【正文】 /畝、 20萬元 /畝。 農(nóng)用地入市相關(guān)政策 集體經(jīng)營性建設(shè)用地破圍 日期 標(biāo)題 農(nóng)用地入市相關(guān)重要文件 1月 19日 1號文件明確農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有土地同地同權(quán) 2023年中央一號文件 1月 19日正式公布。一號文件提出，在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)，加快建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)和增值收益分配制度 。在全國發(fā)展和改革工作會(huì)議期間，國家發(fā)改委主任徐紹史表示，要按照中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議精神，改革完善農(nóng)村宅基地制度等將在不同區(qū)域開展不同層級、不同類型的試點(diǎn)。 9月 16日 “土地?fù)Q股權(quán)”模式有望推廣 有助提高土地流轉(zhuǎn)效率 中國證券報(bào)記者從權(quán)威人士處獲悉，當(dāng)前杭州、寧波等地在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中實(shí)行的“土地?fù)Q股權(quán)”模式，未來有望得到推廣。今年 9月，福建發(fā)布 《 關(guān)于加快推進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的若干意見 》 ，打開“股權(quán)換土地”的大門。 山東平度市、湖北大同湖農(nóng)場、海南南海農(nóng)場、遼寧盤山縣甜水農(nóng)場等 “兩田制” 土地承包經(jīng)營權(quán) 把集體土地分為“口糧田”和“責(zé)任田”，口糧田承擔(dān)社會(huì)保障功能，按人口平均分配，用以滿足農(nóng)民基本生活需要，責(zé)任田實(shí)行公開競標(biāo)招租，向種田能手集中。 山東諸城、成都彭州、河南江灣、 寧夏 平羅等 “土地銀行” 土地承包經(jīng)營權(quán) 農(nóng)民將承包的土地“存入”合作社，并獲取“利息”。完善產(chǎn)業(yè)用地用途變更機(jī)制。 隨后，記者分別從國土資源部和北京市國土資源局得到證實(shí)，國土資源部目前已就小產(chǎn)權(quán)房的處理成立了專項(xiàng)研究小組，希望能盡快推出管理辦法。 明年 2月至 4月，省國土廳和省住建廳將對上報(bào)情況進(jìn)行匯總、分析和研究，確定并下發(fā)全省“小產(chǎn)權(quán)房”清理整頓分類處置的指導(dǎo)意見。買房者稱，陰女士因房價(jià)飆升起訴要求“毀約”。 專家稱小產(chǎn)權(quán)房不會(huì)馬上轉(zhuǎn)正 轉(zhuǎn)正 須先修法 11月 18日 北京市房協(xié)秘書長陳志認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)房”的轉(zhuǎn)正并不會(huì)立即得以實(shí)現(xiàn)，因?yàn)樗€面臨著諸多難題需要解決。預(yù)計(jì)在五年內(nèi)全面完成小產(chǎn)權(quán)房的各項(xiàng)征收簽證工作。 沈陽 11月 26日 繼續(xù)保持住宅用地供應(yīng)全國領(lǐng)先水平，中小戶型普通商品住房、棚改房和保障性住房用地供應(yīng)比重達(dá)到 75%以上。 廈門 11月 25日 2023年住房用地供應(yīng)總量，比前五年年均實(shí)際供應(yīng)量增加 20%。 