【正文】 供給熱度的回落，不利于土地市場在第一季度的整體走高。 商住用地市場高供給、高溢價率，為開發(fā)商 2023年角逐的重點區(qū)域。即供給的增長帶來溢價率的上行，主要原因是供給正增長主要集中于一線城市和重點二線城市，這是資金富集的基礎。 年成交率則從 2023年的 %上升至 % ，高于一線城市。 各類型土地市場年度表現(xiàn)－ 商服用地成交總價 TOP20 數(shù)據(jù)來源 :Wind資訊 2023年商服用地成交 TOP20中，二線城市占兩席，其余皆為一線城市，其中上海獨占 8席，深圳占 4席，廣州占 3席，北京占 2席。 商服用地市場 2023年供給顯著下滑，商服用地市場卻迎來了歷年來最大的均價漲幅，溢價率也延續(xù)了 2023年以來的回升勢頭。關鍵點在于，這種政策傾向是否在 2023年得到延續(xù)？ 目 錄 1 年度土地市場回顧 2 季度土地市場回顧 3 月度土地市場回顧 4 全國土地市場年度表現(xiàn)概述 全國土地市場年度表現(xiàn) 線城市土地市場年度表現(xiàn) 各類型土地市場年度表現(xiàn) 主要城市土地市場年度表現(xiàn) 2023年全年 土地市場回顧 土地市場供求情況 全國土地市場年度表現(xiàn)概述－一線商服用地為焦點 數(shù)據(jù)來源 :Wind資訊 2023年，土地市場整體供給下滑，溢價率回升，其中一線城市和三線城市量價齊升，土地市場較2023年呈現(xiàn)恢復跡象。 土地市場政策回顧－ 多數(shù)城市承諾增加土地供給 城市 日期 關于增加土地供應的表述 西安 11月 29日 增加普通住房用地供應，優(yōu)先向保障房項目供地。目前的主要思路是，針對新增項目的清理，保證不再有新上市項目；而對于存量小產權房，現(xiàn)在處于研究階段，研究方向傾向于逐步分類整理，區(qū)分出租和出售等類型出臺相應辦法統(tǒng)一管理。盡管該模式在具體操作中的細節(jié)尚待完善，但不少專家認為此舉有推廣價值 。一號文件提出： 1)、農村集體土地所有權、承包權和經營權“三權分離”，確認農民除了占有、使用、收益、流轉權外，還確認了承包經營權的抵押、擔保權。 對符合規(guī)劃、不改變用途的現(xiàn)有工業(yè)用地，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款 。 另悉， 在提請全國人大審議的 《 土地管理法修正案 》 中，補償原則將由原用途補償改為公平補償。 會議指出新型城鎮(zhèn)化要找準著力點，有序推進農村轉移人口市民化，深入實施城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，注重中西部地區(qū)城鎮(zhèn)化。 4)、宏村宅基地流轉廣泛“試點”。其中一線城市供給和成交量分別增長 %和 %，均價上漲了 %，三線城市成交量和均價雙雙回升。 整體看， 2023年土地市場呈現(xiàn)全面回暖的勢頭，但二線城市的供給不足將開發(fā)商局限在幾個重點城市的同時，也帶熱了三線城市。 12月 17日，發(fā)改委對宅基地的基本表態(tài)還是局限在試點，1號文件中也未明確提及宅基地流轉的制度安排。 土地市場相關政策 嚴控增量，增加居住用地 日期 標題 土地制度相關政策 12月 26日 國土部：明年用地規(guī)模將實施總量控制和減量供應 據(jù)經濟之聲報道，國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院 26日發(fā)布了 《 2023中國土地政策藍皮書 》 。 