【正文】 供給熱度的回落，不利于土地市場(chǎng)在第一季度的整體走高。 商住用地市場(chǎng)高供給、高溢價(jià)率，為開(kāi)發(fā)商 2023年角逐的重點(diǎn)區(qū)域。即供給的增長(zhǎng)帶來(lái)溢價(jià)率的上行，主要原因是供給正增長(zhǎng)主要集中于一線城市和重點(diǎn)二線城市，這是資金富集的基礎(chǔ)。 年成交率則從 2023年的 %上升至 % ，高于一線城市。 各類(lèi)型土地市場(chǎng)年度表現(xiàn)－ 商服用地成交總價(jià) TOP20 數(shù)據(jù)來(lái)源 :Wind資訊 2023年商服用地成交 TOP20中，二線城市占兩席，其余皆為一線城市，其中上海獨(dú)占 8席，深圳占 4席，廣州占 3席，北京占 2席。 商服用地市場(chǎng) 2023年供給顯著下滑，商服用地市場(chǎng)卻迎來(lái)了歷年來(lái)最大的均價(jià)漲幅，溢價(jià)率也延續(xù)了 2023年以來(lái)的回升勢(shì)頭。關(guān)鍵點(diǎn)在于，這種政策傾向是否在 2023年得到延續(xù)？ 目 錄 1 年度土地市場(chǎng)回顧 2 季度土地市場(chǎng)回顧 3 月度土地市場(chǎng)回顧 4 全國(guó)土地市場(chǎng)年度表現(xiàn)概述 全國(guó)土地市場(chǎng)年度表現(xiàn) 線城市土地市場(chǎng)年度表現(xiàn) 各類(lèi)型土地市場(chǎng)年度表現(xiàn) 主要城市土地市場(chǎng)年度表現(xiàn) 2023年全年 土地市場(chǎng)回顧 土地市場(chǎng)供求情況 全國(guó)土地市場(chǎng)年度表現(xiàn)概述－一線商服用地為焦點(diǎn) 數(shù)據(jù)來(lái)源 :Wind資訊 2023年，土地市場(chǎng)整體供給下滑，溢價(jià)率回升，其中一線城市和三線城市量?jī)r(jià)齊升，土地市場(chǎng)較2023年呈現(xiàn)恢復(fù)跡象。 土地市場(chǎng)政策回顧－ 多數(shù)城市承諾增加土地供給 城市 日期 關(guān)于增加土地供應(yīng)的表述 西安 11月 29日 增加普通住房用地供應(yīng)，優(yōu)先向保障房項(xiàng)目供地。目前的主要思路是，針對(duì)新增項(xiàng)目的清理，保證不再有新上市項(xiàng)目；而對(duì)于存量小產(chǎn)權(quán)房，現(xiàn)在處于研究階段，研究方向傾向于逐步分類(lèi)整理，區(qū)分出租和出售等類(lèi)型出臺(tái)相應(yīng)辦法統(tǒng)一管理。盡管該模式在具體操作中的細(xì)節(jié)尚待完善，但不少專(zhuān)家認(rèn)為此舉有推廣價(jià)值 。一號(hào)文件提出： 1)、農(nóng)村集體土地所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)“三權(quán)分離”，確認(rèn)農(nóng)民除了占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)權(quán)外，還確認(rèn)了承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押、擔(dān)保權(quán)。 對(duì)符合規(guī)劃、不改變用途的現(xiàn)有工業(yè)用地，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價(jià)款 。 另悉， 在提請(qǐng)全國(guó)人大審議的 《 土地管理法修正案 》 中，補(bǔ)償原則將由原用途補(bǔ)償改為公平補(bǔ)償。 會(huì)議指出新型城鎮(zhèn)化要找準(zhǔn)著力點(diǎn)，有序推進(jìn)農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口市民化，深入實(shí)施城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，注重中西部地區(qū)城鎮(zhèn)化。 4)、宏村宅基地流轉(zhuǎn)廣泛“試點(diǎn)”。其中一線城市供給和成交量分別增長(zhǎng) %和 %，均價(jià)上漲了 %，三線城市成交量和均價(jià)雙雙回升。 整體看， 2023年土地市場(chǎng)呈現(xiàn)全面回暖的勢(shì)頭，但二線城市的供給不足將開(kāi)發(fā)商局限在幾個(gè)重點(diǎn)城市的同時(shí)，也帶熱了三線城市。 