上海 11月 8日 2023年本市住房用地供應(yīng)量在不低于過去五年平均供應(yīng)量的基礎(chǔ)上，再增加 30%的供應(yīng)量，確保住房用地供應(yīng) 1000公頃。 從新出的各地調(diào)控政策來看，增加供給確實(shí)將新舊調(diào)控政策明顯區(qū)分開來。 整體來說，開發(fā)商補(bǔ)庫存需求和充足經(jīng)營現(xiàn)金流量帶來土地市場需求的回升，而土地市場整體供給卻出現(xiàn)了明顯的回落，這導(dǎo)致土地市場整體熱度明顯回暖。在三舊改造試點(diǎn)區(qū)域，這一現(xiàn)象代表了工業(yè)用地市場的趨勢。從成交率來看，一線城市供給逆勢增加，而成交率卻顯著高于二三線城市，由此可見一斑。 住宅用地市場土地供給與 2023年基本持平，成交增長 %，主要受商品住宅市場的持續(xù)火爆的帶動(dòng)，溢價(jià)率持續(xù)攀升，均價(jià)漲幅也較為明顯，地價(jià)的上行成為商品房價(jià)格上行重要?jiǎng)恿?。以?guī)劃用途來看，地王主要集中于商服用地、商住綜合用地，競得方多為綠地、新鴻基、恒大等大型開發(fā)商。 整體來看，二線城市成交率從 2023年的 %上升至 %，處于量跌價(jià)升的態(tài)勢。 整體來看，住宅用地市場成交率從 2023年的 %上升至 %，處于量價(jià)齊升的態(tài)勢。 整體來看，商服用地市場成交率從 2023年的 %上升至 %，處于量跌價(jià)升的態(tài)勢。 整體來看，商住綜合用地市場成交率從 2023年的 %上升至 %，處于量價(jià)齊升的態(tài)勢。 整體來看，工業(yè)用地市場成交率從 2023年的 %上升至 %，處于量跌價(jià)升的態(tài)勢。廣州的供給前景一線城市中靠前； 二線城市土地市場整體成交率墊后，整體熱度明顯高于一線城市，受益于供給前景的廣闊，諸如佛山、成都、南昌、福州、長沙、杭州等二線城市溢價(jià)率接近一線城市，土地市場快速啟動(dòng)。 2023年南京成交土地 2,，供給土地2, 萬平方米，同比分別減少 % 和 % 。 主要城市土地市場年度表現(xiàn)－ 熱點(diǎn)城市 數(shù)據(jù)來源 :Wind資訊 位于第四象限的六個(gè)城市，成交率較低，但平均溢價(jià)率較高，均價(jià)幾乎都創(chuàng)下歷史新高，同期供給和成交增長也較快。 其中，南昌除了溢價(jià)率熱度外，其余熱度均為 100%。 1 0 0 .0 0 %0 .0 0 %1 0 0 .0 0 %2 0 0 .0 0 %3 0 0 .0 0 %4 0 0 .0 0 %福州杭州東莞南昌佛山廣州成都供給增幅 成交增幅 成交率均價(jià)增幅 平均溢價(jià)率0 .0 0 %2 0 .0 0 %4 0 .0 0 %6 0 .0 0 %8 0 .0 0 %1 0 0 .0 0 %廣州杭州福州南昌成都佛山東莞供給熱度 成交熱度成交率熱度 均價(jià)熱度平均溢價(jià)率熱度主要城市土地市場年度表現(xiàn)－ 供給成交陣營涇渭分明 數(shù)據(jù)來源 :Wind資訊 供給增幅 成交增幅 注 : 氣泡大小代表 2023年土地市場平均溢價(jià)率； 橙色代表一線城市，藍(lán)色代表二線城市。 另外一組數(shù)據(jù)是，供給正增長的城市，溢價(jià)率平均為 %，供給率負(fù)增長的城市溢價(jià)率平均為 %。位于第四象限的佛山、杭州、蘇州、西安等二線城市為低成交率和高溢價(jià)率的城市，2023年有望承接部分資金流入，而位于第一象限的熱點(diǎn)城市由于可供資源有限，將繼續(xù)成為資金角逐的焦點(diǎn)，而位于第二三象限的城市，整體供給的增長對資金的吸引前景有差。 % % 北京上海廣州天津沈陽大連長春南京蘇州杭州寧波南昌濟(jì)南青島鄭州武漢長沙重慶成都西安唐山無錫常州嘉興溫州佛山南寧海口銀川烏魯木齊30 . 00 %40 . 00 %50 . 00 %60 . 00 %70 . 00 %80 . 00 %90 . 00 %10 0. 00 %11 0. 00 %12 0. 00 %13 0. 00 % 10 . 00 % 0. 00 % 10 . 00 % 20 . 00 % 30 . 00 % 40 . 00 % 50 . 00 %2023年商服用地市場中，一線城市普遍高供給量，其中北上廣深同比分別增長%、 %、 55%和1086%。 一線城市高供給、高溢價(jià)率，二線城市低供給、高溢價(jià)率是 2023年商服用地市場基本格局，體現(xiàn)了資金富集特點(diǎn)。供給增幅大于 0城市24個(gè)，成交增幅大于 0的城市 27個(gè)。 主要城市土地市場年度表現(xiàn)－ 商住用地市場 數(shù)據(jù)來源 :Wind資訊 年成交率 年成交溢價(jià)率 注 : 氣泡大小為 2023年商住用地市場整體熱度； 橙色代表一線城市，藍(lán)色代表二線城市。 整體來看，由于工業(yè)用地運(yùn)用的諸多政策限制，工業(yè)用地市場的供給雖然下降，除了廣州、深圳、佛山等三舊改造試點(diǎn)城市，整體市場的活躍度依然不高。 % 0% 上海廣州天津沈陽大連長春南京蘇州杭州寧波合肥廈門南昌濟(jì)南青島鄭州武漢長沙重慶成都西安唐山無錫常州溫州煙臺(tái)佛山南寧貴陽銀川烏魯木齊0. 20. 40. 60. 811. 21 . 4 0. 00 5 1E 17 0. 00 5 0. 01 0. 01 5 0. 02 0. 02 5 0. 03二級市場市場土地開發(fā)板塊表現(xiàn) 數(shù)據(jù)來源 :Wind資訊 112月，土地一級開發(fā)概念指數(shù)整體下跌 %， Wind房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)下跌 %， 2023年土地一級開發(fā)概念指數(shù)整體跑贏房地產(chǎn)行業(yè)整體表現(xiàn)。 分項(xiàng)指數(shù)看，除了均價(jià)熱度依然維持在 100%外，其余分項(xiàng)熱度值均低于第三季度，且多數(shù)低于 2023年同期值。 受美聯(lián)儲(chǔ)退出 QE和國內(nèi)“錢荒”的影響，第四季度土地市場熱度再度回落。第四季度的高供給有望催熱 2023年一季度土地市場，但程度可能有限。 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %供給成交成交率均價(jià)溢價(jià)率土地市場五位熱度圖：第四季度土地市場熱度五維熱度圖：第三季度土地市場五維熱度圖： 2 0 1 2 年第四季度0 . 0 0%1 0 . 00%2 0 . 00%3 0 . 00%4 0 . 00%5 0 . 00%6 0 . 00%7 0 . 00%8 0 . 00%9 0 . 00%2023 年第四季度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度土地市場整體熱度值全國土地市場第四季度回顧－ 供給回升，低于往年同期 數(shù)據(jù)來源：申銀萬國房地產(chǎn)報(bào)告， Wind資訊整理 2023年第四季度， 40大中城市供給土地規(guī)劃建筑面積合計(jì) 29, 萬平方米，較第三季度增加 %，較去年第四季度減少 %；累計(jì)成交土地 23,，較第三季度減少 %，較去年第四季度減少 %。 分季度看， 2023年一二線城市土地成交高峰在第三季度，三線城市成交高峰出現(xiàn)在第四季度，主要隨供給放量快速恢復(fù)。 