7月 4日 國務院發(fā)布 《 關于加快棚戶區(qū)改造工作的意見 》 7月 4日，國務院發(fā)布 《 關于加快棚戶區(qū)改造工作的意見 》 指出 ， 2023年至 2023年五年改造城市棚戶區(qū) 800萬戶，其中， 2023年改造 232萬戶。 12月 3日 國土部副部長：將提高工業(yè)用地價格 國土資源部副部長胡存智 12月 3日表示， 國家將提高工業(yè)用地價格，推行工業(yè)用地彈性年期制 ，還將抓緊研究農村土地流轉制度，將農村集體用地納入交易平臺。同時提出建立配套的抵押資產處置機制，推動修訂相關法律法規(guī)。 農用地入市相關政策 各地農地流轉模式一覽 試行地區(qū) 流轉模式 針對農地權利 具體模式 黑龍江克山縣新興村、貴州雷山縣方祥鄉(xiāng)雀鳥村、遵義市鳳岡縣新建鄉(xiāng)等 “反租倒包” 土地承包經營權 農村集體組織將承包到戶的農地反租回集體，進行統(tǒng)一規(guī)劃和改造后，將土地的使用權通過公開發(fā)包的方式倒包給集體經濟組織的農民或集體以外的農業(yè)經營大戶及農業(yè)企業(yè)。 海南全面清理小產權房 明年 1月底前摸清“家底” 12月 19日 海南將對小產權房“動真格”的了。進一步加大中小套型、中低價位住房用地供， 2023年一季度末，制定并公布 2023年全市住房用地計劃，確保 2023年住房用地計劃供應量在 2023年的基礎上增加 10%。 二線城市整體熱度值高于一線城市和三線城市。該市場吸引力主要的大型開發(fā)商介入，單塊地王總價百億計算。 從拿地開發(fā)商來看，綠地集團、保利地產、華潤置地、 SOHO中國、富力地產、新鴻基地產現(xiàn)身其中，其余多個地塊為中國銀聯(lián)、中國電子科技集團所奪。 5 0 .0 0 %0 .0 0 %5 0 .0 0 %1 0 0 .0 0 %1 5 0 .0 0 %2 0 0 .0 0 %南京上海北京蘇州深圳合肥長沙供給增幅 成交增幅 成交率均價增幅 平均溢價率0 .0 0 %2 0 .0 0 %4 0 .0 0 %6 0 .0 0 %8 0 .0 0 %1 0 0 .0 0 %長沙北京上海南京蘇州深圳合肥供給熱度 成交熱度成交率熱度 均價熱度平均溢價率熱度從熱度來看，該七大城市均價熱度均為 100%，與高溢價率趨勢一致； 就成交率熱度來看，南京和合肥均為 100%； 就供給和成交熱度來看，長沙均為 100%，而其余城市徘徊于 50%左右；而就溢價率熱度來說，深圳是唯一熱度為 100% 的城市。 與土地市場整體情況相似，2023年住宅用地市場一線城市和重點二線城市明顯好于二三線城市；不同的是住宅用地市場的成交率明顯高于土地市場整體表現(xiàn)，其中供給正增長城市數(shù)為 21個，成交正增長個數(shù)為 23個，高于土地市場整體表現(xiàn)。其中一線城市及重點二線城市又為重點的重點，比如合肥、南昌、杭州、蘇州等地，而諸如佛山、武漢、重慶和長沙等地由于供給量較小，推出地塊也是開發(fā)商角逐重點。 分季度看， 2023年一二線城市土地成交高峰在第三季度，三線城市成交高峰出現(xiàn)在第四季度，主要隨供給放量快速恢復。 分項指數(shù)看，除了均價熱度依然維持在 100%外，其余分項熱度值均低于第三季度，且多數(shù)低于 2023年同期值。供給增幅大于 0城市24個，成交增幅大于 0的城市 27個。 另外一組數(shù)據(jù)是，供給正增長的城市，溢價率平均為 %，供給率負增長的城市溢價率平均為 %。 2023年南京成交土地 2,，供給土地2, 萬平方米，同比分別減少 % 和 % 。 