12月 17日，發(fā)改委對(duì)宅基地的基本表態(tài)還是局限在試點(diǎn)，1號(hào)文件中也未明確提及宅基地流轉(zhuǎn)的制度安排。 土地市場(chǎng)相關(guān)政策 嚴(yán)控增量，增加居住用地 日期 標(biāo)題 土地制度相關(guān)政策 12月 26日 國(guó)土部：明年用地規(guī)模將實(shí)施總量控制和減量供應(yīng) 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲報(bào)道，國(guó)土資源部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院 26日發(fā)布了 《 2023中國(guó)土地政策藍(lán)皮書(shū) 》 。 7月 4日 國(guó)務(wù)院發(fā)布 《 關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見(jiàn) 》 7月 4日，國(guó)務(wù)院發(fā)布 《 關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見(jiàn) 》 指出 ， 2023年至 2023年五年改造城市棚戶區(qū) 800萬(wàn)戶，其中， 2023年改造 232萬(wàn)戶。 12月 3日 國(guó)土部副部長(zhǎng)：將提高工業(yè)用地價(jià)格 國(guó)土資源部副部長(zhǎng)胡存智 12月 3日表示， 國(guó)家將提高工業(yè)用地價(jià)格，推行工業(yè)用地彈性年期制 ，還將抓緊研究農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度，將農(nóng)村集體用地納入交易平臺(tái)。同時(shí)提出建立配套的抵押資產(chǎn)處置機(jī)制，推動(dòng)修訂相關(guān)法律法規(guī)。 農(nóng)用地入市相關(guān)政策 各地農(nóng)地流轉(zhuǎn)模式一覽 試行地區(qū) 流轉(zhuǎn)模式 針對(duì)農(nóng)地權(quán)利 具體模式 黑龍江克山縣新興村、貴州雷山縣方祥鄉(xiāng)雀鳥(niǎo)村、遵義市鳳岡縣新建鄉(xiāng)等 “反租倒包” 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) 農(nóng)村集體組織將承包到戶的農(nóng)地反租回集體，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和改造后，將土地的使用權(quán)通過(guò)公開(kāi)發(fā)包的方式倒包給集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民或集體以外的農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)大戶及農(nóng)業(yè)企業(yè)。 海南全面清理小產(chǎn)權(quán)房 明年 1月底前摸清“家底” 12月 19日 海南將對(duì)小產(chǎn)權(quán)房“動(dòng)真格”的了。進(jìn)一步加大中小套型、中低價(jià)位住房用地供， 2023年一季度末，制定并公布 2023年全市住房用地計(jì)劃，確保 2023年住房用地計(jì)劃供應(yīng)量在 2023年的基礎(chǔ)上增加 10%。 二線城市整體熱度值高于一線城市和三線城市。該市場(chǎng)吸引力主要的大型開(kāi)發(fā)商介入，單塊地王總價(jià)百億計(jì)算。 從拿地開(kāi)發(fā)商來(lái)看，綠地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、 SOHO中國(guó)、富力地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)現(xiàn)身其中，其余多個(gè)地塊為中國(guó)銀聯(lián)、中國(guó)電子科技集團(tuán)所奪。 