個(gè)股方面，首創(chuàng)股份上漲 55%，泰達(dá)股份上漲 29%，浦東建設(shè)上漲 21%，空港股份上漲 11%，綿世股份上漲 9%；云南城投下跌 38%，大大名城下跌 27%，漳州發(fā)展下跌 25%，黑牡丹下跌22%，中天城投下跌 16%，鐵嶺新城下跌 14%。 主要城市土地市場年度表現(xiàn)－ 工業(yè)用地市場 數(shù)據(jù)來源 :Wind資訊 年成交率 年成交溢價(jià)率 注 : 氣泡大小為 2023年工業(yè)用地市場整體熱度； 橙色代表一線城市，藍(lán)色代表二線城市。 8% % 35% 北京上海廣州深圳天津大連長春南京蘇州杭州寧波合肥南昌青島鄭州武漢長沙重慶成都西安唐山常州嘉興溫州煙臺(tái)佛山東莞南寧?？阢y川 50 . 00 %0. 00 %50 . 00 %10 0. 00 %15 0. 00 %20 0. 00 %25 0. 00 %30 0. 00 % 10 . 00 % 0. 00 % 10 . 00 % 20 . 00 % 30 . 00 % 40 . 00 % 50 . 00 % 60 . 00 % 70 . 00 %2023年，主要城市工業(yè)用地市場平均成交溢價(jià)率為%，平均成交率 %，平均熱度 %，均顯著低于其它類型土地市場。其中一線城市及重點(diǎn)二線城市又為重點(diǎn)的重點(diǎn)，比如合肥、南昌、杭州、蘇州等地，而諸如佛山、武漢、重慶和長沙等地由于供給量較小，推出地塊也是開發(fā)商角逐重點(diǎn)。 代表高于均值和低于均值區(qū)域的城市溢價(jià)率平均值，反映了市場整體表現(xiàn)。 除了一線城市，供給高增長的城市還包括福州、南寧、哈爾濱、杭州、烏魯木齊、煙臺(tái)、?？凇?jì)南、嘉興和太原。 主要城市土地市場年度表現(xiàn)－ 住宅用地市場 數(shù)據(jù)來源 :Wind資訊 年成交率 年成交溢價(jià)率 注 : 氣泡大小代表 2023年住宅用地市場整體熱度； 橙色代表一線城市，藍(lán)色代表二線城市。 與土地市場整體情況相似，2023年住宅用地市場一線城市和重點(diǎn)二線城市明顯好于二三線城市；不同的是住宅用地市場的成交率明顯高于土地市場整體表現(xiàn)，其中供給正增長城市數(shù)為 21個(gè)，成交正增長個(gè)數(shù)為 23個(gè)，高于土地市場整體表現(xiàn)。 2023年，跟蹤的 40大中城市中，供給增幅小于 0的有 20個(gè)，成交增幅小于 0的有 17個(gè)；供給負(fù)增長的平均水平為減少%，成交負(fù)增長的平均水平為減少 %。即：南昌土地供給增長趕不上需求，高成交率代表資金快速介入這座南方城市。而成都、廣州，供給和成交雙雙下滑，高成交率或者供給不足，但兩個(gè)城市的土地均價(jià)漲幅卻達(dá)到了%和 %。 5 0 .0 0 %0 .0 0 %5 0 .0 0 %1 0 0 .0 0 %1 5 0 .0 0 %2 0 0 .0 0 %南京上海北京蘇州深圳合肥長沙供給增幅 成交增幅 成交率均價(jià)增幅 平均溢價(jià)率0 .0 0 %2 0 .0 0 %4 0 .0 0 %6 0 .0 0 %8 0 .0 0 %1 0 0 .0 0 %長沙北京上海南京蘇州深圳合肥供給熱度 成交熱度成交率熱度 均價(jià)熱度平均溢價(jià)率熱度從熱度來看，該七大城市均價(jià)熱度均為 100%，與高溢價(jià)率趨勢一致； 就成交率熱度來看，南京和合肥均為 100%； 就供給和成交熱度來看，長沙均為 100%，而其余城市徘徊于 50%左右；而就溢價(jià)率熱度來說，深圳是唯一熱度為 100% 的城市。 主要城市土地市場年度表現(xiàn)－ 熱點(diǎn)城市 數(shù)據(jù)來源 :Wind資訊 位于第一象限中的 7個(gè)城市，年成交溢價(jià)率和成交率均排名在前。