立方庭裙樓商業(yè)整體推廣策略方案(文件)
【正文】 第三極 商鋪價(jià)格 2500041000元 /平方米 ? 區(qū)域商業(yè)的平均價(jià)格為 =（ +++） /4 = ? 按區(qū)域平均價(jià)格計(jì)算，本案兩層出售的價(jià)格應(yīng)為 = （ 1+1/2） = /平米。 ? 租金參照法： ? 投資回報(bào)率問(wèn)題： 商業(yè) 售價(jià)（萬(wàn)元 / ㎡ ） 面積（ ㎡ ） 總價(jià)款（萬(wàn)元） 貸款（萬(wàn)元） 貸款期限（年 ） 每月還貸（萬(wàn)元） 租金（元 /㎡ / 天） 月租金（萬(wàn)元） 年凈收益（萬(wàn)元） 投資收益率（ % ） 天創(chuàng)大廈 100 350 175 10 2 . 0 0 1 8 1 . 3 6 % 遠(yuǎn)中悅來(lái) 100 350 175 10 2 . 0 0 1 6 2 . 4 1 % 中關(guān)村公館 100 460 230 10 2 . 6 2 9 8 1 2（ 估計(jì) ） 3 . 5 0 % 第三極 100 410 205 10 2 . 3 4 4 15 1 0 . 4 3 % ?從以上的靜態(tài)分析我們可以看出，本區(qū)域除第三極外，投資其他項(xiàng)目商業(yè)都不能算成功，所以本案不參考其數(shù)據(jù)。 六、 立方庭商業(yè)價(jià)格定位 商業(yè)大廈 租賃價(jià)格 售價(jià) 中鋼大廈 15元 18/天 /平米（ 1F— 3F） E世界 13元 /天 /平米 (4F) 鼎好電子城 72元 /天 /平米 (2f) 海龍 25元 /天 /平米（ 5F） 29元 /天 /平米 (4F) 1+1大廈 8元 /天 /平米（ 1F） 第三極 15元 /天 /平米 (1F) 12元 /天 /平米 (3F) 20230912商鋪均價(jià) 30000元 /平米 20230123商鋪均價(jià) 30000元 /平米 20231111商鋪價(jià)格 2500045000元 /平方米 20230526商鋪價(jià)格 2500041000元 /平方米 天創(chuàng)大廈 8元 /天 /平米 商業(yè)售價(jià)： 35000元 /平米 (600平米上下兩層 ) 新中關(guān) 25元 /天 /平米（ 2F） 遠(yuǎn)中 擴(kuò)大了生活空間，尋求安逸的休閑、消費(fèi)環(huán)境，避開過(guò)分的喧嘩。 目標(biāo)消費(fèi)者的形成需要有一個(gè)漫長(zhǎng)的培育、發(fā)展的過(guò)程，主要是通過(guò)項(xiàng)目本身的經(jīng)營(yíng)特色、地段優(yōu)勢(shì)來(lái)逐步培育起來(lái)，依本案規(guī)劃，目標(biāo)消費(fèi)者分為四類。成熟商業(yè)空間小，市場(chǎng)容量有限，新品牌或弱勢(shì)品牌為降低風(fēng)險(xiǎn)，需要選擇最低的進(jìn)入成本。） 五、 立方庭目標(biāo)客群定位 目標(biāo)市場(chǎng)分為兩類： 一、是經(jīng)營(yíng)者分為 商鋪的產(chǎn)權(quán)者（投資者）和商品的經(jīng)營(yíng)者 ； 二、是 目標(biāo)消費(fèi)者 （投資者）和商品經(jīng)營(yíng)者分析 （ 1）產(chǎn)權(quán)者基于以下原因?qū)Ρ景肝飿I(yè)商鋪產(chǎn)權(quán)有渴望 ： ? A、投資者：目的為獲得高于銀行存款利率的回報(bào)； ? B、經(jīng)營(yíng)者：看好本物業(yè)發(fā)展，為獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，降低長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)成本； ? C、融資者：目的以尋求固定資產(chǎn)升值為前提，保持長(zhǎng)期融資通道； ? D、消化不良收入者：目的是通過(guò)投資洗錢，獲得正當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)和收入。 ? 如：青鳥健身、商務(wù)特色餐飲、 GOLF商店、戶外用品商店、 24小時(shí)便利店、寵物商店等 ? 物業(yè)結(jié)構(gòu)： ? 以兩三個(gè)主題主力店為主，包容各類主題經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)入駐。 中關(guān)村西區(qū) — “中國(guó)的硅谷”未來(lái)良好的發(fā)展前景； 微軟總部即將入駐，將帶來(lái)巨大的人流和商業(yè)需求； 中關(guān)村西區(qū)的消費(fèi)能力強(qiáng)，成長(zhǎng)空間大，后期回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)前期培育市場(chǎng)的投資。 ? 寫字樓配套商業(yè)，多以商務(wù)服務(wù)性的餐飲、銀行、休閑為主，目標(biāo)人群較為集中。 1層美食館， 1層約會(huì)館， 2層流行館， 3層魅力館， 5層活力館。 三、 西區(qū)商業(yè)調(diào)研分析 地點(diǎn)劃分 商 業(yè) 業(yè) 態(tài) 數(shù)量
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