5 0 .0 0 %0 .0 0 %5 0 .0 0 %1 0 0 .0 0 %1 5 0 .0 0 %2 0 0 .0 0 %南京上海北京蘇州深圳合肥長(zhǎng)沙供給增幅 成交增幅 成交率均價(jià)增幅 平均溢價(jià)率0 .0 0 %2 0 .0 0 %4 0 .0 0 %6 0 .0 0 %8 0 .0 0 %1 0 0 .0 0 %長(zhǎng)沙北京上海南京蘇州深圳合肥供給熱度 成交熱度成交率熱度 均價(jià)熱度平均溢價(jià)率熱度從熱度來(lái)看，該七大城市均價(jià)熱度均為 100%，與高溢價(jià)率趨勢(shì)一致； 就成交率熱度來(lái)看，南京和合肥均為 100%； 就供給和成交熱度來(lái)看，長(zhǎng)沙均為 100%，而其余城市徘徊于 50%左右；而就溢價(jià)率熱度來(lái)說(shuō)，深圳是唯一熱度為 100% 的城市。 與土地市場(chǎng)整體情況相似，2023年住宅用地市場(chǎng)一線城市和重點(diǎn)二線城市明顯好于二三線城市；不同的是住宅用地市場(chǎng)的成交率明顯高于土地市場(chǎng)整體表現(xiàn)，其中供給正增長(zhǎng)城市數(shù)為 21個(gè)，成交正增長(zhǎng)個(gè)數(shù)為 23個(gè)，高于土地市場(chǎng)整體表現(xiàn)。其中一線城市及重點(diǎn)二線城市又為重點(diǎn)的重點(diǎn)，比如合肥、南昌、杭州、蘇州等地，而諸如佛山、武漢、重慶和長(zhǎng)沙等地由于供給量較小，推出地塊也是開(kāi)發(fā)商角逐重點(diǎn)。 分季度看， 2023年一二線城市土地成交高峰在第三季度，三線城市成交高峰出現(xiàn)在第四季度，主要隨供給放量快速恢復(fù)。 分項(xiàng)指數(shù)看，除了均價(jià)熱度依然維持在 100%外，其余分項(xiàng)熱度值均低于第三季度，且多數(shù)低于 2023年同期值。供給增幅大于 0城市24個(gè)，成交增幅大于 0的城市 27個(gè)。 另外一組數(shù)據(jù)是，供給正增長(zhǎng)的城市，溢價(jià)率平均為 %，供給率負(fù)增長(zhǎng)的城市溢價(jià)率平均為 %。 2023年南京成交土地 2,，供給土地2, 萬(wàn)平方米，同比分別減少 % 和 % 。 整體來(lái)看，商服用地市場(chǎng)成交率從 2023年的 %上升至 %，處于量跌價(jià)升的態(tài)勢(shì)。 住宅用地市場(chǎng)土地供給與 2023年基本持平，成交增長(zhǎng) %，主要受商品住宅市場(chǎng)的持續(xù)火爆的帶動(dòng)，溢價(jià)率持續(xù)攀升，均價(jià)漲幅也較為明顯，地價(jià)的上行成為商品房?jī)r(jià)格上行重要?jiǎng)恿Α? 從新出的各地調(diào)控政策來(lái)看，增加供給確實(shí)將新舊調(diào)控政策明顯區(qū)分開(kāi)來(lái)。預(yù)計(jì)在五年內(nèi)全面完成小產(chǎn)權(quán)房的各項(xiàng)征收簽證工作。 隨后，記者分別從國(guó)土資源部和北京市國(guó)土資源局得到證實(shí)，國(guó)土資源部目前已就小產(chǎn)權(quán)房的處理成立了專(zhuān)項(xiàng)研究小組，希望能盡快推出管理辦法。今年 9月，福建發(fā)布 《 關(guān)于加快推進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn) 》 ，打開(kāi)“股權(quán)換土地”的大門(mén)。 農(nóng)用地入市相關(guān)政策 集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地破圍 日期 標(biāo)題 農(nóng)用地入市相關(guān)重要文件 1月 19日 1號(hào)文件明確農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有土地同地同權(quán) 2023年中央一號(hào)文件 1月 19日正式公布。鼓勵(lì)土地使用者在符合規(guī)定條件下，通過(guò)廠房夾層、老廠改造、內(nèi)部整理等途徑提高土地利用率。 國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究部副部長(zhǎng)劉守英認(rèn)為，轉(zhuǎn)向存量用地改革，是下一步制度改革的重點(diǎn)，需要相應(yīng)的制度創(chuàng)新，比如 把目前比重過(guò)高的工業(yè)用地，如何轉(zhuǎn)成商業(yè)、服務(wù)業(yè)和城市用地；把政府手中占的大量的非市場(chǎng)化配置的土地，占比近 30%的劃撥配置的城市用地轉(zhuǎn)為市場(chǎng)化等。 