息）（ 3點） （ 1）依法律規(guī)定抵押的房地產(chǎn)，主要指《擔(dān)保法》第 36條規(guī)定的三種情況： ○以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押； □ 抵押權(quán)的內(nèi)部效力 ○以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。 孳息是指原物所生的收益，包括天然孳息和法定孳息。 □ 抵押權(quán)的內(nèi)部效力 （ 3）抵押權(quán)對抵押物的效力還表現(xiàn)在 抵押人 的行為 足以使抵押物價值減少 的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。房地產(chǎn)抵押后，抵押人仍可以依法支配、處分屬于自己的房地產(chǎn)。（即先抵押后出租） 這兩種情況中，抵押權(quán)對房地產(chǎn)出租法律關(guān)系的效力不同。因為，其一，出租人在不影響承租人占有使用的前提下仍有權(quán)處分其財產(chǎn)；其二，抵押并不轉(zhuǎn)移占有。 從租賃關(guān)系的 成立 來看，租賃關(guān)系不受抵押權(quán)效力的影響，因為已經(jīng)抵押的財產(chǎn)仍歸抵押人所有和占有，他仍然有權(quán)將該財產(chǎn)出租。 —— □ 抵押權(quán)對房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓的影響 從以上法律規(guī)定可以看出： 抵押權(quán)不妨礙房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，但對其有一定的影響。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。 □ 抵押權(quán)對房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓的影響 ○不具有追及效力 ： 這一規(guī)定同時表明，我國擔(dān)保法不承認抵押權(quán)的追及效力，抵押物一旦轉(zhuǎn)讓設(shè)定其上的抵押權(quán)就應(yīng)當(dāng)提前實現(xiàn)而消滅，不可以追及抵押物的繼續(xù)存在。 如果抵押人拒絕提供，則不得轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)讓無效。 抵押的實質(zhì)，是以抵押物的交換價值擔(dān)保債權(quán)的實現(xiàn)。抵押權(quán)并不排斥同一抵押物上在設(shè)定抵押權(quán)，但為了保護先位抵押權(quán)人的利益，法律規(guī)定應(yīng)在抵押物價值超過先位設(shè)定的抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)范圍的余額部分才可抵押。 抵押權(quán)是從屬與主債權(quán)的，隨其消滅而消滅，與其不可分離。 房地產(chǎn)抵押權(quán)對外效力 抵押權(quán)對房地產(chǎn)出租的影響 抵押權(quán)對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的影響 抵押權(quán)對房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的影響 房地產(chǎn)抵押權(quán)對外處分效力 □ 房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn) 概念： 房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)是指債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人依照法律規(guī)定的程序直接處分抵押的房地產(chǎn)，以抵押的房地產(chǎn)拍賣價款使其債權(quán)優(yōu)先受償。 條件：債務(wù)履行期屆滿，抵押人不履行債務(wù)?！? 房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn) 房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的順序 同一財產(chǎn)上設(shè)定兩個以上的抵押權(quán)時，應(yīng)按以下次序清償： 根據(jù)《擔(dān)保法》第 54條的規(guī)定，抵押合同以登記生效的，按照抵押登記的先后順序清償，順序相同的，按照比例清償。這時土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)同時抵押、同時拍賣，抵押權(quán)人從拍賣價款中優(yōu)先受償。價款歸房屋所有人。 ◎ （程序）□ 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 《城市房地產(chǎn)管理法》第 39 條： 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。 ◎ □ ◎ 演講完畢，謝謝觀看！ 。并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金?！? 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 劃撥土地使用權(quán)，除以下情況外不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。新增建的房屋等建筑物不屬于抵押財產(chǎn)的范圍。）□ 房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn) 房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)對相關(guān)法律關(guān)系的影響 （ 1）對主債權(quán)的影響 房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)，主債權(quán)可能有兩種情況： 一是主債權(quán)全部得到清償，主債務(wù)關(guān)系消滅； 二是主債務(wù)得到部分清償，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)就剩余部分繼續(xù)清償。）□ 房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn) 實現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的方式： 實現(xiàn)抵押權(quán)的方式有三種：折價、變賣、拍賣 根據(jù)《房地產(chǎn)法》第 46條的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)只能采取拍賣的方式。 □ 房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn) 實現(xiàn)房地產(chǎn)抵押的條件 抵押權(quán)是為將來而設(shè)定的權(quán)利，非即時行使的權(quán)利?！? 房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力 房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力 ： 抵押權(quán)的內(nèi)部效力 ?！? 房地產(chǎn)抵押權(quán)對外處分效力 —— 是指抵押權(quán)人可否將抵押權(quán)處分，讓與他人或者為他債權(quán)提供擔(dān)保。（ 2）并且抵押不需要轉(zhuǎn)移占有。保障抵押權(quán)不受損害。 因而，《擔(dān)保法》第 49條第2款規(guī)定，轉(zhuǎn)讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供擔(dān)保的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。 —— □ 抵押權(quán)對房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓的影響 抵押權(quán)的效力主要體現(xiàn)在從抵押物變賣的價款中優(yōu)先受償所擔(dān)保的債權(quán)。 但，如不履行先通知后轉(zhuǎn)讓的義務(wù)，則轉(zhuǎn)讓行為無效，這時抵押權(quán)對轉(zhuǎn)讓行為就有直接影響力。 □ 抵押權(quán)對房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓的影響 抵押權(quán)對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系的影響是指房地產(chǎn)的抵押人是否可以將已經(jīng)抵押的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，以及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所受抵押權(quán)的制約與相互影響。因而抵押權(quán)的實現(xiàn)也不影響租賃關(guān)系的存在。法律只要求抵押人以書面形式將設(shè)定抵押的事實告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。主要包括以下四種情況： 抵押權(quán)對房地產(chǎn)出租的影響 抵押權(quán)對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的影響 抵押權(quán)對房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的影響 房地產(chǎn)抵押權(quán)對外處分效力 □ 抵押權(quán)對房地產(chǎn) 出租的影響 有兩種情況： ○一種是，房地產(chǎn)權(quán)利人將已經(jīng)出租的房地產(chǎn)抵押。 抵押人對抵押物價值減少 無過錯 的，抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供擔(dān)保，抵押物未減少的部分仍作為債權(quán)的擔(dān)保。孳息具有相對于原物的獨立性，因此原物上設(shè)定的抵押權(quán)的效力并不當(dāng)然及于原物所生孳息，只有在法律規(guī)定的情況下，抵押權(quán)的效力才及于抵押物所生的孳息 —— □ 抵押權(quán)的內(nèi)部效力 《擔(dān)保法》第 47條規(guī)定：“債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人收取由抵押物分離的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。 不難看出，抵押權(quán)對抵押物的效力范圍不僅包括土地使用權(quán)本身，而且包括土地使用權(quán)上的房屋等建筑物。 □ 抵押權(quán)的內(nèi)部效力 債權(quán)范圍效力 抵押權(quán)對所擔(dān)保的債權(quán)范圍應(yīng)包括：主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金、實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。 房地產(chǎn)抵押權(quán)對外效力。 在建工程抵押的，登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載。凡權(quán)屬清楚、證明材料齊全的，應(yīng)當(dāng)在受理登記之日起 7日內(nèi)決定是否予以登記，對不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面通知申請人。 房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。 《城市房地產(chǎn)抵押管理規(guī)定》