整體來看，商服用地市場成交率從 2023年的 %上升至 %，處于量跌價升的態(tài)勢。 住宅用地市場土地供給與 2023年基本持平，成交增長 %，主要受商品住宅市場的持續(xù)火爆的帶動，溢價率持續(xù)攀升，均價漲幅也較為明顯，地價的上行成為商品房價格上行重要動力。 從新出的各地調控政策來看，增加供給確實將新舊調控政策明顯區(qū)分開來。預計在五年內全面完成小產權房的各項征收簽證工作。 隨后，記者分別從國土資源部和北京市國土資源局得到證實，國土資源部目前已就小產權房的處理成立了專項研究小組，希望能盡快推出管理辦法。今年 9月，福建發(fā)布 《 關于加快推進現(xiàn)代農業(yè)發(fā)展的若干意見 》 ，打開“股權換土地”的大門。 農用地入市相關政策 集體經營性建設用地破圍 日期 標題 農用地入市相關重要文件 1月 19日 1號文件明確農村集體經營性建設用地與國有土地同地同權 2023年中央一號文件 1月 19日正式公布。鼓勵土地使用者在符合規(guī)定條件下，通過廠房夾層、老廠改造、內部整理等途徑提高土地利用率。 國務院發(fā)展研究中心農村經濟研究部副部長劉守英認為，轉向存量用地改革，是下一步制度改革的重點，需要相應的制度創(chuàng)新，比如 把目前比重過高的工業(yè)用地，如何轉成商業(yè)、服務業(yè)和城市用地；把政府手中占的大量的非市場化配置的土地，占比近 30%的劃撥配置的城市用地轉為市場化等。 12月 12日 中央城鎮(zhèn)化工作會議全方位布局城鎮(zhèn)化工作 中央城鎮(zhèn)化工作會議 12月 12日至 13日在北京舉行，會議提出了推進城鎮(zhèn)化的主要任務，包括：推進農業(yè)人口市民化，強調解決落戶問題，發(fā)展特色城市產業(yè)體系，提高服務業(yè)比重；提高城鎮(zhèn)建設用地利用效率， 嚴控增量，盤活存量、優(yōu)化結構、提升效率，強調減少工業(yè)用地，適當增加生活用地特別是居住用地 ；建立多元化可持續(xù)的資金保障機制，強調逐步建立地方主體稅種，財政轉移支付同農業(yè)轉移人口市民化掛鉤機構，研究建立城市基礎設施、住宅政策性金融機構，放寬市場準入，鼓勵社會資本參與城市公用設施投資運營；優(yōu)化城鎮(zhèn)化布局和形態(tài)，提出了“兩縱三橫”的城市化戰(zhàn)略格局，一張藍圖干到底，在中西部和東北有條件的地區(qū)，依靠市場力量和國家規(guī)劃引導，逐步發(fā)展形成若干城市群；提高城鎮(zhèn)建設水平，強調讓城市融入自然，融入現(xiàn)代元素；加強對城鎮(zhèn)化的管理，強調各地區(qū)要研究提出符合實際的推進城鎮(zhèn)化發(fā)展意見，城市規(guī)劃要由擴張性規(guī)劃逐步轉向限定城市邊界、優(yōu)化空間結構的規(guī)劃。 1月 19日中央一號文件提出，農村集體經營性建設用地與國有土地同地同權，即將出臺的城鎮(zhèn)化規(guī)劃中可能提出經營性用地“由農村集體經濟組織與開發(fā)商直接談判地價”，相當于集體經營性建設用地供地權下放，該類土地有望直接入市。 2023年土地市場回顧： 2023年， 40大中城市土地市場供給量和成交量同比分別減少 %和 %，平均溢價率回升至 %，土地均價上升 %。南京、廈門、上海、溫州、北京、蘇州、深圳、合肥的土地成交均價漲幅均超過 90%；而廈門、北京、佛山、上海、南昌、合肥、成都、深圳、南京、福州、東莞、蘇州、長沙的平均溢價率超過 20%。從去年末國土資源部透露的信息來看，小產權房 2023年開始將全面清查，到 2023年清查完畢。 