12月 12日 中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議全方位布局城鎮(zhèn)化工作 中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議 12月 12日至 13日在北京舉行，會(huì)議提出了推進(jìn)城鎮(zhèn)化的主要任務(wù)，包括：推進(jìn)農(nóng)業(yè)人口市民化，強(qiáng)調(diào)解決落戶問(wèn)題，發(fā)展特色城市產(chǎn)業(yè)體系，提高服務(wù)業(yè)比重；提高城鎮(zhèn)建設(shè)用地利用效率， 嚴(yán)控增量，盤(pán)活存量、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提升效率，強(qiáng)調(diào)減少工業(yè)用地，適當(dāng)增加生活用地特別是居住用地 ；建立多元化可持續(xù)的資金保障機(jī)制，強(qiáng)調(diào)逐步建立地方主體稅種，財(cái)政轉(zhuǎn)移支付同農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤機(jī)構(gòu)，研究建立城市基礎(chǔ)設(shè)施、住宅政策性金融機(jī)構(gòu)，放寬市場(chǎng)準(zhǔn)入，鼓勵(lì)社會(huì)資本參與城市公用設(shè)施投資運(yùn)營(yíng)；優(yōu)化城鎮(zhèn)化布局和形態(tài)，提出了“兩縱三橫”的城市化戰(zhàn)略格局，一張藍(lán)圖干到底，在中西部和東北有條件的地區(qū)，依靠市場(chǎng)力量和國(guó)家規(guī)劃引導(dǎo)，逐步發(fā)展形成若干城市群；提高城鎮(zhèn)建設(shè)水平，強(qiáng)調(diào)讓城市融入自然，融入現(xiàn)代元素；加強(qiáng)對(duì)城鎮(zhèn)化的管理，強(qiáng)調(diào)各地區(qū)要研究提出符合實(shí)際的推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展意見(jiàn)，城市規(guī)劃要由擴(kuò)張性規(guī)劃逐步轉(zhuǎn)向限定城市邊界、優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)的規(guī)劃。 1月 19日中央一號(hào)文件提出，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有土地同地同權(quán)，即將出臺(tái)的城鎮(zhèn)化規(guī)劃中可能提出經(jīng)營(yíng)性用地“由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與開(kāi)發(fā)商直接談判地價(jià)”，相當(dāng)于集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地供地權(quán)下放，該類(lèi)土地有望直接入市。 2023年土地市場(chǎng)回顧： 2023年， 40大中城市土地市場(chǎng)供給量和成交量同比分別減少 %和 %，平均溢價(jià)率回升至 %，土地均價(jià)上升 %。南京、廈門(mén)、上海、溫州、北京、蘇州、深圳、合肥的土地成交均價(jià)漲幅均超過(guò) 90%；而廈門(mén)、北京、佛山、上海、南昌、合肥、成都、深圳、南京、福州、東莞、蘇州、長(zhǎng)沙的平均溢價(jià)率超過(guò) 20%。從去年末國(guó)土資源部透露的信息來(lái)看，小產(chǎn)權(quán)房 2023年開(kāi)始將全面清查，到 2023年清查完畢。 國(guó)土部表示，明年用地規(guī)模將實(shí)施總量控制和減量供應(yīng) ，另外，與房地產(chǎn)稅密切相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建設(shè)已有了新的時(shí)間表。在加快推進(jìn)集中成片城市棚戶區(qū)改造的基礎(chǔ)上，各地區(qū)要逐步將其他棚戶區(qū)、城中村改造，統(tǒng)一納入城市棚戶區(qū)改造范圍，穩(wěn)步、有序推進(jìn)。 