新華信《北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略實施方案項目建議書》44(文件)
【正文】 50% 1030萬 M 2 34% 100萬 M 2 以上 3% 30100萬 M 2 13% 2023年北京住宅市場新項目價格在 40008000元 /平方米的樓盤占主導(dǎo)地位 北京199599住宅平均價格202330004000500060001995 1996 1997 1998 1999 2023(E)年份價格（元/平方米）北京2023年新上市住宅價格分析4000600040%6000800023%80001000012%10000以上7% 4000以下18%主要在城市邊緣地區(qū) 北京住宅市場客戶需求分析 ? 拆遷居民和中低收入家庭 – 地理位置：城市邊緣或郊區(qū) – 市政配套：相對不完善 – 購買原因：房價低廉（ 3000元 /平方左右） ? 中產(chǎn)階級 – 地理位置：城市邊緣或新興商業(yè)區(qū)或居住區(qū) – 市政配套：齊全 – 購買原因：配套好，交通方便，舒適的居住環(huán)境 ? 高收入者 – 構(gòu)成：當(dāng)?shù)睾屯馐「呤杖腚A層，國外駐京人士 – 需求特征：豪華、舒適、高標準的物業(yè)管理 1997年 1999年底北京別墅市場不立項，別墅市場增加供應(yīng)量不大，但在 2023年經(jīng)濟回升，別墅新開發(fā)項目明顯增加 2023年北京可供應(yīng)別墅項目0510152023年新開發(fā) 原項目后期或包裝 其他在售 爛尾別墅 島上別墅數(shù)量不完全統(tǒng)計 13個 14個 約 8090個，但只售空置部分 7個 1個 建筑面積約 120萬平方米 約 4000套 建筑面積約 50萬平方米 約 1700套 建筑面積約 40萬平方米 北京別墅市場東北部地區(qū)，西部和西南部地區(qū)別墅分布零散，相對較少 至2023年北京別墅項目分布南部西南部8 個 / 7%市區(qū)4個/3% 東部東南部32個/26%東北部34個/28%西北部27個/22%北部17個/14%2023年北京市場別墅市場經(jīng)濟型產(chǎn)品占據(jù)主導(dǎo)地位，改變了豪宅一統(tǒng)天下的局面，大大拉低了別墅價格和客戶購買力的差距，預(yù)計經(jīng)濟型“獨立住宅”將會貼近更廣大消費者的需求 24485 13757 10708 10647 7211 6900 4720 3328 0 5000 10000 15000 20230 25000 30000 市區(qū) 機場路 順義 大興、豐臺 亞北 昌平 海淀上地 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 通州 遠郊 北京 1999年底、 2023年初存量供應(yīng)別墅平均價格在 9580元 /平方米 但 2023年 13個新盤中 11個平均價格在 7000元以下 北京別墅市場客戶以前是富豪享受的豪宅，但目前正逐漸成為中高收入家庭的住宅消費，客戶結(jié)構(gòu)已發(fā)生部分變化 ? 外國客戶 – 客戶構(gòu)成：外資企業(yè)家 /高管人員、外交使館人員 – 購買傾向：東北部高檔豪華別墅區(qū) – 消費預(yù)測：隨著 WTO的加入需求不斷擴大 ? 歐美留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士 – 特征：追求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境 – 購買傾向：受工作和居所交通條件制約，熱衷于西北部及北部地區(qū)的精品別墅 – 消費預(yù)測：隨著經(jīng)濟政策調(diào)整和投資環(huán)境的改善將增大需求 ? 財力雄厚的港、澳、臺商 – 特征：由于北京的經(jīng)濟社會關(guān)系，需要長時間在京城滯留 – 購買傾向：京城別墅，尤其是近郊區(qū)商住兩用別墅 ? 中資企業(yè)家、高級人員及 IT、金融、房地產(chǎn)精英 – 特征：追求生活的品質(zhì)和質(zhì)量而改善居住條件 – 購買傾向：郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式別墅 ? 薪資優(yōu)厚的律師、會計師和高級知識分子構(gòu)成的“中產(chǎn)階級” – 購買傾向：四環(huán)與公路一環(huán)之間、親近自然又具有良好人文環(huán)境的經(jīng)濟型別墅 881816240 200 400 600 800外資港澳臺內(nèi)資2023年北京市房地產(chǎn)公司數(shù)量（家） 1930 5000 10000 15000外資港澳臺內(nèi)資2023年北京市房地產(chǎn)公司平均資本金（萬元） 在北京地區(qū)的內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量很多，但是平均資本規(guī)模與港澳臺和外資企業(yè)相比卻很小 活躍在北京地區(qū)的主要上市房地產(chǎn)公司既有北京本地的公司，也有外地的房地產(chǎn)公司 主要項目為曙光花園、恩濟莊和回龍觀文化居住區(qū)后期Ｄ０５、Ｄ０６工程 光彩建設(shè) （ 0046） 主要項目為光彩事業(yè)發(fā)展中心、工體泛海家園
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