國土部表示，明年用地規(guī)模將實施總量控制和減量供應 ，另外，與房地產稅密切相關的不動產統(tǒng)一登記制度建設已有了新的時間表。在加快推進集中成片城市棚戶區(qū)改造的基礎上，各地區(qū)要逐步將其他棚戶區(qū)、城中村改造，統(tǒng)一納入城市棚戶區(qū)改造范圍，穩(wěn)步、有序推進。 工業(yè)用地相關政策 提高容積率，三舊改造加速 城市 日期 土地制度相關重要文件 11月 20日 東莞 三舊 改造方案獲批 加快存量土地二次開發(fā) 11月 20日，東莞市政府辦公室印發(fā)實施 《 關于建立健全常態(tài)化機制加快推進“三舊”改造的意見 》 稱，國土資源部批復同意 《 廣東省深入推進節(jié)約集約用地示范省建設工作方案 》 ，東莞的“三舊”改造政策延續(xù)并將長期化，并且要加快存量土地二次開發(fā)。 2)、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。 福建三明市、四川成都市、重慶市、湖北天門市等 “兩權” 抵押 土地承包經營權 宅基地使用權 “金融機構聯(lián)合地方政府推動試點改革，農戶或龍頭企業(yè)以土地承包經營權或農村房屋（含宅基地使用權）為抵押，通過中介機構進行擔保，向銀行申請貸款。日前，海南省國土環(huán)境資源廳、省住房和城鄉(xiāng)建設廳聯(lián)合下發(fā) 《 海南省清理整頓違法建設、銷售“小產權房”專項行動工作方案 》 (以下簡稱 《 方案 》 )，將對全省范圍內的違法建設、銷售“小產權房”行為進行專項清理整頓。建立保障房土地儲備制度，優(yōu)先向保障房項目供地。分項熱度看，二三線城市土地供給的回落加劇了開發(fā)商對稀缺土地資源的爭奪，資金協(xié)同效應同時三線城市，三線城市成交熱度回升至 100%。 5 0 .0 0 %0 .0 0 %5 0 .0 0 %1 0 0 .0 0 %成交率供給增幅成交增幅溢價率均價增幅住宅用地 商服用地商住用地 工業(yè)用地全國土地市場年度表現(xiàn)－ 全國成交土地總價 TOP20 數(shù)據(jù)來源：申銀萬國房地產報告， Wind資訊整理 2023年，全國成交的地塊中，按總價排名在前的主要集中于一線城市，此外天津、武漢、杭州等重點二線城市也躋身其中。 城市 地塊 規(guī)劃用途 總地價 億元 溢價率 規(guī)劃建筑面積 平方米 競得方 上海市 徐匯區(qū)“徐家匯中心項目”地塊 商服用地 % 584, 新鴻基地產 深圳市 桂灣片區(qū)二單元 02街坊地塊 商服用地 % 503, 華潤置地 深圳市 桂灣片區(qū)二單元 04街坊地塊 商服用地 % 450, 卓越置業(yè) 廣州市 金融城起步區(qū)地塊 商服用地 % 522, 綠地集團 深圳市 桂灣片區(qū)二單元 03街坊地塊 商服用地 % 320, 卓越置業(yè) 上海市 徐涇鎮(zhèn)會展中心 3地塊 商服用地 % 552, 綠地集團 上海市 長寧區(qū)新華路街道地塊 商服用地 % 157, 華美地產 佛山市 佛山新城地塊 商服用地 % 759, 熊興海外投資 武漢市 硚口區(qū)地塊 商服用地 % 460, 恒隆地產 上海市 徐匯區(qū)黃浦江南延伸段地塊 商服用地 % 456, 上海夢中心創(chuàng)意文化發(fā)展 上海市 長寧區(qū)虹橋路街道地塊 商服用地 % 105, SOHO中國 廣州市 黃閣汽車城南部 2023NJY2地塊 商服用地 % 580, 保利地產 北京市 東城區(qū)