工業(yè)用地相關(guān)政策 提高容積率，三舊改造加速 城市 日期 土地制度相關(guān)重要文件 11月 20日 東莞 三舊 改造方案獲批 加快存量土地二次開(kāi)發(fā) 11月 20日，東莞市政府辦公室印發(fā)實(shí)施 《 關(guān)于建立健全常態(tài)化機(jī)制加快推進(jìn)“三舊”改造的意見(jiàn) 》 稱(chēng)，國(guó)土資源部批復(fù)同意 《 廣東省深入推進(jìn)節(jié)約集約用地示范省建設(shè)工作方案 》 ，東莞的“三舊”改造政策延續(xù)并將長(zhǎng)期化，并且要加快存量土地二次開(kāi)發(fā)。 2)、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。 福建三明市、四川成都市、重慶市、湖北天門(mén)市等 “兩權(quán)” 抵押 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) 宅基地使用權(quán) “金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合地方政府推動(dòng)試點(diǎn)改革，農(nóng)戶或龍頭企業(yè)以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或農(nóng)村房屋（含宅基地使用權(quán)）為抵押，通過(guò)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行擔(dān)保，向銀行申請(qǐng)貸款。日前，海南省國(guó)土環(huán)境資源廳、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合下發(fā) 《 海南省清理整頓違法建設(shè)、銷(xiāo)售“小產(chǎn)權(quán)房”專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)工作方案 》 (以下簡(jiǎn)稱(chēng) 《 方案 》 )，將對(duì)全省范圍內(nèi)的違法建設(shè)、銷(xiāo)售“小產(chǎn)權(quán)房”行為進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)清理整頓。建立保障房土地儲(chǔ)備制度，優(yōu)先向保障房項(xiàng)目供地。分項(xiàng)熱度看，二三線城市土地供給的回落加劇了開(kāi)發(fā)商對(duì)稀缺土地資源的爭(zhēng)奪，資金協(xié)同效應(yīng)同時(shí)三線城市，三線城市成交熱度回升至 100%。 5 0 .0 0 %0 .0 0 %5 0 .0 0 %1 0 0 .0 0 %成交率供給增幅成交增幅溢價(jià)率均價(jià)增幅住宅用地 商服用地商住用地 工業(yè)用地全國(guó)土地市場(chǎng)年度表現(xiàn)－ 全國(guó)成交土地總價(jià) TOP20 數(shù)據(jù)來(lái)源：申銀萬(wàn)國(guó)房地產(chǎn)報(bào)告， Wind資訊整理 2023年，全國(guó)成交的地塊中，按總價(jià)排名在前的主要集中于一線城市，此外天津、武漢、杭州等重點(diǎn)二線城市也躋身其中。 城市 地塊 規(guī)劃用途 總地價(jià) 億元 溢價(jià)率 規(guī)劃建筑面積 平方米 競(jìng)得方 上海市 徐匯區(qū)“徐家匯中心項(xiàng)目”地塊 商服用地 % 584, 新鴻基地產(chǎn) 深圳市 桂灣片區(qū)二單元 02街坊地塊 商服用地 % 503, 華潤(rùn)置地 深圳市 桂灣片區(qū)二單元 04街坊地塊 商服用地 % 450, 卓越置業(yè) 廣州市 金融城起步區(qū)地塊 商服用地 % 522, 綠地集團(tuán) 深圳市 桂灣片區(qū)二單元 03街坊地塊 商服用地 % 320, 卓越置業(yè) 上海市 徐涇鎮(zhèn)會(huì)展中心 3地塊 商服用地 % 552, 綠地集團(tuán) 上海市 長(zhǎng)寧區(qū)新華路街道地塊 商服用地 % 157, 華美地產(chǎn) 佛山市 佛山新城地塊 商服用地 % 759, 熊興海外投資 武漢市 硚口區(qū)地塊 商服用地 % 460, 恒隆地產(chǎn) 上海市 徐匯區(qū)黃浦江南延伸段地塊 商服用地 % 456, 上海夢(mèng)中心創(chuàng)意文化發(fā)展 上海市 長(zhǎng)寧區(qū)虹橋路街道地塊 商服用地 % 105, SOHO中國(guó) 廣州市 黃閣汽車(chē)城南部 2023NJY2地塊 商服用地 % 580, 保利地產(chǎn) 北京市 東城區(qū)